最高法院九十四年度台上字第一五０八號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第一五０八號

上訴人

乙○○

上訴人

38

訴訟代理人

林永發律師

被上訴人

甲○○

被上訴人

10

訴訟代理人

陳清白律師

上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於九十三年三月二日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（九十二年度上字第二五０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國六十三年七月十五日，與被上訴人訂立土地買賣所有權移轉契約書（下稱系爭買賣契約書），向被上訴人買受其所有坐落台南縣關廟鄉○○段五七一之一、五七一之

二、三一一之一、三一一之二號等旱地（下稱系爭土地）內如該買賣契約書附圖紅線所示之特定部分（經實測後如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分），合計約二台分，並於同年八月一日至台灣台南地方法院辦妥公證手續。除保留款新台幣（以下同）五千四百元，須待辦妥分割移轉登記後始給付外，其餘價金均已付清。詎被上訴人竟拒不辦理該土地分割及所有權移轉登記，為此本於買賣之法律關係，求為命被上訴人將系爭土地內如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積依序為一二一七、八六、二九七、一九０平方公尺）之所有權移轉登記予伊之判決。

被上訴人則以：系爭買賣契約，違反當時土地法第三十條關於私有農地不得移轉為共有，暨農業發展條例第二十二條所訂每宗耕地不得分割及移轉為共有之強制規定，係屬自始給付不能。兩造又無預期於不能之情形除去後始為給付之約定，依民法第二百四十六條之規定，該契約即為自始無效。上訴人本於無效之系爭買賣契約，請求伊給付，顯無理由等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造雖於六十三年七月十五日訂立買賣契約書，並於同年八月一日持向法院辦理公證，然觀之上訴人所提出由被上訴人分別於六十二年四月三日，及六十三年六月三日收受分期買賣價金所書立之二紙收據之記載，堪認兩造實際至遲於六十二年四月三日，已就系爭土地之特定部分成立買賣契約。而系爭土地地目為旱，使用分區係一般農業區，於兩造就特定部分訂立買賣契約時，農業發展條例尚未制定，該契約並無所謂違反禁止分割移轉之強制規定，固屬有效成立，惟其後於六十二年九月三日公布施行之農業發展條例，已於第二十二條明文禁止每宗耕地分割及移轉為共有，兩造即無法依原有效之買賣契約辦理分割及移轉登記。參諸雙方於訂約之初，該農業發展條例既未制定，本無約定俟法令開放後始辦理分割及移轉登記之必要。且六十三年七月十五日訂立，同年八月一日辦理公證之買賣契約書，亦未載明俟將來法令開放後始辦理分割及移轉登記等情，可見證人楊金龍所證述公證之目的係俟法令開放後始為分割移轉云云，為不足採。應認系爭買賣契約於農業發展條例公布施行後，已陷於法律上之嗣後給付不能，而失其效力。上訴人依據此失效之買賣契約，請求被上訴人將系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地分割出，辦理該部分所有權移轉登記予上訴人，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查原判決先謂兩造至遲於「六十二年四月三日」，已就系爭土地之特定部分成立買賣契約，斯時農業發展條例尚未制定，並無不能分割移轉之情事，該買賣契約仍屬有效成立。繼謂兩造於「六十三年七月十五日」訂立之系爭買賣契約，違反斯時農業發展條例第二十二條所訂，禁止耕地分割及移轉為共有之規定，雙方又無俟法令開放後始為給付之約定，該買賣契約已陷於法律上之嗣後給付不能而失其效力云云。則系爭買賣契約究於「六十二年四月三日」，抑於「六十三年七月十五日」成立？所成立者究屬有效或無效？依原審前後所為之認定，已有矛盾。且兩造至遲於六十二年四月三日所訂立之買賣契約，係有效成立，既為原審所是認，苟該買賣契約未經解除或有其他解消之原因，何以嗣於六十二年九月三日公布施行之農業發展條例第二十二條所為禁止每宗耕地分割及移轉為共有之規定，即當然使原為有效之系爭買賣契約自始失其效力？原審疏未說明其依據，亦有判決不備理由之違誤。如認兩造實係於六十三年七月十五日另訂買賣契約書，並於同年八月一日持向法院辦理公證。徵諸證人即代書楊金龍證稱：因不知何時法令開放，伊乃告知兩造公證較具公信力，俟將來可以分割移轉登記，再去辦理，為此兩造始前往公證（一審卷六九頁），及上訴人陳稱：訂約時原以為有自耕能方即可辦理移轉登記，嗣發現不行，始辦理公證（同上卷五九頁）各等語，是否不可解為兩造公證之目的，係在確保系爭買賣契約之履行，並解決無法辦理分割移轉之問題？果爾，是否仍應認兩造未為俟他日法令開放後，始辦理分割及移轉登記之約定，致系爭買賣契約自始失其效力？即非全無推求之餘地。原審未遑探求兩造公證之真意，遽為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人原主張被上訴人所出賣者為系爭各該土地應有部分之八二二分之二三八、八四一分之一八

四、四一七五分之一二七九、二三三分之八九（同上卷五頁），似見兩造於訂定買賣契約時，被上訴人仍與第三人共有系爭土地，然依卷附系爭土地登記謄本所載，被上訴人就系爭土地之權利範圍均為全部，其實情如何？案經發回，宜併予查明，附此指明。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

Ｙ