最高法院九十三年度台上字第七七九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第七七九號

上訴人

福星育樂開發股份有限公司

法定代理人

陳和慧

上訴人

丙○○

上訴人

乙○○

上訴人

丁○○

共同訴訟代理人

黃瑞真律師

被上訴人

甲○○

　　　　　　　　戊○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月三日台灣高等法院

第二審判決（九十年度重上字第四七六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十一年十一月二十二日，分別與上訴人福星育樂開發股份有限公司（下稱福星公司）簽訂房屋預定買賣契約書，與上訴人丙○○、乙○○、丁○○（下稱丙○○等三人）簽訂土地預定買賣契約書，甲○○係向福星公司訂購地中海大廈Ａ１棟二十四樓房屋暨停車位，戊○○係向福星公司訂購Ｂ２棟二十七樓房屋暨停車位，上訴人並分別向丙○○等三人購買其所共有坐落台北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段一之十五、一之三八、一之四０、一之四一、一之四二、一之四三、

三一、三一之四、三一之五、三一之十二地號土地所有權應有部分（下稱系爭房地），已分別繳交價金新台幣（下同）三百八十六萬元、三百三十九萬元。伊於簽約後，均按時付款，直至八十五年四月間，前往觀看系爭房屋工程之進度時，發現Ｃ棟建物高度變更為二十三層，經查問始知Ｃ棟建物，已變更為二十層，加上屋頂突出物三層，高度已變成二十三層，甲○○購訂之Ａ１棟二十四樓房屋，將面對Ｃ棟建物之屋頂，視野大受影響。甲○○即與福星公司接洽，要求更換較高樓層之房屋，遭該公司拒絕，並擅自將伊所訂購之系爭房地轉售他人，致上開買賣契約業已給付不能。伊相約共同購屋，如一人未能購買，另一人亦不願，故伊得依土地預定買賣契約書第十條第二款及房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，解除系爭買賣契約，請求連帶加倍賠償所收價金。如認伊解除契約不合法，上訴人解除契約為合法，上訴人主張將伊所已繳交價金全數沒收，充作違約金，顯屬過高，應予酌減，伊亦得請求返還溢付之價金等情，求為命福星公司給付甲○○一百一十九萬三千六百元、給付戊○○一百一十萬零八百元；丙○○等三人給付甲○○四十萬四千元、給付戊○○四十萬二千八百元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（被上訴人超過上開金額及連帶給付之請求部分，經原審維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，未據其聲明不服）。

