資料來源：司法院裁判書系統
最高法院九十九年度台上字第一五四五號
最高法院民事判決 九十九年度台上字第一五四五號
- 上訴人
- 恆錩建設有限公司
- 法定代理人
- 辰○○
- 訴訟代理人
- 游朝義律師
- 被上訴人
- 子○○
甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己 ○
庚○○
辛○○
壬○○
癸○○
丑○○
寅○○
卯○○
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十九年二月九日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第三四五號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決關於駁回上訴人之上訴及命其再給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：上訴人於民國九十二年間在坐落台北市○○區○○路一小段二五九等地號土地上，興建門牌號碼台北市○○區○○路三十七巷二十六、二十八、三十號之地上十三層、地下三層、共計三百十六戶之「雲天溫泉行館」大樓（下稱系爭大樓）。其於銷售系爭大樓之廣告記載：「戶戶純正白磺溫泉」「超六星級度假設施：長達二十三米室內溫水泳池……」等，致伊等及伊等前手信之而各自買受系爭大樓內如附表一所示之房地。於交屋後始發現系爭大樓之白磺溫泉供應量不足；而所謂「超六星級」公共設施，或未設置，或遭主管機關拆除，且游泳池長度僅二十一米；均屬可歸責於上訴人之事由而為給付不完全或給付不能，致伊等及伊等前手受有價金之損害，依民法第二百二十六條第一項、第二百二十七條第一項之規定，上訴人應予賠償。又上訴人曾向系爭大樓房地買受人每戶收取瓦斯外管線費新台幣（下同）三萬四千五百八十元，約明產權過戶後，以實際收據多退少補。嗣依訴外人陽明山瓦斯股份有限公司（下稱陽明山公司）檢送之收據，實際每戶既僅需負擔二萬八千四百四十九元，上訴人溢收六千一百三十一元，即應退還。伊等中（按被上訴人卯○○、辛○○、癸○○三人）受讓前手之債權部分，亦已通知上訴人。為此，求為命上訴人給付伊等即被上訴人子○○、甲○○、乙○○、壬○○、丙○○、丑○○、丁○○、戊○○、己○、寅○○、庚○○、卯○○、辛○○、癸○○等十四人依序為三十五萬六千一百零八元、四十九萬八千七百零八元、四十五萬四千三百零八元、四十七萬四千三百零八元、十九萬三千一百五十四元、二十萬三千九百五十四元、二十二萬七千一百五十四元、二十一萬二千一百五十四元、二十四萬四千九百五十四元、二十四萬六千三百五十四元、五十六萬一千三百五十四元、二十四萬七千九百五十四元、二十四萬零七百五十四元、十萬八千八百三十二元及自九十七年五月十四日（訴狀繕本送達翌日）起加付法定遲延利息之判決（被上訴人請求超過前述金額本息部分，業經第一審或原審判決駁回其訴或其上訴、附帶上訴確定）。
上訴人則以：伊為銷售系爭大樓，固於廣告中列舉各項公共設施，但廣告並非契約之一部分。且系爭大樓戶戶確有白磺溫泉管接通，交屋迄今之溫泉水供應量亦無不足情事。系爭廣告所示之「二十三米雲海溫水游泳池」、「雲霄空中溫泉ＳＰＡ」、「天空歡樂之城」、「雲巔活力中心」、「雲端步道」，伊均已施作完成而依債之本旨為給付，即無違約可言。至其餘遭拆除部分，均與上開設施之功能無關，益難指為不完全給付。又伊向被上訴人收取每戶三萬四千五百八十元之費用，扣除瓦斯外管線費、施工所增加之費用、加裝溫泉專用熱水器費用後，並無剩餘，被上訴人自不得請求退還每戶六千一百三十一元。縱系爭大樓確有瑕疵，然該大樓非屬一般住家建物，應無遠見不動產估價師事務所（下稱遠見事務所）之估價報告書所指每坪差額（損失）五萬八千元之情形等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為關於駁回被上訴人（癸○○除外）請求如附表二「應再給付金額」欄所示部分之判決，改判上訴人應再為該部分之給付，並維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決（即附表二「原判決核定金額」欄所示），駁回上訴人對該部分之上訴，係以：系爭大樓係上訴人所興建；該大樓裝有白磺溫泉管十五口徑一支，每日供應量估算約十五點六噸；第一審卷原證一係上訴人推銷系爭大樓時所作之廣告；被上訴人向上訴人買受，或經由向上訴人買受者之轉讓（被上訴人卯○○、辛○○、癸○○三人），分別取得系爭大樓內如附表一所示之房屋（地）等情，為兩造所不爭執，堪認為真實。因兩造間就上訴人所交付房屋之白磺溫泉水量是否不足？迭有爭執。經第一審法院（即台灣士林地方法院）勘驗現場查明系爭大樓每戶溫泉池大小不一，計算每戶每池溫泉用量約為零點三至零點七噸。