九十二年度台上字第一三七一號｜民事：返還土地｜裁判日期：92 年 06 月 26 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一三七一號上　訴　人　己 ○ ○ 庚 ○ ○ 共　　　同訴訟代理人　蔣志明律師被上訴人　王賴端玉即甲 ○ ○即乙 ○ ○即戊 ○ ○即丁 ○ ○即共　　　同訴訟代理人　柳正村律師右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十八日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第一○號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆屋還地之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人王秋叨（於訴訟中之民國八十九年九月九日死亡）就伊所有坐落台中市○區○○段六九地號土地（下稱系爭土地）內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｆ部分面積○．○二二三公頃及Ｄ部分面積○．○○五八公頃，有不定期限租賃關係存在，並於Ｆ部分搭建棚架，供放置物品及車輛、Ｄ部分則留為其屋前之空地使用。雙方之租約既非租地建屋性質，伊依民法第四百五十條第二項規定，自得隨時終止租約。又王秋叨於其自有之鄰地經營廣全化學工業股份有限公司（下稱廣全公司），而以系爭土地為其生產或置放、搬運化學產品之場所，且未經設立許可，即在該Ｆ部分搭建之棚架內，從事工廠之生產事宜，有違工廠設立規則第六條第一款、第二款之規定。故縱認該棚架係屬房屋，伊亦得依土地法第一百零三條第二款之規定，終止租約等情。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，求為命被上訴人拆除附圖所示Ｆ部分土地上之地上物，將該部分土地連同Ｄ部分土地返還與伊之判決。被上訴人則以：系爭土地原由訴外人賴朝水、陳青瑞分別承租十五坪、十八坪，建築土造住房二戶，作住家之用。嗣該二人將之讓渡與豐全橡膠企業股份有限公司（下稱豐全公司）作為工廠使用，伊之被繼承人王秋叨係豐全公司負責人，歷年租金始以王秋叨名義繳納，但仍以豐全公司為承租人。且系爭土地上既原建有房屋，兩造間之租賃，亦有土地法第一百零三條租地建屋規定之適用等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人此部分勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人主張系爭土地為其所有，地目「田」，現經台中市政府編定為住宅區；其原與被上訴人之被繼承人王秋叨就附圖所示Ｆ、Ｄ部分之土地，有不定期限租賃關係，Ｆ部分上之建物係王秋叨所建之事實，有土地登記簿謄本、台中市政府工務局簡便行文表、測量成果圖等件為證，並為王秋叨生前所是認，堪信為真實。被上訴人承受訴訟後，抗辯系爭土地為豐全公司承租，Ｆ部分建物為該公司所建云云，固非可採。惟查系爭土地前由原所有人於二十五年四月十六日出租與訴外人賴朝水及陳青瑞，各建築十五坪及十八坪之台式土造住房而存有租地建屋關係。其後該二人將房屋讓渡與豐全公司，六十七年以後，豐全公司負責人王秋叨再以其個人名義言明繳納承租土地面積九十六坪之租金，上訴人收受後均無異議，顯見王秋叨與上訴人間亦存有租地建屋之關係。上訴人雖主張：王秋叨於系爭土地上所搭建之二片棚架，並無居住設備，棚頂破漏，交接處留有空隙，雨水可滲入，不足遮避風雨，故非為建築房屋而租用云云。然地上建物之狀況，係第一審法院於八十五年十月八日被上訴人聲請保全證據至現場履勘時所見，已不足為憑。且依照片顯示，系爭土地上仍可看出原有二間房屋拆除屋頂僅剩之牆壁，而位於福智街十五號交界之牆壁即為土造，應係豐全公司受讓賴朝水、陳青瑞二人共三十三坪台式土造住房二間後，再增建至現有地上建物經測量之二二三平方公尺，此觀現場照片所示該建物面臨台中市○○街係鐵皮及鐵捲門構造自明。參以王秋叨所承租之土地面積為九十六坪，與附圖所示Ｄ、Ｆ部分共二八一平方公尺大致相符，應係豐全公司承租之三十三坪基地再加上空地之結果。足見王秋叨承租系爭土地後，因該台式土造住房年久失修，始拆除屋頂，改建為二片棚架，其就系爭土地自仍有租地建屋之關係。上訴人以王秋叨承租系爭土地約二十年後之地上建物現狀，主張王秋叨並非租地建屋，而無土地法第一百零三條之適用，即有未洽。其次，系爭土地上之建物實係廣全化學公司之車庫，供置放物品及車輛之用，此為上訴人所承認，並經第一審法院於保全證據程序及原審法院現場勘驗屬實。