上訴人則以：被上訴人分別訂購之地中海大廈Ａ１棟二十四樓房地（甲○○）、及Ｂ２棟二十七樓房地（戊○○），各繳價金至第三十期、第三十二期，即未再繼續繳交，經伊定期催告，除戊○○補繳第三十五期之五萬元外，仍拒不補繳，伊始於八十五年七月間以存證信函向被上訴人解除系爭房屋及土地預定買賣契約書，並依上開契約第十五條第一項、第十條第一項之約定，沒收全部已繳交之價金三百八十六萬元、三百三十九萬元，充作違約金。又Ｃ棟建物變更高度後，Ａ、Ｂ棟建物之坐落、造型及環境佈局，並無改觀，不致使Ａ棟大樓產生光線不足、空氣通風不良或影響住家品質，更不足以減少甲○○所訂購房屋之價值及契約預定之效用，福星公司並無義務為甲○○換屋等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張分別向上訴人訂購系爭前開房地，於其前往洽購時，系爭地中海大廈有Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築物，高度分別為三十二層、二十九層、十九層，嗣福星公司將Ｃ棟建物之高度，由十九層變更為二十層，甲○○已繳至第三十期土地及房屋之價金共三百八十六萬元（其中房屋為二百八十萬元，土地為一百零六萬元），戊○○已繳至第三十二期土地及房屋，另補繳第三十五期之價金共三百三十九萬元（其中房屋為二百四十四萬元，土地為九十五萬元）等情，為上訴人所不爭，並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、廣告單及照片為證。甲○○固曾要求站在窗前要看到完整景觀，但於簽訂土地或房屋預定買賣契約書時，雙方並未達成此項保證，並將之列入上開契約書內，自不得視為該契約之內容。況系爭Ｃ棟建物增加一層，其屋頂突出物縱對側面景觀稍有影響，惟尚能看到淡水河部分景觀，對其他方位之景觀仍無影響，有現場照片可稽，仍無違給付之本旨，甲○○不得執此主張上訴人違約，拒絕繼續繳交價金，並解除前開買賣契約。至戊○○所訂購之Ｂ２棟二十七樓房地，並未提及景觀問題，已據證人呂學誠證述明確。戊○○雖主張伊與甲○○相約共同購屋，如甲○○不買，伊亦不買云云，惟為上訴人所否認，且觀諸其所簽訂之上開房屋、土地預定買賣契約書，亦無上開約定，是戊○○尤不得執以主張上訴人違約，拒絕繼續繳交價金，並解除前開買賣契約。依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第三條，及土地預定買賣契約書第三條暨買賣契約書之附件㈠房屋付款明細表、土地付款明細表之約定，甲○○應於福星公司完成系爭Ａ棟建物之屋頂突出物三層完成後，給付第三十一期之房屋、土地價金分別為三萬元、二萬元。戊○○應於福星公司完成系爭Ｂ棟建物之外牆裝修後，給付第三十三期之房屋、土地價金分別為三萬元、一萬元。福星公司於八十五年四月間已完成系爭Ａ棟建物之屋頂突出物三層及系爭Ｂ棟建物之外牆裝修，為兩造所不爭，被上訴人自應於八十五年四月間福星公司完成系爭Ａ棟建物之屋頂突出物三層、Ｂ棟建物之外牆裝修後，分別給付第三十一期、第三十三期之房屋、土地價金，被上訴人均未依約給付，而依雙方間所訂立之土地預定買賣契約書第十條第一款及房屋預定買賣契約書第十五條第一款約定，被上訴人每期應繳付上訴人之價款，於接獲乙方（即上訴人）繳款通知日起七日內，以現金或即期支票向乙方指定之地點或銀行繳付，其逾期達七日時，每逾一日應加付該期價款千分之一計算之滯納金，於補繳時一併繳付，逾期達十五日經乙方催告後十日內仍不繳付者，即視為甲方（即被上訴人）違約，乙方得解除本契約，依此約定，上訴人於甲○○遲未給付房屋、土地價金後，均於八十五年四月十九日，以存證信函通知被上訴人甲○○繳交第三十期至第三十六期之價金。嗣甲○○僅繳交第三十期之價金，第三十一期以後之價金仍未繳交，上訴人復以律師函催告被上訴人繳交價金，除戊○○補繳第三十五期之價金（第三十三期及第三十四期之價金仍未補繳）外，餘款仍均未據繳交，上訴人始又分別於八十五年七月二十三日及同年月二十七日以存證信函向被上訴人表示解除前述土地預定買賣契約、及房屋預定買賣契約，有台北光復郵局第六八三號、第六八四號、第七０五號、及第七０六號存證信函及收件回執可按，被上訴人未依約定繳交已到期之價金，經催告仍不給付，上訴人據以解除雙方間所訂立之買賣契約，自屬合法有效，上訴人依前述土地預定買賣契約書第十條第一款及房屋預定買賣契約書第十五條第一款約定，將被上訴人已繳交之價金沒收充作違約金，固屬有據，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經斟酌本件係屬房地預售契約，被上訴人自八十一年十一月間訂約後，即按期給付價款至八十四年四月間，依系爭土地、及房屋預定買賣契約書所載之貸款情形觀之，本件買賣價金之貸款比例約為七成，被上訴人就房屋完成前應付之三成自備款，已繳交逾八成之金額，上訴人利用該資金興建房屋，顯獲有利益，且上訴人已於解約後，將系爭房地轉售他人及上訴人未能及時依契約所定日期取得全部貸款，以資運用等一切情狀後，認上訴人沒收被上訴人已繳交之全部價金，充作違約金顯屬過高，應酌減為按總價金百分之十六計算為適當。系爭Ａ１棟二十四樓、Ｂ２棟二十七樓之房屋（含停車位）部分總價分別為一千零四萬元、八百三十七萬元；土地（含停車位）部分總價分別為四百一十萬元、三百四十二萬元，按總價百分之十六計算違約金，則關於房屋部分：福星公司得沒收，充作之違約金Ａ１棟二十四樓為一百六十萬六千四百元，Ｂ２棟二十七樓為一百三十三萬九千二百元，甲○○已付之Ａ１棟二十四樓房屋價款二百八十萬元，福星公司應返還甲○○房屋價款一百一十九萬三千六百元，戊○○已付之Ｂ２棟二十七樓房屋價款二百四十四萬元，則福星公司應返還戊○○房屋價款一百一十萬零八百元；關於土地部分：丙○○等三人得沒收充作違約金Ａ１棟二十四樓為六十五萬六千元、Ｂ２棟二十七樓為五十四萬七千二百元，甲○○已付之Ａ１棟二十四樓土地價款一百零六萬元，則丙○○等三人應返還甲○○土地價款四十萬四千元，戊○○已付之Ｂ２棟二十七樓土地價款九十五萬元，則丙○○等三人應返還戊○○土地價款四十萬二千八百元。綜上，被上訴人依不當得利之法則，請求福星公司給付甲○○一百一十九萬三千六百元、戊○○一百一十萬零八百元；請求丙○○等三人給付甲○○四十萬四千元、戊○○四十萬二千八百元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，自屬應予准許等詞，為其心證之所由得，因而將第一審所為被上訴人敗訴判決，一部予以廢棄，改判命福星公司給付甲○○一百一十九萬三千六百元、給付戊○○一百一十萬零八百元；命丙○○等三人給付甲○○四十萬四千元、給付戊○○四十萬二千八百元，及均自八十九年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，經核於法洵無違誤。

按銷售廣告乃屬營業成本之一部，已包含於按房屋總價百分之十六計算損失之內，而不動產價格之漲跌，涉及買賣雙方當事人之主觀意願等因素，上訴人未舉證證明價格之漲跌係被上訴人之解約所致，原審因而審酌被上訴人就房屋完成前應付之自備款，已繳交逾八成之金額，上訴人利用該資金興建房屋，獲有利益，上訴人於解約後，將系爭房地轉售他人等一切情狀，認違約金酌減為按系爭房地總價金百分之十六計算為適當，核屬事實審法院職權裁量之事項，難謂有何違背法令。上訴論旨，復就原審證據取捨及認定事實之職權行使，指摘原判決為不當，並就原審已論斷者，泛言未說明，聲明廢棄原判決，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｖ