九十七年度台上字第一八九九號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：97 年 09 月 11 日

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第一八九九號上　訴　人　甲○○○ 號訴訟代理人　葉天昱律師被上訴人　乙 ○ ○ 訴訟代理人　賴淑惠律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年五月十三日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度上字第二六九號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：伊所有坐落苗栗縣大湖鄉○○段六七七之七地號、六七七之五六地號、六七七之九六地號、六七七之二九○地號、六七七之二九二地號等五筆土地（下稱系爭土地）原與被上訴人之被繼承人張錦宗訂有三七五耕地租約，嗣被上訴人因繼承登記為承租人。詎被上訴人自民國八十四年間起任職於台中縣豐原市之松讚實業股份有限公司（下稱松讚公司）而未自任耕作且擅自拆除系爭土地上原有竹造建物（二五二建號、面積八三平方公尺），另建造如原判決附圖一（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分面積各一三六平方公尺、七七平方公尺未保存登記之違章磚造建物二棟，將原供耕作等農業使用之土地變更為建屋供居住之非農業之用。且經年不在台灣，顯無自任耕作之事實。依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，系爭租約應屬無效。則被上訴人占用系爭土地並擅自搭建違章建物即無法律上權源。另返還有生產力之租賃土地時，應保持其生產狀態，即需拆除其上建物及工作物。故伊即得依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定請求被上訴人拆除其於系爭土地上之建物及工作物，將系爭土地返還予伊。爰求為命被上訴人將系爭六七七之九六地號土地上如附圖一所示Ａ磚造石棉瓦頂未保存登記建物面積一三六平方公尺、附圖一所示Ｂ石棉瓦未保存登記建物面積七七平方公尺、附圖二所示Ｅ水塔面積九平方公尺全部、六七七之二九二地號土地上如附圖二所示Ａ鐵皮建物面積二五平方公尺、附圖二所示Ｂ水塔面積九平方公尺全部、六七七之五六地號土地上如附圖二所示Ｃ水塔面積六平方公尺建物及工作物拆除，並將系爭六七七之五六地號土地面積八八三平方公尺、同段六七七之二九○地號土地面積一六九一平方公尺、同段六七七之七地號土地面積四一九○平方公尺、同段六七七之二九二地號土地面積八八四平方公尺、同段六七七之九六地號土地面積一三六六五平方公尺返還伊之判決。被上訴人則以：伊父張錦宗於七十八年間亡故後，由伊及伊母共同繼承系爭土地之承租權並共同耕作，而僅由戶長即伊出名承租，縱伊於農閒時至工廠上班或前往大陸探視配偶，亦均由家屬即伊母照顧系爭耕地內作物，應視為伊自任耕作。又為就近耕作之必要，系爭土地於原所有權人即上訴人之夫楊鼎宗早於三十七年間出租予伊祖父時，本已有非作為耕作使用之竹造建物及廣場，嗣四十五年竹造建物倒塌後，楊鼎宗同意伊祖父重建。又於七十一年及七十六年間伊父經上訴人同意於原址加以修繕。自伊承租時起迄今，並無變動實際耕作面積、新建或擴建建物之情事，與將原為耕作使用之耕地轉為建屋居住之情形不同。伊並無轉租予訴外人黃維經之情事，而僅係於草莓耕作期間，為解決短暫之人力不足，依常見之耕作習慣，與鄰地相互協助（換工），並於草莓園休耕期之夏季約三個月期間，從事草莓育苗、及其他如李子、柿子等多年生果樹之照護，另於九十五年之草莓休耕期將系爭土地中之一小部分約四千平方公尺，短暫權宜由訴外人黃維經、李添福種植夏季蔬菜，以避免耕地過度荒廢致休耕完後欲栽種草莓時整理土地之困難。絕無轉租、出借耕地等長時間完全由他人使用或耕作情事，自無不自任耕作之情形不同，況為免爭議，伊於九十六年後即未再出借土地，而於草莓休耕期完全休耕等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其所有系爭土地與被上訴人有三七五租約關係，被上訴人自八十四年間至松讚公司任職，又經年不在台灣。