九十七年度台上字第二二一九號｜民事：請求土地所有權移轉登記等｜裁判日期：97 年 10 月 23 日

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二二一九號上　訴　人　中國人造纖維股份有限公司法定代理人　戊○○ 上　訴　人　磐亞投資股份有限公司法定代理人　丁○○ 上　訴　人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　楊國宏律師上　訴　人　甲○○ 上列一人訴訟代理人　黃勝文律師上　訴　人　劉秉盛祭祀公業法定代理人　劉新強上列一人訴訟代理人　陳明暉律師被上訴人　丙○○ 上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十七年五月二十七日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第二二一號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人中國人造纖維股份有限公司（下稱中纖公司）之法定代理人已由王朝慶變更為戊○○，業據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。被上訴人主張：伊向劉秉盛祭祀公業承租坐落台北縣新店市○○段九四四地號土地（下稱系爭土地）興建台北縣新店市○○路七五號一樓建物（下稱系爭房屋）。嗣劉秉盛祭祀公業以存證信函通知欲以新台幣（下同）二千八百六十萬元處分系爭土地，伊隨即於八十九年三月八日回函向劉秉盛祭祀公業之管理人劉義烈表示願以同樣條件優先購買系爭土地，詎系爭土地於九十年四月六日經法院判決移轉所有權登記予上訴人乙○○及磐亞投資股份有限公司（下稱磐亞公司）。乙○○及磐亞公司復以買賣為原因，於九十二年四月二十五日將系爭土地所有權移轉登記予中纖公司，嗣中纖公司再以買賣為原因，於九十六年八月七日辦理系爭土地之所有權移轉登記予上訴人甲○○。爰依土地法第一百零四條規定，求為命：㈠甲○○就系爭土地於九十六年八月七日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡中纖公司就系爭土地於九十二年四月二十五日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢乙○○及磐亞公司就系爭土地於九十年四月六日以判決移轉為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷；㈣劉秉盛祭祀公業將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人之判決。上訴人辯稱：被上訴人未能證明其於八十八年間系爭土地出賣時建有房屋，且系爭土地之地目為田，非建築基地，被上訴人不符合土地法第一百零四條第一項承租人優先購買權之要件，且被上訴人延遲迄今始起訴請求，有違誠信原則。又八十八年間系爭土地之買賣價金為二千八百六十萬元，目前經鑑定土地價值已高漲為八千二百七十八萬九千四百二十元，顯非當年所得預料，應依民事訴訟法第三百九十七條及民法第二百七十七條之二情事變更原則，增加被上訴人應給付之價金，並於移轉土地之同時為給付，又上訴人甲○○九十六年六月五日與中纖公司簽定系爭土地之買賣契約，同年八月七日辦理移轉登記，對於被上訴人享有基地優先購買權乙事毫無所悉，為善意不知情之第三人，其所有權應受保障。另被上訴人雖表示行使優先購買權，卻遲未請求劉秉盛祭祀公業辦理土地移轉登記，實有違常理，足證被上訴人主觀上並無以二千八百六十萬元購買系爭土地之真意存在，構成單獨虛偽意思表示，不得拘束相對人及善意第三人等語，資為抗辯。原審將第一審所為命上訴人劉秉盛祭祀公業辦理所有權移轉登記部分之判決廢棄，改判命上訴人劉秉盛祭祀公業於被上訴人給付二千八百六十萬元同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人，並駁回上訴人其餘上訴及命上訴人甲○○塗銷所有權移轉登記，無非以：被上訴人主張其向劉秉盛祭祀公業承租系爭土地，並早於劉秉盛祭祀公業出售土地之前已在系爭土地上建築房屋之事實，業據提出租金繳納收據、房屋稅繳款書、建物照片、劉秉盛祭祀公業前管理人劉義烈通知原告行使優先購買權之存證信函為證，為劉秉盛祭祀公業之管理人劉新強於第一審所不爭執，而磐亞公司及中纖公司則於原審表示對於被上訴人擁有優先購買權之事實不爭執。參以劉秉盛祭祀公業與乙○○、磐亞公司間所簽訂之土地買賣契約書第二條、第四條第一款約定及證人顏文隆有關自八十八年九月三十日至八十九年五月二十二日其代表磐亞公司與被上訴人之子洽談將合建事宜代替承租人權利之證言，堪認被上訴人確有優先購買權。