最高法院九十七年度台上字第二二五七號

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二二五七號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

楊德海律師

被上訴人

丙○○

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十七年五月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈡字第二○八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落宜蘭縣宜蘭市○○段（下同）九五八號、九六一號土地為上訴人甲○○所有，九五九號土地為上訴人乙○○所有，上開三筆系爭土地原為伊父黃旺枝與被上訴人之父王水獅訂有耕地租約，兩造之父先後去世，被上訴人因繼承取得系爭土地之耕地租約，並於民國八十年十一月十八日辦理續租登記，惟被上訴人不自任耕作，將該等土地轉租交其弟王連欉耕作，並在九五九號、九六一號土地上興建如第一審判決附圖（下稱附圖）ａ部分所示面積一二八平方公尺（九六一號部分）及ｂ部分所示面積七六平方公尺（九五九號部分）之房屋（下稱系爭房屋），供自己與王連欉及其家人居住，且在九五九號土地上搭蓋如附圖Ｂ部分所示面積二二平方公尺之棚架（下稱系爭棚架），用以停放機車，不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條之規定，兩造間之耕地租約歸於無效等情，爰求為：（一）確認甲○○與被上訴人間就九五八號、九六一號土地之耕地租賃關係不存在；（二）命被上訴人將九六一號土地上如附圖ａ部分所示面積一二八平方公尺之地上物拆除，將九五八號、九六一號土地返還甲○○；（三）確認乙○○與被上訴人間就九五九號土地之耕地租賃關係不存在；（四）命被上訴人將九五九號土地上如附圖ｂ部分所示面積七六平方公尺及Ｂ部分所示面積二二平方公尺之地上物拆除，並將九五九號土地返還予乙○○之判決。

被上訴人則以：系爭房屋為伊父王水獅所興建，嗣由伊連同耕地承租權單獨繼承。王連欉與其家人本即以伊之占有輔助人身分，居住於該屋，並無其他住處。又王連欉本身另有工作，僅於下班後協助伊耕作，伊無轉租王連欉耕作之情事。縱認王水獅興建系爭房屋未經地主同意，租約於斯時無效，嗣經伊於八十年十一月十八日與上訴人簽訂耕地租約，已另成立新的租賃關係，上訴人自簽約後，每年分上下兩期向伊收取租金，直至九十三年九月二十四日調處時，始拒收租金，兩造間之租賃關係應仍存在。上訴人於系爭房屋興建後仍向伊收取租金，嗣後始主張租約無效，有違誠信原則等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人為黃旺枝之繼承人，被上訴人則為王水獅之繼承人。甲○○為系爭九五八、九六一號土地之所有權人，乙○○則為九五九號土地之所有權人。兩造就系爭土地訂有耕地租約。九六一號土地上如附圖ａ部分所示面積一二八平方公尺及九五九號土地上如附圖ｂ部分所示面積七六平方公尺建有面積二○四平方公尺之系爭房屋。九五九號土地上如附圖Ｂ部分所示面積二二平方公尺建有系爭棚架，均由被上訴人占用等情，為兩造所不爭，且有土地登記謄本、戶籍資料、耕地租約可證，並經地政機關測量屬實。

依證人林釘和、林戴立之證述可知被上訴人係親自耕作系爭土地，王連欉僅利用工餘幫忙耕作而已。至王連欉之自耕農身分係因其本身自有農地而取得，此與被上訴人是否轉租系爭土地無關。

