最高法院九十三年度台上字第九六四號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第九六四號上　訴　人　甲 ○ ○ 佳新帆布業有限公司法定代理人　黃金保右　二　人訴訟代理人　蘇顯騰律師被上訴人　台灣普利生股份有限公司法定代理人　廖高香友被上訴人　乙 ○ ○ 右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十年度上字第二二八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆物返地及請求被上訴人乙○○自民國八十九年十二月二日起按月給付上訴人甲○○新台幣二千七百零四元，給付上訴人佳新帆布業有限公司新台幣一萬二千六百十四元暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：上訴人甲○○所有系爭如第一審判決附圖（下稱附圖）一所示綠色部分白色磚造建築物所坐落之台中縣大里市○○段第五三三之二八地號土地，及如附圖二所示Ａ部分、面積０．０六六七公頃廠房所坐落台中縣大里市○○段第五三三之七地號土地為訴外人林來發所有，由上訴人佳新帆布業有限公司（下稱佳新公司）向訴外人林來發承租使用後，佳新公司並同意轉借由上訴人甲○○連同其自己所有之上開土地，於民國八十六年十二月二十日與被上訴人乙○○訂立土地租賃契約，第一審共同被告廖高香友則擔任連帶保證人，將上開二筆土地出租與被上訴人乙○○作為興建廠房之用，約定租賃期限自八十七年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，租金為每年新台幣（以下同）三十萬元，每六個月為一期、每期給付十五萬元。詎被上訴人乙○○承租後除給付第一期四個月租金（其中二個月上訴人甲○○同意不予收取）外，迄八十九年七月一日已有二年租金未支付，且未得上訴人甲○○同意擅將系爭土地轉租與被上訴人台灣普利生股份有限公司（下稱普利生公司）建廠使用，並生產荼丸，將系爭土地供非法使用及存放危險物品，足以影響公共安全，被上訴人乙○○ 轉租與普利生公司在系爭土地上建造生產化學品之工廠，違反區域計劃法關於區域土地使用管制之規定，已違反兩造土地租賃契約第四條第三款之約定，均構成違約終止租約之事由。其二年租金未支付，於本件審理中曾多次催告仍未給付，經上訴人甲○ ○於八十九年九月一日當庭向被上訴人乙○○為終止租約之意思表示。上開基地租賃契約既經終止，關於如附圖一所示部分，上訴人甲○○對被上訴人乙○○依終止租約後承租人應返還租賃物之規定，對被上訴人普利生公司則基於民法第七百六十七條規定，請求拆除如附圖一所示辦公室建物後，與被上訴人乙○○返還該土地。關於如附圖二所示部分，上訴人佳新公司與甲○○間之使用借貸關係業於八十九年十二月一日終止，而上訴人甲○○與被上訴人乙○○間之租約亦經終止，被上訴人乙○○、普利生公司均屬無權占有，上訴人佳新公司依民法第九百六十二條規定，得請求被上訴人普利生公司拆除建物，並與被上訴人乙○○返還土地。被上訴人乙○○仍繼續使用上開土地，已屬不當得利，廖高香友對此不當得利之損害賠償責任應負連帶保證人責任等情，求為命被上訴人普利生公司將如附圖一、二所示辦公室、廠房等建物拆除後回復原狀，與被上訴人乙○○將土地返還與上訴人，被上訴人乙○○、廖高香友應連帶給付上訴人甲○○欠租六十五萬元，並應連帶自本件起訴狀繕本送達翌日起，至其將坐落大里市○○段第五三三之二八號土地上之房屋拆除回復原狀，將土地返還上訴人甲○○，暨將同段第五三三之七號土地上建物拆除並將土地返還上訴人佳新公司之日止，按每半年給付上訴人二人相當於租金金額之損害賠償十五萬元之判決。（第一審判決命被上訴人普利生公司應將附圖一綠色部分建物拆除，將土地回復原狀後，由被上訴人乙○○、普利生公司將該基地返還上訴人甲○○。被上訴人普利生公司應將附圖二Ａ部分建物拆除，將土地回復原狀後，由被上訴人乙○○、普利生公司將該基地返還上訴人佳新公司。被上訴人乙○○、廖高香友應連帶給付上訴人甲○○六十五萬元。被上訴人乙○○應自八十九年十二月二日起至其將土地返還上訴人甲○○時止，按月給付上訴人甲○○二千七百零四元。被上訴人乙○○應自八十九年十二月二日起至其將Ａ部分土地返還上訴人佳新公司時止，按月給付上訴人佳新公司一萬二千六百十四元，並駁回上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分提起上訴。原審將第一審命被上訴人拆物還地及按月給付損害金部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴，被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，又上訴人對廖高香友部分，亦未聲明不服，均告確定）。