最高法院九十五年度台上字第三九號

最高法院民事判決　　　　　　　　九十五年度台上字第三九號

上訴人

台灣糖業股份有限公司

法定代理人

余政憲

訴訟代理人

林瑞成律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

洪梅芬律師

　　　　　　　　李季錦律師

　　　　　　　　涂欣成律師

上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十四年六月十四日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第一五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國八十四年五月六日向其購買坐落台南市○區○○段二小段第二一地號內土地、面積一百六十平方公尺及其上編號Ｃ１地上四樓半建物即門牌同市○○街三十二巷十六號之一房屋（下稱系爭房地），雙方訂有房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定系爭房地買賣總價金新台幣（下同）一千八百九十九萬元，尾款為一千三百二十九萬元。被上訴人除繳付部分價金五百七十萬元價金及支付尾款四萬元外，餘款則未支付。系爭房屋業經伊依建造執照及施工圖說取得使用執照，被上訴人依約應於伊通知交屋期限內繳納上開尾款，惟經伊發函通知其辦理貸款、產權移轉及交屋等手續時，竟不予置理，其既未依約付清尾款又遲延辦理交屋，依系爭買賣契約第五條第三項約定，應以未繳房地價款，自伊所通知交屋期限之末日起至其實際辦理交屋日止，按每日千分之一計算加付違約金等情，爰本於買賣關係，求為命被上訴人給付伊一千三百二十五萬元及自八十五年八月十二日起加計法定遲延利息，並給付伊違約金六百七十萬四千五百元之判決。

被上訴人則以：系爭房屋至今未建造一樓、二樓廁浴室，三樓二間廁浴室僅建造一間，四樓有建造一間，卻未按變更設計挪後，根本未建造廚房，致整棟房屋未有廚房、廚具，門窗骨架全棟依契約應用高級塑鋼門窗，卻用鋁門窗，大門門片六片誤作為五片，房屋基地有許多在牆外，甚有部分被周圍房屋之屋簷占用等瑕疵。系爭房屋依買賣契約，應面臨六公尺寬巷道，但巷道從頭至尾均未達六公尺寬，屬重大瑕疵。系爭房屋於八十五年八月十二日被通知交屋時，既尚有上開多項瑕疵存在，顯然上訴人未依債之本旨提出給付，其是日之通知為無效，伊不因該通知而受領遲延。又系爭房屋依契約本應於八十五年六月三十日完工，上訴人一再拖延，已給付遲延，伊於起訴前經多次請求其補正，逾期即解除契約，本件買賣契約業經依法解除。若認未解除契約，伊亦得主張同時履行抗辯，拒絕給付價金等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張之事實，已據其提出之土地登記簿謄本、房地預定買賣契約書、使用執照、上訴人公司函、吳昌成建築師事務所函、台灣省自來水公司第六區管理處西區服務所、郵局存證信函及工程變更申請表等件為證，固堪信為真實。惟查系爭買賣契約第十一條後段約定：「如承購戶要求增減工程項目有關變更原則、範圍、期限及應辦手續如（如附件七）辦理」。該附件七為承購戶要求變更增減工程項目處理辦法，為買賣契約之一部分（買賣契約第十三條），是被上訴人有權依該附件七所示之方法申請變更設計，上訴人於第一審對被上訴人申請變更一事既不爭執，且上訴人於同意後即委請吳昌成建築師審核確認，交由承造人施工，兩造間就變更設計內容確已達成合意。蓋若無合意，上訴人必會退回變更設計之申請，不會再交給承辦人依該變更內容施作。兩造既以合意變更設計，上訴人有依該變更設計內容施工，並交付如變更設計內容之房屋予被上訴人之義務，方符合債之本旨。又系爭買賣契約附件「上訴人自建住宅承購戶要求變更增減工程項目處理辦法」第三款約定，承購戶得要求變更設計（以一次為限）。查被上訴人既要求一次之變更設計（即房屋後面之廚房、浴廁所、樓梯間之設計變更），並經上訴人受理其廚房、浴廁所之變更設計。惟上訴人嗣後不但未依被上訴人所要求之變更設計建造廁浴室及廚房，亦未依兩造原設計建造廁所、浴室及廚房，該房屋與變更設計不相符者計有⑴關於廁浴室部分：若照原設計，一樓及二樓應各有一間，三樓應有兩間，四樓應有一間。被上訴人要求將一樓、二樓、四樓各一間之廁浴室及三樓二間中之一間挪後。上訴人至今未建造一樓及二樓之廁浴室，三樓僅建造一間，四樓有建造一間，卻未按變更設計圖挪後。台南市政府工務局所製作之竣工圖與變更設計後之設計圖並不相符，經履勘現場結果，系爭房屋一、二樓無浴廁，系爭房屋顯不適合一般人之居住。⑵關於廚房部分：按原設計圖，應在一樓建造一間廚房，被上訴人要求變更位置，將其向後挪移，上訴人根本未建造廚房，致整棟房屋至今未有廚房、廚具。⑶依台灣省土木技師公會鑑定報告書第五頁所載：「被上訴人若依法定程序向台南市政府工務局提出合法變更設計仍可增加建築面積」云云，可知上訴人並無按被上訴人之意申請變更設計，亦無告知不可變更之意思，顯有違反交易誠信原則。

