九十五年度台上字第二五九一號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：95 年 11 月 23 日

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第二五九一號上　訴　人　僑果實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳福寧律師被上　訴人　甲山林廣告股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十五年一月十七日台灣高等法院第二審判決（九十四年度重上字第四０一號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：被上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）邀同被上訴人甲○○為連帶保證人，於民國八十三年八月四日與伊訂立委託銷售企劃合約書，承攬伊所投資興建之地上十樓、地下三樓「合江超級市場」住商大樓之房屋銷售企畫等業務，並約定由甲山林公司以每坪新台幣（下同）二十六萬二千五百元之價格購買系爭大樓地下一樓商場建物二分之一，待甲山林公司買受之上開建物出售後，雙方同意換約變更名義由承買戶逕行與伊簽訂買賣契約，倘承買戶發生違約並解除契約情事時，甲山林公司應依系爭合約第十三條第三項第三款約定，承受承買戶對伊二分之一之權利義務。嗣甲山林公司將系爭大樓地下一樓商場建物全部出售（含其所購買之上開建物部分），惟其中計有如原判決附表所示林麗玉等二十一承買戶因違約經伊解約，甲山林公司自應承受該二十一承買戶對伊二分之一即六十二‧０三坪之權利義務。以每坪二十六萬二千五百元計算，共計一千六百二十八萬二千八百七十五元，甲山林公司應給付伊之買賣價金自為一千六百二十八萬二千八百七十五元，扣除因承買戶解約所沒收金額之二分之一即四百五十九萬元後，甲山林公司尚應給付伊一千一百六十九萬二千八百七十五元等情，依系爭合約及連帶保證之法律關係，求為命被上訴人如數連帶給付及加給自起訴狀繕本送達翌日即九十二年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。被上訴人則以：上訴人及甲山林公司為解決承買戶若於甲山林公司承攬期限內發生退屋或退票等解約情事時，究應依系爭合約第六條第一項後段或第十三條第三項第三款約定處理之疑義，曾另立補充協議，增列第六條第一項一之一，約定在地下室完工收款前發生退屋或退票等解約情事時，甲山林公司始應承購解約之房屋，上開二十一承買戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，甲山林公司自無承購之理，上訴人不得請求甲山林公司給付買賣價金。縱甲山林公司應承受上開二十一承買戶對上訴人之權利義務，甲山林公司依所承受之買賣契約亦享有分期付款及申辦貸款之權利，上訴人請求甲山林公司一次以現金繳付全部買賣價款，實乏所據。況系爭大樓有室內面積不足、漏水、商場部分未依約成立管理公司之瑕疵；且上訴人擅將原規劃為美食街之地下一樓分成二部分出租予他人作為撞球館及餐廳使用，顯無法點交予甲山林公司，甲山林公司自得行使同時履行抗辯權而拒絕付款等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出委託銷售企劃合約書、房屋預定買賣契約書等件為證。但查上訴人與甲山林公司於簽訂系爭合約後，復簽訂協議書，該協議書載明：「立協議書人僑果實業股份有限公司（以下簡稱甲方），甲山林廣告股份有限公司（以下簡稱乙方），雙方經協議同意有關台北市合江市場代銷企劃合約書，增列說明條款如后：一、增列說明第六條第１項條款１－１，條款內容：『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至十％時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額九十％向甲方承購房屋；承購戶繳款至十二％時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額八十八％向甲方承購房屋』。二、除前項條文加列於本約外，餘條文仍依甲、乙雙方約定事項生效。三、甲乙雙方同意此協議視為代銷企劃合約之一部份」等語，有協議書附卷可稽。而按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。系爭合約第六條第一項後段係載明：「另承攬期限內乙方（指甲山林公司）應保證本約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因乙方因素致有上開情事發生，乙方同意無條件退還該戶已請領之銷售企劃費用，若不退還，甲方（指上訴人）有權依法追訴」，乃為上訴人與甲山林公司就退還銷售企劃費用之約定。系爭合約第十三條第三項第三款則記載：「如上開乙方已變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務」，係屬甲山林公司承買已賣出而遭上訴人解約之系爭大樓地下一樓商場建物之條件。