最高法院九十六年度台上字第二○二五號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第二○二五號

上訴人

甲○○（即許仲仁）

法定代理人

丁○○

兼上列第一人

法定代理人

乙○○ 住同上

共同訴訟代理人

吳仲立律師

被上訴人

師大富閣管理委員會

兼法定代理人

丙○○ 住同上號2樓

上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國九十六年三月二十日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第五九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國九十二年間購買「師大富閣」

大廈門牌號碼台北市○○路六八巷二之一號建物及基地應有部分（下稱系爭不動產），同時與建商約定取得系爭不動產旁之十三個機車停車位空間（下稱系爭法定空地）之使用權。嗣上訴人於系爭法定空地搭蓋違建物，並出租他人作為商店使用。因系爭法定空地為系爭大廈之共用部分，而上訴人與建商雖約定由上訴人管理使用，惟上開約定於九十二年十一月九日所召開之系爭大廈第一屆區分所有權人會議制定通過之規約中，並未約定專用，且於九十四年五月二十七日所召開之區分所有權人會議中，重新逐條討論並修正規約，亦未約定為專用。又系爭大廈住戶於九十三年十二月三十日召開區分所有權人會議並決議「從九十四年一月一日起，二至六樓住戶每月加收每個車位停車位新台幣（下同）七百元，一樓Ｂ戶（即上訴人所有之系爭不動產）每月加收十三個機車管理使用費八千元」，嗣於九十四年五月二十七日召開區分所有權人會議並再次決議「汽車停車位每月七百元，機車停車位每月六百元，並自九十四年一月一日起繳納」，惟上訴人就上開決議之管理費自始未繳納，經被上訴人師大富閣管理委員會（下稱師大管委會）於九十四年八月二十四日以存證信函催告其繳納自九十四年一月份起至八月份止，扣除其連同主建物所繳之部分後尚積欠之管理費，合計五萬九千四百元。詎上訴人置之不理。另系爭法定空地係屬共用部分，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，而上訴人於交屋後即占有並違反設置目的及通常使用方法，經伊制止，亦無效果等情，本於公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項及民法第七百六十七條、第八百二十一條之法律關係，求為命上訴人給付師大管委會五萬九千四百元，及自九十四年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨上訴人將坐落台北市○○區○○段三小段四六二地號、四六三地號、四六四地號上如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示範圍內之鐵捲門、木質地板、隔間木板拆除，回復原狀，並將如附圖編號Ａ所示部分之土地返還予被上訴人丙○○及其他共有人全體之判決（第一審判命上訴人給付師大管委會五萬九千四百元本息；上訴人應拆除其違建物並返還系爭法定空地予丙○○及其他共有人全體；而駁回師大管委會其餘請求拆屋還地之訴。上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴。師大管委會就其敗訴部分，並未據上訴，已告確定）。

上訴人則以：系爭大廈之建商於出售房地時，即與買受人於買賣契約條文中特別約定，地面層圍牆內之空地，由相鄰一樓Ｂ戶所有權人（即伊）管理使用，建商為求慎重，更與全體區分所有權人簽署「預定區分所有權人會議同意書」（下稱系爭同意書），且言明此約定不受所有權之轉讓或出租而影響其效力。依分管契約性質之系爭同意書約定，應屬伊使用管理之範圍。另欲變更系爭法定空地之使用方式，依現行公寓大廈管理條例第三十三條第三款規定，區分所有權人會議之決議，亦應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，方生效力，伊既自始至終均表示不同意，即便系爭大廈區分所有權人會議就約定專用部分進行決議，亦無法推翻系爭法定空地為伊專用之約定。此外，系爭法定空地之使用，伊自系爭大廈興建完成開始後，即未繳交管理費，其餘區分所有權人亦從未表示異議，應認為全體區分所有權人已默示合意由上訴人（原判決誤載為被上訴人）無償使用系爭法定空地，縱使現被上訴人就系爭法定空地之使用欲收取費用，應經全體區分所有權人另行訂定分管契約予以變更，方屬合法等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：本件被上訴人主張，被上訴人師大管委會於九十二年十二月二十六日經台北市政府函准予成立並備查在案，被上訴人丙○○及上訴人均為系爭大廈之區分所有權人。系爭大廈之建商於興建時，與全體預定區分所有權人簽訂系爭同意書，其中第二條第二項約定「本大廈之法定空地因屬全體住戶之共有部分，茲委由建造人全權負責規劃公共使用及造景工程，並由相鄰一樓Ｂ戶（即上訴人）持有人管理使用，露台由當層持有人管理使用」。而被上訴人丙○○現為系爭大廈之二樓所有權人，非系爭同意書之二樓立同意書人。惟當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而，在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶分別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約。又上訴人於九十二年承購系爭不動產後，將系爭法定空地上（即如附圖所示編號Ａ）搭蓋違建物（含鐵捲門、木質地板、隔間木板）並出租予他人作商業使用。系爭大廈於九十三年十二月三十日召開區分所有權人會議並決議「從九十四年一月一日起，二至六樓住戶每月加收每個車位停車費七百元，一樓Ｂ戶每月加收十三個機車管理使用費八千元」。嗣於九十四年五月二十七日再次召開區分所有權人會議並決議「汽車停車位每月七百元，機車停車位每月六百元，並自九十四年一月一日起繳納」。師大管委會於九十四年八月二十四日以存證信函定相當期間催告上訴人繳納自九十四年一月份起至八月份止，扣除其連同主建物所繳之部分管理費共計五萬九千四百元，該存證信函經上訴人乙○○於九十四年八月二十五日收執。且系爭空地經台北市大安地政事務所實地測量，並以北市大地二字第○九五三○三五一八○○號函覆複丈成果圖（如附圖Ａ部分），實際面積為三十平方公尺之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。查當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人同意書。然上訴人與建商就系爭法定空地使用之上開約定，於九十二年十一月九日所召開之系爭大廈第一屆區分所有權人會議所通過之決議，並未同意上訴人約定專用，反於規約第二條第二項中載明「本公寓大廈法定空地（包括法定機車停車位）、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約及區分所有權人會議決議，不得約定為約定專用部分」。其後，經系爭大廈於九十四年五月二十七日所召開之區分所有權人會議中，重新逐條討論並修訂規約，而系爭土地雖經上訴人請求依同意書內容為約定專用，然經表決結果否決，亦未為約定專用及載明於規約。

