臺灣臺東地方法院105年度訴字第224號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺東地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 30 日
• 法官: 楊憶忠
• 原告: 孫元璽
• 被告: 陳福來

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第224號原　　　告
即反訴被告　陳福來
訴訟代理人　傅爾洵律師
被　　　告
即反訴原告　孫元璽
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附件編號㈠㈡所示之房屋遷讓返還原告。
被告應將如附件編號㈢所示之水池清空填平、編號㈣所示之水泥涼亭拆除、編號㈤所示土地上之花草樹木移除清空後，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟參佰參拾參元，及自民國一百零五年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟陸佰陸拾柒元，並自民國一百零五年十一月七日起至遷讓返還第一項房屋及第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，其餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項原告如以新臺幣肆拾萬元為被告預供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、原告於本件為訴之變更及追加均為合法，應予准許。
1.按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款定有明文。
2.查本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌臺東縣○○○鄉○○村0鄰○○00○00號房屋二間（即係坐落臺東縣○○○
鄉○○段00○號如起訴狀之附件1編號3、5所示之房屋二間
，下合稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應將坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號土地（下稱270地號土地）及其上水泥涼亭（以實測為準）拆除清空、水池（以實測為準）填平、樹木移除回復原狀後，將土地返還原告；㈢被告應給付原告新臺幣（下同）1萬3,333元，及自105年8月19日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈣被告應自105年8月19日起，至遷讓返還第1項房屋及第2項土地之日止，按月給付原告1萬
元。原告嗣於訴訟中經本院履勘並囑託臺東縣太麻里地政事務所測量後，追加、變更訴之聲明如附件所述，核與上揭規定相符，應予准許。
二、被告之反訴不合法，應予駁回。
1.按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條固定有明文。惟同法第260條第 3項有關反訴之限制亦有明定當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。是被告如於訴訟程序進行期間可提起反訴，經法院闡明，均表明不提起反訴，嗣法院於最後言詞辯論期日將了之時，始以言詞提起，顯在延滯本件訴訟終結，依上揭法律規定，自應予駁回。
2.查被告雖於本訴答辯狀載明要求原告償還 11萬7,000元（含房屋修理費 6萬7,000元及溢收房租之不當得利4萬元）及賠償施工及材料款 250萬元，惟經本院於準備程序時詢問被告其真意為何？被告陳稱：暫時保留，我只讓他告我就好等語，此有本院105年10月26日準備程序筆錄（見本院卷第100頁）在卷可稽。嗣於106年2月15日準備程序時，本院詢問被告就原告請求之金額，有無主張抵銷或請求反訴？被告猶稱：不請求反訴，我要刑事提告再附民請求損害賠償。原則上他跟我協商，我願意抵銷，但是本件不主張抵銷等語（見本院卷第200頁）。至本件準備程序終結時（106年6月28日），
被告未提起反訴，而係至本件言詞辯論期日始以言詞就其修理費及工程費267萬元中之90萬元為反訴請求（反訴聲明為
：反訴被告應給付反訴原告90萬元及自105年10月1日起至清償日按週年利率5%計算之利息），然原告業已當庭表明不同意其提起反訴，此係被告意圖延滯訴訟終結（見本院卷第
