民法 第 423 條（租賃物之交付及保持義務）
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
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重點摘要民法第 423 條規定出租人須交付合於約定使用的租賃物，並在整個租期維持其合用狀態，修繕義務貫穿租賃全程。
Q · 房東說租約沒寫修繕就不用修，是真的嗎？
依民法第 423 條，出租人在整個租賃期間都必須保持房屋合於約定使用的狀態，修繕義務由法律直接課予，不需要租約另外約定。即使租約沒提修繕，本條照樣適用；反之若約定「修繕全由承租人負擔」，涉及居住安全的部分常被法院認定無效。房東不修，承租人可催告後自行修繕並扣抵租金（民法第 430 條）。
白話解讀
你租的房子馬桶壞了，房東說「你自己找人修」。你可能摸摸鼻子就自己掏錢了。但法律站在你這邊，而且站得比你想像的穩。423條做了一件很簡單但威力巨大的事：它把房東的責任從「把房子交給你」延伸到「整個租約期間都要讓房子維持能正常使用的狀態」。注意這個時間軸，不是交屋那天拍拍手就結束了。冷氣壞了、水管漏了、熱水器故障了，只要不是你自己搞壞的，修繕義務在房東身上。更狠的是「合於所約定使用收益」這幾個字。你租的是住家，房東就必須讓它維持住家該有的功能。你租的是店面，房東就必須讓它能正常營業。達不到？你有權要求修繕，修繕不了你可以自己修再跟房東請款（民法第430條），嚴重到沒辦法住？你可以終止契約。這條是租屋關係裡房客手中最基本也最常被忽略的一張底牌。
法律定性
民法第 423 條為租賃契約出租人的核心義務規範，要求出租人不僅須於約定期日交付合於使用收益的租賃物，更須於租賃關係存續期間，持續維持該物合於約定使用、收益的狀態，將一次性的交付義務延伸為持續性的維持義務。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1民法 423 條規定房東有什麼義務？▾
交付合於約定使用收益的租賃物，並在整段租期維持其合用狀態，修繕責任不因交屋結束。
Q2房東不修東西怎麼辦？▾
用文字催告並訂合理期限，期限內未修可自行修繕，費用依民法第 430 條向房東請求或扣抵租金。
Q3租約寫修繕由房客負擔，房東就免責嗎？▾
涉及居住安全或基本功能的免責特約常被認定無效，房東仍負第 423 條維持義務。
Q4東西用舊了壞掉算誰的？▾
本條要求保持「合於使用」非「全新」，自然耗損仍由房東修繕，承租人人為毀損則自負。
Q5房東不修我可以不付房租嗎？▾
不建議直接停付全租，瑕疵致部分不能使用可依第 435 條按比例減租，並應書面通知。
Q6搬進去才發現壁癌算房東責任嗎？▾
看簽約時是否可見且知情；被遮蓋而不知情者，房東負維持義務與瑕疵擔保責任。
Q7店面租來做生意不能營業，能求償嗎？▾
房東未維持「合於約定使用（營業）」狀態，承租人可請求營業損失賠償。
Q8房東延後交屋違反 423 條嗎？▾
交付義務自約定交付日起算，未如期交付合用租賃物即屬違約，可請求衍生費用賠償。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| item | scope | trigger | effect |
|---|---|---|---|
| 民法 423 條 | 出租人交付＋存續中保持合用狀態 | 租賃全程 | 課予房東持續維持義務 |
| 民法 429 條 | 租賃物修繕義務歸屬 | 需修繕時 | 原則由出租人負擔修繕 |
| 民法 430 條 | 催告後承租人自行修繕 | 房東不於期限修繕 | 承租人得自修並請求償還或扣租 |
| 民法 435 條 | 一部滅失之租金減少 | 租賃物一部不能使用 | 按比例減租，餘部不能達租賃目的得終止 |
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