最高法院九十三年度台上字第一九○七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一九○七號

上訴人

己○○

上訴人

辛○○

共同訴訟代理人

蔣志明律師

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　癸○○

　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　庚○○

　　　　　　　　巳○○

　　　　　　　　戊○○

　　　　　　　　卯○○

　　　　　　　　辰○○

　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　寅○○

　　　　　　　　壬○○

　　　　　　　　丑○○

　　　　　　　　子○○

　　　　　　　　午○○

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年（原判決誤載為九十二

年）五月十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十年度上字第五六二號），提

起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段（下同）一○五地號、一○五︱一地號、一○五︱六地號、一○五︱一○地號、一○五︱一一地號、一○五︱一二地號、一○五︱一三地號、一○五︱一四地號、一○五︱四四地號、一○五︱四五地號、一○五︱四六地號等十一筆土地（下稱系爭土地）為伊等共有，應有部分各二分之一，惟遭被上訴人無權占用並在其上建造房屋（占用位置及面積如第一審聲明所示），依民法第七百六十七條之規定，伊等自得請求被上訴人拆除地上物並返還占用之土地。又被上訴人無權占用系爭土地而受有相當於租金之利益，且致伊等受有損害，依不當得利之法則，伊等亦得請求被上訴人返還自民國七十六年十月十五日起算之不當得利等情，爰求為命（一）被上訴人巳○○將一○五地號、一○五︱四四地號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分面積依序為二四及一平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付新台幣（下同）四萬一千六百五十九元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付四千零二十四元；（二）被上訴人庚○○將一○五地號、一○五︱一三地號土地如附圖所示Ｃ部分面積依序為七八及二平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十三萬四千一百八十七元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付一萬二千九百三十八元；（三）被上訴人午○○將一○五︱一一地號、一○五︱一四地號土地如附圖所示Ｅ部分面積依序為四二及九七平方公尺之地上物拆除並連同空地共一七四平方公尺返還予伊等，並給付二十四萬八千一百七十七元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付二萬八千六百元；（四）被上訴人戊○○將一○五地號、一○五︱一二地號、一○五︱四五地號、一○五︱四六地號土地如附圖所示Ｆ部分面積依序為二二、七一、一五四、六平方公尺之地上物拆除並連同空地共二八八平方公尺返還予伊等，並給付四十一萬六千七百九十二元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付四萬六千九百七十八元；（五）被上訴人甲○○將一○五地號、一○五︱四六地號土地如附圖所示Ｇ部分面積依序為九八及三平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十七萬二千七百五十二元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付一萬六千七百十八元；（六）被上訴人辰○○、丁○○、丙○○將一○五地號、一○五︱四六地號土地如附圖所示Ｈ部分面積依序為一及八九平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十九萬六千九百六十四元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付二萬二千二百三十五元；（七）被上訴人甲○○、辰○○、丁○○、丙○○將一○五地號、一○五︱四六地號土地如附圖所示Ｉ部分面積四五平方公尺之地上物拆除並連同空地共九四平方公尺返還予伊等，並給付十八萬一千八百十六元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付一萬九千一百四十七元；（八）被上訴人乙○○將一○五地號土地如附圖所示Ｊ部分面積二六六平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地及一○五地號、一○五︱四六地號土地如附圖所示Ｊ、Ｎ部分土地共四三八平方公尺返還予伊等，並給付七十四萬六千六百六十八元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付七萬二千零七十四元；（九）被上訴人癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○將一○五地號、一○五︱六地號土地如附圖所示Ｏ部分面積一四五平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地及如附圖所示Ｋ、Ｏ部分土地共二九一平方公尺返還予伊等，並給付五十三萬七千七百八十三元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年連帶給付五萬四千九百九十八元；（十）被上訴人癸○○將一○五地號土地如附圖所示Ｌ部分面積七二平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並給付十二萬二千零八十四元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年給付一萬一千七百三十六元；（十一）被上訴人卯○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○將一○五地號土地如附圖所示Ｍ部分面積七九平方公尺之地上物拆除並返還該部分土地，並連帶給付七萬六千一百八十五元及其法定遲延利息暨自八十六年六月一日起至返還土地之日止按年連帶給付一萬二千八百七十七元之判決（上訴人請求被上訴人乙○○拆除一○五地號土地如附圖所示Ｎ部分之地上物及被上訴人癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丑○○、子○○拆除一○五︱六地號土地如附圖所示Ｏ部分面積超過二四平方公尺之地上物，已據上訴人於原審為聲明之減縮。另請求第一審共同被告黃玉綢、何瑞旺拆屋還地及給付不當得利部分，亦已判決上訴人勝訴確定）。

