最高法院九十三年度台上字第八０五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第八０五號

上訴人

永久佳股份有限公司

法定代理人

苗 勃

上訴人

汎心國際股份有限公司

法定代理人

黃阿郎

共同訴訟代理人

揚 揚律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十日台灣

高等法院第二審判決︵九十年度上字第六七０號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：被上訴人於民國八十七年七月十日，向邱謝俊買受並取得坐落台北市○○○路○段四一號七樓之三房屋︵下稱系爭房屋︶之移轉登記，詎上訴人永久佳股份有限公司︵下稱永久佳公司︶、上訴人汎心國際股份有限公司︵下稱汎心公司︶未經被上訴人同意，與被上訴人亦無租約，竟無權占用系爭房屋使用等情。爰依民法第七百六十七條、侵權行為及不當得利之規定，求為命上訴人永久佳公司、汎心公司依序將系爭房屋如第一審判決附圖所示黃色部分、紅色部分騰空後交還被上訴人，並命上訴人自八十八年五月一日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人新台幣︵下同︶六萬元之判決︵第一審判命上訴人永久佳公司、汎心公司依序將系爭房屋如第一審判決附圖所示黃色部分、紅色部分騰空後交還被上訴人，並命上訴人自八十九年九月一日起至返還上開房屋之日起，按月連帶給付被上訴人五萬元，駁回被上訴人其餘之請求，兩造各就其敗訴部分，提起上訴。原審駁回兩造之上訴，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴︶。

上訴人永久佳公司則以：其係合法租賃系爭房屋，且與出租人葉慧玉間尚存有租賃關係，其縱使應返還房屋，亦應返還予原出租人。被上訴人係以通謀虛偽而取得系爭房屋所有權，其法律行為無效，被上訴人不能行使所有人之權利。上訴人二人係各自占用自己部分，沒有共同侵權行為，不負連帶責任，被上訴人主張之租金亦顯然過高。

