最高法院九十六年度台上字第五七二號

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台上字第五七二號

上訴人

財團法人雲林縣斗南鎮斗南國民小學沈健章、沈闕

上訴人

玉文教基金會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

沈永宏律師

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

戴雅韻律師

上列當事人間因租佃爭議事件，兩造對於中華民國九十五年十月三十一日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十四年度重上更㈡字第九號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人甲○○、乙○○（下稱甲○○等）主張：坐落雲林縣斗南鎮○○段七二五之三、之五、之六、之七地號土地（重劃後地號為雲林縣斗南鎮○○段九七六、九八○、九八三、九八八、

九九二、一○○○、一○一一及一○一四地號，下稱系爭土地）前為伊之被繼承人陳金約向對造上訴人財團法人雲林縣斗南鎮斗南國民小學沈健章、沈闕玉文教基金會（下稱沈健章、沈闕玉文教基金會）承租，原訂書面租賃契約期限至民國八十五年十二月三十一日止；租期屆滿後，陳金約於八十六年間請求沈健章、沈闕玉文教基金會續訂書面租賃契約，然沈健章、沈闕玉文教基金會卻以系爭土地業已依法變更為非耕地使用，而終止系爭租賃契約。陳金約於八十六年間逝世後，其承租權由伊等繼承，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款之規定，沈健章、沈闕玉文教基金會應按系爭土地八十六年二月間公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一為補償，給付伊新台幣（下同）一千零七十四萬六千八百五十元。如認沈健章、沈闕玉文教基金會未依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止系爭租賃契約，沈健章、沈闕玉文教基金會即有與伊等訂立租佃契約義務等情。爰先位之訴求為命沈健章、沈闕玉文教基金會給付伊一千三百五十一萬九千二百九十九元；備位之訴求為命沈健章、沈闕玉文教基金會應與伊續訂，承租人變更為伊，期限自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，及自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，其餘租賃條件與原租賃契約所示相同之書面租賃契約之判決（第一審就先位之訴判決沈健章、沈闕玉文教基金會應給付二百零一萬五千二百六十元，駁回甲○○等其餘之請求，兩造各就其敗訴部分提起上訴；嗣於原審更審時，甲○○等之先位聲明減縮為求為命沈健章、沈闕玉文教基金會給付一千零七十四萬六千八百五十元，備位聲明求為命沈健章、沈闕玉文教基金會應與伊續訂、承租人變更為伊，期限自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止及自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，其餘租賃條件與原租賃契約相同之書面租賃契約。原審更㈠審就先位之訴判決：「沈健章、沈闕玉文教基金會應再給付甲○○等八百五十九萬零一百零八元」

，並駁回甲○○等其餘之訴，及沈健章、沈闕玉文教基金會之上訴後，僅沈健章、沈闕玉文教基金會就其不利部分提起第三審上訴，則就甲○○等請求超過一千零六十萬五千三百六十八元部分，已因原審更㈠審判決而確定。原審更㈡審時，甲○○等就先位之訴再次聲明沈健章、沈闕玉文教基金會應再給付八百七十三萬一千五百九十元等語，則係就其中十四萬一千四百八十二元係為聲明之擴張，原審更審判決沈健章、沈闕玉文教基金會應再給付甲○○等四百四十一萬九千二百八十四元，並駁回兩造其餘之訴，兩造各就其敗訴部分聲明不服）。