系爭協議書之增列說明條款雖載列為第六條第一項條款一之一，惟其內容並無提及退還銷售企劃費用乙節，乃約定「乙方（指甲山林公司）於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方（指上訴人）承購房屋」，亦係關於甲山林公司承買事宜之協議。況依系爭合約第六條約定，甲山林公司於承攬期限外本無退還銷售企劃費用之義務，何需就承攬期限外至系爭大樓地下室完工收款前之期間再為相同之約定。足徵系爭協議書所增列第六條第一項一之一與銷售企劃費用無涉，尚不得以該協議書記載「增列說明第六條第１項條款１－１」，即認為係屬系爭合約第六條之補充說明。被上訴人抗辯：系爭合約第十三條第三項第三款及協議書所增列第六條第一項一之一，均在解決承買戶解約後，建物如何處理之問題，而系爭合約第十三條第三項第三款所約定之範圍係「中途發生違約並取消合約」，較諸協議書所增列第六條第一項一之一乃限於「地下室完工收款前」為廣，是系爭協議書所增列第六條第一項一之一顯已取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定等語，為可採取。上開二十一承買戶之解約時點均在系爭大樓地下室完工收款後，為兩造所不爭執之事實，甲山林公司自無承買之義務，甲○○亦無庸負連帶保證責任。故上訴人本於系爭合約第十三條第三項第三款之約定及連帶保證之法律關係，請求被上訴人連帶給付一千一百六十九萬二千八百七十五元，及自九十二年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭合約第六條第一項記載：「計算方式：以銷售總底價五％計算（惟乙方【指甲山林公司】願意，如銷售率未達五０％時，僅按總底價四％計算）訂戶需完成簽約，並繳款至單戶銷售金額一０％時，乙方可檢具發票（含營業稅）請領銷售企劃費用，另承攬期限內乙方應保證本約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因乙方因素致有上開情事發生，乙方同意無條件退還該戶已請領之銷售企劃費用，若不退還，甲方（指上訴人）有權依法追訴」；第十三條第一項、第二項及第三項第一款、第三款記載：「雙方同意本約地下商場建物二分之一坪數，總計約一七八坪，業已由甲方另立買賣契約出售乙方；本約之地下商場建物（中略）全部委由乙方共同對外銷售；乙方於將上開公開對外銷售之二分之一銷售額依平均實售單價換算為坪數後，甲方同意乙方以上述坪數為限部份辦理換約，即由成交客戶逕行與甲方簽訂買賣契約；如上開乙方已變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該客戶對甲方之所有權利義務」。而系爭協議書則記載：「立協議書人僑果實業股份有限公司（以下簡稱甲方），甲山林廣告股份有限公司（以下簡稱乙方），雙方經協議同意有關台北市合江市場代銷企劃合約書，增列說明條款如后：一、增列說明第六條第１項條款１－１，條款內容：『乙方於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實際銷售額向甲方承購房屋，例如承購戶繳款至十％時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額九十％向甲方承購房屋；承購戶繳款至十二％時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷售額八十八％向甲方承購房屋。』二、除前項條文加列於本約外，餘條文仍依甲、乙雙方約定事項生效。三、甲乙雙方同意此協議視為代銷企劃合約之一部份」等語，有系爭合約及系爭協議書在卷可稽（見第一審卷第一宗四頁以下、原審卷七五頁）。查系爭合約第六條第一項係有關銷售企劃費用如何計算、請領，以及發生退屋或退票解約情事應予退還之約定；系爭協議書則約定若有發生退屋或退票解約情事，由被上訴人以扣除沒收款後之實際銷售額向上訴人承購房屋，亦即毋庸退還已請領之銷售企劃費。而系爭合約第十三條第三項第三款似僅在約定被上訴人向上訴人所購買之系爭地下商場建物二分之一部分，經以上訴人名義與承買戶簽約後，若承買戶發生違約並解除契約情事時，如何處理之問題。果爾，能否謂系爭協議書非在補充系爭合約第六條第一項之不足，而係在取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定，尚不無研求之餘地。原審未詳加推求，遽認系爭協議書係在取代系爭合約第十三條第三項第三款之約定，進而為上訴人敗訴之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　十一　月　二十三　日最高法院民事第一庭審判長法官林　奇　福法官陳　國　禎法官陳　重　瑜法官簡　清　忠法官王　仁　貴本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十五　年　十二　月　　六　　日Ｅ

最高法院九十五年度台上字第二五九一號

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