被上訴人乙○○固自認自八十七年七月一日起均未給付租金屬實，惟以：上訴人甲○ ○依租約約定應按「電力九九碼１＼２共同使用」之內容提供電力，上訴人甲○○雖同意少收二個月租金，然其保證將恢復供電，被上訴人乙○○始興建廠房、辦公室等並雇請員工，須支付大批薪資，造成損害。事後至八十九年四月恢復正常電壓供電止，其間電壓不穩，常造成整條生產線停擺，平均每月損壞產品噸數達七十噸，此期間持續四個月，共計受損產品達二千八百噸，以每噸市價成本一萬五千元計算，被上訴人乙○○因此所受損害金額共四百二十萬元，此遲延供電對被上訴人乙○○所造成之不履行瑕疵擔保義務損害金額計有六百五十五萬七千三百二十五元，應由上訴人甲○ ○負責賠償。依公司法第二十八條規定，被上訴人乙○○對普利生公司之債權與債務亦負有連帶責任，被上訴人乙○○對上訴人甲○○有連帶債權存在，自得以之與上述租金債權主張抵銷。再被上訴人乙○○係合法將系爭土地轉借與被上訴人普利生公司使用，並非轉租，且上訴人締約時即同意於該供興建農舍使用之系爭土地上興建廠房，所生產之荼丸更屬合法而無任何致生公共危險等違約情形，上訴人甲○○所主張得終止租約之事由均不存在，其終止租約並無理由。被上訴人普利生公司則以：如附圖一所示綠色部分及如附圖二所示Ａ部分之辦公室及鐵皮廠房為被上訴人乙○○所有，並非伊公司所有，伊公司自無拆除建物並返還系爭土地與上訴人二人之義務各等語，資為抗辯。原審將第一審所為命被上訴人普利生公司拆屋並與被上訴人乙○○返還土地及命被上訴人乙○○自八十九年十二月二日起按月給付上訴人甲○○二千七百零四元與給付上訴人佳新公司一萬二千六百十四元部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴（此部分已因被上訴人未提起上訴而告確定），無非以：本件上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本、土地登記簿謄本影本各一份及租賃契約書影本二份為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人乙○○雖辯稱締約當時因被上訴人普利生公司尚籌備中，始以其本人名義訂約，但曾口頭告知上訴人甲 ○○待公司成立即改以公司名義締約云云，然為上訴人所否認。而簽約當時乙○○亦未註明其乃被上訴人普利生公司代理人之意旨，有該租賃契約書影本一份附卷可稽。被上訴人乙○○亦不否認事後並未再以被上訴人普利生公司名義締約，尚難認系爭租賃契約為被上訴人乙○○代理被上訴人普利生公司訂定，系爭租賃契約之當事人應為上訴人甲○○與被上訴人乙○○，至為明顯。按出租人依土地法第一百零三條第四款規定，以承租人「積欠租金額達二年以上時」為由終止租約，必須承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限。本件被上訴人乙○○既自八十七年七月一日起，迄八十九年六月三十日止，其積欠租金始達二年，在此之前，承租之被上訴人乙○○積欠租金未達二年，即不能認上訴人甲○○有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限。而上訴人甲○○自八十九年七月一日後，並未再定期催告被上訴人乙○○給付積欠之租金，即於八十九年十二月一日逕以上開事由，並以訴狀之送達為終止租約之意思表示，其終止顯非合法。雖上訴人於該次言詞辯論時陳明，於八十九年七月一日之後本件審理中曾多次表明催告給付租金云云，但查八十九年七月一日之後卷內並無此資料，其終止顯非合法。縱認上訴人於八十九年十二月一日以上開事由，並以訴狀之送達為終止租約之意思表示含有催告之意思在內，而於九十年十一月二十七日原法院言詞辯論期日當庭為終止之意思表示，然被上訴人乙○○並未到場，該終止亦不生效力，尚難認上訴人甲○○以此事由終止上開租約為合法。上訴人甲○○復主張被上訴人乙○○ 未經其同意，將系爭二筆土地轉租與被上訴人普利生公司，及被上訴人乙○○在系爭二筆土地供他人建造生產化學品工廠而使用，係違反區域計劃法關於農牧用地容許使用項目之規定，亦違反雙方上開土地租賃契約第四條第⑶款之約定，二者均違約而屬得終止租約事由，爰以起訴狀繕本送達被上訴人乙○○之時，為終止租約之意思表示云云。查上訴人甲○○主張被上訴人乙○○有轉租之情事，無非以被上訴人乙○○係普利生公司之實際負責人，名義上負責人係其配偶廖高香友，並自承其向上訴人甲○ ○租用土地所支付之租金及興建廠房之費用，係由其先行支出及代墊，嗣後再由普利生公司歸還等語，由此可證被上訴人普利生公司使用乙○○所租用之土地，並非無償借用，而係有償使用，且廠房之原始起造人為普利生公司等情為據，惟被上訴人乙○ ○否認有轉租情事；而依上訴人甲○○所主張之上述事實觀之，僅為被上訴人乙○○ 與普利生公司間代墊款之問題而已，顯與租賃有間。