最高法院九十八年度台上字第一六二五號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一六二五號

上訴人

建明汽車客運股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張玉希律師

被上訴人

台灣肥料股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

許文彬律師

　　　　　　蕭嘉甫律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國九十七年八月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上字第二○九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

查本件被上訴人法定代理人已變更為乙○○，茲據其聲明承受訴訟，經核並無不合，合先敘明。

次查原審以：上訴人於民國九十二年五月十八日向被上訴人承租被上訴人所有坐落新竹市○○段四四一地號如第一審起訴狀附圖所示面積四○四○平方公尺土地（下稱系爭土地），租期自九十二年六月一日起至九十七年五月三十一日止，每月租金新台幣（下同）十四萬六千六百五十二元，並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約）。被上訴人為免被取消於系爭土地原本享有工業用地地價稅優惠，兩造約定系爭土地僅供作為停車場、交通轉運站及車輛保養站使用（可做自有車輛之簡易維修，但需符合停車場相關法令限制規定），否則被上訴人除得終止租約外，並得要求損害賠償。惟新竹市稅捐稽徵處認租予上訴人之系爭土地不符合土地稅法地價稅優惠規定，於九十二年八月二十九日以函（下稱九十二年函）通知被上訴人自九十三年起改按一般用地累進稅率課徵土地稅；上訴人為免系爭租約終止，及為配合被上訴人辦理節稅事宜，由其負責人甲○○之子黃世宗於九十二年九月三日成立大新企業社，取得新竹市政府交通局所核發之停車場登記證，經營停車場業務，並請求被上訴人允許將系爭土地轉租予大新企業社，經被上訴人附以只能作為經營停車場使用之限制而同意之。

