臺灣臺東地方法院104年度簡上字第40號

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　 104年度簡上字第40號

上訴人

即被上訴人

淞巨開發股份有限公司台東分公司

法定代理人

王經宇

訴訟代理人

呂秋律師

被上訴人

即上訴人

名全實業有限公司

法定代理人

賴白光

訴訟代理人

吳漢成律師

上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國104 年7 月27日本院簡易庭104 年度東簡字第132 號第一審判決提起上訴，經本院於105 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即上訴人名全實業有限公司（下稱名全公司）起訴主張：上訴人即被上訴人淞巨開發股份有限公司台東分公司（下稱淞巨公司）於民國102 年1 月14日向伊承租門牌號碼臺東縣卑南鄉○○路00號、52號、54號、56號、58號、60號之6 棟小木屋（以下合稱系爭小木屋），兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間至102 年10月13日止，每月租金新臺幣（下同）72,000元，倘租期屆滿未即時遷讓房屋，得向淞巨公司請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止。然淞巨公司尚欠102 年9 、10月租金共144,000 元未清償。又遲至102 年11月6 日始搬遷完畢，另應給付5 倍於租金之違約金共360,000 元，爰依系爭租賃契約法律關係起訴等語。並聲明：淞巨公司應給付名全公司504,000元，及自104 年4月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、淞巨公司則以：本件訴訟關係業經臺灣士林地方法院102 年度重訴字第531 號清償債務事件於103 年7 月14日和解確定在案（下稱系爭和解筆錄），應為和解效力所及。系爭租賃契約業經兩造於102 年8 月合意終止，應無系爭租賃契約第6 條有關違約金約定之適用。倘認名全公司之訴有理由時，請求酌減違約金至系爭契約月租金72,000元之額度等語置辯。並聲明：名全公司之訴駁回。

三、原審為淞巨公司一部勝訴、一部敗訴之判決，判命淞巨公司給付名全公司違約金36萬元，及自104 年4 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，駁回名全公司其餘請求。

㈠淞巨公司就其敗訴部分不服，提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補稱：名全公司於契約終止後，亦未返還押租保證金72,000元予淞巨公司，就此部分主張抵銷等語。並聲明：⒈原判決不利於淞巨公司部分廢棄。⒉上開廢棄部分，名全公司在第一審之訴駁回。名全公司之答辯聲明：淞巨公司之上訴駁回。

㈡名全公司就其敗訴部分不服，亦提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補稱：縱認兩造合意提前終止系爭租賃契約，淞巨公司自租約終止時起，至返還系爭小木屋時止，占用系爭小木屋為無法律上原因受有利益，應返還相當於租金之利益等語。並聲明：⒈原判決駁回名全公司之訴部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，淞巨公司應再給付名全公司144,000 元，及自104 年4 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。淞巨公司之答辯聲明：名全公司之上訴駁回。

四、得心證之理由

㈠按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之。又對於簡易程序之第一審裁判之上訴及抗告程序，準用該規定。民事訴訟法第447 條及第436 條之1 第1 項分別定有明文。經查，淞巨公司於本院審理時，始提出以其對名全公司之押租保證金72,000元主張抵銷（見本院卷第13頁），該主張屬新攻擊或防禦方法應不得提出，且淞巨公司亦未釋明有何符合例外得提出之情事，故依前開規定，應予駁回。另名全公司主張倘認兩造合意提前終止系爭租賃契約，依民法第179 條規定，請求淞巨公司返還不當得利，乃對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，故其提出於法尚無不合，附此敘明。

㈡本件當事人非系爭和解筆錄之既判力範圍所及：

⒈按和解成立者，與確定判決有同一之效力。又確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。民事訴訟法第380 條第1 項及401 條第1 項分別定有明文。

