最高法院九十七年度台上字第一五九二號

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第一五九二號

上訴人

戊○○

上訴人

己○○

共同訴訟代理人

李明益律師

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

丁○○

共同訴訟代理人

張標全律師

上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十五年度重上字第七七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落高雄縣鳳山市○○○段四八、一一一地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人王泉壽所有，於民國五十六年間出租予訴外人許石恨作為耕地使用，訂有耕地三七五租約，地租係以稻谷實物繳納，繳納地點在高雄縣鳳山市文山里佃農戶，繳納時間為每年旱季六月及晚季十二月。上開耕地三七五租約之承租人，於七十二年一月二十七日變更為被上訴人。嗣王泉壽死亡，系爭土地由訴外人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳及王偉君（下稱王鎮魁等人）繼承，應有部分各四分之一，王偉君於九十三年八月間，將其應有部分贈與其夫即上訴人戊○○。王鎮魁等人就系爭土地雖於九十二年一月一日與被上訴人訂立耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定租期至九十七年十二月三十一日止，然被上訴人自八十八年間起將系爭土地闢為魚塭，並出租予訴外人許榮顯經營釣蝦場，顯有不自任耕作或轉租他人之情形，依耕地三七五減租條例第十六條規定，系爭租約應屬無效，系爭土地租賃關係自八十八年間起即已消滅，被上訴人繼續占用系爭土地即屬無權占有，並自八十九年七月一日起受有每年以申報地價週年利率百分之十計算相當於租金之不當得利。縱認系爭租約仍有效存在，然被上訴人自八十八年起，均未從事耕作，至九十三年十二月三十日原出租人王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳及戊○○（下稱王鎮豪等人）申請調解後，被上訴人始種植芒果、椰子。另被上訴人自八十八年起即未繳納年租金新台幣（下同）一百五十七萬四千四百四十三元，經王鎮豪等人於九十三年一月四日寄發存證信函，催告被上訴人於函到七日內給付所積欠之五年租金共計七百八十七萬二千二百十六元，惟被上訴人仍未給付，均符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第三、四款終止耕地租約之要件，系爭租約應於九十三年十二月三十日王鎮豪等人申請調解時終止。王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳就系爭土地之應有部分遭法院查封拍賣，其中系爭四八地號土地於九十五年三月間由上訴人己○○拍定，取得應有部分四分之三；另系爭一一一地號土地則於同年二月間由戊○○拍定。又王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳於起訴後，已將其對被上訴人之不當得利債權讓與伊等情。爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條及第一百七十九條之規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭四八地號土地之地上物除去後，將土地返還予伊。㈡被上訴人應將系爭一一一地號土地之地上物除去後，將土地返還予戊○○。㈢被上訴人應給付戊○○四百四十六萬九千七百六十一元，及自九十四年七月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付七萬四千四百九十六元。㈣被上訴人應給付己○○一百零四萬零七百九十二元，及自九十四年七月一日起至返還系爭四八地號土地之日止，按月給付一萬七千三百四十七元之判決（上訴人逾上開請求部分，業經判決敗訴確定）。