惟新竹市稅捐稽徵處以除系爭土地一部分出租予大新企業社經營停車場外，仍保留部分土地作為轉運站及車輛簡易維修保養站使用，即未將全部系爭土地交由大新企業社經營停車場為由，於九十五年六月二十七日以函（下稱九十五年函）命被上訴人補繳九十三年及九十四年度地價稅額二百零四萬九千二百五十元，被上訴人於九十五年十月二日補繳，被上訴人於九十五年八月十五日依系爭租約第四條約定，向上訴人表示終止系爭租約之意思表示，並於九十五年十一月三十日補繳九十五年度地價稅一百零二萬四千六百二十五元，上訴人遲至九十六年八月十六日始將系爭土地返還等情，為兩造所不爭。茲被上訴人主張：因上訴人違反系爭租約，伊自得依租約第五條之約定，請求上訴人給付其遲延返還期間按月以租金二倍計算之懲罰性違約金；復因上訴人上開違約情事，致伊無法享有九十三至九十五年度每年減免地價稅一百零二萬四千六百二十五元之優惠，共受有三百零七萬三千八百七十五元之損害，上訴人應依約賠償，爰求為命上訴人給付被上訴人三百零七萬三千八百七十五元，及其中二百零四萬九千二百五十元自九十五年十月二十三日起至清償日止按年息五％計算之利息，一百零二萬四千六百二十五元自九十五年十一月三十日起至清償日止按年息五％計算之利息；另給付懲罰性之違約金二百八十九萬三千九百三十三元及如原判決附表所示之利息之判決。上訴人則否認之，並以：依系爭租約約定內容使用系爭土地並未違約，被上訴人應補地價稅與伊無關，其未依約終止系爭租約不生效力，且請求違約金亦屬過高，被上訴人又與有過失等語，資為抗辯。兩造情詞各執。經查兩造於九十二年五月十八日簽訂系爭租約之初，均不知系爭土地倘供作約定之停車場、交通轉運站、車輛保養站三種用途使用，將不符合土地稅法優惠稅率之規定，且於收到新竹市稅捐稽徵處九十二年函時始知悉一節，為兩造是認。觀系爭租約第四條係約定系爭土地僅供作為停車場、交通轉運站及車輛保養站使用（可做自有車輛之簡易維修，但需符合停車場相關法令限制規定），不得違規營業，否則視同違約，被上訴人除得終止租約外，並得要求損害賠償，包括但不限於地價稅因而增加之損失等；可知被上訴人出租系爭土地仍欲享有依土地稅法規定工業用地稅率核課地價稅之優惠，並以此優惠稅率之維持為簽約目的，且為上訴人所知悉，應屬可信。否則不致於在系爭租約為上開約定。另更於系爭租約第十六條約定上訴人應自行整地並即申請臨時路外公共停車場，並取得停車場登記證事宜（應於起租日起四個月內辦妥），其費用由上訴人負擔。生效後確定無法申請停車場登記證時，則雙方無條件終止契約。參以上訴人於知悉新竹市稅捐稽徵處九十二年函後，曾於九十二年九月十二日以函告知被上訴人為配合被上訴人辦理節稅事宜，需申辦公共使用之停車場，但與上訴人公司營業項目不符，乃另行設立「大新企業社」配合辦理停車場經營，並請求被上訴人應允「將貴我所租土地由本公司轉租至大新企業社，以符相關規定」，堪認上訴人負有使被上訴人不致因系爭土地之出租，而遭取消該地價稅減免優惠之契約義務。系爭租約所示之三項使用目的，其中停車場部分，倘屬公共使用，依土地稅法第十八條第一項第四款、第五款及都市計畫法第四十二條第一項第一款、停車場法第二條第六款規定、財政部台財稅字第八三○○四二七四一號函示，為供公共使用之停車場，即可符合系爭租約之目的，並無給付不能之可言，被上訴人指稱系爭租約無效云云，尚無可取。復查兩造簽訂系爭租約時，既不知系爭土地倘供作約定之停車場、交通轉運站、車輛保養站三種用途使用，將不符合土地稅法優惠稅率之規定，但於收受新竹市稅捐稽徵處九十二年函時，應即知悉。而上訴人為符合系爭租約關於系爭土地優惠稅率之約定，乃請求被上訴人同意其將系爭土地全部轉租予大新企業社，且出具切結書，表明願負轉租所生法律責任之旨，被上訴人乃出具土地使用同意書，同意上訴人將系爭租賃土地全部四○四○平方公尺轉租予大新企業社，但標明「惟只能作為經營停車場使用」，並於該復函中，再度重申斯旨。是被上訴人主張系爭租約於其同意上訴人轉租予大新企業社時，已更改使用目的僅限於「經營停車場使用」。上訴人並不否認其除將系爭土地一部分出租予大新企業社經營停車場外，仍保留部分土地作為轉運站及車輛簡易維修保養站使用，即未將全部系爭土地交由大新企業社經營停車場，即已違約。新竹市稅捐稽徵處因此以九十五年函命被上訴人補繳九十三年及九十四年度地價稅額，致被上訴人受有被取消減免地價稅優惠之損害，則被上訴人依系爭租約第四條約定，終止兩造間系爭租約，自屬於法有據。至於被上訴人新竹廠於九十四年九月二日致上訴人函及被上訴人九十六年八月二十日存證信函，前者係有關上訴人越界使用土地，被上訴人新竹廠暫同意免其補繳租金，及請上訴人善盡使用管理責任，以免造成困擾；後者則係有關被上訴人終止租約後請求上訴人儘速將系爭土地回復原狀交還，並未提及系爭土地供作為停車場、交通轉運站及車輛保養站使用之情事。此因上訴人違反系爭租約被上訴人即得終止租約之情形，無同租約第十一條約定提前終止合約，應一年前以書面通知之適用。被上訴人因上訴人之違約，補繳九十三至九十五年度之地價稅計三百零七萬三千八百七十五元，被上訴人此因被取消地價稅優惠稅率之損害賠償請求部分，即為有據。而依系爭租約第十三條約定，上訴人違反系爭租約之約定，被上訴人除得沒收全部履約保證金作懲罰性違約金外，並得終止系爭租約，如有損害並得請求上訴人賠償，被上訴人自得沒收上訴人繳交履約保證金四十三萬九千五百六十元。則上訴人辯稱：伊以履約保證金為抵銷云云，自無可採。又依系爭租約第五條約定，上訴人遲延返還系爭土地期間按月給付二倍租金計算之懲罰性違約金，系爭租約既於九十五年八月十五日已經終止，上訴人應自終止之日起七日內即應於九十五年八月二十二日前將系爭土地回復原狀返還被上訴人，否則被上訴人得請求上訴人給付自該第七日起至返還之日止按租金二倍計算之懲罰性違約金。上訴人迄九十六年八月十六日始將系爭土地返還，被上訴人請求上訴人給付其遲延返還期間按月以二倍租金計算之懲罰性違約金合計二百八十九萬三千九百三十三元，亦屬有據。另上訴人對於約定之違約金如何過高、應減至何程度為宜等事項，始終未舉證證明。上訴人於訂約時既同意被上訴人沒收履約保證金及按租金二倍計算懲罰性違約金，應已盱衡其履約之意願、經濟能力、違約時被上訴人所受損害之程度等主、客觀因素，而本於自由意識及平等地位為自主之決定。況按租金二倍計算之違約金，本即含有上訴人原每月應付租金計算在內，實際上應只罰一倍而已，亦難謂有過高情事。再民法第二百十七條第一項所謂損害之發生或擴大，被害人與有過失，係指被害人之過失行為為損害之發生或擴大之共同原因者而言。上訴人辯稱被上訴人補繳地價稅係因其對法律之誤解所致，不可歸責於上訴人，且對新竹市稅捐稽徵處之補徵地價稅處分未提起行政爭訟等救濟程序，喪失法律上救濟機會，與有過失云云。惟如前述，被上訴人補繳地價稅係因上訴人違約所致，難謂被上訴人有何過失，又被上訴人嗣後未對稅捐機關復查決定提起行政爭訟，與本件損害之發生或擴大無因果關係。至於上訴人預付之九十五年租金被上訴人僅抵扣至九十五年十二月二十一日之租金，應返還九十五年十二月二十二日至三十一日之租金計四萬七千三百零七元，上訴人既為抵銷之意思表示，應准予就其自九十五年八月二十二日起至九十五年十二月二十一日止之應付懲罰性違約金抵銷如原判決附表編號一所示。因而維持第一審所為命上訴人給付損害金三百零七萬三千八百七十五元本息及原判決附表所示懲罰性違約金二百八十四萬六千六百二十六元本息部分之判決，駁回上訴人之上訴（第一審所為命上訴人給付超過如原判決附表所示懲罰性違約金二百八十四萬六千六百二十六元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分第一審之訴，已告確定）。