⒉淞巨公司辯稱其法定代理人為王經宇，而訴外人賴玉娟為名全公司之法定代理人賴白光之女，故本件訴訟關係業經系爭和解筆錄確定在案。然查，系爭和解筆錄係於103 年7 月14日作成，且和解當事人，即和解原告為訴外人賴玉娟，和解被告為訴外人蕭親民、王經宇、黃碩君、陳蔚文、鄭忠義、盧福生，有系爭和解筆錄影本在卷可參（見原審卷第107 頁），且經本院調取上開卷宗查核無訛，足堪認定。而本件當事人為名全公司及淞巨公司，非賴玉娟及王經宇，故與系爭和解筆錄當事人顯不相同。且本件訴訟標的乃兩造於102 年1 月14日簽立系爭租賃契約，亦與於系爭和解筆錄作成後，為和解筆錄當事人之繼受人或為當事人或其繼受人占有請求之標的物之情形迥異，與上開規定之情形顯不相符，故淞巨公司辯稱本件訴訟關係業經系爭和解筆錄確定在案，應屬無據，先予敘明。

㈢就系爭租賃契約之履約過程，經查：

⒈淞巨公司向名全公司承租房屋，於102 年1 月14日簽立系爭租賃契約，承租之標的為系爭小木屋，原約定租賃期間自102 年1 月14日起至102 年10月13日止，約定租金為每月72,000元，有系爭租賃契約在卷可參（見原審卷第36至41頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第52頁），堪信屬實。至於淞巨公司辯稱係基於清償淞巨公司之法定代理人王經宇之個人債務，始約定高於市價之租金云云。然查淞巨公司就王經宇是否為名全公司之債務人、其私人債務何以由淞巨公司之財產為清償等節並未說明並舉證以實其說，故難遽採，且縱屬實，上開因素亦僅為淞巨公司決定租金數額之動機，而兩造既已就上開約定為意思表示之合致，即應受上開意思表示之拘束，附此敘明。

⒉證人即淞巨公司臺東分公司之副總蘇文玲證稱：系爭租賃契約係其出面簽約，因為營運狀況不好，因此其指示臺北會計黃敏玲跟現場房務主管周宸里處理終止事宜，以電話方式通知名全公司法定代理人賴白光，告知想終止契約，時間約莫在102 年暑假快結束前。係由會計黃敏玲打給賴白光，她有告知我，賴白光口頭上同意。不確定有無給搬遷期，但告知付租金的期間到了，就會把東西搬完。在102年8月25日給付最後的租金，租期係至102年9月13日。淞巨公司清空小木屋後，是請周宸里通知賴白光領取小木屋，兩造有點交，是在9 月13日後，是由房務主管周宸里辦理等語（見本院卷第97頁背面、98及99頁），證人雖為淞巨公司之員工，然其已具結承擔證人責任，衡情應無甘冒偽證刑責風險偏坦淞巨公司，而故為不實證述之理，是其上開證述，應係據實以陳，應可採信。則其於102年8月間指示會計黃敏玲以電話方式通知名全公司法定代理人賴白光終止契約，嗣經黃敏玲告知賴白光同意終止，且租金亦給付至102年8月25日，足信為真。倘兩造未協議提前終止租約，名全公司於102年9月13日後未收到淞巨公司給付之9 月份租金，理應向淞巨公司為催討，然未見名全公司有何催討之行為，足徵名全公司之法定代理人賴白光確已同意與淞巨公司合意提前終止租約；又淞巨公司給付租金至102年8月25日，故租賃期間應至102年9月13日屆滿，堪以認定。

⒊又證人即淞巨公司當時之房務主管周宸里證稱：其不知系爭租賃契約何時終止，其僅跟賴白光聯絡過2 次，一次是談論水費或電費問題，一次是點交，其請賴白光簽收轉出單，但不記得拿給賴白光簽名及清空小木屋的時間等語（見本院卷第100 至101 頁）。證人蘇文玲將點收事宜交由當時之房務主管周宸里處理，而依周宸里所述，其就點交事宜僅與賴白光聯絡乙次，且依其交由賴白光簽收之轉出單所載，點收之日期為102 年11月6 日，有轉出單在卷可稽（見原審卷第130頁），堪認周宸里係於102 年11月6日始與賴白光完成點交，故淞巨公司係至102年11月6日始將系爭小木屋交還與名全公司，堪以認定。

