最高法院九十四年度台上字第二二一八號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第二二一八號

上訴人

太祐開發股份有限公司

上訴人

樓

法定代理人

林 和 生

上訴人

甲 ○ ○

共同訴訟代理人

鍾 竹 簧律師

被上訴人

乙○○○

　　　　　　　　丙○○○

上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十四年六月二十一日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（九十四年度上更㈡字第八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人乙○○○、丙○○○分別於民國八十一年五月十八日、同年月二十三日，向上訴人太祐開發股份有限公司（下稱太祐公司）預購伊興建之「財星廣場」大樓第三樓編號一七、一六號房屋（下稱系爭房屋），及向上訴人甲○○購買各該房屋所坐落之雲林縣斗六市○○段三四三之六號等土地之所有權應有部分（下稱應有部分），並分別於八十四年七月二十二日、同年九月一日，將系爭土地各應有部分十萬分之一一○，系爭房屋即門牌雲林縣斗六市○○路七號三樓各應有部分千分之一五，移轉登記予乙○○○（指定第一審共同被告張家福為登記名義人）及丙○○○，惟被上訴人各積欠太祐公司房屋價金新台幣（下同）十八萬元、積欠甲○○土地價金七十七萬元迄未清償；依兩造訂立之「房屋預定買賣契約書」第二條及第十五條之約定，被上訴人應於接到繳款通知七天內繳付價金，逾期應加付按日以千分之一計算之滯納金。上訴人已於八十四年九月十一日通知被上訴人交屋，續於八十四年九月二十一日催告繳款，仍置之不理等情。爰依買賣之法律關係，請求命被上訴人各給付太祐公司十八萬元、給付甲○○七十七萬元，及加給自八十四年九月二十九日起算，按日以千分之一計算滯納金之判決。（其中滯納金超過按週年利率百分之二十計算及乙○○○部分自訴狀繕本送達翌日即八十八年六月二十六日起算部分，暨上訴人另請求張家福給付部分，分別經第一審、原審判決上訴人敗訴，未據其聲明不服）。

被上訴人則以：太祐公司所興建之「財星廣場」大樓，未依約設置第三樓往第四樓之電扶梯，三樓陽台未照設計圖施工，又將陽台改建為室內面積，房屋存有重大瑕疵，且太祐公司未依約統籌規劃經營百貨商場；上訴人雖將土地及房屋產權移轉登記至被上訴人或指定人名下，然房屋與其坐落之土地，二者具有不可分之並存關係，房屋既存有重大瑕疵而不能依約使用，被上訴人自得在太祐公司修補前，拒絕給付全部價金等語資為抗辯（另被上訴人提起反訴主張解除契約，請求太祐公司應返還被上訴人各九萬元，甲○○應返還被上訴人各三十三萬元，及各自八十四年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，業經本院發回更審前，原法院判決被上訴人敗訴確定。）原審依調查證據為辯論之結果，以：上訴人主張之前揭事實，為被上訴人所不爭執，並有土地及房屋預定買賣契約書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本及催告函可稽，堪認為實在。經查依系爭房屋預定買賣契約書所載，被上訴人購買之財星廣場大樓三樓編號十七、十六號房屋面積約二．七三坪，其附件建材設備說明係分為商場、商務套房二類分別列載，其附圖記載該三樓為商場，另附件設計圖於三樓設計有上下電扶梯；次依系爭建築改良物登記簿謄本登載內容，該三樓之主要用途為商場，面積四六六．一平方公尺（第一審判決誤載為四一０．四一平方公尺，須加計陽台面積），被上訴人之應有部分各為一千分之十五，折算面積約為六．九九平方公尺，即僅約二．一一坪；另依上訴人不爭執之預售廣告單之說明，地下二樓供作停車場，地下一樓供作美食廣場，一至三樓供作百貨名店，四至六樓供作大型綜合商場，七至十二樓供作商務套房使用；復依兩造所訂「百貨商場公約」表明，「財星廣場」大樓之經營管理由上訴人太祐公司為統籌召集人，顯見被上訴人主張其所購買之系爭房屋係預定供百貨商場使用等情，即屬有據。又據雲林縣政府八四雲營使字第四五七號使用執照第三層及第四層工程圖樣之建築物平面圖所示，並未有電扶梯之設計；惟依兩造所訂「房屋預定買賣契約書」附件之第三層設計圖所示，則有上下電扶梯之設計，契約書第二○條復約定：「本契約之附件視為本約之一部分，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有一部分不履行，視同違約」等語明確，足見被上訴人辯稱其所購買之第三樓系爭房屋，應有電扶梯之設置與第四樓相通及有陽台之施設，第四至第六樓供作大型綜合商場使用，且電扶梯之設置構成系爭房屋係供百貨商場使用契約之重要內容乙節足以採取，則太祐公司自應依約完成交付被上訴人使用，始符合債之本旨。惟太祐公司興建之「財星廣場」