關於廢棄改判部分：查兩造系爭租約第五條約定，上訴人遲延返還系爭土地期間按月給付二倍租金計算之懲罰性違約金；第十三條約定上訴人違反系爭租約之約定，被上訴人除得沒收全部履約保證金作懲罰性違約金外，並得終止系爭租約。原審謂兩造既約定上訴人違約時，被上訴人得沒收全部履約保證金四十三萬九千五百六十元作懲罰性違約金，上訴人即無履約保證金返還請求權，上訴人以履約保證金為抵銷之抗辯，並不可採，固非無見。但履約保證金既因上訴人之違約，而得由被上訴人沒入為懲罰性違約金，自屬懲罰性違約金給付之方法。第一審命上訴人給付懲罰性違約金時未將之扣除，尚有未合，原審予以維持，駁回上訴人此部分之上訴，自屬可議，均無可維持。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，非無理由。又基此確定之事實，第一審判決命上訴人給付懲罰性違約金，其中之四十三萬九千五百六十元及其如原判決附表編號一所示之遲延利息，已可依上開確定事實為裁判。爰由本院自為判決，將此部分第一、二審所為被上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴。

關於上訴駁回部分：原審以因新竹市稅捐稽徵處認租予上訴人之系爭土地不符合土地稅法優惠之九十二年函，就系爭租約於被上訴人同意上訴人轉租予大新企業社時，已更改使用目的僅限於「經營停車場使用」，而上訴人違反約定，被上訴人因而終止系爭租約，於法有據，並命上訴人賠償被上訴人被取消系爭土地地價稅優惠稅率損害，及給付終止系爭租約後上訴人遲延返還系爭土地之懲罰性違約金（上開廢棄部分除外），經核並無違誤。上訴論旨，指摘關此對上訴人不利之判決部分為不當，聲明廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ａ