有勘驗筆錄可稽，則以每戶每池溫泉最少用量零點三噸計算，系爭大樓之白磺溫泉管線每日所供應之白磺溫泉十五點六噸僅足供五十二戶使用。該院履勘現場時，固發現水量正常，然當時正值盛夏，住戶泡湯之需求較低，且履勘時間亦非住戶通常入浴泡湯晚餐前後之時段。上訴人所辯溫泉水量正常云云，並不足採。是上訴人所交付系爭房屋之溫泉水量既有不足，即與廣告不符。被上訴人據以主張依民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項、第三百五十九條之規定，請求減少價金，自非無理。經兩造同意送請遠見事務所鑑定結果，認「於每戶有白磺溫泉及超六星級度假設施情況下平均建坪單價二十九萬八千元。於每戶僅為一般住家情況下平均建坪單價二十四萬元」、「推算有、無溫泉狀態下之價差為二十％，即每坪價差為四萬八千元」，有該所製作之估價報告書及其九十七年十二月三十一日九七估字第一二三一○一號函足憑。審酌系爭大樓每日溫泉供應量雖不敷全體住戶每日使用，但系爭大樓確實每戶均有私人溫泉屋，並接有白磺溫泉管線供應溫泉，而此種住宅大樓進住率通常未達百分之百，住戶更非每戶每日均會泡湯等一切情狀，認被上訴人所有房屋之溫泉水量不足之瑕疵，應以每建坪減少價金一萬六千元計算為相當。依此核算，被上訴人此部分各得請求減少價金之數額如附表二「溫泉量不足減價數額」欄所示。次就上訴人交付之房屋是否欠缺廣告內容所示「超六星級公共設施」部分，上訴人於系爭大樓預售案推出時，既以前揭廣告誘發消費者預購房屋之動機，被上訴人並因之與上訴人洽訂契約，上訴人所應負之契約責任自應及於該廣告之內容。對照前開勘驗筆錄、建造執照、使用執照案卷、平面圖及照片等資料，被上訴人主張上訴人交付之房屋欠缺廣告內容所示二十三米雲海溫水游泳池、空中 SPA、雲端步道等「超六星級公共設施」，應可採信。其等請求減少價金，亦非無據。依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。
」之旨，經兩造同意送請遠見事務所鑑定之估價報告書略謂：「於每戶有白磺溫泉及超六星級度假設施情況下平均建坪單價二十九萬八千元。於每戶僅為一般住家情況下平均建坪單價二十四萬元」，及其前述第一二三一○一號函復補充估價略稱：「另依原報告書估值計算有、無六星級渡假設施之價差每坪為一萬元」云云，再斟酌系爭大樓之游泳池等公共設施，與系爭廣告所稱之「超六星級」高雅設施有極大差距，縱上訴人於本件訴訟中已著手修復部分公共設施，但游泳池仍無法回復如廣告所載之二十三米室內游泳池等事實，認此項「超六星級公共設施」之瑕疵，應以每建坪減少價金四千元計算為相當。準此，依上訴人所不爭執建物登記簿謄本記載，被上訴人所有各該戶數之坪數如附表一所示之面積計算，被上訴人此部分各得請求減少價金之數額如附表二「公共設施減價數額」欄所示。另關於上訴人因裝置天然瓦斯外管線之工程費用及熱水器費用應否由被上訴人負擔？及上訴人可否以之與應退之瓦斯外管線費主張抵銷？等爭執部分，依兩造契約附件十二委託代辦天然瓦斯申請手續同意書之約定，上訴人辯稱瓦斯外管線費用及熱水器之費用應由承購戶（被上訴人）負擔，應屬可取。依陽明山公司九十七年八月二十日（九七）陽瓦輝營字第三一七號函所示，系爭大樓瓦斯外管線工程款總計為九百零五萬七千二百四十一元，此部分以三百十六戶核計，每戶應負擔之外管線費為二萬八千六百六十二元。此外，上訴人另支出受破壞部分之管線修補及美化費用，仍屬瓦斯外管線費用之範圍，應一併由承購戶平均，每戶負擔四百四十元。合計承購戶每戶應負擔之瓦斯外管線費用共為二萬九千一百零二元。扣除上訴人已向各承購戶預收之三萬四千五百八十元，上訴人溢收每戶之費用本為五千四百七十八元，惟上訴人為每戶裝設天然瓦斯溫泉專用熱水器，共支出一百四十九萬二千八百七十六元，以三百十六戶計每戶應平均負擔之金額為四千七百二十四元。上訴人主張以之與被上訴人溢繳之瓦斯外管線費用為抵銷後，被上訴人所餘溢繳瓦斯外管線費用為七百五十四元。綜上所述，被上訴人依不完全給付之法律關係，請求上訴人給付如附表二「總計」欄所示金額，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人似係依民法第二百二十六條第一項之給付不能或第二百二十七條第一項不完全給付等規定，請求上訴人賠償損害，而不及於同法第三百五十九條關於「買賣」請求減少價金之規定。
原審逕予適用該「減少價金」之規定，是否允洽？應先予釐清。