大樓，經原審前審履勘現場結果，該大樓坐落於斗六市圓環邊，附近商家林立，市況繁榮，被上訴人所購買之系爭房屋，位在該大樓第三層；大樓一樓經營「太陽城遊樂場」；二樓隔間成套房；三樓以木板隔間，編號十六、十七攤位亦已隔間，天花板已做輕鋼架；編號二十六、二十七攤位陽台部分已外移改為室內使用；二樓至三樓有電扶梯，惟以鐵門關閉；三樓則無通往四樓之電扶梯設置；編號十六、十七對面電扶梯前更有一道水泥磚牆阻擋，無法通往電扶梯；四樓則未依約供作大型綜合商場使用，而由永昌證券公司供作營業場所等情，有勘驗筆錄在卷足稽，顯見上訴人就被上訴人預購之系爭房屋，確未依約設置第三樓通往第四樓之電扶梯，且未依約統籌規劃經營百貨商場無訛。綜此，上訴人申請之使用執照第三層及第四層工程圖樣之建築物平面圖，既未有電扶梯之設置，足見其於申請建造執照時，自始即無電扶梯之設計，且其設置應構成系爭房屋係供商場用契約之重要內容，已如上述；乃兩造所簽買賣契約書所附設計圖，其上竟有上下電扶梯之設計，而據上訴人自認其未予設置之結果為：「無法修補，因為四樓樓板無法打洞設立電（扶）梯」；「若依上訴人（即被上訴人）之要求，強加電扶梯，必定損及四樓之結構，害及四樓所有權人之權益加為加設，依建築法第九十一條之規定，三、四樓之所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除，顯見上訴人（即被上訴人）之請求所謂之瑕疵，屬不能補正事項，……」。另依社會一般觀念，亦難期上訴人將因補正裝設系爭電扶梯而違反建築法第九十一條之規定及違反其與系爭大樓其他客戶間之約定，足見兩造間顯係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約應為無效，上訴人自不得請求被上訴人給付價金。太祐公司雖另設有一般電梯二部及安全樓梯一座，惟電扶梯之於百貨商場之動線機能，非一般電梯及安全梯所能取代；且依約第四樓層應供大型商場使用，而太祐公司違約供作永昌證券公司之營業場所，依市場集中之行銷效果而言，自影響於兩造所訂契約之內涵。又太祐公司迄未能證明其對於「財星廣場」大樓百貨商場之經營管理有何「統籌召集」之作為，徒託空言，主張須由買受人以共同協約擬定委託經營管理云云，不足採取。至上訴人已將其不動產所有權移轉登記與被上訴人，係兩造應如何返還不當得利之問題，與違反誠實及信用方法無關，綜上所述，上訴人本於買賣契約之法律關係，請求被上訴人各給付太祐公司十八萬元、給付甲○○七十七萬元，及加給自八十四年九月二十九日起算，按日以千分之一計算滯納金之判決，於法無據，因而將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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