最高法院九十六年度台上字第二七二二號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第二七二二號上　訴　人　天月大廈管理委員會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　莫詒文律師吳彥慧律師被上訴人　聯眾國際資產管理股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　王聖舜律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十六年五月十五日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第二○六號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：被上訴人自民國九十二年五月六日起為天月大廈社區地下三、四樓停車場（下稱系爭停車場）及乙棟二、三樓，甲棟一至五樓之區分所有權人。依天月大廈房屋土地契約書（下稱系爭契約書）第十二條第四、五、六款約定，買方於交屋時，依房屋面積繳交每坪新台幣（下同）五百元之管理基本費及每坪五百元之交屋管理費予賣方即訴外人國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司），國揚公司於代管期滿後再移交予伊；另依天月大廈公寓大廈規約（下稱系爭規約）第十條第一項第二款約定，區分所有權人應按每坪每月一百二十元計付管理費予伊。被上訴人自九十二年十月起至九十四年十月止，未繳納管理基本費六十八萬八千五百元、交屋管理費六十八萬八千五百元、系爭停車場管理費一百二十六萬三千元，共計二百六十四萬元等情，爰求為命被上訴人如數給付，並加計法定遲延利息之判決（上訴人起訴請求被上訴人給付二百六十四萬元本息，第一審判決被上訴人給付上訴人一百九十二萬三千七百九十五元與自九十四年四月十四日起算法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分聲明不服；上訴人就其敗訴部分中六十八萬八千五百元本息，提起一部附帶上訴，並擴張聲明為被上訴人再給付三百二十八萬零三百元本息。上訴人就第一審駁回其請求被上訴人給付系爭停車場自九十二年十月一日起至九十二年十月十七日之管理費二萬七千七百零五元本息部分，未提起上訴及附帶上訴，已告確定。原審將第一審所命被上訴人給付之金額超過一百二十三萬五千二百九十五元本息部分予以廢棄，駁回上訴人該部分之訴，並命被上訴人再給付上訴人十二萬六千九百三十四元，及自九十六年三月三日起至清償日止，加計法定遲延利息；駁回被上訴人其餘上訴及被上訴人之附帶上訴與其餘擴張之訴。原審判決後，被上訴人未聲明不服）。被上訴人則以：伊並非系爭契約書之當事人，自無依該契約給付管理基本費及交屋管理費予上訴人之義務。而伊所有系爭停車場已出租予訴外人英屬維京群島帝國停車場事業有限公司（下稱帝國停車公司），由該公司委由專人負責門禁管理維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，且系爭停車場有獨立之電錶，亦未使用公共電費，上訴人更未曾派員管理維護與修繕。況依系爭規約第五條約定，天月大廈管理委員之產生名額，排除伊所有甲棟、乙棟二、三樓及系爭停車場，可知該規約係針對伊所有建物以外之部分所訂，自無拘束伊之效力，伊即無交付停車場管理費之義務。且一般大廈在管委會負責車位之管理、維護、保養、修繕、清潔等工作之情形下，所收取之機械車位每月費用為三百元，平面車位為二百元，上訴人至多僅能收取每個停車位每月一百元之費用，始屬合理等語，資為抗辯。原審審理結果，以：依被上訴人與國揚公司、友達國際資產管理股份有限公司（下稱友達公司）間之九十二年三月二十日「土地建物不動產買賣契約書」之約定，未見買受人被上訴人應繳交管理基本費及交屋管理費之約款，與系爭契約書尚有不同。上訴人雖主張被上訴人與國揚公司、友達公司前於九十二年三月三日曾另簽訂不動產契約書（下稱第一份契約），其內容與系爭契約書同，均有系爭契約書第十二條第四、五、六款同一內容之約定，被上訴人自負有繳交管理基本費及交屋管理費之義務，惟未舉證以實其說，其所稱第一份契約內容同於系爭契約書云云，自難採信。況第二份契約已載明第一份契約作廢之旨，即被上訴人與國揚公司、友達公司間，已簽訂第二份契約取代第一份契約，不再具有拘束該契約當事人之效力。故該第一份契約書有無提出，均不影響本件事實之認定。國揚公司、友達公司既無任何請求被上訴人給付管理基本費及交屋管理費之權利，即無怠於行使權利而得由上訴人代位行使之可言，更無從讓與該不存在之債權予上訴人。故上訴人所稱其依系爭契約書第十二條第四、五、六款約定，本於代位權及債權讓與之法律關係，得請求被上訴人給付管理基本費及交屋管理費云云，殊乏所據。