最高法院九十八年度台上字第六七五號

最高法院民事判決　　　　　　　九十八年度台上字第六七五號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

桑銘忠律師

被上訴人

台中市第一廣場大樓管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳榮昌律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十七年十二月二日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度上字第一七四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊受台中市第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人之委託，代表與上訴人簽立租賃合約書（下稱系爭租約），約定將門牌號碼台中市○區○○○街一三五號B1A、B區（即第一廣場第三Ｂ分區）全部出租予上訴人使用，約定租期自民國九十三年一月十八日起至一○二年十一月十七日止，大公管理費自九十二年十月十八日起由上訴人繳納，該約定之性質為債務承擔。又依規定，上訴人每月須繳納之管理費為新台幣（下同）二十一萬一千二百三十八元，經優惠為每月十三萬二千二百六十一元，上訴人已依約占有使用該租賃物，卻未按時繳交管理費。經伊多次催繳，上訴人除曾於九十三年九月二十三日以九十三年九月三十日期之支票支付二十萬元管理費外，其餘管理費均未繳交，迄九十五年四月止已累積欠管理費三百八十二萬七千五百六十元。因上訴人欠費已逾二期以上費用之數額。爰依公寓大廈管理條例第二十一條規定及社區規約第十一條約定，求為命上訴人給付三百五十萬三千三百零八元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。

上訴人則以：公寓大廈管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，乃非法人團體性質，無實體法上之權利能力，不能享受權利、負擔義務。台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會（下稱第三Ｂ分區管委會）委員自不得代表區分所有權人與伊簽訂系爭租約。其既不得為契約當事人主體，所簽租約不生法律上效力。系爭租約由第三Ｂ分區管委會代表與伊簽約，依被上訴人九十三年一月八日管委會會議記錄中討論提案一之說明記載及提案二之說明可知，於簽約當日乃至九十三年一月八日會議時，仍未取得全部區分所有權人同意之書面授權。迄今未出具同意書之區分所有權人至少尚有Ａ30林秀蕊、Ｂ91曾正光、Ｂ94陳惠珠，系爭租約自不生效力。又因系爭租約長達九年，伊遂要求應就系爭租賃標的物配合辦理變更用途，在租賃地點規劃十一個門牌號，供其經營電子遊戲場之營業目的之使用。台中市政府雖以九十三年五月十九日核准函示係供公眾使用屬變更後得作為商業使用，惟與兩造簽署契約所指商業用途應符合變更使用執照申請書備註欄內所載商業目的之使用用途不符，且系爭租約因被上訴人未於期限內提供或補正全體業主同意書之必要授權文件，致未完成變更使用執照申請，系爭租約因該條件不成就而自始不生效力。

縱認伊有繳納管理費義務，惟系爭租賃標的物因被上訴人無法於期限內取得全部區分所有權人同意書或授權書，且未能配合建築師辦妥該變更使用執照之一切變更申請程序，致系爭租賃標的物無法依民法第四百二十三條規定，符合伊商業用途而使用收益，伊自無繳納管理費之義務。系爭租約第八條第九項之約定，不得作為伊與區分所有權人或被上訴人間就系爭管理費有債務承擔之約定。又被上訴人核算伊應繳之大公管理費之核算基準，與其他分區之核算基準顯不一致，即面積大者繳納之管理費用卻較少，對地下一樓美食區部分之經營者顯失公平。自簽約以來，伊受上開用途限制，僅因配合商業展覽目的，於九十三年一月一日至同年月四日於該地點辦理展覽五日，迄今均未在上開地點開始營運，亦未占有使用該租賃標的物，被上訴人不得向其收取管理費等語，資為抗辯。

