最高法院九十二年度台上字第二九四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第二九四號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

蘇癸旨律師

被上訴人

群輝股份有限公司

法定代理人

游本華

被上訴人

欣象建設有限公司

法定代理人

陳志雄

共同訴訟代理人

陳國雄律師（兼右二人送達代收人）

右當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國九十年一月三十日台灣高等法

院第二審判決（八十九年度上字第五六七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十三年一月二十五日向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段一二三、一二五、一二七、一二八等地號土地上之花墅Ａ８戶藍天樓房屋乙戶（門牌號碼台北市○○區○○路七四號二樓，下稱系爭房屋），約定主建物三五‧一九坪，附屬建物三‧九五坪，公共設施七‧○四坪；另同時購買停車位一個，約定價金為新台幣（下同）一百四十萬元，係持分產權而非共同使用。經完工辦妥產權登記後，依所有權狀記載，主建物僅三二‧九六坪，包括樓板二七‧七八坪，電梯樓梯間五‧一八坪，已較約定短少二‧二三坪，且電梯樓梯間須兼作公用，致有「坪數減少」及「通常使用效用減少」之瑕疵，損失計二十八萬四千七百三十五元。至於停車位原約定為獨立產權，被上訴人所交付者卻為共同使用之公共設施應有部分，並於領得使用執照後擅自增設停車位，使伊有被處罰鍰之危險及違規使用情形，此「停車位瑕疵」之損失計一百二十三萬零九百八十元（其中「無獨立產權」部分為一百零四萬九千四百四十元，「違規設置」部分為十八萬一千五百四十元），可見被上訴人交付之系爭房屋及停車位均有不完全給付之瑕疵。又被上訴人銷售廣告載明社區應有之「陽光四季溫水池」等十餘項公共設施，均違反建築相關法規，亦有減少交易價值或使用價值之瑕疵，此「公共設施設置瑕疵」之損失計二萬六千零一十八元。另伊已於八十五年七月二十日全部付清屋款，被上訴人遲至八十六年九月十九日始交付系爭房屋，自八十五年七月二十一日起至八十六年九月十九日止，共遲延四百二十四日，其「遲延交屋」使伊受有以契約約定之貸款金額九百八十六萬元依貸款年息百分之八計算之損失，計九十一萬六千三百零四元。以上四項損失合計為二百四十五萬八千零三十七元，爰依債務不履行之法律關係，請求被上訴人如數給付，其中一百五十四萬一千七百三十三元自起訴狀繕本送達翌日（八十五年十一月二十四日）起，另九十一萬六千三百零四元自八十六年九月二十日起，均加付法定遲延利息之判決︹第一審命被上訴人給付上訴人一百五十四萬一千七百三十三元本息，駁回上訴人其餘貸款利息損失九十一萬六千三百零四元本息部分之請求，兩造各自提起上訴。原審除就被上訴人「各」給付上訴人二十二萬二千二百二十四元部分，維持第一審所為上訴人勝訴之判決外，其餘均為上訴人敗訴之判決，即駁回超過該部分之二百零一萬三千五百八十九元本金及二百四十五萬八千零三十七元利息之請求，並命上訴人返還因假執行所受領之六十五萬五千八百二十三元本息予被上訴人欣象建設有限公司（下稱欣象公司）。上訴人僅就其中一百九十六萬五千七百四十四元本息（包括各應給付二十二萬二千二百二十四元之利息部分）提起上訴，其餘四萬七千八百四十五元本息部分（即有關「坪數減少」、「通常使用效用減少」及「公共設施」等瑕疵之敗訴部分）未據聲明不服；被上訴人就其敗訴部分，亦未聲明不服︺。