況上訴人亦針對被上訴人未繳交管理基本費及交屋管理費，於九十四年六月八日與國揚公司開會協商解決，國揚公司曾於會中表達僅願繳交系爭乙棟建物二、三樓二十二萬元部分，其餘不願繳交等情，有協商座談會紀錄可按，足徵上訴人明知是項爭執，應由國揚公司負責處理第二份契約與系爭契約書有無不公平之處或未盡代管移交責任之情形，仍難認被上訴人負有繳交上開費用之義務。被上訴人固將系爭停車場出租予帝國停車公司，並由該公司委由專人負責門禁管理、維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，且有獨立之電錶。惟依系爭契約書第十條第三款及天月大廈安管員勤務守則可知，上訴人委任管理維護該大廈之東京都保全公司，就系爭停車場亦負有安全維護、巡邏、環境清潔、代售停車券及凌晨零時至六時之門禁管制等工作。被上訴人就所有建物雖有自為維護之機制，惟仍無法排除上訴人對天月大廈共用部分有管理維護、服務及清潔之事實，亦即被上訴人未維護或管理到之部分，實由上訴人全權負責，並由其支付管理維護費用，被上訴人基於該大廈區分所有權人之地位而享有前揭公寓大廈管理維護契約、委任契約書之利益。被上訴人所辯上訴人就系爭停車場未為管理維護等服務云云，顯與事實不符，自難採信。另依公寓大廈管理條例第十條第二項與系爭規約第十條，天月大廈共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用，應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。被上訴人自九十二年五月六日起為該大廈區分所有權人之一，其有遵守系爭規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。至被上訴人雖於九十二年六月一日起將系爭停車場出租予帝國停車公司，惟依其與帝國停車公司簽訂之租賃契約書第五條押租保證金約定，顯見帝國停車公司給付被上訴人之款項，除租金外，尚包含管理費，但既非約定由帝國停車公司繳交予上訴人，仍應由被上訴人負責繳交予上訴人。關於管理費之數額，天月大廈區分所有權人會議通過之系爭規約第十條第一項第二款，固規定管理費數額均按每坪一百二十元計算，惟該大廈屬於商三建物，即為住商混合之社區，有使用執照可憑，並為上訴人所是認，系爭停車場有獨立電錶，上訴人對系爭停車場所提供之安全管理維護及清潔服務項目較住戶明顯為少，在客觀上，系爭停車場與該大廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受上訴人所提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭停車場與住宅之不同，即通過管理費數額均一之決議，並列入系爭規約規範被上訴人，尚非公允。被上訴人對該項管理費數額之約款既有爭執，爰基於公平法理，認系爭停車場部分之管理費，應調整為每月每坪六十元為適當。準此，被上訴人自九十二年十月十八日系爭規約訂立時起至九十四年十月三十一日，應給付上訴人管理費一百三十六萬二千二百二十九元，扣除第一審就系爭停車場管理費判准之一百二十三萬五千二百九十五元，上訴人於原審擴張准許部分為十二萬六千九百三十四元。綜上所述，上訴人請求被上訴人給付系爭停車場管理費一百二十三萬五千二百九十五元，及自九十四年四月十四日起至清償日止，加計法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另上訴人於原審擴張請求被上訴人給付十二萬六千九百三十四元本息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，並說明兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰將第一審所命被上訴人給付之金額於超過一百二十三萬五千二百九十五元本息部分予以廢棄，駁回上訴人該部分之訴，並命被上訴人再給付上訴人十二萬六千九百三十四元，及自九十六年三月三日起至清償日止，加計法定遲延利息；駁回被上訴人其餘上訴及上訴人之附帶上訴與其餘擴張之訴（被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服），於法核無違誤。上訴論旨，就原審取捨事實，認定事實之職權行使，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十六　年　十二　月　　六　　日最高法院民事第五庭審判長法官劉　延　村法官許　澍　林法官黃　秀　得法官李　寶　堂法官童　有　德本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十六　年　十二　月　十七　日Ｑ

最高法院九十六年度台上字第二七二二號

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