最高法院九十二年度台上字第一三○三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一三○三號

上訴人

丙○○○

上訴人

丁○○○

共同訴訟代理人

林重仁律師

被上訴人

太祐開發股份有限公司

法定代理人

林和生

被上訴人

甲○○

右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十七日台灣高

等法院台南分院第二審判決（八十九年度上字第七號），提起一部上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件被上訴人提起「本訴」主張：上訴人丙○○○、丁○○○分別於民國八十一年五月十八日、五月二十三日依序向被上訴人太祐開發股份有限公司（下稱太祐公司）購買其興建之財星廣場大樓三樓編號一七、一六號房屋（下稱系爭房屋）及向被上訴人甲○○購買各該房屋所坐落雲林縣斗六市○○段三四三之六等號土地（下稱系爭土地）之所有權應有部分（下稱應有部分）。伊等已分別於八十四年七月二十二日、同年九月一日將系爭土地各應有部分十萬分之一一○、系爭房屋即門牌雲林縣斗六市○○路七號三樓各應有部分一千分之一五移轉登記予丙○○○（指定第一審共同被告乙○○為登記名義人）及丁○○○，惟丙○○○、丁○○○各積欠太祐公司房屋價金十八萬元、甲○○土地價金七十七萬元迄未清償。依兩造訂立之房屋預定買賣契約書第二條及第十五條約定，上訴人應於接到伊等繳款通知之日起七天內繳付價金，逾期應加付按日以千分之一計算之滯納金。經伊等於八十四年九月十一日通知上訴人交屋，續於同年九月二十日催告上訴人繳款，上訴人於翌日收受信函，即應自同月二十九日起加付滯納金等情，爰依買賣之法律關係，求為命丙○○○、丁○○○各給付太祐公司十八萬元、甲○○七十七萬元，及加給自八十四年九月二十九日起算，按日以千分之一計算滯納金之判決（其中滯納金超過按週年利率百分之二十計算及丙○○○部分自訴狀繕本送達翌日（八十八年六月二十六日）起算部分，暨被上訴人另請求乙○○給付部分，分別經第一審、原審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服。又關於第一審共同被告乙○○就原審所為其勝訴之判決提起第三審部分，本院另以裁定駁回之）。

上訴人則以：太祐公司所興建之財星廣場大樓，未設置三、四樓間電扶梯，三樓陽台未照設計圖施工而改建為室內面積，且未能統籌規劃經營商場百貨，系爭房屋自屬存有重大瑕疵。因系爭房屋與系爭土地之買賣具有不可分之並存關係，該房屋既有重大瑕疵，系爭土地買賣契約亦無法單獨有效存在，伊就系爭房屋與系爭土地之買賣，均得行使同時履行抗辯權而拒絕給付價金等語，資為抗辯（上訴人提起「反訴」主張解除系爭房屋與系爭土地之買賣契約，請求太祐公司、甲○○均各返還已受領之房屋價金九萬元、土地價金三十三萬元及其利息與丙○○○、丁○○○部分，經原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，未據上訴人聲明不服，已告確定）。

原審就本訴部分，維持第一審所為命丙○○○、丁○○○各給付太祐公司十八萬元、甲○○七十七萬元，及丙○○○自八十八年六月二十六日、丁○○○自八十四年九月二十九日起，均按週年利率百分之二十計算滯納金部分之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人主張之前揭事實，為上訴人所不爭執，並有土地及房屋預定買賣契約書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本及催告函可稽，堪認為實在。查上訴人所購買之系爭房屋均係位於三樓，該房屋坐落之財星廣場大樓位在斗六市圓環邊，附近商家林立，市況繁榮。該大樓一樓開設太陽城遊樂場；二樓隔間成套房；三樓用木板隔間，編號一六、一七號攤位已隔間，天花板已做輕鋼架，編號二六、二七號攤位陽台部分經改建為室內；四樓開設永昌證券公司。二樓至三樓有電扶梯，電扶梯在二樓及三樓處都用鐵門關住；三樓並無通往四樓的電扶梯，編號一六、一七號攤位對面之電扶梯前有一道水泥磚牆，無法通電扶梯等情，業經原審受命法官勘驗現場明確，有勘驗筆錄可考。依系爭房屋預定買賣契約書所附建材設備說明記載，財星廣場大樓係作商場及商務套房之用。則系爭房屋縱有三、四樓間未設置電扶梯之瑕疵，於上訴人作商場使用有減少人潮之不利益，然對作為商務套房即無影響，該瑕疵影響系爭房屋之價值有限，上訴人主張解除契約，顯失公平，不應准許。又太祐公司雖為財星廣場大樓百貨商場之統籌召集人，但該百貨商場大樓之管理、經營，須由買受人以協議為之，並由管理委員會管理之。太祐公司既不負管理、經營該百貨商場之義務，上訴人以被上訴人未履行售屋時之承諾而未統籌規劃及經營商場百貨，應構成物之瑕疵云云，為無足取。至上訴人所稱該大樓三樓編號二六、二七號房屋有未按設計圖施工，將陽台改建為室內面積之瑕疵，經核該瑕疵非屬重大，上訴人尚不得據以解除契約。