被上訴人則以：伊等或伊等之被繼承人自日據時代即向系爭土地原所有權人林鑽燧承租系爭土地建造房屋，是伊等就系爭土地有基地租賃關係，且於基地出賣時有優先購買權，惟林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成及林玉枝等四人（下稱林守藩等四人）將系爭土地出賣予上訴人時，並未合法通知伊等優先承購，該買賣契約自不得對抗伊等，且伊等本於基地租賃關係使用收益系爭土地，亦非無權占有，伊等對系爭房屋並無事實上處分權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決（減縮部分除外），駁回其上訴，係以：上訴人主張渠等為系爭土地登記簿謄本記載之所有權人，被上訴人占用系爭土地建屋居住等情，固堪信為真實，惟依據上訴人辛○○於七十五年九月九日以系爭土地原所有權人林鑽燧之繼承人林守直、林守成及林玉枝等三人（下稱林守直等三人）之受任人地位對被上訴人乙○○之父王昭明、被上訴人甲○○及第一審共同被告王金忠（被上訴人辰○○、丁○○、丙○○之被繼承人）之父王昭楠、被上訴人戊○○之父林梓如、被上訴人午○○之婆婆林賴有、被上訴人癸○○、庚○○、巳○○等人所發之存證信函內容，辛○○應已承認被上訴人或渠等之被繼承人為系爭土地之承租人，始於通知系爭土地買賣時並為租金之催繳。至上訴人主張渠等出於誤認而為催告云云，由辛○○與林守藩等四人間於七十二年八月二十日所立之和解書及林守直等三人於八十四年四月十二日所出具之授權書內容以觀，則與常理有違，不足採取。又被上訴人乙○○、癸○○所提之「租金繳納記帳」，上訴人雖否認其真正，但對上開認定並無影響，且依七十三年五月十五日不動產買賣契約書第二條第一項之記載及訴外人葉作樂於六十三年出售系爭土地予辛○○之事實，葉作樂應自始為系爭土地之管理人，被上訴人或渠等之被繼承人向葉作樂繳納系爭土地租金，自合情理，且該租賃關係亦不因葉作樂與林鑽燧間之委任關係消滅而受影響，是上訴人以被上訴人乙○○、癸○○無法證明「租金繳納記帳」之真正及其他被上訴人無法提出「租金繳納記帳」，主張被上訴人就系爭土地無租賃關係，亦無足取。再台灣台中地方法院六十八年度訴字第二○四○號確認買賣關係不存在事件，並非以租賃關係為訴訟標的，且葉作樂冒用林鑽燧名義出賣並移轉土地予辛○○之行為既不生效力，辛○○以土地所有人之地位向王昭明催繳租金及終止租約，自亦不發生效力，故尚難以上開確認買賣關係不存在事件之第二審判決內容認被上訴人乙○○之父王昭明及被上訴人庚○○就系爭土地無租賃關係。被上訴人或渠等之被繼承人就系爭土地既有承租權，而上訴人於七十六年十月三日向地政機關申請辦理所有權移轉登記，又係本於七十三年五月十五日訴外人李燕參代理林鑽燧之繼承人林守藩等四人與訴外人李文騫、上訴人辛○○所訂之不動產買賣契約書而來（林守藩等四人於七十二年八月二十日同意追認葉作樂之六十三年間出賣行為，因該行為既非無權代理行為，亦非無權處分，則無事後承認發生效力之可言），依六十四年七月二十四日修正之土地法第一百零四條之規定，並類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，基地所有人欲出賣土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力，須再行告知，否則不得對抗承租人。然辛○○並未依七十二年八月二十日和解書或七十三年五月十五日不動產買賣契約書所載包括系爭土地在內之三十六筆土地買賣價金通知被上訴人或渠等之被繼承人是否欲行使優先購買權，反而將買賣價金提高至每平方公尺六千零五十元，自難認已合法通知，故上訴人與林守直等三人間就該三十六筆土地所成立之買賣契約及移轉所有權登記之物權行為即不得對抗有優先購買權之被上訴人。至上訴人提出辛○○於七十六年六月二十七日以林守直等三人之授權人地位與上訴人所訂之土地買賣所有權移轉契約書，主張渠等係以一億一千三百四十一萬九千三百五十元（折合每平方公尺六千零五十元）之代價取得三十六筆土地之所有權云云，則因上訴人無法舉證證明確實支付該買賣價金，林守直等三人並於八十七年五月十三日出具確認書否認知悉該契約，且該契約書於辛○○發存證信函時亦尚未存在，而為不可採。