原審就超過三百五十萬三千三百零八元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回被上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人其餘上訴，無非以：被上訴人主張訂立租約，上訴人僅繳納二十萬元外，均未繳納任何管理費之事實，業據提出系爭租約、被上訴人報備證明暨大樓規約、管理費繳款通知暨存證信函及管理費收據等件為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。查系爭租約係台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會代表人林宗德與上訴人於九十二年十月十七日所簽訂，被上訴人僅係受第三Ｂ分區區分所有權人之委託，為系爭租約簽訂之見證人，有系爭租約在卷可稽，則被上訴人並非系爭租約之當事人。系爭租約固於租約第八條第九款約定，上訴人應自九十二年十月十八日起繳納大公管理費，惟此僅係其等間就租賃標的物應由何人繳交管理費之內部約定，與被上訴人無涉。且系爭租約並非以移轉債務為標的之契約，而上訴人亦否認其有債務承擔之意思，尚難以系爭租約上開約定，即認定具有債務承擔之法律性質。被上訴人自不能依系爭租約訴請上訴人給付管理費。查上訴人自九十三年一月一日起至同年月四日止，即使用系爭租賃標的物供展覽之用一節，為上訴人所不爭。另綜觀證人即第一廣場大樓保全人員蘇國章、該管委會養護人員簡鏡彰分別於原審結證之證詞，足見上訴人確自九十三年一月一日起至九十四年六月間止，有現實占有使用系爭租賃物之事實。又至上開證人於第一審九十六年五月二十八日作證時，上訴人仍未將系爭租賃物之鑰匙交還予被上訴人等情。依租賃契約約定，上訴人本得在該處繼續經營電子遊藝場，其自行不使用，仍無解其給付系爭管理費之義務。又依公寓大廈管理條例第三條第八款、第十條第一、二項、第二十一條規定。上訴人為承租人且經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，係住戶，應負擔專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護之費用。又區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定向管理委員會繳交管理費；又區分所有權人或住戶若在催告後仍未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院令其給付應繳之金額及遲延利息。此觀台中市第一廣場大樓規約第十一條第一、四項亦有規定，有該規約在卷可憑。查上訴人既確有占有使用系爭租賃物之事實，即有使用該大樓之公共設備，及享用大樓工作人員提供之保全等服務，自有繳納管理費之義務。依第一廣場管理費每坪單價統計表計算，系爭租賃標的面積一○二五．二八坪，以B1美食廣場每坪二○六元計算，每月須繳納二十一萬一千二百三十八元管理費；以B1百貨廣場每坪一二九元計算，每月須繳納十三萬二千二百六十一元管理費等情，業經兩造於第一審法院所不爭執。又被上訴人亦自認上訴人承租之美食區因非經營美食，其匯率計算比照百貨區收費等情，復有被上訴人提出之九十三年一月八日第一廣場第三Ｂ分區管委會會議記錄在卷可按。而上訴人除以支票支付被上訴人二十萬元外，並未支付任何之費用。被上訴人又已於九十三年四月五日以存證信函及多次以管理費繳款通知單催告上訴人繳交積欠之管理費等情，均為上訴人所不爭。則計算上訴人自事實上占有使用系爭租賃物之九十三年一月一日起至被上訴人主張之九十五年四月止，共計二十八個月，上訴人應繳納之管理費，於扣除上開已給付之二十萬元外，尚欠三百五十萬三千三百零八元。從而被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條及社區規約第十一條規定，本於給付管理費法律關係，請求上訴人給付三百五十萬三千三百零八元本息為有理由，應予以准許等詞，為其判斷之基礎。

查依被上訴人於第一審所提出卷附之廣場管理費每坪單價統計表說明二載明：商業性住戶目前是空戶時，以一般性用戶計算；停業籌備優惠期為六個月，優惠期後不論有否營業均以商業性用戶計算（見第一審卷㈠第二九頁）。上訴人辯稱：自簽約以來，僅於九十三年一月一日至同年月四日於該地辦理展覽五日，其餘均未作為營業使用云云。果係如此，則能否令其負擔自九十三年一月一日起至九十五年四月止以每坪一百二十九元計算之管理費，自非無疑。次查住戶有向管理委員會繳交管理費之義務及系爭租約係台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會代表人林宗德與上訴人於九十二年十月十七日所簽訂，被上訴人僅係受第三Ｂ分區區分所有權人之委託，為系爭租約簽訂之見證人，為原審所認定。

原審未遑查明被上訴人是否受第三Ｂ分區區分所有權人或管理委員會之委託而有權收取系爭管理費，逕以公寓大廈管理條例第二十一條及社區規約第十一條規定，為上訴人不利之認定，不免速斷。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

Ａ