且該技師公會經研判鑑定標的物現況，復與變更設計之約定或變更後設計圖不符，具見上訴人確已違背雙方申請變更設計之約定。⑷系爭房屋上有門窗骨架，全棟依契約應用高級塑鋼門窗，卻用鋁門窗，大門門片有六片誤為五片等瑕疵。另依系爭房屋配置圖所示，面臨之巷道僅註明為六公尺，施工圖說並無註明面臨之道路，為兩邊興建之房屋均退讓六公尺，亦即系爭房屋應退讓三公尺而興建等相關之文字。而系爭房屋面臨之巷道寬度，依系爭土地複丈成果圖顯示，最寬僅為四．五公尺，最窄為二．一公尺。按被上訴人並非建築方面之專業人才，對系爭房屋施工圖說所面臨之巷道，要求兩邊興建房屋均自道路中心線各退三公尺共六公尺，亦即系爭房屋應退讓三公尺而興建，本難期其知之甚稔，上訴人為一建商，不應誤導被上訴人，使其誤認房屋建築完成後即係臨六公尺巷道，被上訴人稱系爭房屋係欲供眼科診所使用，面臨三公尺以內之巷道不便救護車之進出，顯難達其當初購屋之目的，其認有妨害房屋使用之重大瑕疵，堪足信實。且巷道另一面應退讓三公尺而興建房屋，何時可退讓非操之於被上訴人，此重大瑕疵亦已難以補正。其次，民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。系爭房屋於上訴人通知被上訴人交屋之八十五年八月十二日，既有上述多項瑕疵存在，顯然上訴人於是日尚未能提出合於契約之房屋，既未能依債之本旨提出給付，則於是日所為交屋之通知為無效，被上訴人自不因該通知而受領遲延。再依系爭買賣契約本應於八十五年六月三十日完工，上訴人一再拖延，無法交出合於買賣契約之房屋，已給付遲延，被上訴人於起訴前經多次請求上訴人補正未按契約施工之瑕疵，因上訴人均未能補正完成，並告以逾期則解除契約，有八十五年八月二十日陳情書、八十六年一月十八日存證信函、同年四月七日存證信函、同年六月三十日萬里法律事務所王燕玲律師函可參。且被上訴人復於八十八年八月五日以存證信函通知上訴人應於十五日內將上開衛浴、廁所等設備及通路寬度不夠之缺失補正，逾期未補正者，即解除買賣契約，因上訴人未依限內補正，被上訴人另於八十八年九月八日再以存證信函解除契約。茲系爭買賣契約既經解除，被上訴人自得拒絕給付該價金，更無何違約金之可言。從而，上訴人本於買賣關係，請求被上訴人給付價金一千三百二十五萬元本息及違約金，均無理由，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。查被上訴人有權依系爭買賣契約附件七所示之方法申請變更設計，兩造間就被上訴人之變更設計內容已達成合意，上訴人迄未依該變更設計內容施工，並交付如變更設計內容之房屋予被上訴人，既為原審審據上開事證所合法確定之事實，且有吳昌成建築師事務所函足憑（見一審卷一五五頁），則被上訴人即得拒絕給付上開價金或違約金。原審本於上述理由而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事之職權行使及其他贅述或與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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