次查被上訴人使用之房屋均為老舊建築物，且依台中縣稅捐稽徵處大屯分處九十二年十二月十一日函覆內容，除以被上訴人戊○○之父林梓如為納稅義務人之太平市○○路九號一樓鋼鐵造房屋一三二平方公尺部分係於六十八年六月改建，似可認定原建物已拆除外，其餘房屋或無建築完成日期之確切資料，或有建築完成日期資料但同門牌號碼之房屋及納稅義務人非屬單數，均無法認定是否拆除改建，然姑不論該等房屋是否經拆除改建，上訴人與林守直等三人間之買賣契約及移轉所有權登記之物權行為既不得對抗被上訴人，上訴人自不得對被上訴人主張上訴人為系爭土地之所有權人，且不得謂被上訴人或渠等之被繼承人對系爭土地之承租權已因房屋不堪使用予以拆除而消滅。再查被上訴人自始即抗辯系爭土地係林鑽燧出租予被上訴人或渠等之被繼承人建屋而居，且被上訴人於原審亦已抗辯渠等對所使用房屋無事實上處分權，上訴人自應就被上訴人對所使用房屋有事實上處分權之事實負舉證之責，乃上訴人徒以被上訴人於第一審未為無處分權之抗辯，而不再舉證，則除戊○○係單獨繼承林梓如之權利可認定有處分權外，其餘被上訴人因尚有其他繼承人存在，且上訴人亦未主張被上訴人有分割遺產之情形，要難認有處分權。末查上訴人以九十年十一月二日上訴理由狀繕本之送達為終止租約之意思表示，依前所述，除戊○○外，並未對全體繼承人為之，且與辛○○所發之存證信函，亦僅表明欠租、限期十日內繳納及逾期終止租約等語，而未就積欠租金年度、金額及繳納方式為明確表示，自不生終止租約之效力。綜上所述，被上訴人就其各自使用部分，或有單獨或共有之租賃權，上訴人本於物上返還請求權及不當得利返還請求權，請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利並加計法定遲延利息，於法無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人辛○○於七十五年九月九日以系爭土地原所有權人林鑽燧之繼承人林守直等三人之受任人身分所發之存證信函（存放卷外），其中關於催繳租金部分記載為「台端自民國五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定租谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」，不論積欠租金年度，抑或給付標的、方式及期限，均已載明，乃原審竟謂上開存證信函未表明積欠租金年度及應給付之租金種類及數額，顯與卷證資料不符。而上訴人登記為系爭土地之所有權人，又係在前揭催告期限屆滿後之七十六年十月十四日，且為該所有權移轉登記之原因即買賣，亦發生於催告期限屆滿後之同年六月二十七日（見一審一卷一八、二六、三三、三八、四二、四六、五○、五四、五八、六二、六六頁之土地登記簿謄本），則辛○○前開代理林守直等三人所發之存證信函，是否不發生催告及終止租約之效力，即非無研求之餘地。倘上訴人於七十六年六月二十七日買受系爭土地前，被上訴人或渠等之被繼承人與系爭土地原所有權人間就該等土地已無租賃關係存在，則被上訴人繼續占用系爭土地，對上訴人而言，即屬無權占有。故上開催告函有無終止租約之效力，與上訴人得否請求被上訴人拆屋還地，所關至切，乃原審未遑詳予推敲，遽以與卷證資料不符之理由，認定該催告函不生催告及終止租約之效力，自屬可議。次查原審僅以被上訴人之被繼承人之繼承人，除被上訴人外尚有其他人為由，遽認除被上訴人戊○○外之其餘被上訴人對該等房屋並無完全之事實上處分權，但或未查明其他繼承人為誰，或未查明其他繼承人有無拋棄繼承等情，即為上訴人不利之認定，亦有判決不備理由之違誤。末查上訴人得否請求被上訴人給付不當得利，係以被上訴人是否無權占用系爭土地為前提要件，後者既經發回，前者亦應併予發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第八庭

Ｑ