被上訴人則以：系爭房屋登記之主建物面積為三五‧一七坪（包括樓梯間屋頂突出物二‧二一坪）、附屬建物（陽台）三‧七六坪、露台四‧九九坪、公共設施（建號三一○三八號）一六‧九四坪（含車位九‧○一坪）、公共設施○‧六四坪，以上不包括車位面積共計五二‧四九坪，較約定面積多出一‧二九坪。其中樓梯間屋頂突出物部分，並不因其他住戶之借道而減損其價值。至於車位部分，兩造既未約定為獨立產權，伊依約定交付該車位，即無不合。又社區應有溫水游泳池等公共設施，伊已依法設置完成，點交予上訴人等承購戶使用。另系爭買賣契約第十六條之約定，僅屬規範上訴人請求遷入使用或進行裝修之前提條件，非為伊交屋之期限，雙方所負交屋義務與給付貸款義務間，自無同時履行之關係等語，資為抗辯。

原審以：依系爭買賣契約、分管契約之約定及地政機關建物測量成果圖所示，屋頂突出物（含樓梯間及水箱）屬公共設施，且因係共用而非專供上訴人單獨使用，自非主建物之一部。故系爭房屋主建物面積應為樓板二七‧七八坪及電梯樓梯間五‧一八坪之和，即三二‧九六坪，與契約約定之三五‧一九坪，尚不足二、二三坪。另約定之公共設施部分為一六‧九四坪，而實際登記之水箱○‧六四坪及屋頂突出物二‧二一坪應為公共設施，已如前述，合計為一九‧七九坪，較約定多出二‧八五坪。又約定之附屬建物為三‧九五坪，實際登記三‧七六坪，不足○‧一九坪。此二部分相減，公共設施部分即多出二‧六六坪。茲因兩造同意主建物之價值為每坪七萬九千零四十二元，其他公共設施及附屬建物之價值均為主建物之二分之一即三萬九千五百二十一元，故主建物「坪數減少」之損失應為七萬三千一百十四元。至電梯樓梯間為主建物，雖為上訴人所不爭執，但因二、三、四樓樓梯間與屬公共設施之屋頂突出物（三一○五○建號）相連，須供一樓之住戶使用，以達屋頂水箱處，致上訴人就該二、三、四樓兼作室內樓梯之主建物「通常使用效用減少」，此部分損失為十六萬三千七百七十六元。其次，兩造於房地買賣契約外另訂有車位買賣契約，而於車位預約單中備註欄載明：「本戶車位為持分產權非共同使用」，且將「持分」二字前之「獨立」兩字劃掉並蓋章，則其真意應為買受應有部分，非分割為獨立所有權之車位。該車位既為分別共有，須經由分管方能取得專用權，故契約以車位位置圖以示分管，上訴人就系爭車位享有使用上之排他性，非共同使用，即符合契約約定之本旨而無瑕疵可言。上訴人有關「停車位無獨立產權」瑕疵損失一百零四萬九千四百四十元部分之請求，固非有理，惟依使用執照所核准之地下停車位僅二十七車位，被上訴人竟增設為七十二車位，已屬違規使用並使車道出口處變為狹窄。此「停車位違規設置」瑕疵所致上訴人之損失為十八萬一千五百四十元。再者，被上訴人尚未完成銷售廣告所載明之「陽光四季溫水池」等十餘項公共設施，此部分「公共設施設置」瑕疵所減損之價值為二萬六千零十八元。此外，依系爭房屋預定買賣契約書第十六條之文義，並未對被上訴人交屋期限為約定，而係上訴人必先辦畢貸款手續、核撥款項後，始得請求遷入使用或進行裝修，亦即被上訴人之交屋義務與上訴人之給付貸款義務間，應係上訴人「先為給付」，被上訴人始須通知辦理交屋，並無同時履行之關係。茲被上訴人交屋義務之給付既無確定期限，上訴人又未催告交屋，被上訴人自不負遲延責任，上訴人請求有關「遲延交屋」之損害賠償，尚屬無據。綜上，上訴人請求被上訴人給付「坪數減少」、「通常使用效用減少」、「停車位違規設置」及「公共設施設置」等瑕疵之損害，合計四十四萬四千四百四十八元（被上訴人各給付二十二萬二千二百二十四元）部分為有理由。超過部分，為無理由，不應准許。又因第一審判決就被上訴人敗訴之一百五十四萬一千七百三十三元本息部分宣告准予假執行，上訴人於八十九年十二月十九日已就欣象公司之提存金執行九十二萬一千六百三十元（本金七十七萬零八百六十六‧五元，利息十四萬五千一百九十七．五元，執行費用五千三百九十六元、郵資費用一百七十元）。而上訴人既僅得向該公司請求本金二十二萬二千二百二十四元及算至八十九年八月三十一日共一千三百七十五日之法定遲延利息，即四萬一千八百五十七元，另執行費用一千五百五十六元及郵資費用一百七十元，合計二十六萬五千八百零七元，則欣象公司依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定請求上訴人返還六十五萬五千八百二十三元部分，為有理由，應予准許等詞，為原審心證之所由得。因而廢棄第一審所為命被上訴人給付上訴人各超過二十二萬二千二百二十四元部分之判決，駁回上訴人該部分之訴，並駁回其就九十一萬六千三百零四元本息之上訴；另命上訴人返還欣象公司六十五萬五千八百二十三元及自八十九年十二月十二日起之法定遲延利息。

