最高法院九十三年度台上字第六八一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第六八一號

上訴人

庚○○○李鎮

上訴人

己 ○ ○同

上訴人

甲 ○ ○同

上訴人

戊 ○ ○同

上訴人

乙 ○ ○同

上訴人

丁 ○ ○李

上訴人

丙 ○ ○同

上訴人

李 明 同

上訴人

李 玟 同

上訴人

李 玢 同

上訴人

李 麗 同

共同訴訟代理人

劉 德 福律師

被上訴人

辰 ○ ○

被上訴人

辛 ○ ○

被上訴人

壬○○○

被上訴人

卯 ○ ○楊

被上訴人

丑 ○ ○同

被上訴人

寅 ○ ○同

被上訴人

巳○○○同右

被上訴人

午○○○同右

被上訴人

子 ○ ○同

被上訴人

癸 ○ ○同

被上訴人

亘 古 堂

右　一　人

法定代理人　詹 吉 川

右當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十三日台灣高等法

院高雄分院第二審更審判決（九十年度上更㈠字第二三號），提起上訴，本院判決如

下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊之被繼承人李莊絮於民國三十六年六月二十五日將所有坐落重測前高雄市○○區○○段一四二地號旱地，出租予被上訴人辰○○之被繼承人詹居才、被上訴人辛○○、壬○○○之被繼承人林進茂，及被上訴人卯○○、丑○○、寅○○、巳○○○、午○○○、子○○、癸○○之被繼承人楊建基共同耕作。於六十七年六月九日上開土地分割為同段一四二、一四二之三地號二筆，再於七十五年間經地籍圖重測改編為土庫段一小段五七０、三四三地號。楊建基、壬○○○、辛○○、辰○○（下稱楊建基等四人）於六十四年間將系爭三四三地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分轉租予被上訴人亘古堂興建寺廟，而不自任耕作，系爭耕地租約應歸於無效。縱認該租約仍有效，惟辰○○、辛○○、壬○○○、卯○○、丑○○、寅○○、巳○○○、午○○○、子○○、癸○○（下稱辰○○等十人）非因不可抗力繼續一年不為耕作，伊亦已終止系爭租約，被上訴人占有系爭土地即無正當權源等情。求為命辰○○等十人將如附圖所示Ａ部分土地交還予伊，及命亘古堂將如附圖所示Ｂ部分土地上建物拆除，與辰○○等十人交還該部分土地予伊之判決。

被上訴人則以：如附圖所示Ｂ部分土地並非係由楊建基等四人轉租予亘古堂，而係由李莊絮出賣予訴外人簡朝宗、詹進瓜、林進福、詹先助（下稱簡朝宗等四人）供亘古堂之前身公厝使用。至Ａ部分土地則由辰○○耕作，並無廢耕，上訴人終止租約並非合法等語，資為抗辯。

原審以：上訴人就其主張之事實，雖據提出土地登記簿謄本、私有耕地租約、戶籍謄本、繼承系統表、高雄市寺廟登記表為證。但查李莊絮於四十一年七月十五日與簡朝宗等四人訂立和解書，載明：簡朝宗等四人擅自在系爭土地建築公厝，經調解成立，李莊絮願將被侵占部分讓與簡朝宗等四人等語，該和解業經佃農詹居才同意，足徵李莊絮已將附圖所示Ｂ部分土地出售與簡朝宗等四人，其無從再將該部分土地出租予當時之承租人詹居才、林進茂、楊建基，應認雙方有終止該部分土地租約之意思，系爭耕地租約之範圍，自四十一年七月十五日起，自不包括該Ｂ部分土地。上開公厝於六十四年間遭颱風毀損，重修為亘古堂之寺廟，占用土地之位置、面積與公厝之位置、面積相同，有寺廟登記表可稽，並為上訴人所不爭，自屬真實。簡朝宗等四人買受系爭土地係供公厝使用，該公厝為亘古堂之前身，足見亘古堂使用系爭土地經簡朝宗等四人同意，並非由楊建基等四人轉租。上訴人以此為由，主張系爭租約無效，被上訴人無權占有該Ｂ部分土地云云，尚非有據。次查上訴人主張：楊建基等四人於八十年六月十五日立具同意書，表明放棄系爭土地之耕作權云云，為被上訴人辰○○所否認，上開同意書之內容，係楊建基等四人就所承租重測前高雄市○○區○○段一四二地號土地，重測後改編為同段一小段五七０地號，重新確定各人耕作之面積，並未提及系爭土地或同意放棄耕作權，有該同意書可憑，上訴人此項主張，不足採信。系爭如附圖所示Ａ部分土地係由詹居才、楊建基及林進茂三人共同承租，如有承租人於該土地上耕作，縱其他承租人未為耕作，亦不能認有不自任耕作之情形。高雄市楠梓區公所於八十四年十月六日會同第一審共同原告李鎮霖及辰○○勘驗系爭如附圖所示Ａ部分土地，於該土地上確有種植麻竹五欉及椰子樹二棵，第一審於八十五年十月九日及原審前審於八十六年三月十七日勘驗結果，該土地上有種植竹子及蔬菜，有會勘土地事宜紀錄、勘驗筆錄、現場畧圖及照片可考，上開竹子等係由辰○○所種植，足證其迄今仍繼續自任耕作。上訴人主張：辰○○等十人非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，於法不合，不生租約終止之效力。從而，上訴人請求辰○○等十人交還如附圖所示Ａ部分土地，及命亘古堂將如附圖所示Ｂ部分土地上建物拆除，與辰○○等十人交還該部分土地予伊，為非正當，不應准許。爰就上訴人請求辰○○等十人交還該Ａ部分土地部分，廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。

原審認定李莊絮於四十一年七月十五日將如附圖所示Ｂ部分土地出賣予簡朝宗等四人，依當時有效之土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。」，故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。上訴人主張：簡朝宗等四人及亘古堂均無自耕能力，系爭買賣契約違反上開土地法第三十條規定，應屬無效等語（見第一審卷一七二頁、一八二頁背面、原審上字卷㈠三四頁背面、上更㈠卷㈠一四九頁），係屬重要之攻擊方法，原審恝置不論，就上訴人請求亘古堂拆屋還地部分，遽為上訴人不利之判決，殊嫌疏略。次按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。系爭三四三地號土地如附圖所示Ａ部分面積為０．０三八六公頃，高雄市楠梓區公所於八十四年十月六日會勘結果，該土地僅種植麻竹五欉及椰子樹二棵（見第一審卷三七頁），原審就上開麻竹、椰子樹占用土地之面積若干？與同為租賃標的之五七０地號土地一併觀之，有無一部不為耕作之情形？未詳加調查審認，遽認被上訴人並無廢耕，上訴人不得終止租約，並嫌速斷。末查原審認定李莊絮於四十一年七月十五日與當時之承租人詹居才、林進茂、楊建基就如附圖所示Ｂ部分土地合意終止租約，惟依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所列各款情形之一，不得終止。耕地出租人與承租人合意終止租約，如與該條之規定有所牴觸，即難認為有效。而承租人自動放棄耕作權時，依當時有效之該條第二款規定，須確有遷徙或轉業之正當理由（司法院大法官會議釋字第七十八號解釋參照）。原審未注意及此，遽認該Ｂ部分土地，自四十一年七月十五日起已不屬耕地租約之範圍，並有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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