最高法院九十六年度台上字第一一○二號

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第一一○二號

上訴人

泰安股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

郭玉瑾律師

被上訴人

惠康百貨股份有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十五年十二月六日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第三○三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十三年四月二十九日與上訴人簽訂合作協議書，向上訴人承租坐落台北縣永和市○○路五三號一樓及地下室及同路四三巷一號地下室房屋開設頂好超市永福店，租賃期間自八十三年五月一日起至八十八年四月三十日止，並依約給付保證金（押租金）新台幣（下同）四百萬元，並於租期屆至前之八十八年四月二十一日與上訴人再簽立合作協議續約協議書，租期自八十八年五月一日至九十三年四月三十日止。嗣系爭房屋於九十年間因不能為店鋪使用，遭台北縣政府以違反建築法第七十三條規定，科處罰鍰六萬元，勒令停止使用，經提起訴願，亦經內政部訴願審議委員會駁回，並由台北縣政府於同年十二月二十七日執行斷電致該店不得不停業，上訴人已違反其應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益狀態之義務，伊業於九十一年一月間發函上訴人，將於九十一年一月二十八日終止兩造間之租約，及於該日交還房屋，請其派員點交，同時交還押租金。詎上訴人屆期不但未派員到場點交，且於同年月二十一日發函表示同意終止租約，更反悔拒不返還押租金四百萬元等情，爰依合作協議書第五條及合作協議續約書第四條之約定，求為命上訴人如數給付，並自九十一年一月二十九日起加計法定遲延利息之判決。（按：第一審除判命上訴人給付三百零二萬四千七百七十元本息外，其餘判決被上訴人敗訴，被上訴人對之未聲明不服。又原審將第一審被上訴人上開勝訴之判決一部廢棄，改判命上訴人僅給付一百九十九萬九千九百五十二元及自九十一年三月二十九日起算本息，被上訴人對其餘敗訴部分，亦因其未聲明上訴而告確定。）上訴人則以：兩造於訂約之初，伊即已交付系爭房屋之使用執照，被上訴人仍與伊達成簽約之合意，實難謂伊未依債之本旨履行。本件被上訴人店內貨架占用部分防空避難室及停車空間，違反相關建築法規，係可歸責於其自身之事由，不得以此主張提前終止租約。伊於九十一年一月二十一日之存證信函係另行提出以「返還鑰匙、匯還保證金」之日期，並為提前終止租約時點之新要約，自未有提前終止租約之合意。若認伊是日函文為終止租約之意思表示，因被上訴人未依約給付租金，無故提前撤店而違約在先，伊得以系爭押租金充作違約金。被上訴人係於九十一年七月始將該店之營利事業登記撤銷，租金補償至少應算至該月，其未返還鑰匙予伊，亦未有點交房屋行為，系爭房屋鑰匙並非僅有一支，被上訴人返還一支鑰匙並不等同交還房屋。且被上訴人未將房屋回復原狀，伊曾發函要求，被上訴人未置理，伊祇得自行回復原狀，因此支出之費用，當然發生抵銷之效力。縱認被上訴人於九十一年三月二十八日交還鑰匙，系爭保證金亦應扣除至是日之租金等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張兩造業於九十一年一月二十八日終止租約等事實，已據其提出合作協議書及合作協議續約協議書等件為證，上訴人對是日已終止租約雖予否認，並以前揭情詞置辯。惟被上訴人確於九十一年一月間發函通知上訴人將於同月二十八日終止系爭合作協議續約書，上訴人亦於同年一月二十一日函復：「永福店業於九十一年元月十七日撤離完畢，陳崇真亦於九十一年元月十八日上午八時三十分電話告知要交還建築物。貴我雙方合作多年，好聚好散，請將鑰匙交還及貴公司銀行帳戶賜告，以便匯還保證金，提前結束合作關係」云云，有存證信函可稽，足見兩造業於九十一年一月二十八日合意終止系爭租約而發生終止之效力，自不因被上訴人之前有無違約而異其結果。上訴人辯稱其於是日之回函係提出以「返還鑰匙、匯還保證金」為終止契約之新要約，因返還鑰匙及匯還保證金乃租賃關係終止後，兩造各自應履行之義務，被上訴人所辯，已無可取。次依兩造合作協議書第五條及合作續約協議書第四條所載之保證金，觀其性質，應屬押租金。系爭租賃契約既經兩造合意終止，證人即被上訴人員工游雅惠復證稱九十一年三月二十八日之存證信函乃其親自撰擬內容，至郵局寄發，系爭房屋之鑰匙亦由其本人放入存證信函內寄予上訴人等語，參之上訴人九十三年九月二十一日之答辯狀指責「原告並於同年三月二十八日不負責任的寄回一把鑰匙，強迫被告接受，請問這算什麼？」

，益證上訴人確有收受鑰匙無訛，被上訴人應已交還鑰匙及房屋，自得求上訴人返還保證金。但被上訴人係於九十一年三月二十八日始寄還鑰匙，在此之前，系爭房屋仍在被上訴人之占有管領中，其租金應給付至九十一年三月二十八日。而被上訴人自九十年十二月份起即未給付租金，是其至九十一年三月二十八日止計積欠租金二百萬零四十八元，上訴人就此部分為抵銷抗辯，為有理由，經相互扣抵後，上訴人應返還之保證金為一百九十九萬九千九百五十二元，且自九十一年三月二十八日交還房屋之翌日即同年月二十九起始負遲延責任。另上訴人以被上訴人遲至九十一年七月始撤銷營利事業登記，應付至同年七月之租金，並指被上訴人未回復原狀，上訴人祇得自行回復原狀，其所支出之費用亦應抵銷一節，因營利事業登記僅為行政機關對營利事業之行政管理措施，與建物之占有使用係屬二事，復以被上訴人九十一年一至六月之營業額為零，有台北縣營業人銷售額與稅額申報書可佐，足見被上訴人自九十一年一月起確無營業情事，參以被上訴人於九十一年一月間函知上訴人終止租約，並約定於同月二十八日點交房屋及交還鑰匙，益證被上訴人所言騰空遷出一節非虛，應認被上訴人於斯時已返還租賃物，無責令其續予給付租金之理。

再被上訴人對上訴人指自行回復原狀，所支出之費用應抵銷部分已予否認，並堅稱其於終止時業將房屋內之裝潢設備等全數拆除，清理完竣等語，上訴人亦迄未舉證證明其確有自行回復原狀及支出費用之數額，執此為辯，尤無可採。從而，被上訴人據以訴請上訴人返還上開一百九十九萬九千九百五十二元保證金及自九十一年三月二十九日起算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足取之理由，因而維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。查原審本於上述理由判決上訴人此部分敗訴，其中關於贅論「民法第四百五十五條僅規定租賃契約終止後，承租人應返還租賃物，並無回復原狀之規定，觀諸系爭合作協議書及合作協議續約書，亦無回復原狀之相關約定，上訴人謂被上訴人應將系爭房屋回復原狀已乏依據」部分，固有不當，但於判決結果並不生影響。原判決經核於法仍無違背，亦應予維持。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事暨解釋契約之職權行使及其他贅述或與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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