關於廢棄改判部分：按遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百三十二條第一項前段定有明文。本件原審既認定上訴人受有「坪數減少」、「通常使用效用減少」、「停車位違規設置」及「公共設施設置」等瑕疵之損害，合計四十四萬四千四百四十八元，應由被上訴人各給付二分之一，即二十二萬二千二百二十四元，而就此以支付金錢為標的之債務，上訴人已為給付自起訴狀繕本送達翌日（八十五年十一月二十四日）起按法定利率計算遲延利息之聲明，揆諸首揭說明，於法並無不合。原審於判決命上訴人返還被上訴人因假執行所為之給付時，亦將該本金二十二萬二千二百二十四元之算至八十九年八月三十一日共一千三百七十五日之法定遲延利息四萬一千八百五十七元扣除。乃竟未詳加研求，遽予駁回上訴人此部分遲延利息之請求，即有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，為有理由。

應由本院就此部分已確定之事實，自為上訴人勝訴之判決。

關於駁回上訴部分：原審依其採證、認事之職權行使，所論斷：兩造並未約定停車位須具有單獨所有權，被上訴人已交付合於約定之分別共有專用停車位，尚無給付不完全情事，因而駁回上訴人關於「停車位無獨立產權」瑕疵部分之訴，經核於法洵無違誤。上訴人雖主張其所受交付之停車位，係公同共有而非分別共有之應有部分，與約定不符云云，然依建物謄本記載，系爭房屋之共同使用部分，即面積三六八五‧二二平方公尺之建號三一○三八號建物，上訴人擁有一萬分之一五二之應有部分，係包括系爭停車位在內，為其所自承（見原審卷一○七頁），顯見該車位非屬無應有部分之公同共有，上訴人此部分之主張為無足取。至關於「遲延交屋」之損失部分，雖上訴人曾於八十五年八月七日以存證信函催告被上訴人交屋，經被上訴人於同年月十九日回函表示拒絕交屋，但依該拒絕交屋信函所示，被上訴人係因上訴人拒絕依系爭房屋買賣契約第十八條約定先行簽署同意書（即分管約定書）使然，則上訴人未先踐履買受人之契約義務，自不得請求出賣人交屋。原審就此部分予以駁回，理由縱有未洽，結果仍無不同，應予維持。原審既未認定上訴人「遲延交屋」之主張為可採，即無就有關遲延交屋損害數額部分為認定並敘述其理由之必要。上訴意旨徒執陳詞，指摘原判決關於駁回其「停車位無獨立產權」瑕疵及「遲延交屋」損失部分為不當，聲明廢棄，非有理由。又被上訴人群輝股份有限公司之法定代理人，已於第一審法院裁判前之八十六年六月六日由游麗貞（第一審及原審判決均誤載為游麗真）變更為游本華，有經濟部公司變更登記事項卡及台北市政府建設局函為憑，其新任法定代理人於九十二年一月十五日聲明承受訴訟，並追認游麗貞前以該公司法定代理人身分所為之訴訟行為，均無不合，併此敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十九條第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十九條後段，判決如主文。

最高法院民事第七庭