最高法院九十七年度台上字第二五三號

最高法院民事判決　　　　　　　九十七年度台上字第二五三號

上訴人

巨人建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

呂傳勝律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

吳奎新律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十六年十月十七日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第五四五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十五年九月二十四日分別與上訴人巨人建設股份有限公司（下稱巨人公司）及甲○○簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，以上合稱系爭買賣契約），向巨人公司購買其於坐落桃園縣桃園市○○段三四五、三五五、三五六及三九一之二地號土地上興建之「成龍大廈」第八樓Ｂ戶預售房屋（即同段一六六四建號，門牌號碼同縣市○○路○段七一號八樓建物），及甲○○購買上開房屋之基地所有權應有部分（下稱系爭房地）。系爭房屋買賣契約附件㈤附註約明：「頂樓歸八樓住戶使用，可建玻璃花房，但須保留安全通道」，伊已依約按期支付價金，直至八十八年間止，依序合計給付巨人公司、甲○○新台幣（下同）八十二萬元及二百十二萬元。詎巨人公司未依約在頂樓加蓋玻璃花房（縱予加蓋，亦屬違法），伊得行使擔保請求權，並拒絕給付相當之價金，經伊函催上訴人解決，均未置理，且未通知伊交屋。嗣系爭房地更因其積欠銀行貸款而遭拍賣，並由訴外人王振豐拍定取得及辦妥所有權移轉登記，上訴人顯有可歸責於己之事由致給付不能，伊已於九十六年二月二十七日以民事準備二狀繕本送達上訴人時為解除系爭買賣契約之意思表示等情，爰依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條及第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人依序給付伊價金八十二萬元及二百十二萬元，並均自八十九年一月一日起加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：依系爭買賣契約約定，第四一至四四期房地款，被上訴人應於八十七年十月三十一日前繳交，被上訴人未按期繳納，依民法第二百五十四條規定，得定相當期限催告其履行，被上訴人如於期限內不履行時，即得解除契約。伊等既於八十八年五月二十九日以存證信函催告被上訴人於文到七日內繳清，否則將依契約第三條約定處理，該函屬附有停止條件之解除契約意思表示，系爭買賣契約第三條並已約定「乙方得不另通知逕行片面解除本契約並沒收甲方已繳之所有款項，作為違約賠償金」，伊等毋須另為解除契約之意思表示。又兩造買賣之土地及房屋係在契約解除後四年餘始被查封拍賣，頂樓加蓋之玻璃花房，亦在契約解除後因屬違建而被查報拆除，均與買賣契約無關。被上訴人給付之二百九十四萬元，已歸由伊等沒收，作為收回並重行出售系爭房地各項稅金、佣金、廣告企劃費及手續費及對伊等之損害賠償等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：本件被上訴人主張兩造訂有系爭買賣契約，業經給付房地價金二百九十四萬元，該買賣之房地上訴人因給付不能，其已於第一審以民事準備二狀為解除系爭買賣契約之意思表示等事實，為上訴人所不爭，已堪信為真實。上訴人雖以上述情詞置辯，惟查上訴人抗辯被上訴人未按約定繳納第四一至四四期之房地款一節，因兩造係約定「內部粉刷完成」繳納第四一期款，「地磚舖設完成」繳納第四二期款，「領取使用執照」繳納第四三期款，「水電接電」繳納第四四期款，至於內部粉刷完成、地磚舖設完成、領取使用執照及水電接電之確切時點，契約書之付款期限表並未明定，被上訴人係預售屋之承購者，在上訴人通知前，其當無從知悉。是上訴人於八十八年五月二十九日所發之存證信函僅係通知付款期日之屆至，上訴人指第四一至四四期之房地款應於八十七年十月三十一日以前繳交云云，洵無所據。其次，巨人公司於八十八年五月二十九日寄發之存證信函，略以被上訴人積欠第四一至四四期價金應於八十七年十月三十一日前繳納而迄未繳交，催告被上訴人應於七日內繳清並辦理銀行貸款之對保手續，否則將依契約第三條約定辦理，因系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約第三條第一款前段均明白約定「．．於接到通知日起七日內繳付，倘有不按期繳付時．．逾十五日以上，經乙方（上訴人）以存證信函催告，甲方（被上訴人）仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約」，上訴人於行言詞辯論時自認除於八十八年五月二十九日寄發存證信函以外，未再催告被上訴人繳款，自難謂被上訴人應負給付遲延之責任。被上訴人既未給付遲延，上訴人主張其於八十八年五月二十九日之存證信函係依民法第二百五十四條規定，催告被上訴人履行而未履行得解除契約云云，自無可取。又被上訴人既分別向上訴人買受系爭房地，上訴人自負有使被上訴人取得系爭房地所有權之義務，系爭房地已因上訴人積欠銀行貸款而遭拍賣，並由王振豐拍定及辦妥所有權移轉登記，該可歸責於上訴人之事由而陷於給付不能，被上訴人依民法第二百五十六條之規定，主張解除契約，為屬可採。茲被上訴人以九十六年二月二十七日提出於第一審之民事準備二狀繕本送達為解除契約之意思表示，該書狀繕本並分別於同年三月二十日、三月二十一日寄存於桃園縣警察局桃園分局景福派出所、自強派出所送達予上訴人，有送達證書可按，系爭買賣契約業因解除而消滅無疑。另被上訴人係於八十八年間最後繳納房地款，則被上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，請求巨人公司、甲○○各給付八十二萬元、二百十二萬元，並均自八十九年一月一日起算之法定遲延利息，即屬正當，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。查系爭買賣契約第三條第一款前段既均約定：「甲方應依照本約所定付款明細表，於接到通知日起七日內以現金或即期支票至乙方或乙方指定之金融機關乙方專戶繳付，倘有不按期繳付時，自應繳日之翌日起按銀行信用放款利率加計利息，如逾七日仍未繳付時，除同上加計利息外，並按日息千分之二加付滯納金，均於補交時一併繳清，如逾十五日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項作為違約賠償金」等語，則原審審據上開事證，本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，認定系爭房地已因上訴人給付不能及被上訴人合法解除系爭買賣契約，並論斷上訴人於八十八年五月二十九日寄發之存證信函不合上開系爭買賣契約第三條第一款前段之約定，不生依約合法催告及解除之效力，因而以上述理由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，泛執系爭買賣契約第四十三期房地款約定於八十七年十月十九日給付，有使用執照可憑，其得依民法第二百五十四條規定解除契約等詞，並以原審採證、認事暨解釋契約之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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