上訴人沈健章、沈闕玉文教基金會則以：陳金約自六十八年間起，繼續一年以上不為耕作，未給付租金達二期以上，並放棄租賃權，復不自任耕作，系爭耕地租約已當然無效。縱兩造間之原耕地租約並非無效，惟系爭土地經雲林縣政府於七十四年十一月十五日辦理重劃，變更為非耕地使用，伊已於七十九年十月發函重申終止租約本旨，並於同年月二十四日送達陳金約，已生終止系爭租佃契約效力。承租人於八十年一月一日片面申請續訂之租約，非屬耕地三七五租約，並無耕地三七五減租條例之適用。若認八十年一月一日之租約仍有三七五租約效力，亦於八十五年十二月三十一日租期屆滿失效，雙方已無租約關係，伊雖於八十六年二月重申終止之意，亦不生於租賃期間終止租約，出租人應給付補償金問題。況系爭土地現由對造上訴人甲○○等占有，甲○○等並無占有權源而使用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，並致伊受有損害，應依不當得利法律關係，負返還所受不當利益；且原承租人陳金約自七十四年起即積欠租金未繳，若認伊有給付補償金義務，伊並同時以上開租金額及不當得利為抵銷之抗辯，則經全額抵銷後，甲○○等亦不得請求為補償等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：甲○○等主張坐落雲林縣斗南鎮○○段七二五之三、之五、之六、之七地號土地，於七十四年辦理市地重劃後，分配為雲林縣斗南鎮○○段九七六、九八○、九八三、九八