被上訴人則以：伊於八十八年間雖在系爭土地上設置魚塭從事養殖魚類，然並未闢建海釣場或釣蝦場對外營業，且魚塭、鐵皮屋、鐵架等地上物均係被上訴人丁○○所有，許榮顯僅為伊之受僱人。又丁○○為清償其積欠許榮顯之債務，始同意將鳳山市文山自辦市地重劃會所發放之補償費由許榮顯領取，但未曾將系爭土地轉租予許榮顯。另上訴人自九十年十二月三十日土地重劃完畢後，並未將重劃後之土地交付予伊使用，伊自無從耕作，係屬不可抗力而無法繼續耕作之情形。且伊自九十二年間即在系爭土地上種植果樹為耕作，並無不自任耕作之情形。再者，伊雖自八十八年起即未繳納地租，然依系爭租約之約定，應以稻谷實物繳納，且應由上訴人至伊住處收取，但王鎮豪等人從未前來收取地租，自不可歸責於伊，況上訴人以上開存證信函催告以現金繳納地租，與約定以稻谷實物繳納不符，自不生催告效力。故兩造間之系爭租約仍有效存在，伊占用系爭土地自非屬無權占有，上訴人自不得請求伊將系爭土地上之地上物除去後返還土地，並給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：系爭土地原為王泉壽所有，於五十六年間出租予許石恨，作為耕地使用，訂有耕地三七五租約，地租係以稻谷實物繳納，繳納地點在高雄縣鳳山市文山里佃農戶，繳納時間為每年旱季六月及晚季十二月。上開耕地三七五租約之承租人，於七十二年一月二十七日變更為被上訴人。王泉壽於六十四年間死亡，系爭土地由王鎮魁等人繼承，應有部分各四分之一。王鎮魁等人就系爭土地於九十二年一月一日與被上訴人訂立系爭租約，王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳就系爭土地之應有部分遭法院查封拍賣，其中系爭四八地號土地於九十五年三月間由己○○拍定，取得應有部分四分之三；系爭一一一地號土地則於同年二月間由戊○○拍定，取得應有部分四分之三。另王偉君於九十三年間將其所有系爭土地之應有部分各四分之一贈與戊○○。王鎮魁、王鎮豪、王鎮鳳於本件訴訟進行中即九十五年六月六日，將其對被上訴人之不當得利請求權分別讓與上訴人。系爭四八地號土地，現種植芒果、椰子，作物高度多數在腰部以下，土地上並有建築磚塊、玻璃瓶等雜物，另系爭一一一地號土地，現種植芒果、椰子，作物高度約八十公分，土地上亦有建築磚塊等雜物。被上訴人自八十八年起即未繳納租金，然於九十六年十二月七日將八十八年六月一日起至同年十二月三十一日之租金一萬八千元提存於台灣台北地方法院。戊○○於九十三年十月四日以台北逸仙郵局第一四九四號存證信函，限期催告被上訴人繳納租金，被上訴人於同年月五日收受上開存證信函。系爭土地係於六十二年九月一日鳳山都市計畫公告編定為農業區，並於八十年十月三十日變更為住宅區等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。查系爭土地於八十年十月三十日變更為住宅區後，王鎮魁等人仍於八十六年一月一日與被上訴人簽訂耕地三七五租約，租期至九十一年十二月三十一日止，租期屆滿後，復於九十二年一月一日與被上訴人訂立系爭租約，約定租期至九十七年十二月三十一日止，為兩造所不爭執。則自八十六年一月一日簽訂上揭耕地三七五租約起，系爭土地已非耕地，自無耕地三七五減租條例規定之適用。茲上訴人以被上訴人自八十八年間起將系爭土地闢為魚塭，並出租予許榮顯經營釣蝦場，有不自任耕作或轉租他人之情形為由，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定主張系爭租約無效；及以被上訴人未繼續耕作達一年以上暨積欠地租達二年以上之總額為由，主張依同條例第十七條第一項第三、四款之規定終止系爭租約，被上訴人應拆除地上物返還系爭土地，及應給付相當於租金之不當得利云云，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

惟按編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。土地法第八十三條定有明文。又土地法第八十二條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用（本院六十四年台再字第八十號判例參照）。查系爭土地原為王泉壽所有，於五十六年間出租予許石恨作為耕地使用，訂有耕地三七五租約，地租係以稻谷實物繳納，繳納地點在高雄縣鳳山市文山里佃農戶，繳納時間為每年旱季六月及晚季十二月。前開耕地三七五租約之承租人，於七十二年一月二十七日變更為被上訴人。嗣王泉壽於六十四年間死亡，系爭土地由王鎮魁等人繼承，應有部分各四分之一。而系爭土地於六十二年九月一日鳳山都市計畫公告編定為農業區，並於八十年十月三十日變更為住宅區，為原審所認定之事實。果爾，在上訴人未依法終止系爭租約前，依土地法第八十三條規定，被上訴人於編定之使用期限前，自仍得就系爭土地繼續為從來之使用，而有耕地三七五減租條例之適用。詎原審未詳加審究，遽認系爭土地已非耕地，則自八十六年一月一日起即無耕地三七五減租條例規定之適用，所持法律見解，即有可議。至兩造間之耕地租約，被上訴人有否不自任耕作或轉租他人或未繼續耕作達一年以上暨積欠地租達二年以上總額之情形，攸關上訴人可否依其主張之法律關係為如其聲明之請求，有待事實審法院調查釐清，本件事實尚未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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