民法 第 423 條（租賃物之交付及保持義務）
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
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重點摘要民法第 423 條規定出租人須交付合於約定使用的租賃物，並在整個租期維持其合用狀態，修繕義務貫穿租賃全程。
Q · 房東說租約沒寫修繕就不用修，是真的嗎？
依民法第 423 條，出租人在整個租賃期間都必須保持房屋合於約定使用的狀態，修繕義務由法律直接課予，不需要租約另外約定。即使租約沒提修繕，本條照樣適用；反之若約定「修繕全由承租人負擔」，涉及居住安全的部分常被法院認定無效。房東不修，承租人可催告後自行修繕並扣抵租金（民法第 430 條）。
白話解讀
你租的房子馬桶壞了，房東說「你自己找人修」。你可能摸摸鼻子就自己掏錢了。但法律站在你這邊，而且站得比你想像的穩。423條做了一件很簡單但威力巨大的事：它把房東的責任從「把房子交給你」延伸到「整個租約期間都要讓房子維持能正常使用的狀態」。注意這個時間軸，不是交屋那天拍拍手就結束了。冷氣壞了、水管漏了、熱水器故障了，只要不是你自己搞壞的，修繕義務在房東身上。更狠的是「合於所約定使用收益」這幾個字。你租的是住家，房東就必須讓它維持住家該有的功能。你租的是店面，房東就必須讓它能正常營業。達不到？你有權要求修繕，修繕不了你可以自己修再跟房東請款（民法第430條），嚴重到沒辦法住？你可以終止契約。這條是租屋關係裡房客手中最基本也最常被忽略的一張底牌。
法律定性
民法第 423 條為租賃契約出租人的核心義務規範，要求出租人不僅須於約定期日交付合於使用收益的租賃物，更須於租賃關係存續期間，持續維持該物合於約定使用、收益的狀態，將一次性的交付義務延伸為持續性的維持義務。
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Q1租約寫「修繕由房客自行負擔」，這樣房東就不用修了嗎？▾
不完全是。民法第 423 條的義務是法律強制規定，約定可以在一定範圍內轉嫁小額日常修繕（換燈泡、通水管），但涉及結構安全或基本居住功能的修繕（漏水、電路老化、熱水器故障），這類免責條款很可能被法院認定無效，特別是房客為消費者的情況。可一併引用民法第 247 條之 1（定型化契約顯失公平無效）搭配第 423 條主張。
Q2房東一直拖著不修，我可以不付房租嗎？▾
不建議直接停付全部租金，否則反而變成違約方。正確做法是走民法第 430 條：書面催告、設期限、期限到自行修繕、費用扣抵租金。若瑕疵致部分空間不能使用，可依民法第 435 條按比例減租。減租須事先書面通知房東並說明理由與計算方式，不要自己默默少付。
Q3搬進去才發現牆壁有壁癌，算房東的責任嗎？▾
看簽約前是否知情。若看屋時壁癌被傢俱遮住或粉刷蓋掉而不知情，房東有第 423 條維持義務加上瑕疵擔保責任；若看屋時肉眼可見仍承租，法院多認為承租人接受該狀態。建議搬進當天拍一輪完整屋況照片傳給房東確認，作為日後爭議基準線。
Q4民法 423 條是什麼？▾
規範出租人交付合於約定使用收益的租賃物，並在整段租期維持其合用狀態，是房客要求修繕的法律基礎。
Q5房東的修繕義務範圍到哪？▾
凡維持租賃物合於約定使用（居住或營業）所需的修繕都涵蓋，包含漏水、電路、熱水器等非承租人造成的瑕疵。
Q6什麼是合於約定使用收益的狀態？▾
指租賃物依契約目的（住家、店面）應具備的正常使用機能，標準不是全新而是能否正常用。
Q7保持義務跟交付義務差在哪？▾
交付是一次性把合用租賃物交給房客，保持是整段租期持續維持其合用狀態，前者結束後者才開始。
Q8房東不修東西怎麼辦？▾
文字通知 → 訂合理期限催告 → 期限到自行修繕保留收據 → 依民法第 430 條請求償還或扣抵租金。
Q9自己修可以扣房租嗎？怎麼算？▾
可以。催告後逕行修繕的必要費用，依第 430 條自下期租金扣抵，須保留收據並先書面通知。
Q10請房東修繕、寄存證信函要花多少錢？▾
存證信函每份約數十至一兩百元（依張數），自行修繕費用視項目而定，均可向房東請求償還。
Q11怎麼證明瑕疵不是我造成的？▾
搬入當天拍完整屋況照、保留通知紀錄與維修報告，必要時請專業鑑定，以區分自然耗損與人為毀損。
Q12民法 423 vs 429 修繕義務差在哪？▾
423 是出租人「保持合用」的總則義務，429 進一步明文修繕義務歸屬原則由出租人負擔，兩者互補。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| item | scope | trigger | effect |
|---|---|---|---|
| 民法 423 條 | 出租人交付＋存續中保持合用狀態 | 租賃全程 | 課予房東持續維持義務 |
| 民法 429 條 | 租賃物修繕義務歸屬 | 需修繕時 | 原則由出租人負擔修繕 |
| 民法 430 條 | 催告後承租人自行修繕 | 房東不於期限修繕 | 承租人得自修並請求償還或扣租 |
| 民法 435 條 | 一部滅失之租金減少 | 租賃物一部不能使用 | 按比例減租，餘部不能達租賃目的得終止 |
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