王連欉係被上訴人之弟，兩人同居於無隔間之系爭房屋內，雖於同址分別設籍，實係以永久共同生活為目的而同居一家之家屬，其基於家屬身分參與耕作或使用系爭棚架，難認被上訴人有轉租之行為。依王連欉所證上訴人同意其父於系爭土地上興建系爭房屋及棚架，參以兩造不爭執系爭房屋係五十九年間所建，上訴人及其被繼承人並無異議，持續與被上訴人之被繼承人及被上訴人訂立租約，足見上訴人確有同意被上訴人之父興建系爭房屋。上訴人提出房屋稅籍證明書雖分別記載系爭房屋之面積僅三○．四及五七．三平方公尺，此僅係供課稅之用，依證人林釘和、林忠淵所證系爭房屋興建完成後即未改建或增建，可認被上訴人係為節省房屋稅而短報房屋面積。至上訴人所提系爭房屋歷年航照圖顯示之比例並非一致，不能證明被上訴人有擴建之情形。系爭房屋興建後，上訴人仍向被上訴人收取租金，業據證人林忠淵證實，其證言並無前後不一之處，應堪採取。又三七五減租條例對耕地興建農舍、農舍之功用均未規範，為保障佃農之生活，有關農業發展條例、農業用地興建農舍辦法、實施區域計劃地區建築管理辦法、都市計畫法台灣省施行細則等法令，對於佃農應有適用餘地。系爭房屋業經地主同意興建，應可適用前揭法令。若因地主同意興建系爭房屋，卻認定佃農未自任耕作，租約無效，地主得收回耕地，獲取不正利益，豈符公平正義、誠信原則？系爭房屋存在迄今已有三十年之久，上訴人復常至現場收取租金，業經證人林忠淵證實，且上訴人未以被上訴人欠租為由，聲請調解，豈有不知系爭房屋存在之理。本件起訴前，上訴人從未主張被上訴人有轉租、不自任耕作而契約無效之情形，反而繼續收租，現恣意主張契約無效，請求返還土地，依民法第一百四十八條第一項之規定，顯已拋棄其主張契約無效之權利，而被上訴人因上訴人陸續收取租金，自信賴租約繼續有效，上訴人即不得再主張契約無效。系爭房屋係農舍兼供被上訴人及王連欉等人居住使用，且自幼年起即居住至今，被上訴人並未向王連欉收取租金，與一般轉租不同。雖有謂農舍為便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，然考慮時代背景及當時之環境，似不宜侷限於僅指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。依前揭農業用地興建農舍辦法、實施區域計畫地區建築管理辦法及都市計畫法台灣省施行細則等法令，耕地上已容許興建十四公尺四樓層高、建築面積係耕地百分之十之供住家用建物。查兩造租約所訂九五八號、九五九號、九六一號土地，面積分別為一七五九平方公尺、一七九七平方公尺、一四八六平方公尺，合計五○四二平方公尺，而系爭建物及棚架占用面積如附圖ａ部分一二八平方公尺（九六一號部分）、ｂ部分七六平方公尺（九五九號部分）及Ｂ部分二二平方公尺，合計二二六平方公尺，僅占承租面積萬分之四四八，且附圖Ａ（含ａ、ｂ）二○四平方公尺之系爭房屋係磚造鐵皮頂一層樓房，屬舊有房屋，非新建建物，有勘驗筆錄及照片可考。又門牌號碼宜蘭市○○路五十五號房屋，乃被上訴人之父王水獅於五十九年土地重劃後，為利稻田之收成，經原地主同意，將原位於同地段九六○號建地上之建物遷移興建至現所在位置，業經被上訴人、王連欉及林釘和在台灣宜蘭地方法院九十一年度訴字第二九四號拆屋還地事件中陳述甚詳，核與宜蘭縣稅捐稽徵處函送之房屋稅籍證明書所載系爭建物於六十一年一月起課稅之事實相符。被上訴人及王連欉自幼隨其父王水獅居住該房屋，嗣王水獅死亡，王連欉考量被上訴人身體殘疾，由被上訴人繼承該屋及系爭土地之承租權，王連欉則在外從事粗工，下工後協助耕作，因無其他可居住之處，而連同家人繼續居住於該屋，顯非屬被上訴人變更耕地使用目的之行為，難認被上訴人有不自任耕作及轉租之情形。至附圖Ｂ部分二二平方公尺棚架，雖係被上訴人嗣後所搭建，然係用以擺放稻穀烘乾機，烘焙稻穀之用，業經證人林釘和、林戴立證實，堪認亦係為便利耕作而設，符合耕作之目的。雖該棚架於稻穀烘乾時間之外，被上訴人順便用以停放機車，為無可厚非，難認屬不自任耕作。從而上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及被上訴人應將系爭房屋及棚架拆除，分別返還九五八號及九六一號、九五九號土地予甲○○、乙○○，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按農業發展條例第十八條第四項及依同條第五項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第三條第一項第五款規定無自用農舍而需興建之農民得於自有農業用地興建農舍者，其起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人之適用。是依上開法規所定農民興建農舍及其最大建築面積，非得適用於耕地三七五減租條例之耕地承租人，要無庸疑。原審徒以三七五減租條例對耕地興建農舍、農舍之功用均未規範，認為為保障佃農之生活，於經地主同意，即得適用農業發展條例及農業用地興建農舍辦法之規定，於耕地上興建該法令所定最大建築面積之農舍，而無違耕地三七五減租條例第十六條所設承租人應自任耕作之規定云云，其適用法律已有違誤。次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。查被上訴人之父王水獅在系爭土地上建築之房屋面積達二○四平方公尺，供被上訴人及王連欉與其家人共同居住使用，而王連欉係在外從事粗工，無其他可居住之處，乃原審確定之事實。於此情形，系爭房屋縱令可便利耕作，然被上訴人以之超出此目的使用，將面積多達二○四平方公尺之系爭房屋供作其自己及其弟王連欉與家人居住使用，以解決家族實際生活上之居住問題，揆諸上開說明，系爭房屋即與農舍有間。本院前二次發回意旨就此已一再指明，乃原審以農舍之定義應考慮時代背景及當時環境，似不宜侷限於僅指以耕作為目的，或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用云云為由，認系爭房屋係農舍，被上訴人無不自任耕作之行為，其所持法律見解自有違誤。末按耕地三七五減租條例第十六條第二項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。原審謂本件起訴前，上訴人從未以被上訴人有違法轉租、不自任耕作之情形，反而繼續收租，顯已拋棄其主張契約無效之權利，不得再主張契約無效云云，其法律見解同有欠當。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

Ｑ