九十五年度台上字第一三八號（給付租金） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　九十五年度台上字第一三八號上　訴　人　甲○○ 1 訴訟代理人　楊明廣律師被上訴人　元大京華證券股份有限公司法定代理人　杜麗莊訴訟代理人　陳信瑩律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十三年八月十日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第二四五號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊所有坐落台北市○○區○○段二小段一六九一、一六九二號建號即門牌號碼為衡陽路三六號地下一樓之一、之二建物（下稱系爭建物），於民國八十八年二月五日出租予被上訴人合併前之京華證券股份有限公司（下稱京華公司），租賃期間自八十八年二月十六日起至九十二年二月十五日止計四年，租金每月新台幣（下同）四十萬元，由京華公司按季於每年二、五、八、十一月之第十六日繳付，自第二年起每年調升為每月加計簽約時租金５％（按為二萬元），作為該一年度之租金，押租金為二百四十萬元，合併後之被上訴人並承受該租賃契約一切權利義務。嗣被上訴人於租賃期限屆滿前之八十九年八月三十日以台北市○○路郵局第二七七九號存證信函通知伊，將於同年十一月三十日提前終止租約，為伊所拒，是雙方租賃契約仍繼續存在。伊於八十九年一月間收受至九十年二月十五日之租金支票，業已兌現，惟之後被上訴人即未再依約繼續繳付租金。依上開調整租金之約定，本件租金自九十年二月十六日起至九十一年二月十五日止已調整為每月四十四萬元（每季應繳一百三十二萬元）；自九十一年二月十六日起至九十二年二月十五日止已調整為四十六萬元（每季應繳一百三十八萬元），二年租金共計一千零八十萬元，被上訴人迄今仍未支付等情。爰依兩造租賃契約之法律關係，求為命被上訴人給付八百四十萬元，及計付如第一審判決附表二所示利息起算日起之法定遲延利息之判決（上訴人原起訴請求被上訴人給付一千零八十萬元及如附表一所示利息起算日起之利息，第一審判決准如上述，駁回其餘請求，上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。被上訴人則以：上訴人請求之租金，超過依土地法第九十七條規定計算之法定最高限額，故就超過部分無請求權。依九十年度房屋稅單記載之評定價格，及土地登記簿謄本記載之申報地價，計算至九十二年二月十五日租期屆滿時止，以上訴人溢收押租金及其利息抵付後，上訴人尚應返還伊一百十九萬零一百五十八元。若以台北市建物單價表之標準計算，以押租金利息及溢收之押租金抵付九十一年十一月十六日最後一期季租金，不足之金額十萬八千七百八十四元，再以上訴人應返還之押租金抵付，則於租期屆滿時，上訴人應返還伊十四萬五千五百九十三元等語，資為抗辯。原審將第一審所命被上訴人為給付之判決，就其中關於被上訴人給付超過六十九萬零三百六十二元本息部分予以廢棄，改判駁回上訴人之訴，其餘部分予以維持，駁回被上訴人之上訴，無非以：查系爭建物係上訴人租與被上訴人之前身京華公司經營證券業務，為兩造所不爭執，且有房屋租賃合約書足稽。系爭建物雖位於台北市○○路博愛特區內之重慶商圈，然該等商圈之形成及所產生之商機及經濟利益，乃至變更系爭建物為金融保險業（證券經紀業）用途，均非基於出租人之「經營、管理、維持」而來，與最高法院五十四年台上字第一五二八號判例所稱「市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持」，顯不相同。是上訴人主張系爭建物租金無土地法第九十七條租金最高限額限制之適用，尚非有據。且系爭建物坐落之台北市○○區○○段二小段三六三號土地，依網際網路台北市公告土地現值及公告地價查詢系統資料，其八十七年七月至八十九年六月止之公告地價為每平方公尺十六萬二千零五元，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價即每平方公尺十二萬九千六百零四元；八十九年七月至九十二年十二月之公告地價為每平方公尺十六萬二千二百四十二元，折算申報地價為每平方公尺十二萬九千七百九十四元。以該土地面積共七百九十六平方公尺，系爭建物所占應有部分為十萬分之二九四一，則八十八年二月五日兩造簽訂系爭租賃契約時，土地價額為三百零三萬四千零七十六元，八十九年七月以後為三百零三萬八千五百二十四元。