八、九九二、一○○○、一○一一及一○一四地號等八筆土地，原係甲○○等之被繼承人陳金約向沈健章、沈闕玉文教基金會所承租，原訂書面租賃契約期限至八十五年十二月三十一日止，陳金約於八十六年六月十一日死亡，甲○○等二人係其法定繼承人等情，此有甲○○等於第一審提出經雲林縣政府核定「自八十年元月一日起至八十五年十二月三十日止，續訂租約六年」之「私有耕地租約」原本，及沈健章、沈闕玉文教基金會於第一審提出系爭土地重劃前後土地登記簿謄本在卷，併甲○○等於原審提出之陳金約繼承系統表、除戶戶籍登記簿謄本、甲○○、乙○○戶籍登記簿謄本等件可參，沈健章、沈闕玉文教基金會對於上開證物之真正並未爭執。查系爭私有耕地租約雖因租賃標的物土地，於七十四年十二月十七日辦理市地重劃後分配之八筆地號土地，其使用分區為住宅區，堪認耕地租約之土地業經變更為非耕地使用，耕地租約當事人固得據此終止耕地租約，惟此項法定終止權未經租約當事人依法行使前，難認耕地租約因租賃標的土地變更為非耕地使用時，當然發生終止效力。沈健章、沈闕玉文教基金會雖抗辯於七十九年間已向陳金約表示終止耕地租約之意思表示云云，惟其提出之「沈永宏律師國際法律事務所函」及掛號函件收據影本，律師函內容雖陳明「重申終止租約之本旨」等語，惟並無隻字片語提及終止租約之原因，不足以證明其有以「系爭耕地經依法編定或變更為非耕地使用」，而終止系爭租約之意思，難認已依耕地三七五減租條例規定而為終止租約，不生終止系爭耕地租約效力。是系爭耕地之租賃關係於八十六年二月間，沈健章、沈闕玉文教基金會另向承租人通知終止耕地租約前，仍繼續有效存在至明。沈健章、沈闕玉文教基金會抗辯系爭耕地租約於七十九年間已終止，其後續訂之租約，並無三七五租約效力，且於八十五年十二月三十一日租期屆滿後失效，雙方已無租約關係云云，即無足採。次查，沈健章、沈闕玉文教基金會於八十六年二月間委託沈永宏律師，以系爭耕地經變更為非耕地使用為由而代為通知終止契約之意思表示，其主張行使之租約終止權，合於耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之法定終止事由，堪信得生終止系爭耕地租約效力。惟上開終止耕地租約之意思表示係向第三人即雲林縣斗南鎮公所為之，於雲林縣斗南鎮公所將沈健章、沈闕玉文教基金會終止之意思表示轉知甲○○、乙○○前，尚不生終止租約效力。而於八十六年二月十四日由雲林縣斗南鎮公所承辦人員轉知甲○○等，是系爭耕地租約依法始生終止而失其效力者。按耕地三七五減租條例第十六條第一項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益；姑不論陳金約之七十九年九月二十四日調解申請書並無承認不自任耕作之事實，沈健章、沈闕玉文教基金會僅憑臆測已難謂合，且縱陳金約確因身體不適而無法親自從事費力之耕作事務，仍非不得在其經營謀劃下，由第三人實際從事耕作之勞力工作，而無損於其自任耕作之事實。沈健章、沈闕玉文教基金會僅以陳金約之租佃爭議調解申請書所載內容，逕認陳金約即有未自任耕作，及放棄租賃權云云，已嫌無據，且與系爭耕地書面租約自雙方於三十八年間訂立後，迄至八十五年十二月三十一日止，賡續經雲林縣政府核定而續訂之事實有違；此外沈健章、沈闕玉文教基金會並未提出甲○○等自六十八年起，確有「繼續一年以上不為耕作」、「未給付租金達二期以上」、「放棄租賃權」、「不自任耕作」等事由之具體事證以資證明，其空言抗辯系爭耕地租約於七十九年間業經兩造合意終止，或已當然無效云云，均無足採。復查，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，承租人陳金約得請求沈健章、沈闕玉文教基金會按終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一為補償。本件計算承租人得請求之補償金額時，應依未扣除「重劃負擔總費用」之土地增值稅額，即原判決附表（下稱附表）一所示為基準。則經計算結果，本件重劃後八筆土地之補償金額各如附表一所示，合計八筆土地之補償總額共一千零二十五萬二千零三十元（計算公式如附表一所示）。又平均地權條例第七十六條第一項規定訂定在前，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定訂定在後。耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項既已設有特別規定，自應優先適用該條例。沈健章、沈闕玉文教基金會抗辯本件應適用平均地權條例，註銷系爭耕地租約，甲○○等不得請求依耕地三七五減租條例為補償云云，亦不足採。又系爭耕地租約係於八十六年二月十四日方依法終止，甲○○等繼承自原承租人陳金約之補償金給付請求權，自八十六年二月十五日始得行使，其消滅時效並同時起算，則甲○○等提起本件訴訟時，自未罹於消滅時效甚明。又查，沈健章、沈闕玉文教基金會抗辯承租人陳金約自七十五年起租金未繳者，其中七十五年間起至八十五年十二月三十一日止，雙方確已續訂書面耕地租約，堪認沈健章、沈闕玉文教基金會主張承租人陳金約於七十九年以前，有積欠租金二期以上者，與事證不符，而難憑採。惟甲○○等對於租約雙方於八十年一月一日起續訂之系爭耕地租約，就承租人陳金約已確實按期繳納租金之事實，並未提出具體事證以資證明，則沈健章、沈闕玉文教基金會主張承租人陳金約自八十年一月一日起，迄至系爭耕地租約於八十六年二月十四日依法終止時止，所積欠之租金應由甲○○等負給付之責者，尚無不合。然各期租金給付請求權，因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定；沈健章、沈闕玉文教基金會係於八十九年五月二十六日提出「民事上訴理由兼答辯狀」，主張以承租人積欠之租金為抵銷之意思表示，則自八十九年五月二十六日起回溯五年，即八十四年五月二十五日以前之各期租金給付請求權，已因甲○○等為時效抗辯而消滅。是沈健章、沈闕玉文教基金會請求甲○○等給付自八十四年五月二十六日起至八十六年二月十四日止之租金者，仍無不合，逾此，則為無理由。又系爭耕地租約之租金係約定：「依正產品收獲總量千分之三百七十五為最高額，其原低於千分之三百七十五者，從其原有約定之規定計算」，此觀系爭耕地租約原本甚明。系爭八筆土地自七十五年起至九十二年止，依耕地主要作物正產品全年收獲總量之標準計算，承租人之上開八筆土地每一年應付之地租折合為一萬二千八百六十二元乙情，亦有雲林縣斗南鎮公所九十三年十月五日雲南鎮民字第０九三００一二九九三號函在卷可憑。則沈健章、沈闕玉文教基金會得請求甲○○等給付自八十四年五月二十六日起至八十六年二月十四日止之租金額為二萬零八百三十六元。另查，系爭耕地租約既係依法終止，承租人已無合法占用租賃物之正當權源，甲○○等主張其等占有系爭八筆土地並非無權占有云云，即屬無據。沈健章、沈闕玉文教基金會抗辯因系爭八筆土地遭甲○○等無權占有，可獲得相當於租金之利益，致其受有損害，甲○○等應負返還不當得利者，揆諸上開說明，洵屬有據。末查，按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。系爭八筆重劃後土地，自八十六年二月間起迄至九十五年十月十七日止，其申報地價各如附表二所示者，則有沈健章、沈闕玉文教基金會提出而為甲○○等所不爭之地價第二類謄本在卷可稽。爰審酌系爭八筆重劃後土地，其中一０一四地號土地係緊臨十五米寬之交通要衢，其正對面為斗南田徑場，其旁並已蓋滿房屋，顯見其周遭經濟繁榮程度不低。至於其餘七筆地號土地並未緊臨大馬路，週遭環境之經濟繁榮度不及一０一四地號土地；惟系爭八筆重劃後土地相隔在二百公尺以內，鄰近並有田徑場、高中、大賣場等足以帶動生活環境，影響基地經濟價值之設施，然系爭土地為八筆，相較於整筆大面積土地之使用言，較不具開發優勢等因素，認系爭八筆重劃後土地，以一０一四地號土地之使用價值較高，甲○○等獲致相當於租金之不法利益，應以土地申報總價額年息百分之五計算，至於其餘七筆土地則以年息百分之三計算，較符實情。至於其中一０００地號土地自九十二年一月一日起，業經上訴人沈健章、沈闕玉文教基金會逕行出租於第三人作為庭院使用，為兩造所不爭，甲○○等自斯時起既未占有此部分土地，自不再受有不當得利。總計甲○○等因無權占有各筆土地，獲致之不當得利如附表二所示，甲○○等應返還之不當得利總額合計共三百七十九萬六千六百五十元。

