最高法院九十五年度台上字第二三九五號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第二三九五號

上訴人

元廷實業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林明正律師

上訴人

甲○○

訴訟代理人

洪維煌律師

被上訴人

乙○○

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月二十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第七０六號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人甲○○（下稱甲○○）及被上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段一０三０地號、一０三五地號、一０三六地號、一０三九地號、一０四０地號及一０四一地號等六筆土地（下稱系爭土地）為甲○○所有，惟對造上訴人元廷實業股份有限公司（下稱元廷公司）未經甲○○同意，即於系爭土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分（不含同段一０三七地號、一０三八地號及一０四七地號土地部分）之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）及如附圖所示Ａ、Ｄ部分（不含同段一０四七地號土地部分）之二座蓄水池（下稱系爭蓄水池），作為倉儲出租予他人使用，而受有相當於租金之不當利益新台幣（下同）二百六十九萬三千六百二十元，致甲○○受損害。又坐落同段一０三七地號及一０三八地號土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路六一號即如附圖所示Ｃ部分之建物一、二樓（下稱系爭房屋）為被上訴人所有，而訴外人潘金石祭祀公業雖經被上訴人同意，將系爭房屋出租予元廷公司，但租期至民國九十二年二月底已告屆滿，詎元廷公司竟拒絕返還該房屋等情。爰依所有權及不當得利之法律關係，求為命元廷公司：（一）將系爭土地上之系爭鐵皮屋及蓄水池拆除，並騰空返還該等土地予甲○○；（二）給付甲○○二百六十九萬三千六百二十元並加付法定遲延利息；（三）將系爭房屋返還予被上訴人之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

元廷公司則以：系爭土地及房屋為訴外人潘金石祭祀公業所有，分別登記在甲○○或被上訴人名下，惟甲○○及被上訴人從未有任何管理行為，乃消極信託之脫法行為，依法無效，故渠等提起本件訴訟為當事人不適格。又訴外人潘正勝代表潘金石祭祀公業將系爭房地出租予伊，租期至九十八年一月五日止，伊亦有權使用該房地等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：系爭土地及房屋分別為甲○○或被上訴人所有之事實，有土地及建物登記謄本暨房屋稅繳款書可證，自屬真實。經查依據證人潘以長及潘良信所為與甲○○及被上訴人主張相符之證言，並參以潘迺超原任潘金石祭祀公業管理委員會主任委員，堪認系爭土地乃潘迺超借用甲○○之名義出資所買，用以供潘金石祭祀公業使用，俟該祭祀公業組織健全後，由甲○○將該等土地所有權移轉登記予潘金石祭祀公業。而法律並無祭祀公業之產業不得借用派下員個人名義登記之強制規定，即令實際上欲歸屬潘金石祭祀公業所有之系爭土地，借用甲○○之名義為所有權登記，亦難認係無效之脫法消極信託行為。況此借名登記契約乃甲○○與潘金石祭祀公業之內部關係，對外甲○○既為系爭土地所有權人，其自得以所有權人之地位行使權利。又被上訴人係因向執行法院承買而取得系爭房屋所有權，至於買受該房屋之資金如何籌措，對其所有權之取得不生影響。縱認系爭房屋為潘金石祭祀公業所買，亦係被上訴人與潘金石祭祀公業間是否成立借名契約之內部問題，依系爭土地之同一理由，被上訴人亦得以所有權人之地位對外行使權利。是以元廷公司辯稱：系爭土地及房屋為潘金石祭祀公業所有，甲○○及被上訴人提起本件訴訟為當事人不適格云云，為不可採。次查系爭土地上有系爭鐵皮屋一棟，該鐵皮屋內有如附圖所示Ｃ部分之水泥造三層樓祠堂（其中