而該公司係位於系爭土地旁之台中市○○段六七地號上，由王秋叨經營，負責人登記為其妻丙○○○，雖違反都市計畫法及工廠設立規則，但與系爭土地顯然無關。況系爭土地上始終未發現機器設備，更未發現王秋叨有以之作為生產、置放、搬運化學產品之場所，亦無違反法令可言。縱王秋叨曾具狀承認系爭土地有作工廠使用、地上建物歷年來均由廣全化學公司及豐全公司作為工廠使用，然與系爭土地上之地上建物確係供廣全化學公司堆放雜物及停放車輛使用，即係供工廠使用並無不合，不能因此認為王秋叨已自認在系爭土地經營工廠，將之作為生產、置放、搬運化學產品之場所。綜上所述，王秋叨係為建築房屋而租用系爭土地，且未以系爭土地供違反法令之使用，被上訴人依民法第四百五十條第二項及土地法第一百零三條第二款之規定終止租約，應屬無據。兩造間之租賃關係既仍繼續存在，上訴人訴請被上訴人拆除地上物返還土地，即非有理等詞，為其判斷之基礎。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又認定事實應憑證據，法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則或論理法則不符時，即屬於法有違；故法院依自由心證判斷事實真偽時，所斟酌之辯論意旨及調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，均應記明於判決，否則即為判決不備理由（本院六十九年台上字第七七一號、四十三年台上字第四七號判例參照）。本件上訴人與被上訴人之被繼承人王秋叨間就系爭土地有不定期租賃關係，固為原審所認定，但上訴人既始終否認其與王秋叨間為「建築房屋基地」之租賃關係，自應由被上訴人就其抗辯兩造間確有系爭土地之「房屋基地租賃」（租地建屋）之關係一節，負舉證之責。原審未令被上訴人就此利己事實舉證證明，已有未洽；且徒以王秋叨前手豐全公司之前手賴朝水及陳青瑞二人，曾各承租系爭土地十五坪及十八坪以建築土造房屋，嗣房屋及承租權利「讓渡」與豐全公司，再由豐全公司負責人王秋叨以個人名義繳交九十五坪土地之租金，即推認王秋叨與上訴人間存有房屋基地租賃關係；而對於豐全公司受讓系爭土地上兩戶共三十三坪之土造房屋，於王秋叨以個人名義繳租時，是否仍然存在？未先予認定，以作為認定王秋叨承租系爭土地時雙方真意之依據，並釐清雙方之法律關係為何，復未說明承租面積由三十三坪增至九十五坪之緣由？暨就自豐全公司受讓賴朝水、陳青瑞之土造住房與王秋叨繳租之事實，何以足為王秋叨與上訴人間有房屋基地租賃關係之推論？亦嫌疏略、率斷。原審進而依現場照片所示現存建物面臨台中市○○街係鐵皮及鐵捲門構造，即謂係由豐全公司將其原承租系爭土地三十三坪上原有土造房屋二間增建至二二三平方公尺即約六十七坪云云，徵諸該現場照片之證據與原審認定之事實間，似無任何因果關係存在，更見其自由心證之運用，於法不合。又該二房屋已拆除，只剩土造牆壁，而王秋叨承租系爭土地九十六坪，於其上所建附圖所示Ｆ部分之建物，不能認係房屋，僅供置放物品及車輛之用，為原審合法認定之事實。果爾，倘王秋叨承租系爭土地時，豐全公司所建房屋已拆除只剩土造牆壁，或王秋叨僅為置放物品及車輛之用，需較廣之空間，始承租系爭土地，而於承租後逕將原建之土造房屋拆除，則上訴人主張被上訴人承租系爭土地並非租地建屋性質云云，是否毫無足取？非無研求之餘地。本院前次發回時就此已予指明。原審對於賴朝水、陳青瑞或豐全公司原建房屋究係於何時拆除？兩造間於立約時是否有約定承租系爭土地係供建屋之用？均未調查審認，遽依前揭理由認兩造間之租約係屬租地建屋性質，上訴人不得依民法第四百五十條第二項規定終止租約，自屬可議。其次，原審既認定：王秋叨已自認系爭土地有作工廠使用、地上建物歷年來均由廣全化學公司及豐全公司作為工廠使用；系爭土地現已編定為住宅區，其上建物確係供王秋叨所經營之廣全化學公司堆放雜物及停放車輛使用，而該公司位於系爭土地旁之台中市○○段六七地號上，有違反都市計畫法及工廠設立規則之相關規定等情，則王秋叨將系爭土地連同其相鄰之自有土地同供違反都市計畫法之工廠設立使用，能否以系爭土地上始終未發現機器設備或以之作為生產、置放、搬運化學產品之場所，即謂未供違反法令之使用？尤待澄清。上訴論旨，指摘原判決駁回其對被上訴人之訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十二年六月二十六日最高法院民事第七庭審判長法官蘇茂秋法官徐璧湖法官朱建男法官蘇達志法官沈方維右正本證明與原本無異書記官中華民國九十二年七月九日ｍ

最高法院九十二年度台上字第一三七一號

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