而上訴人復未能舉證證明被上訴人乙○○有轉租之事實，其主張自不足取。至上訴人甲○○主張另一終止租約之事由，查上開租賃契約第四條第⑴款約定，本土地使用係供興建廠房之用，有兩造所不爭執之土地租賃契約書可憑，上訴人甲○○於締約時即明知該出租之土地係供承租人興建廠房之用，對於被上訴人乙○○於該處另成立公司而興建廠房、使用該土地，於締約時並非不能預見，足見該租約第四條第三款所稱不得供非法使用之約定，已排除同條第一款屬違約之情形，即使有違反區域計劃法等相關土地使用管制規定，亦屬契約雙方當事人有無共同違反該管制規定之情形，並非被上訴人乙○○單方面違反而已。上訴人甲○○既明知並同意為之，自不得執此以被上訴人乙○○違反租約約定而終止租約。上訴人甲○○所為終止租約之意思表示均不能發生合法終止之效力。上訴人再主張上訴人佳新公司與甲○○間之使用借貸關係業於八十九年十二月一日終止，而上訴人甲○○與被上訴人乙○○間之租約亦經終止，被上訴人乙○○、普利生公司均屬無權占有云云。惟附圖二所示Ａ部分、面積０．０六六七公頃廠房所坐落台中縣大里市○○段第五三三之七地號土地，上訴人既自承該土地為訴外人林來發所有，由上訴人佳新公司向訴外人林來發承租使用後，佳新公司同意轉借由上訴人甲○○與被上訴人乙○○訂立土地租賃契約等情，則在上訴人甲○○與被上訴人乙○○所訂立租約未合法終止前，上訴人佳新公司自不得隨意終止與甲○○間之使用借貸關係，是其終止亦非合法，自不生效力。況民法占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，觀之民法第九百六十二條之規定自明。所謂占有被侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言。上訴人佳新公司既原係基於自己之意思而移轉占有於被上訴人，被上訴人並非出於積極之侵奪而占有租賃物，上訴人佳新公司尚不得對之行使占有物返還請求權。從而上訴人請求被上訴人拆除建物並返還土地暨命被上訴人乙○○給付自八十九年十二月二日起至土地返還之日止。相當於租金之損害，自屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告。本院三十九年台上字第五五四號著有判例。查上訴人於八十九年十月七日提出之民事變更聲明狀（見第一審卷第一九三頁至第一九五頁），其變更之訴之聲明第五項請求被上訴人分別給付上訴人租金及相當於租金之損害賠償金，並於第一審法院送達承租人即被上訴人乙○ ○收受（見第一審卷第二００頁）。嗣上訴人於八十九年十二月一日提出之民事辯論意旨㈡狀中載明為終止租約之意思表示（見第一審卷第二一０頁），並經被上訴人乙 ○○當庭收受該訴狀在卷（見同前卷第二二０頁），其距上訴人於八十九年十月七日提出民事變更聲明狀催繳租金，已有五十四日，上訴人主張其已定相當期間催告承租人乙○○繳納欠租，承租人乙○○仍未繳納，其對被上訴人乙○○終止租約已發生效力，尚非全然無據。原審疏未審酌，認上訴人甲○○未定期催告被上訴人乙○○給付欠租，其終止租約不合法，而為上訴人不利之認定，自嫌率斷。又原審既認定系爭租約之當事人為上訴人甲○○與被上訴人乙○○，並謂被上訴人乙○○未轉租予普利生公司，然復稱乙○○所繳納租金，係代替普利生公司墊款而已，似又認承租人為普利生公司，有前後判決理由矛盾之違法。且所謂代墊款究屬何種法律關係？原審並未闡述明確，亦有判決不備理由之違法。又上訴人佳新公司將其向訴外人林來發承租之系爭附圖二Ａ所示之土地借與甲○○使用，上訴人甲○○連同其所有系爭附圖一所示土地轉租與被上訴人乙○○。則上訴人佳新公司與上訴人甲○○間之使用借貸契約內容究竟如何？原審並未詳加調查審認，且基於債之關係之相對性原則，乙○○既屬使用借貸契約之第三人，佳新公司是否得終止使用借貸關係自不受甲○○與乙○○間租賃契約是否合法終止之影響。原審竟謂甲○○與乙○○之租約未合法終止前，上訴人佳新公司不得隨意終止與甲○○間之使用借貸關係，不無違誤。倘上訴人佳新公司與上訴人甲○○間使用借貸契約已合法終止，則佳新公司是否不得依民法第九百六十二條之規定請求被上訴人拆屋還地，並給付不當得利，即有審酌之餘地。原審遽憑上開理由為上訴人敗訴之判決，自有可議。上訴論旨，執以指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　十三　　日最高法院民事第二庭審判長法官曾　桂　香法官劉　延　村法官劉　福　聲法官黃　秀　得法官陳　重　瑜右正本證明與原本無異書記官中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　二十五　　日Ｒ

最高法院九十三年度台上字第九六四號

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