一、二樓為系爭房屋），屋外建有系爭蓄水池等情，為兩造所不爭執，且經第一審履勘現場及台北縣新店地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、建物平面圖及土地複丈成果圖在卷可稽，應為真實。雖元廷公司提出租賃標的物包括系爭土地在內之租賃契約書三份（下稱系爭房地租約），抗辯其就系爭土地及房屋有租賃權存在，但元廷公司既自七十五年三月一日起向潘金石祭祀公業承租系爭房屋，有甲○○及被上訴人所提之五份房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約）可證，衡情元廷公司若有使用系爭土地之必要，自可一併向潘金石祭祀公業承租，乃元廷公司捨此不為，而與單獨代表潘金石祭祀公業管理委員會之潘正勝訂立系爭房地租約，顯與常情有違。又系爭土地及房屋之面積，分別為二、四一七．六八平方公尺、二四一．一七平方公尺，可見系爭房地租約之租賃範圍遠大於系爭房屋租約，惟前者租金卻遠低於後者。且系爭房地租約不僅就房屋部分重複訂約，其中第二份租約之租期更與第三份租約重疊。況依繳款明細及其上所列付款支票所示，系爭房屋之租金，均係每年分三期給付，每期給付一定金額，而系爭土地之租金，則係不定期、不定額，甚至潘正勝吃飯費用亦計算在內。由是以觀，系爭房地租約之簽訂及給付租金之方式，均悖於常情。至元廷公司所謂用以給付系爭土地租金之支票，並非全部由潘正勝兌領，加上收受支票之原因事實不一而足，則難認此等支票係作為給付租金之用。系爭房地租約乃潘正勝單獨代表潘金石祭祀公業管理委員會所訂，而元廷公司據以謂潘正勝有單獨代表權限之聲請書及存證信函，由其上所載內容及潘良信之證詞以觀，此聲請書係為解決元廷公司如何繳納系爭房屋租金之問題，且上開聲請書及存證信函亦不足以證明潘正勝有單獨代表潘金石祭祀公業之權限，參以系爭房屋租約歷次均由潘正勝、潘以海及潘良信等三人會同簽訂及潘良信、潘以長之證詞，潘正勝應無單獨代表潘金石祭祀公業簽訂系爭房地租約之權限，且為元廷公司所明知，亦無代表權限制不得對抗該公司之問題，加上元廷公司並未舉證證明潘金石祭祀公業管理委員會明知潘正勝單獨代表該委員會簽訂系爭房地租約而不為反對，潘金石祭祀公業就該房地租約即無須負表見代理之授權人責任。至台北縣稅捐稽徵處新店分處函及潘良信之證詞，充其量僅能證明系爭土地於七十四年間增建建物及潘良信知有該增建之事實，尚不足以證明潘金石祭祀公業管理委員會知有系爭房地租約而事後予以承認，則該房地租約亦不因事後承認而生效。綜上所述，系爭房地租約對於潘金石祭祀公業既不生效力，元廷公司執以抗辯其有占用系爭房地之正當權源，即不足採。而系爭房屋租約之租期，則於九十二年二月二十八日屆滿，故甲○○及被上訴人主張元廷公司無權占有使用系爭土地及房屋，堪予採取，渠等自得本於所有權之法律關係，請求元廷公司拆屋還地或遷讓返還房屋。又甲○○及被上訴人固同意系爭土地或房屋由潘金石祭祀公業使用收益，然潘金石祭祀公業對於元廷公司在承租系爭房屋期間無權占用系爭土地未主張權利，並不因而使該公司取得繼續占用系爭土地之合法權源，茲甲○○為求其所有權之圓滿行使，請求拆屋還地，尚難認其權利之行使有何違反誠實信用原則。末查元廷公司無權占用系爭土地面積共二、四一七．六八平方公尺，而受有相當於租金之利益，致甲○○受損害，爰審酌該等土地位於台北縣新店市○○路，元廷公司在其上興建系爭鐵皮屋作為倉儲之用，而系爭房屋位於其中，且該房屋上方第三層樓為潘金石祭祀公業祠堂等情，並依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，甲○○得請求元廷公司返還九十二年二月二十五日起訴前五年之不當得利，以系爭土地八十九年七月申報地價每平方公尺一千三百六十元計算之總額年息百分之五計算，合計為八十二萬二千零十一元（1,360×2,417.68×0.05×5=822,011）。從而甲○○本於所有權及不當得利之法律關係，請求元廷公司將系爭土地上之系爭鐵皮屋及蓄水池拆除，並騰空返還該等土地，暨給付八十二萬二千零十一元及自起訴狀繕本送達翌日（九十二年三月二十五日）起算之法定遲延利息；被上訴人基於所有權之法律關係，請求元廷公司返還系爭房屋，均屬有據，應予准許。至甲○○超過上開金額之不當得利請求，則屬無據，不應准許。惟元廷公司拆除系爭鐵皮屋及蓄水池並騰空返還系爭土地暨返還系爭房屋，均非長期間不能履行，爰就該公司此等部分之給付，酌定三個月履行期間，以兼顧兩造之利益，為其心證之所由得。因而將第一審就上開不應准許部分所為甲○○勝訴之判決廢棄，改判駁回其此部分之訴，並維持第一審所為元廷公司敗訴之其餘判決，駁回其上訴。

惟查如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分之土地，除系爭土地二、四一七．六八平方公尺外，尚包括同段一０三七地號土地四六．０五平方公尺、一０三八地號土地三二．九六平方公尺及一０四七地號土地二五四．八二平方公尺，合計為三三三．八三平方公尺，而甲○○請求元廷公司返還占用土地之不當得利，其面積為二、六九三．六二平方公尺，扣除原審已判決應返還不當得利之系爭土地二、四一七．六八平方公尺後，其餘二七五．九四平方公尺則較一０三七地號、一０三八地號及一０四七地號等三筆土地上開總面積為少，且此三筆土地中之一０三七地號及一０三八地號土地為甲○○所有，一０四七地號土地則非甲○○所有，故此二七五．九四平方公尺究指前開三筆土地三三三．八三平方公尺何部分，即與甲○○請求元廷公司返還占有二七五．九四平方公尺土地之不當得利，應否准許攸關。乃原審就此未予釐清，自屬可議。又原審既認定甲○○得請求元廷公司返還本件訴訟繫屬前五年（即八十七年二月二十五日起至九十二年二月二十四日止）之不當得利，則計算上開期間之不當得利，自應以系爭土地此五年之申報地價為基準。乃原審未究明系爭土地之申報地價，自八十七年二月二十五日起至九十二年二月二十四日止是否均未調整，即全部以該等土地八十九年七月之申報地價作為不當得利計算之基準，亦嫌率斷。甲○○之上訴論旨，指摘此於其不利部分之原判決為不當，求予廢棄，非無理由。至元廷公司上訴部分，原審以前揭理由，維持第一審所為該公司此部分敗訴之判決，駁回元廷公司之上訴，經核於法並無違誤。查潘正勝並無單獨代表潘金石祭祀公業簽訂系爭房地租約之權限，且此項限制亦為元廷公司所明知。又潘金石祭祀公業就系爭房地租約無須負表見代理之授權人責任，事後亦未承認該房地租約，既為原審確定之事實，則其認定系爭房地租約對於潘金石祭祀公業不生效力，自難認有何違誤。此外，元廷公司之上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，則該公司執以聲明廢棄此部分之原判決，非有理由。

據上論結，甲○○之上訴為有理由；元廷公司之上訴為無理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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