⒋準此，系爭租賃契約至102 年9 月13日屆滿，而淞巨公司遲至102 年11月6 日始遷讓交還房屋，已遲延交還52日，堪以認定。

㈣名全公司得請求淞巨公司給付之數額：

⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條第1 、2 項定有明文。又按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付或不履行之損害賠償。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀民法第250 條第2 項之規定自明，最高法院101 年台上字第956 號判決意旨參照。

⒉依系爭租賃契約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，……應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……」。查上開約定未明定是損害賠償預定性違約金或懲罰性違約金，然該約定並非「約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金」之約定，依上該規定及說明，視為因不履行而生損害之賠償總額，即所約定之違約金係預定一定之賠償總額，故屬損害賠償預定性違約金。又查兩造合意提前終止租約，系爭租賃契約之租賃期間，即至兩造合意終止期間屆滿時（即102 年9 月13日）屆滿，依系爭租賃契約第6 條約定，淞巨公司於「租期屆滿時」如不即時遷讓交還房屋，應每月給付名全公司按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止，則名全公司依上開約定請求淞巨公司給付違約金，應為有憑。至於淞巨公司辯稱兩造於102 年8 月間合意終止，故無上開約定之適用云云，難認可採。

⒊又按約定之違約金過高，法院固得依民法第252 條規定以職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807 號判例參照）。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（100 年度台上字第1037號判決參照）。經查，兩造於簽訂系爭租賃契約時，雖約定如不即時遷讓交還房屋時，淞巨公司應給付按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，然淞巨公司於102 年8 月間，即營運狀況不佳，而卻與名全公司提前終止租約，足見當時以每月租金72,000元承租系爭小木屋而另為出租，收益扣除成本、費用後，獲利不佳；且系爭租賃契約自102 年9 月13日終止時起，暑假已結束，且非旅遊旺季，衡情出租之收益應較暑假期間更為慘澹。是以，縱名全公司自系爭租賃契約終止後，即時取回系爭小木屋，亦無法獲得豐厚之收益，且名全公司於系爭租賃契約終止後，亦未積極請求淞巨公司返還系爭小木屋，足徵名全公司於租賃期間終止後至點交完成期間，就系爭小木屋亦無積極之經營規劃，足見其亦未因淞巨公司未依約即時交還系爭小木屋，而受有積極損害。從而，衡諸一般客觀事實、社會經濟狀況，以及被上訴人所受損害情形，堪認名全公司主張依系爭租賃契約第6 條約定，每月向淞巨公司請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止之違約金，其金額實屬過高，而應將被上訴人所得請求之違約金酌減為租金之三倍，始符公允。

⒋綜上，系爭租賃契約至102 年9 月13日屆滿，而淞巨公司遲至102 年11月6 日始遷讓交還房屋，已遲延交還52日，而名全公司得請求租金三倍之違約金即374,400 元【計算式：72,000÷30×52×3 ＝374,400 】，堪認有據。

⒌至於名全公司主張淞巨公司僅給付至102 年8 月之租金，其後占用系爭小木屋，應再給付其144,000 元等語。然查，名全公司就淞巨公司於系爭租賃契約至102 年9 月13日屆滿後至102 年11月6 日止，已依系爭租賃契約第6 條約定，請求淞巨公司給付按照租金三倍之違約金374,400 元，上開違約金乃名全公司因淞巨公司未返還系爭小木屋，所受損害之賠償總額，則名全公司所受之損害業經填補，故不得再向淞巨公司請求返還144,000 元之不當得利，故名全公司此部分之請求，應非有憑。

⒍從而，名全公司請求淞巨公司給付違約金374,400 元，應屬有據；逾此部分之請求，則難認可採。

五、綜上所述，名全公司主張依系爭租賃契約之法律關係請求淞巨公司給付374,400 元，為有理由，淞巨公司指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，所為名全公司除36萬元部分外敗訴之判決，尚有未洽，名全公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第2 項所示；原審就上開不應准許之部分予以駁回，並無不合，名全公司指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

七、據上論結，本件淞巨公司上訴為無理由，名全公司上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。