九十九年度台上字第八九○號（請求優先承買土地等） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第八九○號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　林清源律師被上訴人　乙○○ 上列當事人間請求優先承買土地等事件，上訴人對於中華民國九十九年二月九日台灣高等法院第二審更審判決（九十八年度上更㈢字第七七號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由上訴人起訴主張：伊係坐落台北市○○區○○段三小段五四六之一號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼台北市○○路○段五巷一弄七號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，自民國七十三年起即向系爭土地原所有人祭祀公業周廣星不定期承租該土地。詎祭祀公業周廣星派下員周獻堂、周寶同、周信男於七十四年七月十五日出賣系爭土地予第一審共同被告鄧昭英時，未通知伊行使優先購買權，即於八十三年三月二十三日移轉系爭土地所有權予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉登記予被上訴人，被上訴人再於八十三年九月十二日移轉登記予第一審共同被告中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽公司），中國人壽公司再於八十四年六月十四日移轉登記予第一審共同被告練成瑜，練成瑜再於八十四年七月十五日移轉登記予第一審共同被告禾和開發事業有限公司、世祺股份有限公司、永鴻股份有限公司（下稱禾和公司等）共有，該等公司再於八十五年十月二十四日移轉登記予練成瑜，練成瑜再於八十八年十月二十六日移轉登記予中國人壽公司，中國人壽公司再於九十年八月二十日移轉登記予第一審共同被告將星開發股份有限公司（下稱將星公司），將星公司再於九十一年五月十三日移轉登記予練成瑜，練成瑜再於九十二年六月二十日移轉登記予第一審共同被告周明德，上開各次移轉行為，依土地法第一百零四條規定，均不得對抗伊等情。求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在，並命被上訴人及第一審共同被告塗銷上開各次所有權移轉登記，及命周獻堂等三人應依系爭土地出售與鄧昭英之相同條件，即總價新台幣三百六十五萬九千一百二十四元七角與伊訂立買賣契約，並將該地移轉登記與伊所有之判決【第一審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，原法院以九十四年度上字第一五五號判決駁回其上訴，上訴人上訴本院，本院以九十五年度台上字第二八六八號判決予以廢棄發回，嗣原法院以九十六年度上更（一）字第二○○號判決廢棄第一審判決，發回台灣台北地方法院（下稱台北地院），其餘第一審共同被告未聲明不服，被上訴人則聲明不服，提起第三審上訴，經本院予以廢棄發回，原法院再以九十七年度上更㈡字第一○七號判決駁回上訴人之第二審上訴，上訴人復提起第三審上訴，經本院予以廢棄發回】。被上訴人則以：上訴人就本件買賣無優先購買權；縱有優先購買權，亦已默示拋棄其權利；上訴人於本件訴訟僅請求塗銷伊之所有權移轉登記，違反登記之連續性；上訴人明知系爭土地轉讓多年後，再主張優先承買權，違反誠信原則；上訴人非以同一條件行使優先承買權等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭房屋原坐落在台北市○○區○○段三小段第五四六號土地上，伊自七十三年起向祭祀公業周廣星承租系爭房屋之基地即系爭土地，面積一二一平方公尺，不定期限，嗣該租賃部分於八十六年一月二十一日分割出系爭土地之事實，固據上訴人提出複丈成果圖、土地及建物登記簿謄本、所有權狀、異動索引表、原法院八十六年度重上更㈠字第一一四號與本院八十九年度台上字第一七七六號民事判決書等件，及被上訴人提出買賣契約書為證，堪信為真實。惟土地法第一百零四條所定優先購買權僅具有「相對」之物權效力。該條第二項所謂「其『契約』不得對抗優先購買權人」僅係指祭祀公業周廣星之派下員「周獻堂、周寶同、周信男」與「鄧昭英」所訂之買賣契約不得對抗上訴人而已，故上訴人依該優先購買權請求塗銷鄧昭英移轉系爭土地所有權予被上訴人之登記，即有未合。上訴人雖於第一審台北地院起訴時，已請求確認其優先購買權存在，並請求「祭祀公業周廣星管理人周獻堂、周寶同、周信男」按照與「鄧昭英」所約定之同樣條件補訂書面契約，及塗銷上揭所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記。