而系爭房屋之部分建物之納稅義務人雖為被上訴人之妻蔡鍾阿金，非被上訴人，然亦可能如被上訴人所言，係由其出資興建，不能單憑系爭房屋部分建物之納稅義務人非被上訴人作為系爭房屋非被上訴人所有之證明。另上訴人所提照片拍攝日期為九十七年四月八日，均不能作為系爭土地於出賣時被上訴人在其上未建有房屋之證明，被上訴人自得行使優先購買權。劉秉盛祭祀公業於八十九年三月三日以存證信函通知被上訴人於函到十日內表示行使優先購買權與否，被上訴人即於同年月八日函知劉秉盛祭祀公業當時之管理人劉義烈表示願以同樣條件行使優先購買權，依土地法第一百零四條規定，具有物權對抗效力。嗣系爭土地雖於九十年四月六日經法院，基於買賣契約判決劉秉盛祭祀公業應移轉土地所有權予乙○○及磐亞公司，乙○○及磐亞公司復以買賣為原因，於九十二年四月二十五日辦理系爭土地之所有權移轉登記予中纖公司，中纖公司以買賣為原因，於九十六年八月七日辦理系爭土地之所有權移轉登記予甲○○，被上訴人之優先購買權並不因基地所有權移轉登記而歸於消滅。又因系爭土地於移轉登記為甲○○名義前，台北縣新店市地政事務所就系爭土地已為其他登記事項之記載，說明請求土地所有權移轉登記案件訴訟中，有土地登記謄本可證（見原審卷第七一、七二頁），甲○○亦承認知道被上訴人與其餘上訴人間有訴訟，且其購買系爭土地係為將來連同其他土地建屋，故買方當應查證第三人就房屋對於土地所得主張之權利始合情理，難認契約買受人或登記名義人為善意應受保護。被上訴人既遵期向劉秉盛祭祀公業表示行使優先購買權，已難認有怠於行使權利之情事。上訴人復未證明曾就移轉之事通知被上訴人，尚難認被上訴人明知系爭土地所有權已於九十年四月六日移轉所有權登記予磐亞公司及乙○○或其後之移轉登記予中纖公司，其雖於五年後始提起本件訴訟，亦難認有違背誠信原則之情事。被上訴人向劉秉盛祭祀公業行使優先購買權後，即形成一買賣契約，劉秉盛祭祀公業即負有移轉系爭土地予被上訴人，被上訴人則負有支付劉秉盛祭祀公業原與磐亞公司、乙○○所約定價金之義務，自屬因契約而互負債務而有同時履行抗辯之適用。又劉秉盛祭祀公業與磐亞公司、乙○○所簽買賣契約第四條第四項之約定，劉秉盛祭祀公業於九十年四月六日辦理系爭土地所有權移轉登記時應已受領約定之價金二千八百六十萬元，倘其移轉予被上訴人，亦可得同額價金，卻因上訴人擅將系爭土地移轉他人，致被上訴人等候多時更須耗時訴訟，此乃劉秉盛祭祀公業違約所致，尚與情事變更有別，自無命被上訴人負擔嗣後土地漲價之理，何況，劉秉盛祭祀公業當時如依約履行，系爭土地嗣後縱有鉅額漲價，亦非劉秉盛祭祀公業所得享受此部分漲價之利益，自亦無受有損害可言，上訴人等聲請依情事變更原則增加價金之給付，即非可採。從而被上訴人依土地法第一百零四條規定，請求甲○○、中纖公司、乙○○及磐亞公司就系爭土地之所有權移轉登記均應予塗銷；劉秉盛祭祀公業應於被上訴人給付二千八百六十萬元之同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第一百零四條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。查被上訴人於八十九年三月八日回函向劉秉盛祭祀公業之管理人劉義烈表示願以同樣條件優先購買系爭土地，因而劉秉盛祭祀公業於九十年四月六日將系爭土地移轉與買受人乙○○及磐亞公司，該移轉所有權之物權行為不得對抗被上訴人，惟揆諸前揭說明，被上訴人似僅能請求確認優先購買權存在，並請求劉秉盛祭祀公業按照與乙○○及磐亞公司所約定之同樣條件補訂書面契約，及塗銷上揭所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記。蓋土地法第一百零四條第二項所謂其契約不得對抗優先購買權人，就本件而言似僅指劉秉盛祭祀公業與乙○○及磐亞公司所訂之買賣契約而已。是以被上訴人得否再依該優先購買權請求塗銷乙○○及磐亞公司移轉系爭土地所有權與中纖公司之登記及嗣後中纖公司移轉土地所有權與甲○○之登記，即滋疑義。又被上訴人既未同時請求劉秉盛祭祀公業與之補訂書面買賣契約，可否逕行請求塗銷所有權登記及協同辦理所有權移轉登記，亦待研求。原審未遑詳查，逕認被上訴人向劉秉盛祭祀公業行使優先購買權後，即形成一買賣契約，劉秉盛祭祀公業當時如依約履行，系爭土地嗣後縱有鉅額漲價，亦非劉秉盛祭祀公業所得享受此部分漲價之利益，因而為上訴人不利之判斷，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十七　年　　十　　月二十三日最高法院民事第四庭審判長法官許　朝　雄法官陳　淑　敏法官鄭　玉　山法官袁　靜　文法官許　澍　林本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十七　年　十一　月　四日ｍ

最高法院九十七年度台上字第二二一九號

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