最高法院九十二年度台上字第八一五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第八一五號

上訴人

中原電機工業股份有限公司

法定代理人

薛廖春梅

上訴人

亨龍企業有限公司

法定代理人

薛廖春梅

上訴人

丙 ○ ○

右三人共同

訴訟代理人　周 承 武律師

被 上訴 人　乙 ○ ○

甲 ○ ○

共　　　同

訴訟代理人　黃 正 淮律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年七月三日台灣高等法院第

二審判決（八十八年度上字第一二七一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北縣八里鄉○○○段下罟子小段三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三地號土地（下稱系爭土地）為上訴人丙○○及訴外人張東清等人共有，丙○○之應有部分均為十二分之八。其上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分之廠房，即門牌號碼台北縣八里鄉下罟村五九之二號（下稱系爭廠房），面積各○．○七一五公頃、○．○一五○公頃，合計○．○八六五公頃，為上訴人中原電機工業股份有限公司（下稱中原公司）及亨龍企業有限公司（下稱亨龍公司）所有，於民國六十九年八月二十二日出賣予訴外人陳喜雄。嗣陳喜雄違約未付清價款，經中原公司及亨龍公司催告後，於七十一年八月十九日解除該買賣契約。中原公司乃於七十七年二月十六日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），將系爭廠房基地及附屬空地（不包括系爭廠房），即三四七之一及三四七之三地號土地，於五百十坪範圍內，以每坪新台幣（下同）六千元之價額出售予被上訴人。因未經土地共有人之同意，且三四七之一地號土地地目為旱，三四七之三地號土地地目為田，均屬農地，被上訴人無自耕能力，該土地亦未從事農耕，該系爭土地買賣契約即應自始無效。至系爭廠房部分，被上訴人係於七十七年間另向已無任何權利之陳喜雄購買，既不得享有所有權，當然為無權占有，中原公司及亨龍公司自得本於民法第七百六十七條之規定請求被上訴人返還。被上訴人復在系爭廠房右側後方陸續擴建如附圖所示Ｃ部分面積○．○七二一公頃之建物，無權占有上訴人丙○○及其他共有人之土地，應併予拆除返還土地，又坐落同所三五三之二地號土地，係亨龍公司所有，被上訴人擅在該土地內如附圖所示Ｄ部分搭建廠房，亦屬無權占有，應拆除廠房返還土地等情。爰求為命被上訴人將Ａ、Ｂ部分之廠房騰空，返還中原公司及亨龍公司、將Ｃ部分建物拆除，連同其基地及Ａ、Ｂ部分之土地返還丙○○及其他共有人全體，並將Ｄ部分建物拆除，返還該土地予亨龍公司之判決（第一審僅判命被上訴人拆除附圖所示Ｄ部分、面積○．○○○六公頃之建物，將土地返還亨龍公司，其餘部分均為上訴人敗訴之判決。被上訴人對於其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：伊向陳喜雄購買系爭廠房後，為求廠房及基地使用之完整性，於七十七年二月十六日向中原公司購買系爭廠房所坐落之基地及附屬空地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之土地，因當時未鑑界，僅記載所知之三四七之一、三四七之三地號二筆土地應有部分以為代表，實係非祗購買該二筆土地，伊於系爭廠房右側後方陸續擴建，自非無權占有。且依系爭土地買賣契約第六條約定產權登記名義人得由伊自定，伊如指定將所有權登記予有自耕能力之人，該買賣契約亦非無效。中原公司經丙○○授權出賣系爭廠房所坐落之基地及附屬空地應有部分，更未違反民法第八百十九條之規定。再系爭廠房為未辦所有權登記之建物，中原公司及亨龍公司主張為其所有，已乏依據，其解除與陳喜雄間之系爭廠房買賣契約，因該解約之存證信函並未送達，尤不生解約之效力等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地係中原公司購買後，於七十七年四月十六日登記為丙○○所有，各筆土地應有部分均為十二分之八，為農牧用地。其上如附圖所示Ａ、Ｂ部分為鋼筋水泥結構及磚壁鐵架造之系爭廠房，Ｃ部分為鐵架造之廠房，均未為建物所有權登記。中原公司及亨龍公司於六十九年八月二十二日將系爭廠房出賣予陳喜雄，再由陳喜雄轉賣予被上訴人。七十七年二月十六日中原公司復將三四七之一、三四七之三地號內五百十坪土地，即系爭廠房基地及附屬空地（不包括系爭廠房），以每坪六千元之價額出售予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、勘驗筆錄、台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖、不動產買賣契約書等件可證，堪認為真實。上訴人主張中原公司、亨龍公司與陳喜雄間之系爭廠房買賣契約，經該二公司於七十一年七月十四日催告陳喜雄給付價款未果，已於同年八月十九日解除，被上訴人無從自陳喜雄處取得系爭廠房之所有權云云，固據提出存證信函二紙為證，然為被上訴人所否認，上訴人又無法舉證證明陳喜雄曾收受該催告及解除契約之存證信函，即難認該買賣契約業經合法解除。上訴人此部分之主張已難採信。