然上訴人對第一審共同被告及被上訴人請求之內容均不相同，該訴顯非「訴訟標的對共同訴訟之各人必須合一確定」之訴，原法院審理兩造間之本案訴訟，與現繫屬台北地院「上訴人與第一審共同被告間」之訴，係屬可分之數訴。上訴人對第一審共同被告及被上訴人一併起訴後，因上開訴訟程序進行結果，分別繫屬台北地院及原法院，原法院自得就「上訴人與被上訴人間」之本案訴訟單獨審理。本院行使闡明權後，上訴人仍未於本案同時確認其對系爭土地之出賣人即「周獻堂、周寶同、周信男」有優先購買權存在，並請求其等按照與「鄧昭英」所約定之「同樣條件」訂立書面契約，及塗銷上揭所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記，則上訴人未請求依同樣條件承買系爭土地前，即逕行請求被上訴人塗銷其所有權移轉登記，於法無從准許。又上訴人雖陳述「對被上訴人（出賣人）行使優先購買權」云云，但無意願併為聲明，請求按出賣人（被上訴人）出售系爭土地所約定之同樣條件訂立書面契約、塗銷該所有權移轉登記及協同辦理所有權移轉登記，其僅請求被上訴人塗銷其因買賣所為之所有權移轉登記，於法亦難謂有據。從而上訴人請求被上訴人塗銷其所有權移轉登記，於法無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按土地法第一百零四條第一項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。查祭祀公業周廣星之派下員周獻堂、周寶同、周信男三人於七十四年七月十五日將系爭土地售予鄧昭英，並於八十三年三月二十三日移轉其所有權予鄧昭英，鄧昭英再於同日移轉登記予被上訴人，被上訴人再於八十三年九月十二日移轉登記予中國人壽公司，此後系爭土地先後多次為移轉登記，最後於九十二年六月三十日移轉登記為周明德所有等情，為原審所認定之事實，倘上訴人主張其就系爭土地有租賃關係存在係屬真實可採，則周獻堂等三人出賣系爭土地予鄧昭英，如未通知上訴人優先購買，依上開說明，周獻堂等三人與鄧昭英間之買賣契約不得對抗上訴人，上訴人之優先購買權之效力不受影響，上訴人之優先購買權具有物權之效力，此項效力不因此後已多次移轉所有權而有異。準此而言，原審謂上訴人不得依土地法第一百零四條規定，以其對祭祀公業周廣星所得主張之優先購買權請求塗銷鄧昭英移轉系爭土地所有權予被上訴人之登記，其法律見解非無可議。次查上訴人於第一審起訴時，以被上訴人、祭祀公業周廣星、周獻堂等三人、鄧昭英、中國人壽公司、禾和公司等、將星公司、練成瑜、周明德為共同被告，請求確認其就系爭土地對祭祀公業周廣星有優先購買權存在，並命被上訴人及其餘第一審共同被告塗銷上開各次所有權移轉登記，及命周獻堂等三人應依系爭土地出售與鄧昭英之相同條件，與伊訂立買賣契約，並將該地移轉登記與伊所有，經第一審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，原法院以九十四年度上字第一五五號判決駁回其上訴，上訴人提起上訴，本院以九十五年度台上字第二八六八號判決予以廢棄發回，原法院以九十六年度上更（一）字第二○○號判決認禾和公司等之法定代理人已經法院裁定宣告破產，當然解任，其法定代理權消滅，第一審卻仍列其為禾和公司等之法定代理人，顯未經合法代理，訴訟程序有重大瑕疵，而廢棄第一審判決，發回台北地院，被上訴人不服，提起上訴，其餘第一審共同被告則未聲明不服，有各該判決附卷可稽，足見上訴人於第一審起訴時，已請求被上訴人及其餘第一審共同被告塗銷上開各次所有權移轉登記，僅因法院訴訟程序進行之結果，分屬第一審台北地院及第二審原法院審理而已。原審雖以上訴人經闡明後，仍未於本案同時確認其對系爭土地之出賣人即周獻堂等三人有優先購買權存在，並請求其等按照與鄧昭英所約定之「同樣條件」訂立書面契約，及塗銷上揭所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記，而否准上訴人請求塗銷被上訴人之所有權移轉登記，惟此非惟與上訴人於起訴時已聲明請求確認其對祭祀公業周廣星有優先購買權存在不符，且忽略上開經廢棄發回第一審之訴訟與本件訴訟原屬同一訴訟事件，上訴人既已於第一審台北地院提起上開訴訟，依法自不得更行起訴，或於原審再為相同之聲明。是則原審上開論斷自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國九十九年五月十四日最高法院民事第二庭審判長法官吳正一法官陳淑敏法官阮富枝法官陳重瑜法官吳麗女本件正本證明與原本無異書記官中華民國九十九年五月二十四日Ｑ

最高法院九十九年度台上字第八九○號

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