次按原審先謂系爭大樓每戶每池溫泉用量約為零點三至零點七噸，以每戶每池溫泉最少用量零點三噸計算，該大樓每日所供應之白磺溫泉十五點六噸僅足供五十二戶使用；繼謂第一審法院履勘現場時，發現水量正常。當時正值盛夏，住戶泡湯之需求較低，……此種住宅大樓進住率通常未達百分之百，住戶更非每戶每日均會泡湯云云，而就溫泉水量是否足夠之前後所述，不無矛盾之違法。又兩造所爭執被上訴人所受每坪減少價金之損失額，其所以囑託遠見事務所鑑定，係第一審法院命被上訴人查報三家鑑定機構後，擇定為之，似未經上訴人之同意（見一審卷第一宗一七四頁、一七六頁、二三九頁），原審所認定：係經兩造同意送請遠見事務所鑑定之事實，是否與卷內資料相符？已不無疑義。且上訴人於原審曾辯謂：遠見事務所之估價報告書推算有、無溫泉狀態下之價差為二十％，即每坪價差為四萬八千元，乃憑空想像、全無依據；就有、無六星級度假設施之價差每坪為一萬元，亦僅憑空以數學計算式得之。而上訴人又僅為系爭大樓建物之出賣人，並非土地之出賣人，縱被上訴人主張之瑕疵存在，充其量僅涉及建物部分，焉有就系爭大樓相關房屋之土地、建物價格合併計算減少價金之理等語（見一審卷第二宗二六一頁、二六二頁、二四○頁），倘遠見事務所鑑定上述價差結論確未有合理根據，暨上訴人僅為系爭大樓建物（不含土地）部分之出賣人等情均屬無訛，則遠見事務所之估價報告書竟就系爭大樓之土地、建物價格合併計算減少之價金數額，是否無違經驗法則？原審未詳為調查審認，就上訴人此項抗辯之重要防禦方法，疏未於判決理由項下，說明其取捨意見，自有判決不備理由之違法。再者，上訴人於第一審法院提出被證九「雲天溫泉天然瓦斯收費明細」一件記載：三百十六台溫泉專用熱水器，三百零八台住戶用，另八台公司用……收費說明：總戶數三百十六戶，但有部分住戶合併使用，實際裝置有三百零八戶等內容（見一審卷第二宗一一一頁、一一二頁），苟屬實在，即見原審就「瓦斯外管線費」及「因瓦斯外管線施工所增加之費用」，均以三百十六戶為基礎計算每戶平均負擔之費用，似有未洽。其中被上訴人卯○○、辛○○、癸○○三人均非直接向上訴人買受系爭大樓內之房地，為原審所認定之事實，果爾，卯○○等三人何以有權起訴請求減少價金（賠償損害）及退還瓦斯外管線費？除該三人外，其餘被上訴人就請求退還瓦斯外管線費之法律上依據，似均未為完足之陳述，原審未推闡明晰，敘明其理由，亦嫌疏略。而癸○○一人並未提起第二審上訴或附帶上訴，原審竟於判決理由（含附表二）內予以審認其得請求之總計金額（二十一萬五千三百五十四元），認其該部分之請求為有理由，尤非允當。上訴意旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
最高法院民事第三庭
Q
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附表一 ┌────┬────────┬──────┬──────┬──────┬─────┬──────┬───┐ │客戶姓名│ 門牌 │ 主建物 │ 陽台 │ 雨遮 │12289建號 │ 合計 │ 坪數 │ │ │北投區○○路37巷│（平方公尺）│（平方公尺）│（平方公尺）│ （公設） │（平方公尺）│ │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 子○○ │30號11樓之6 │ 18.63 │ 2.97 │ 0.32 │ 10.58 │ 32.5 │ 9.83 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 子○○ │30號11樓之7 │ 17.23 │ │ 0.32 │ 8.55 │ 26.1 │ 7.90 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 甲○○ │26號6樓 │ 21.26 │ 5.41 │ 0.49 │ 13.43 │ 40.59 │12.28 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 甲○○ │26號6樓之3 │ 22.01 │ 5.26 │ 0.49 │ 13.84 │ 41.6 │12.58 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 乙○○ │26號6樓之1 │ 23.30 │ 1.43 │ 0.49 │ 12.21 │ 37.43 │11.32 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 乙○○ │26號6樓之2 │ 23.30 │ 1.43 │ 0.49 │ 13.21 │ 37.43 │11.32 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 壬○○ │30號6樓 │ 21.55 │ 5.26 │ 0.49 │ 13.43 │ 40.73 │12.32 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 壬○○ │30號6樓之1 │ 23.30 │ 1.43 │ 0.49 │ 12.21 │ 37.43 │11.32 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 丙○○ │28號5樓之7 │ 18.64 │ 2.08 │ 0.49 │ 10.58 │ 31.79 │ 9.62 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 丑○○ │26號3樓之5 │ 20.8 │ 1.43 │ 0.37 │ 10.99 │ 33.59 │10.16 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 丁○○ │26號13樓之1 │ 23.30 │ 1.43 │ 0.49 │ 12.21 │ 37.43 │11.32 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 戊○○ │28號7樓之5 │ 20.59 │ 2.45 │ 0.49 │ 11.40 │ 34.93 │10.57 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 寅○○ │26號4樓 │ 21.26 │ 5.41 │ 0.49 │ 13.43 │ 40.59 │12.28 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 庚○○ │30號2樓之3 │ 53.03 │ 8.69 │ │ 30.93 │ 92.65 │28.03 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 卯○○ │28號13樓之1 │ 23.78 │ 3.15 │ 0.49 │ 13.43 │ 40.85 │12.36 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 辛○○ │26號11樓之6 │ 27.29 │ 1.43 │ 0.37 │ 10.58 │ 39.67 │12.00 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 癸○○ │28號13樓之7 │ 18.64 │ 2.08 │ 0.49 │ 14.25 │ 35.46 │10.73 │ ├────┼────────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼───┤ │ 己 ○ │28號3樓之1 │ 23.78 │ 3.15 │ │ 13.43 │ 40.36 │12.21 │ └────┴────────┴──────┴──────┴──────┴─────┴──────┴───┘ 附表二 ┌──┬───┬──────┬───┬────┬─────┬───┬───┬───┬────┬────┬────┐ │ │ │門牌號碼：台│ │公共設施│溫泉量不足│瓦斯費│ │ │原判決 │應再給付│應供擔保│ │編號│姓 名│北市北投區溫│坪 數│減價數額│減 價數 額│退費額│ 小計 │ 總計 │核定金 │金額 │金額 │ │ │ │泉路37巷 │ │(4000元/│(16000元/ │ │ │ │額 │ │ │ │ │ │ │ │坪) │坪) │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │1 │子○○│30號11樓之6 │ 9.83 │ 39320 │ 157280 │ 754 │197354│ │ │ │ │ │ │ ├──────┼───┼────┼─────┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │30號11樓之7 │ 7.9 │ 31600 │ 126400 │ 754 │158754│356108│ 171832 │ 184276 │ 61425 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │2 │甲○○│26號6樓 │12.28 │ 49120 │ 196480 │ 754 │246354│ │ │ │ │ │ │ ├──────┼───┼────┼─────┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │26號6樓之3 │12.58 │ 50320 │ 201280 │ 754 │252354│498708│ 236002 │ 262706 │ 87568 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │3 │乙○○│26號6樓之1 │11.32 │ 