最高法院九十三年度台上字第六九五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第六九五號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

李鳳翱律師

被上訴人

龍振國際股份有限公司

法定代理人

葉紫華

被上訴人

龍顯國際股份有限公司

法定代理人

葉紫華

共同訴訟代理人

張慶帆律師

右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十七日台灣高等法

院第二審判決（九十年度重上字第五七二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國八十八年十月二十六日買受伊等投資、已完成興建之渴望村十四之三Ｄ１號房屋及土地（下稱系爭房地），分別與伊等即龍振國際股份有限公司（下稱龍振公司）及龍顯國際股份有限公司（下稱龍顯公司）訂有房屋、土地買賣契約書，約定房屋總價新台幣（下同）四百八十三萬元，土地總價三百三十三萬元。上訴人已於八十八年十二月七日遷入系爭房地，並由伊等於同月二十日辦畢所有權移轉登記，惟上訴人尚積欠龍振公司房屋價金三百九十九萬元（含完稅款三十二萬元、銀行貸款三百六十二萬元、交屋款五萬元），積欠龍顯公司土地價金二百七十五萬元（含完稅款二十萬元、銀行貸款二百五十萬元、交屋款五萬元），迭經催討，迄未給付。爰依民法第三百四十五條、第二百五十條之規定及房屋買賣契約第四條第三項、土地買賣契約第三條第三項之約定，求為命上訴人給付龍振公司三百九十九萬元及自八十八年十二月二十一日起按年息百分之五計算利息暨自八十八年十二月二十一日起按日以三百九十九元計付違約金，給付龍顯公司二百七十五萬元及自八十八年十二月二十一日起按年息百分之五計算利息暨自八十八年十二月二十一日起按日以二百七十五元計付違約金之判決〔被上訴人超過八十八年十二月二十一日起算之利息及違約金超過自八十八年十二月二十一日起按日以三百九十九元（龍振公司部分）、二百七十五元（龍顯公司部分）計算等部分，業經原審駁回其在第一審之訴確定〕。

上訴人則以：被上訴人銷售系爭房屋時，以不實廣告標榜「擁有國內第一座社區○○○○○路」、「全區鋪設高速光纖骨幹」、「園區內將規劃ＣＩＩ網路，住戶可申請連線以享有ＩＳＤＮ及多媒體網路服務，連接廠區、工作室與各項公共設施，真正達到國際網路化之現代ＣＩＩ社區」，並經其銷售人員再三說明，伊受被上訴人之詐欺，信以為真，始與之簽約購買系爭房地。迨交屋後，伊發現被上訴人未履行上述義務，且房屋有諸多瑕疵，經伊催告，被上訴人迄未補正，伊已於八十九年十二月五日解除系爭買賣契約，並於九十年一月十一日另以書狀繕本之送達撤銷伊受詐欺而買受之意思表示，被上訴人再本於系爭房地買賣契約請求給付價金之本息及違約金，即屬無理；況被上訴人未為對待給付，伊亦得行使同時履行抗辯權而拒絕給付等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人銷售系爭房地時，確曾於銷售現場置放載有「全區鋪設高速光纖骨幹」等內容之廣告文宣，而其銷售人員未特別說明不包括系爭房地在內，依消費者保護法第二十二條、消費者保護法施行細則第二十三條規定，該廣告內容雖應認為係屬兩造契約之內容。且上訴人及其他非被上訴人之員工，買受包括系爭房地在內之價格，均高於被上訴人員工自力造屋價約二、三成至

一、二倍不等，其利潤明顯高於財政部同業利潤標準有關營造業之淨利率，就該高於利潤之價格，即屬所謂「網路社區」之對價。而被上訴人迄未鋪設光纖骨幹，為其所不爭，固亦足以認定系爭房地確有瑕疵。惟一般人購買房屋係以居住為主要目的，光纖網路僅屬房屋之附加價值，被上訴人未予鋪設，應不影響建物本身之效用，顯見系爭房地價值或通常效用之減少，尚非重大，依民法第三百五十九條規定，上訴人僅得請求減少價金，其據以解除契約，顯失公平。況該瑕疵於兩造買賣契約成立前即已存在，被上訴人尚不負不完全給付之債務不履行責任，上訴人逕為解除契約之意思表示，亦乏依據。再者，民法第九十二條第一項所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言（本院十八年上字第三七一號、五十六年台上字第三三八○號判例參照）。被上訴人就與系爭房地同時銷售之渴望村三期房屋，已著手架構光纖骨幹，其銷售人員於上訴人買受時，既均未保證屬於二期房屋之系爭房地亦有此網路設施，即難謂有何詐欺行為，上訴人撤銷買受之意思表示，自非有據。查上訴人已遷入系爭房地，並由被上訴人辦畢所有權移轉登記於上訴人，依兩造買賣契約之約定，被上訴人即得請求上訴人給付全部未付之價款三百九十九萬元、二百七十五萬元及自系爭房地所有權移轉登記翌日（八十八年十二月二十一日）起之法定遲延利息。依現行民法規定，被上訴人就系爭房地於訂立買賣契約前已存在之瑕疵，原不負修補之義務，上訴人所為於被上訴人除去物之瑕疵前，其得拒絕給付價金之同時履行抗辯，即非有理。至於被上訴人請求之違約金部分，依兩造間之買賣契約，原約定上訴人如未依限繳清買賣價金，每逾一日應加付按逾期款千分之一計算之懲罰性違約金予被上訴人，然斟酌目前銀行放款利率不高，被上訴人已得請求法定遲延利息以彌補所受租金及利息損害之一部，該懲罰性違約金之約定尚嫌過高，應減至自八十八年十二月二十一日起按日以未付價款萬分之一計算為適當。為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予逐一論述之理由，因而就上訴人應給付龍振公司三百九十九萬元及自八十八年十二月二十一日起按年息百分之五計算利息暨按日以未付價款萬分之一即每日以三百九十九元計算懲罰性違約金，給付龍顯公司二百七十五萬元及自八十八年十二月二十一日起按年息百分之五計算利息暨按日以未付價款萬分之一即每日以二百七十五元計算懲罰性違約金等部分，維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。

按物之出賣人就買賣標的之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第三百五十四條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法第二百二十七條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任。本件上訴人買受已完成興建之系爭房地時，並未鋪設光纖骨幹，為原審合法認定之事實，則該因廣告而成為兩造買賣契約內容一部之「全區鋪設高速光纖骨幹」之瑕疵，於契約成立時即已存在，揆諸首揭說明，原審認定上訴人不得依不完全給付之相關規定，解除系爭房地買賣契約，並無可議。上訴人所稱該瑕疵係於契約成立後始存在，其可依債務不履行之規定解除系爭房地買賣契約云云，尚有誤會。次按民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（本院三十三年上字第八八四號判例參照）。系爭房地屬渴望村第二期，僅因與渴望村第三期房屋同時銷售，致置放於銷售地點之廣告亦成為兩造間之契約內容，雖經原審所認定，但該光纖骨幹之鋪設，原非兩造約定之買賣契約內容，上訴人遽依消費者保護法第二十二條有關企業經營者對於廣告應負責任之規定，即謂被上訴人負有告知光纖骨幹並未鋪設之義務而指其應負詐欺之責，亦非有據。上訴論旨，徒執前詞就原審取捨證據、認定事實之職權行使及原判決贅述之理由，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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