況系爭廠房既經中原公司、亨龍公司出售並交付陳喜雄占有，再由陳喜雄將之出售、交付被上訴人占有，嗣後縱經中原公司、亨龍公司合法解除買賣契約，亦僅應由陳喜雄向被上訴人取回系爭廠房返還於中原公司、亨龍公司，非謂買賣契約一經解除，系爭廠房即當然復歸於中原公司、亨龍公司所有。該二公司自不得本於所有權，請求被上訴人騰空返還系爭廠房。其次，丙○○為系爭土地共有人之一，依土地登記簿謄本記載，其應有部分已逾三分之二，符合土地法第三十四條之一第一項之規定，中原公司自得不經其他共有人之同意出售系爭土地予被上訴人而無民法第八百十九條規定之適用，系爭土地買賣契約即屬有效。另因中原公司與被上訴人間之系爭土地買賣契約第三條及第六條約定所有權登記名義人得由被上訴人指定，縱被上訴人無自耕能力，該買賣農地之契約仍非無效。又系爭土地買賣契約雖僅約定將三四七之一、三四七之三地號內五百十坪土地賣予被上訴人，但另註明所賣之土地係指系爭廠房之基地及附屬空地，而該廠房之基地即附圖所示Ａ、Ｂ部分，經測量結果，係坐落在三四七、三四七之一、三四七之二、三四七之三地號上，足見中原公司賣予被上訴人者，非僅限於三四七之一、三四七之三地號系爭廠房所坐落之土地。且Ａ、Ｂ部分之廠房，面積○．○八六五公頃，約二百六十二坪，加上Ｃ部分廠房面積○．○七二一公頃，約二百十九坪，合計約為四百八十一坪，益見各該部分土地均在系爭買賣契約所指之五百十坪範圍內。被上訴人抗辯系爭土地買賣契約之標的，包括其擴建之附圖所示Ｃ部分廠房基地，應可採信。上訴人主張被上訴人無權占有該Ｃ部分之土地云云，為不足取。綜上所述，中原公司及亨龍公司請求被上訴人將如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭廠房騰空返還，丙○○請求被上訴人將如附圖所示Ｃ部分土地上之建物拆除，將土地連同Ａ、Ｂ部分土地返還丙○○及共有人全體，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按私有農地所有權之移轉，於八十九年一月二十六日廢止（刪除）土地法第三十條條文前，其承受人以能自耕者為限，否則所有權之移轉無效，故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，其契約應屬無效。據此，契約當事人訂約時已預期並約定買賣之農地變更為非農地後再為移轉，或約定由承買人指定登記與有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之第三人或特定第三人，或約定待承買人有自耕能力時方為移轉登記者，始能認為有效。本件中原公司與被上訴人約定之買賣標的物即系爭土地均為農地，買受人須具備自耕能力，被上訴人並無自耕能力，為原審合法認定之事實。則系爭土地買賣契約既僅於第三條、第六條分別約定：「……該土地現仍屬農地，無法分割，雙方應以持分移轉登記」、「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即被上訴人）自定，乙方（即中原公司）絕不異議」，似無買賣之農地於變更為非農地後再為移轉之約定，或具體約定登記與有自耕能力之第三人。揆諸首揭說明，該買賣契約是否仍屬有效？可否因土地法嗣後廢止第三十條之規定而有不同？原審未詳加研求，遽認系爭買賣契約為有效，不無適用法規錯誤之違法。次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計「逾」三分之二者，其人數不予計算，土地法第三十四條之一第一項定有明文。原審先稱丙○○之應有部分為十二分之八即三分之二，後又謂其應有部分已「逾」三分之二，而認其處分系爭土地無庸經共有人全體之同意，不僅認定事實前後矛盾、與卷附土地登記謄本之記載不符，且有適用法規錯誤之違法。又上訴人主張中原公司與被上訴人所訂系爭土地買賣契約所約定買賣土地五百十坪之範圍，係指附圖所示Ａ、Ｂ部分廠房坐落之基地及其前方三四七之三地號之空地，不包括附圖所示Ｃ部分之土地等情（見原審卷七七、一○三頁），此項主張，與被上訴人是否有權占有該土地建築廠房，所關頗切，原審不予採信，卻未敘明該主張何以不足取之意見，即有判決不備理由之違法。再者，上訴人主張中原公司及亨龍公司已因陳喜雄經催告未付全部價金而解除雙方之系爭廠房買賣契約一節，似曾提出郵局存證信函、該信函回執及陳喜雄當時戶籍謄本以實其說（見一審卷一三六、一五○頁，原審卷三一、三二頁）。乃原審未予斟酌竟謂上訴人未能證明陳喜雄有收受該催告給付及解除契約之存證信函，進而認定上訴人尚未合法解除其與陳喜雄間之系爭廠房買賣契約，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。另依上訴人主張之原因事實及其於第一、二審之聲明，其係以被上訴人無權占有系爭廠房為由，請求被上訴人將之騰空返還中原公司及亨龍公司。原判決事實及理由欄將上訴人該部分之聲明載為「被上訴人應將如附圖所示Ａ、Ｂ部分予以騰空，返還中原公司及亨龍公司」，致其應「騰空」者，將有究係Ａ、Ｂ部分土地抑或地上建物即系爭廠房之爭議，恐與上訴人之聲明內容不符。又附圖所示Ｃ部分，面積本即為○．○七二一公頃，未包含三五三之二地號之○．○○○六公頃土地（即附圖所示Ｄ部分），上訴人已於八十八年十一月十五日提出之「民事更正狀」中，將原聲明中之「（不包括三五三之二土地，面積○．○○○六公頃）」等內容刪除（見原審卷五一頁），原判決事實及理由欄中仍予贅載，案經發回，均宜一併注意更正之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