45280 │ 181120 │ 754 │227154│ │ │ │ │ │ │ ├──────┼───┼────┼─────┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │26號6樓之2 │11.32 │ 45280 │ 181120 │ 754 │227154│454308│ 216022 │ 238286 │ 79428 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │4 │壬○○│30號6樓 │12.32 │ 49280 │ 197120 │ 754 │247154│ │ │ │ │ │ │ ├──────┼───┼────┼─────┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │30號6樓之1 │11.32 │ 45280 │ 181120 │ 754 │227154│474308│ 225022 │ 249286 │ 83095 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │5 │丙○○│28號5樓之7 │ 9.62 │ 38480 │ 153920 │ 754 │193154│193154│ 98842 │ 94312 │ 31437 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │6 │丑○○│26號3樓之5 │10.16 │ 40640 │ 162560 │ 754 │203954│203954│ 103702 │ 100252 │ 33417 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │7 │丁○○│26號13樓之1 │11.32 │ 45280 │ 181120 │ 754 │227154│227154│ 114142 │ 113012 │ 37670 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │8 │戊○○│28號7樓之5 │10.57 │ 42280 │ 169120 │ 754 │212154│212154│ 107392 │ 104762 │ 34920 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │9 │己 ○│28號3樓之1 │12.21 │ 48840 │ 195360 │ 754 │244954│244954│ 122152 │ 122802 │ 40934 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │10 │寅○○│26號4樓 │12.28 │ 49120 │ 196480 │ 754 │246354│246354│ 122782 │ 123572 │ 41190 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │11 │庚○○│30號2樓之3 │28.03 │112120 │ 448480 │ 754 │561354│561354│ 264532 │ 296822 │ 98940 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │12 │卯○○│28號13樓之1 │12.36 │ 49440 │ 199760 │ 754 │247954│247954│ 123502 │ 124452 │ 41484 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │13 │辛○○│26號11樓之6 │12 │ 48000 │ 192000 │ 754 │240754│240754│ 120262 │ 120492 │ 40164 │ ├──┼───┼──────┼───┼────┼─────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┤ │14 │癸○○│28號13樓之7 │10.73 │ 42920 │ 171680 │ 754 │215354│215354│ 108832 │ 106522 │ 35507 │ ├──┼───┼──────┴───┴────┴─────┴───┴───┴───┼────┼────┼────┤ │總計│ │ 0000000│0000000 │0000000 │747179 │ └──┴───┴─────────────────────────────────┴────┴────┴────┘