另上訴人汎心公司則以：其承租系爭房屋時，不知房屋已有糾紛，其承租時間為二年，於租約屆滿即遷離各等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人分別騰空交還前開房屋及按月連帶給付五萬元之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張系爭房屋為其所有，現為上訴人占有之事實，業據其提出土地及建物登記謄本為證，並為上訴人所不爭執，且經第一審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可稽。查系爭房屋係由葉慧玉於八十三年十月十一日移轉登記於李泰平，八十四年三月十四日再移轉登記於宋德英，宋德英於八十七年一月五日移轉登記予邱謝俊，邱謝俊於八十七年七月十日再移轉登記予被上訴人。系爭房屋雖曾先後移轉登記於李泰平與宋德英名下，然迄葉慧玉與宋德英於八十五年三月十九日結算債權債務之日止，系爭房屋之真正所有權人均為葉慧玉，李泰平與宋德英均係基於信託讓與擔保之法律關係而受託登記為系爭房屋之所有人。葉慧玉係於八十四年九月一日將系爭房屋出租予上訴人永久佳公司，租賃期間自八十四年九月一日起至八十九年八月三十一日止，上訴人永久佳公司承租系爭房屋時，系爭房屋之真正所有權人為葉慧玉，僅係擔保信託登記於宋德英名下。嗣於八十五年三月十九日葉慧玉與宋德英約定，由葉慧玉將系爭房屋以一千四百五十萬元之價格售予宋德英，價金支付方法為由宋德英承受葉慧玉就系爭房屋之銀行貸款九百萬元，剩餘五百五十萬元以葉慧玉積欠宋德英之票款五百五十萬元抵償。宋德英於協議後已開始繳納銀行貸款利息，葉慧玉與宋德英就買賣契約已達成合意並成立，應有民法第四百二十五條規定之類推適用。葉慧玉與上訴人永久佳公司就系爭房屋之租賃契約對受讓人宋德英仍繼續存在，上訴人永久佳公司占有使用系爭房屋即有正當權源等情，為兩造所不爭執，並經另案宋德英訴請永久佳公司遷讓房屋事件判決宋德英敗訴確定在案，有台灣台北地方法院八十五年度訴字第二五七三號民事判決在卷足憑，復有葉慧玉於八十四年八月十日與上訴人永久佳公司簽定之房屋租賃契約書附卷可考，堪信為真實。依前揭民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，葉慧玉與上訴人永久佳公司之租賃契約，對於受讓人之邱謝俊及被上訴人均仍繼續存在。被上訴人自八十七年七月十日移轉所有權登記時起，繼受上開租賃契約出租人之地位，上訴人永久佳公司自得合法繼續承租使用系爭房屋至八十九年八月三十一日契約期滿之日止。上訴人永久佳公司雖於八十八年三月間，將系爭房屋之一部分違法轉租予上訴人汎心公司，惟因被上訴人並未終止該租賃契約，則前述租賃契約、轉租契約均應於八十九年八月三十一日租期屆滿日失其效力。上訴人永久佳公司、汎心公司自租期屆滿翌日即八十九年九月一日起，仍續為占有使用系爭房屋，自屬無權占有。上訴人永久佳公司、汎心公司約定各自使用系爭房屋如第一審判決附圖所示，被上訴人請求其返還各自占有部分，尚非無據，自應准許。上訴人無權占有系爭房屋，獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，上訴人自應返還不當得利予被上訴人。系爭房屋及其基地應有部分，於八十八年六月十一日經台灣不動產鑑定有限公司鑑定時價約為一千三百一十六萬元，且系爭房屋位於羅斯福路與和平東路交接處附近，鄰近捷運古亭站，該地段大樓林立，交通便利，商業氣息濃厚，，足見系爭房屋利用價值甚高。另上訴人永久佳公司向葉慧玉承租系爭房屋，每月租金達六萬元，上訴人永久佳公司、汎心公司向葉慧玉合租系爭房屋每月租金亦有五萬元，葉慧玉曾於八十八年二月一日出租系爭房屋予龍格公司，其租金亦高達五萬三千元，上訴人汎心公司對被上訴人所主張每月六萬元之數額亦不爭執。審酌上開各種情狀，認本件相當於租金之損害金以每月五萬元為適當。又故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條前段分別定有明文。本件上訴人於上開租賃契約所定租期屆滿後，仍共同占有系爭房屋，且無從分辨其各自占有部分，顯屬共同侵權行為，上訴人二人對於相當於租金之不當得利損害金，自應負連帶之責。被上訴人本於所有權及侵權行為、不當得利法則，請求上訴人永久佳公司、汎心公司依序將系爭房屋如第一審判決附圖所示黃色部分、紅色部分騰空返還，並請求自八十九年九月一日起至返還上開房屋之日止，按月連帶給付五萬元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按給付判決須使給付之範圍明確而後可。本件第一審判決主文第一、二項係命上訴人分別將系爭房屋如第一審判決附圖所示紅色部分、黃色部分騰空後交還被上訴人。惟查該第一審判決附圖所載地政機關之複丈日期為七十年九月一日，該日期遠在本件原審所認定上訴人永久佳公司於八十四年九月一日承租系爭房屋，及上訴人於八十九年八月三十一日租期屆滿後無權占有系爭房屋之前，何以該測量圖上有上訴人於八十九年九月一日以後無權占有系爭房屋之位置情形﹖且該測量圖並未記載紅色、黃色部分之面積各為多少，其面積範圍究竟如何﹖另第一審法院雖曾於八十九年六月十九日勘驗系爭房屋︵當時仍在原審認定之租賃期間內︶，惟勘驗筆錄並未分別記載上訴人二人所占用之範圍︵一審卷第一宗二一一、二一二頁︶，第一審法院亦從未囑託地政機關測量上訴人占用系爭房屋之位置、面積。該第一審判決附圖所示紅色、黃色部分，究竟如何測量，其位置為何、面積多少，均不明確，第一審判決主文命上訴人依該附圖所示紅色、黃色部分為給付，其範圍顯不明確，原審遽予維持，已有可議。又上訴人汎心公司抗辯其於租期屆滿︵八十九年八月三十一日︶後，已遷離系爭房屋云云︵原審卷一三四頁︶。原審未調查審酌上訴人汎心公司於租期屆滿後是否仍占用系爭房屋，遽依前開第一審法院於租賃期間勘驗現場之情形，為不利於上訴人之認定，亦嫌速斷。次按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第二百八十條第一項前段定有明文，故就當事人主張之事實，始有不爭執而視同自認之適用。本件原審認上訴人永久佳公司與被上訴人間，就系爭房屋可類推適用民法第四百二十五條之規定，為兩造所不爭執云云，亦欠允當。再連帶債務之成立，除當事人明示外，以法律有規定者為限，此觀民法第二百七十二條之規定自明。本件原審就不當得利部分，命上訴人負連帶給付責任，而未說明其負連帶責任之依據，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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