而土地法第九十七條所謂建築物之價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。經其適用「台北市建物單價表」及「台北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」（以下稱台北市建物折舊率表），系爭建物為十三樓建築物，依為台北市建物單價表所列鋼筋混凝土造辦公室、住宅、店舖之標準單價上下限平均數額每平方公尺二萬三千元，折舊率為每年百分之一‧三。則於八十三年四月七日完工取得使用執照，至八十八年二月十六日系爭租賃契約開始之時，已使用滿四年，其折舊後每平方公尺價額為二萬一千八百二十七元，系爭建物包括地下一層（第一六九一建號）面積五百六十二‧八二平方公尺、地下二層（第一六九二建號）面積十三．三三平方公尺，有謄本可佐，則其房屋總價額為一千二百五十七萬五千六百二十六元。從而，兩造簽約之時，系爭建物土地及建築物之總價額為一千五百六十萬九千七百零二元，以其坐落位置在台北市博愛特區○○○○○路商圈，各項經濟活動熱絡，以房地總價百分之十計算其租金，應屬適當，被上訴人自行計算亦以此為度，是其每月租金為十三萬零八十一元，法定押租金為二十六萬零一百六十元。此一租金及押租金額度，於簽約當時既屬合法，雖申報地價有逐年調整及房屋有折舊之情形，亦不受影響。惟系爭房屋租賃契約第三條第二款有房屋租金自第二年起逐年調升之約定，自應解為兩造間有如法定租金上升則一同調升之合意。但經計算其法定租金額度，係呈逐年下降之情事，故系爭房屋租賃期間，其每月租金應均為十三萬零八十一元。另查，超過法定租金最高限額部分之約定無效，上訴人無請求權，然如被上訴人已任意給付者，不得請求返還。至押租金部分，依土地法第九十八條及第九十九條之強制規定，其中法定押租金二十六萬零一百六十元部分，依租金所由算定之利率計算之利息視為租金之一部，逾法定押租金額度部分，亦得抵付租金。而系爭租賃契約第三條第四項約定，其金額超過法定押租金額度者，與法律強制規定不符，應屬無效，自得請求返還。是上訴人請求被上訴人給付九十年二月十六日以後租金，及計付如第一審判決附表二所示利息起算日起之法定遲延利息，被上訴人抗辯依上開土地法規定，已逾法定額度之押租金抵付租金，並以法定押租金之返還請求權為抵銷之抗辯，尚無不合。然九十年二月十六日之前法定押租金利息，已視為被上訴人每期繳付租金之一部，屬任意給付，不得再據以請求扣抵租金；逾法定押租金數額部分，既屬無效，而應返還，即無再視為押租金而計息之餘地。準此，計算被上訴人應付租金詳如原判決附表二所示，至九十二年二月十七日兩造協議完成交還系爭建物為止，被上訴人積欠租金共九十三萬零三十八元，及其中十六萬二千五百六十元自九十一年五月十七日起至同年八月十六日止、五十四萬六千二百九十九元自九十一年八月十七日起至同年十一月十六日止、九十三萬零三十八元自九十一年十一月十七日起至九十二年二月十六日止，按法定利息計算之遲延利息計二萬零四百八十六元。被上訴人以上訴人依系爭租賃契約第三條第三款規定，於交還系爭建物應同時返還之法定押租金二十六萬零一百六十二元為抵銷抗辯，則依民法第三百二十三條規定先抵充利息，次充租金原本，則尚積欠租金六十九萬零三百六十二元。綜上所述，上訴人本於房屋租賃之法律關係，請求被上訴人給付自九十年二月十六日起未付之各期租金本息，於六十九萬零三百六十二元及自九十二年二月十七日起之遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制，此為本院最新之見解。原審謂城市供營業用房屋之租金，仍有土地法第九十七條規定之適用，而為不利於上訴人之判斷，尚屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　　一　　月　二十五　日最高法院民事第八庭審判長法官朱　建　男法官顏　南　全法官許　澍　林法官袁　靜　文法官陳　重　瑜本件正本證明與原本無異書記官最高法院民事裁定主文原判決主文欄關於「駁回上訴人其餘上訴」，應更正為「駁回上訴人在第一審之訴」。中　　華　　民　　國　九十五　年　　二　　月　十三　日最高法院民事第八庭審判長法官朱　建　男法官顏　南　全法官許　澍　林法官蘇　清　恭法官陳　重　瑜本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十五　年　　二　　月　十五　日Ｔ

最高法院九十五年度台上字第一三八號

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