且擅自拆除系爭土地上原有竹造建物，另建造如附圖一所示Ａ、Ｂ部分面積各一三六平方公尺、七七平方公尺未保存登記之違章磚造建物二棟之事實，業據提出土地登記簿謄本、建物所有權狀、照片十二張、航照圖、苗栗縣稅捐稽徵處函、台灣苗栗地方法院八十七年度易字第一一二號刑事判決、兩造戶籍謄本等件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。而證人張涂月娥為被上訴人之母，戶籍同設於苗栗縣大湖鄉大寮村大窩十六號，依證人張涂月娥及黃維經之證述，足認被上訴人與其家屬張涂月娥確有於系爭土地上從事種植及經營草莓園等耕作之情，證人黃維經雖有相互協助農事、換工（係農事緊湊時應即時完成，不能拖延，而互相協助）及休耕時供黃維經及訴外人李添福種夏季蔬菜情事，然依工作範圍、時間長短相互比較，尚難認被上訴人有將系爭土地轉租或轉借予不明第三人耕作情事。又系爭土地面積廣大，位處山坡高低落差處，僅有一條產業道路作為聯繫，交通不便，經第一審法院勘驗屬實，並有空照圖、現場圖、現場照片可考，是以被上訴人為耕作系爭土地，原有在其上建屋居住之必要。而兩造均不爭執附圖一所示Ａ、Ｂ二建物係於七十一年間及七十六年間修建完成，被上訴人係於七十九年間其父亡故後，始繼承系爭租約及房屋，至上訴人於九十四年間申請調解為止，長達二十餘年，上訴人均沿例與之換訂租約及收租，皆無異議，足認該屋之修建確經上訴人同意無訛。又附圖一Ａ、Ｂ二建物，其面積合計為二百十三平方公尺，固較先前建物略大，惟該面積僅占系爭土地面積之百分之一，應為法所容許，又其中Ｂ建物固供佛堂使用，為被上訴人所是認，惟此為依台灣地區民間精神生活所需所設，為一般民間居家住屋所容許，且為早於七十九年被上訴人之父亡故前即已存在，應認原在上訴人同意之範圍，難認系爭土地因此變更為非農業使用。則上訴人主張系爭租約依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定應認無效等情，為不足採。從而上訴人依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定，請求被上訴人應將系爭六七七之九六地號土地上如附圖一所示Ａ部分面積一三六平方公尺、Ｂ部分面積七七平方公尺、如附圖二所示Ｅ部分面積九平方公尺；系爭六七七之二九二地號土地上如附圖二所示Ａ部分面積二五平方公尺、Ｂ部分面積九平方公尺；系爭六七七之五六地號土地上如附圖二所示Ｃ部分面積六平方公尺之地上物拆除，將系爭土地全部返還上訴人占有為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第十六條所定原訂租約無效之原因，亦即原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。查被上訴人不爭執於承租後有擅自拆除系爭土地上原有面積為八十三平方公尺之竹造建物，另於七十一年及七十六年間建造如附圖一所示Ａ、Ｂ部分面積各一三六平方公尺、七七平方公尺未保存登記之違章磚造建物二棟，分別供作住家及佛堂使用之情事。上開改建之建物既係應供解決佃農家族實際居住之用，其是否為單純之農舍，已非無疑。次查被上訴人自八十四年間即任職於台中縣豐原市松讚公司，長年不在國內，每次回台僅短暫停留幾天，有入出境查詢結果足憑，又其母張涂月娥年已七十三歲，是否有能力再種植草莓，亦非無疑。且被上訴人復不否認有將部分系爭土地出借訴外人黃維經、李添福種植夏季蔬菜，並經證人黃維經證述甚明。況證人沈素雲證稱：伊與同事去草莓園時，未見張涂月娥，僅見黃維經夫婦，並由黃婦收錢云云，則草莓園是否由張涂月娥以被上訴人家屬之身分耕作經營，尚待詳查。原審未遑注意及此，遽認被上訴人並無不自任耕作情事，而為上訴人不利之認定，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十七　年　　九　　月　十一　日最高法院民事第四庭審判長法官許　朝　雄法官陳　淑　敏法官鄭　玉　山法官袁　靜　文法官許　正　順本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十七　年　　九　　月　二十四　日K

最高法院九十七年度台上字第一八九九號

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