此外，上訴人並未主張減少價金或損害賠償，本件又非種類之債，上訴人自不得行使同時履行之抗辯，而拒絕給付價金。是依系爭房屋預定買賣契約書第二條及第十五條約定，上訴人應於接到被上訴人繳款通知之日起七天內繳付價金，逾期應加付按日千分之一計算之滯納金。被上訴人於通知上訴人繳付價金未獲置理後，依買賣之法律關係，請求丙○○○、丁○○○各給付太祐公司房屋價金十八萬元、甲○○土地價金七十七萬元，及加給丙○○○部分自八十八年六月二十六日、丁○○○部分自八十四年九月二十九日起算，按週年利率百分之二十計算之滯納金，均屬有理，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。查上訴人於原審辯稱：系爭房屋存有重大瑕疵，迄未依約完工驗收交付，顯已生債務遲延，伊得行使同時履行抗辯權而拒絕給付價金，自不負遲延責任云云（見原審卷三七、四二、

五二、一一八頁），並提出丁○○○、乙○○於八十四年九月二十三日催告太祐公司，系爭房屋與原設計不符部分應予改善之存證信函為證（見第一審卷第二宗一九、七二頁）。其真意何在？是否以被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，類推適用給付遲延之法則，請求太祐公司補正？或行使同時履行抗辯權，請求被上訴人為對待給付？均欠明瞭。原審審判長未依民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定，令上訴人敘明或補充之，自屬違背闡明之義務，所行之訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，當然違背法令。其次，依卷附房屋預定買賣契約書記載，丙○○○、丁○○○購買之財星廣場大樓三樓編號一七號、一六號房屋面積均約二．七三坪；其附件建材設備說明係分為﹁商場﹂、﹁商務套房﹂二類分別列載；其附圖記載該三樓為商場；而依建築改良物登記簿謄本記載，該三樓之主要用途為商場，面積四一○．四一平方公尺，乙○○、丁○○○之應有部分各為一千分之一五（見第一審卷第一宗一○、一

一、一九、二七、五○、五一、六九、一三四）計算結果，該二人系爭房屋應有部分之折算面積為各約六．一六平方公尺（約一．八六坪）。再觀之該大樓之預售廣告單記載，地下二樓供作停車場，地下一樓供作美食廣場，一至三樓供作百貨名店，四至六樓供作大型綜合商場，七至十二樓供作商務套房使用（見第一審卷第一宗一三六頁）。似見上訴人一再辯稱其購買之系爭房屋係屬商場（見第一審卷第一宗一三○頁正面），尚非全然無據。原審未遑詳查究明，遽認財星廣場大樓未設置三、四樓間電扶梯，對系爭房屋作為「商務套房」使用即無影響，尚嫌率斷。又上訴人於原審辯稱：按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。太祐公司所興建之財星廣場大樓，於結構體剛興建完成之時即存有重大瑕疵，歷經三年餘，瑕疵非但未修補，反而更為嚴重，連電梯都未裝設，被上訴人不思將房屋瑕疵修補而任其荒廢，一味請求伊等給付價金，其行使權利，履行義務，顯然違反誠實及信用方法（見原審卷五三頁）。且財星廣場大樓二樓至三樓雖有電扶梯，但系爭房屋即編號一六、一七號攤位對面之電扶梯前有一道水泥磚牆，無法通電扶梯，為原審認定之事實。則上訴人前開抗辯核與判斷被上訴人是否得請求上訴人給付價金攸關，自屬重要之防禦方法，原審恝置不論，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決就本訴於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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