上訴人辯稱依分管約定對系爭法定空地業經約定由上訴人專用云云，即非可採。縱認上開同意書屬分管約定，且受讓人對分管契約之存在，可得而知之者，即應受分管契約之拘束。然系爭同意書載明：「本大廈之法定空地因屬全體住戶之共有部分，茲委由建造人全權負責規劃公共使用及造景工程，並由相鄰一樓Ｂ戶持有人管理使用，露台由當層持有人管理使用」，足見該同意僅係針對「建造人規劃之公共使用及造景工程」部分，由上訴人管理使用，並非系爭法定空地全部，且既稱「規劃公共使用」，顯不排除其他區分所有權人之使用，即非「約定專用」。況縱認系爭土地先前有分管約定，惟事後亦因上訴人違反法令之規定為使用及拒絕繳納管理費，而經區分所有權人於區分所有權人會議中決議收回。上訴人辯稱被上訴人及其他共有人應受分管契約拘束，不得阻止上訴人使用系爭土地云云，顯然無據。按修正前之公寓大廈管理條例，固未規定約定專用部分非經載明於規約不生效力，然約定專用應經區分所有權人會議決議通過，亦為上訴人所不爭執。是上訴人辯稱系爭法定空地業經約定專用，自應就此有利於己之事實存在，即業經區分所有權人會議決議通過同意上訴人專用之事實，負舉證責任。上訴人始終不能舉證以實其說，且與上開會議紀錄及規約之記載不符，自難以採信。至於公寓大廈管理條例第三十三條第三款固規定，區分所有權人會議就約定專用部分決議變更時，應得約定專用部分區分所有權人同意，惟其前提乃該約定專用部分，係依同條例第五十六條第一項規定成立者，此觀條文明定即明。本件上訴人迄至言詞辯論終結時止，均未舉證證明如附圖所示Ａ部分，屬依公寓大廈管理條例第五十六條第一項所成立之約定專用部分，則其抗辯即非有據，殊不足採。

另系爭共有土地於上訴人超出系爭同意書使用後，業經區分所有權人於九十三年十二月三十日及九十四年五月二十七日開會決議「從九十四年一月一日起，一樓Ｂ戶每月加收十三個機車管理使用費八千元」、「機車停車位每月六百元並自九十四年一月一日起繳納」等情，有被上訴人所提區分所有權人會議紀錄、管理委員會會議紀錄在卷可稽，上訴人復不爭執上開會議紀錄之真正，則上訴人自應依上述決議內容按月繳納使用系爭共有土地之管理費。上訴人就系爭土地之使用自九十四年一月起即未依區分所有權人會議決議繳納，為上訴人所不爭執，師大管委會自得訴請其給付。因系爭同意書並無上訴人得加蓋鐵捲門、木質地板等增建物之約定。而系爭法定空地經勘驗現場結果，其使用現況為：附圖編號Ａ部分舖設木質地板、搭建鐵捲門、隔間木板（面積為三十平方公尺），編號Ｂ部分增建廁所（面積為二平方公尺），並出租予他人做商店使用，有勘驗筆錄、照片及大安地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，且為上訴人所不爭，則上開附圖編號Ａ所搭建、舖設之部分，已超過系爭同意書所約定之範圍，且有違其性質、構造而為使用。上訴人未經其他共有人之同意，擅自在系爭法定空地上增建，已侵害全體共有人之權益，則系爭土地為上訴人所占用並違反其設置目的及通常使用方法，即堪認定。而丙○○為本大廈之區分所有權人，亦為上訴人所不爭執，丙○○自得本於所有權依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，請求排除侵害，並請求上訴人將系爭土地返還予全體共有人。綜上所述，師大管委會本於系爭大廈區分所有權人會議決議，請求上訴人給付自九十四年一月一日起至八月分止，扣除其連同主建物所繳之部分管理費共計五萬九千四百元本息，及丙○○依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號Ａ之鐵捲門、木質地板、木板隔間並返還系爭法定空地予丙○○及全體共有人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。又原審既認本件無分管契約，何以認上訴人占用系爭空地仍須繳納管理費，原判決不無矛盾之處。復區分所有權人會議，除規約另有規定外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第三十一條參照）。本件如認其有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地。原審就此未說明其所憑依據何在，殊有未洽。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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