最高法院九十八年度台上字第二一一二號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第二一一二號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○○○○○○○○○○

共同訴訟代理人

郭宏義律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十八年七月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十八年度上更

㈠字第四五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段五四四地號土地（下稱系爭土地）係伊、上訴人乙○○及訴外人彭素滿等人所共有，伊及乙○○分別為其地上建物即門牌號碼台北市○○○路○段二五巷一號樓房（下稱系爭大樓）三樓、一樓之區分所有權人。詎乙○○未經全體共有人同意，擅占用系爭大樓如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分之法定空地上搭蓋建物（下稱系爭建物），並將一樓房屋連同系爭建物出租予上訴人甲○○○○○○○○○○○使用，侵害其他共有人之權益等情，爰依民法第八百二十一條之規定，求為命鍾勝德自系爭建物遷出，及乙○○將系爭建物拆除之判決（關於被上訴人就原審駁回其請求上訴人返還附圖所示Ｂ部分土地予全體共有人部分判決之上訴為不合法，另由本院裁定駁回之，本判決就此茲不贅述）。

上訴人則以：乙○○使用系爭大樓一樓後方之法定空地係屬因分管契約而有其專用權，被上訴人應受該分管契約之拘束，乙○○占用系爭法定空地，自非無權占有；鍾勝德因租賃關係而占用，亦有正當權源。被上訴人請求拆除系爭建物，顯係權利濫用。又系爭大樓後院之圍牆屬合法建物，被上訴人亦不得請求拆除等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人鍾勝德遷出、乙○○拆除系爭建物部分之判決，駁回其上訴，並諭知第一審所命遷拆建物之位置及面積，更正為如附圖所示Ｂ部分面積三○平方公尺，無非以：乙○○、被上訴人分別為系爭大樓一樓、三樓之區分所有權人，並為系爭土地共有人之一，應有部分各七分之一。鍾勝德自民國九十四年四月起承租一樓房屋及如附圖所示Ｂ部分面積三○平方公尺之系爭建物，用以經營盛園絲瓜小籠湯包迄今等情，為兩造不爭之事實。依兩造所不爭系爭土地於六十七年四月十二日重測後面積減少八平方公尺，基地東側長度減少約八○公分之事實；參以系爭大樓前方（計畫）道路（杭州南路二段二五巷）之寬度，於該大樓竣工時及系爭土地重測後均為二○公尺之情，及證人即台北市大安地政事務所測量員閉蕭維所證稱：系爭大樓東側及正面騎樓地界與建築線一致等語，則上訴人抗辯重測減少面積位於為系爭大樓後方空地為可採。觀系爭大樓竣工圖示大樓後方圍牆距離地界線為一五○公分，佐以系爭土地於重測後東側減少長度八○公分之情，及附圖所示系爭建物外牆距地籍線東側約七五公分、西側約六○公分，與前述系爭土地重測減少長度後之距離七○公分（一五○－八○＝七○）相當，可信上訴人辯稱系爭建物圍牆即為竣工圖上之圍牆非虛。按公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，在該條例施行前之公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查系爭建物之一部係利用圍牆搭建一節，為兩造所不爭執，而系爭大樓於竣工時，已有該圍牆存在，已如前述，以竣工圖示該圍牆高一七○公分，除留有陰井出口之爬梯口外，並無其他後門可供出入之情，可知系爭大樓住戶中，僅一樓住戶得利用該圍牆內之空地。參酌系爭大樓建築完成當時（六十六年），公寓大廈管理條例尚未公布，由一樓住戶專用一樓空地，乃當時常見之交易習慣，而乙○○於向前手購買系爭大樓一樓建物時，契約明定買賣標的範圍包含附圖所示Ｂ部分土地等，以及附圖所示Ｂ部分土地多年來均由乙○○使用，被上訴人未嘗主張乙○○係無權占有系爭建物之基地等情，堪認系爭土地共有人間，已默示合意由系爭大樓一樓住戶使用附圖所示Ｂ部分之法定土地，並無異議乙○○受讓該空地使用權。然建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境（內政部七十四年五月二十四日台內營字第311744號函參照），此目的能否達成，影響建物居住品質及交易價值甚鉅，故公寓大廈之區分所有人間縱有由一人或數人分管使用建物法定空地之協議，但除全體共有人已明確同意特定使用方法外，仍應以法定空地之方式使用為限，不得設置固定之設備或建築物。系爭建物係以磚牆、塑膠瓦建成之平房，部分作為廁所之用，顯然逾越共有人同意之內容，對全體共有人之所有權造成侵害，則被上訴人主張依民法第八百二十一條規定，請求上訴人鍾勝德遷出、乙○○拆除系爭建物以除去侵害，自屬有據，並無權利濫用可言。又系爭建物面積應為如附圖所示，爰併更正之等詞，為其判斷之基礎。

查系爭建物之圍牆即系爭大樓竣工當時之圍牆，該大樓各區分所有權人合意一樓圍牆內空地歸一樓所有權人分管使用，為原審認定之事實。果爾，系爭建物所利用之竣工當時圍牆似亦屬各區分所有權人合意由一樓所有權人分管使用者，倘系爭建物之搭建不屬一樓所有權人得分管使用之範圍而應拆除，該圍牆是否亦在一樓所有權人應拆除之列？洵非無疑，不無進一步研酌之餘地。上訴人於事實審多次執此抗辯，乃原審恝置不論，未加區分第一審判決附圖（下稱一審附圖）與附圖位置、面積差異之原因（原審上字卷二二八頁），究明附圖所示Ｂ部分面積三○平方公尺之系爭建物是否包括上述圍牆，率以附圖更正一審附圖，分別命鍾德勝、乙○○遷出、拆除附圖所示Ｂ部分之系爭建物，殊嫌速斷，有理由不備之違法。次查原審以系爭大樓建築完成於六十六年間，斯時公寓大廈管理條例尚未公布，由一樓住戶專用一樓空地，乃當時常見之交易習慣，及系爭大樓住戶使用一樓空地之現狀等事實，認定系爭大樓各區分所有權人間有由一樓所有權人分管使用一樓圍牆內空地之協議。則除各區分所有權人間有特別約定外，解釋上，一樓所有權人分管該空地之使用方法及限制之常態，似應依系爭大樓建成時相關法規或交易習慣斷之，始符經驗及論理法則。原審徒以系爭大樓竣工近八年後之內政部七十四年五月二十四日台內營字第311744號函為本，逕認系爭大樓一樓空地分管協議應以法定空地之方式使用為限，不得設置固定之設備或建築物，自有疏率。因此所為不利於上訴人之論斷，即有可議。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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