至於沈健章、沈闕玉文教基金會應給付之補償金合計共一千零二十五萬二千零三十元，甲○○等繼承自原承租人陳金約而應給付之積欠租金二萬零八百三十六元，及自八十六年二月十五日起迄至原審言詞辯論終結期日止，因占用系爭重劃後八筆地號土地，應返還所受相當於基地租金之不當得利為三百七十九萬六千六百五十元，兩造之上開債務均已屆清償期，復無不得抵銷之特約，沈健章、沈闕玉文教基金會主張應予抵銷者，並無不合；是甲○○等對於沈健章、沈闕玉文教基金會之補償金給付請求權，經沈健章、沈闕玉文教基金會為抵銷抗辯後，就甲○○等應返還之租金二萬零八百三十六元，及不當得利三百七十九萬六千六百五十元，合計共三百八十一萬七千四百八十六元範圍內，因抵銷而消滅，其剩餘得請求給付之補償金為六百四十三萬四千五百四十四元。綜上所述，甲○○等本於繼承及補償金給付請求權，先位之訴，求為命沈健章、沈闕玉文教基金會給付在六百四十三萬四千五百四十四元，再扣除第一審所命給付二百零一萬五千二百六十元為四百四十一萬九千二百八十四元，於此範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。至於甲○○等所為訴之擴張（即十四萬一千四百八十二元部分），亦無理由，應併予駁回云云，為其心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰命沈健章、沈闕玉文教基金會再給付甲○○等四百四十一萬九千二百八十四元，駁回甲○○等其餘上訴、擴張之訴及沈健章、沈闕玉文教基金會之上訴，於法核無違誤。末查，本件系爭八筆重劃後土地，其中一０一四地號土地係緊臨十五米寬之交通要衢，其正對面為斗南田徑場，其旁並已蓋滿房屋，顯見其周遭經濟繁榮程度不低等情，為原審所合法確定之事實，足見系爭土地於終止租約後，經甲○○等無權占有時，已非耕地，雖非租用基地建築房屋之土地，但屬城市地方土地，原審依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項計算其相當租金之不當得利，係屬類推性質，並無不合。又甲○○等無權占有系爭土地，因而免為支出租金之利益依然存在，原審命其返還亦無違誤。兩造上訴論旨，就原審認定事實、取捨證據之職權行使，各自指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，均非有理由。

據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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