336頁），以被告於本件訴訟程序進行之歷程，其於準備程
序終結前均有機會提起反訴，本院亦曾二度詢明，惟其均表明不提起反訴，則被告於言詞辯論期日始提起反訴顯係意圖延滯訴訟。再者，被告提起上揭反訴，並未據其繳納裁判費，被告於言詞辯論期日雖陳明無法當日繳納，惟本院依上開反訴請求金額當庭諭知請被告於106年8月26日前繳納，如未繳納將以反訴不合法駁回（見本院卷第336頁）。被告迄今
猶未補繳，其提起反訴亦與法不合。是被告之反訴為不合法，應予駁回。茲因被告未預納反訴裁判費，故本件反訴部分，無裁判費負擔之諭知，附此敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：被告於104年9月9日向原告承租系爭房屋及270地號土地，並簽訂合約書乙紙（下稱系爭租約）為據，系爭租約內載「美和房屋二間」係指系爭房屋，「土地一筆」依兩造之真意則係指 270地號土地與系爭房屋與相連建物坐落之其餘空地，租期係自104年10月1日起至114年10月1日止，並約定年租金為12萬元，押金1萬元，嗣改為月給付月租1萬元，被告於簽約時已給付租金1萬元及押金1萬元。被告自承租後，原本均按月給付月租 1萬元或每次給付兩個月月租，自105年6月份起即未再繳租金，且依系爭租約，原告雖同意出租270地號土地予被告，然被告未經原告同意即在270地號土地上興建涼亭、水池等地上物，茲因 270地號土地屬「農牧用地」、使用分區為「特定農業區」，被告上開興建地上物之行為，業已違反使用、收益方法，原告曾口頭催討租金，亦曾告知被告不得擅自興建地上物，並請求拆除，被告均置之不理，因被告遲延繳交租金已逾 2個月，且已違反租賃物之使用方法，原告乃以存證信函終止租約，該存證信函經被告於105年8月18日收受，系爭租約應已終止。而系爭租約經終止後，被告仍占有使用270地號土地及系爭房屋，爰依系
爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係請求被告將系爭房屋遷讓返還、將270地號土地上之涼亭拆除、水池填平及花
草樹木移除清空後，將土地返還原告，並給付扣除押金後未給付之租金及終止系爭租約後無權占用270地號土地及系爭
房屋之不當得利等語。並聲明：如附件所述。
二、被告則以：原告以不堪使用之違建房屋出租予伊，伊係受原告詐騙，原告於105年10月1日交屋日僅交付鑰匙 1支，電動門遙控器 1只，系爭房屋屋頂漏水、門窗、鐵門、紗門、鋁門均有多處破損，伊要求原告修復，原告均置之不理，伊相信人性本善，自行修繕花費6萬7,000元，直至105年1月20日始搬進去居住，故原告就105年10至12月及106年1月共4個月收取伊已付租金，即屬不當得利。又伊均有按月繳交房租，係105年7月颱風過後，伊請訴外人即被告同居人林美蘭向訴外人即原告配偶陳葉五妹繳交6、7月份之租金，因主張要抵扣先前之修繕費，僅欲繳交 1萬元，詎陳葉五妹拒收，更於同年11月 6日將系爭房屋斷水斷電，並於翌日將系爭房屋之電錶拆除，使系爭房屋不勘使用，原告豈可再向伊請求給付租金。又有關270地號土地之使用，伊將270地號土地以回填土方之方式加以填平時，原告與陳葉五妹亦在場指揮，填平土地與興建水池、涼亭均係由伊僱工支出費用，如果原告沒有答應伊，伊怎有可能蓋，伊沒有違反系爭租約，原告終止系爭租約完全無據等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第337至338頁）：
㈠兩造於104年 9月9日簽訂系爭租約《內容詳如本院卷第19頁》，系爭租約所述之租賃標的「房屋二間土地一筆」係指陳葉五妹所有之 270地號土地及系爭房屋（經測量結果：坐落270地號土地及同段 271、272、273、274地號土地上，如附圖上編號E、F、G、H（即起訴狀附件1編號5）及編號J、K、L、M、N（即起訴狀附件1編號3）之房屋）。
㈡上揭271、272地號土地，所有權人為中華民國；273、274地號土地，所有權人為陳葉五妹。
㈢原告曾於105年8月17日寄發臺東馬蘭郵局存證號碼000100號存證信函（下稱系爭存證信函）表示被告自同年 6月即未繳納租金，且違反租賃物之使用、收益方式，以該函終止系爭租約。該函被告於同年月18日親收。被告嗣於同年月22日以臺東大同路郵局存證號碼000233號存證信函函覆原告，於信函表示同年6月由林美蘭交送月租1萬元房東拒收，7、8月因颱風房屋損害，房東置之不理扣該二月份房租作為修繕等語…，並檢附如本院卷第81頁至第89頁之附件。
㈣兩造就系爭租約之月租金 1萬元，約定原告得按月繳或兩個月給付一次。被告就系爭租約之租金於105年5月前均按期繳付。被告委由林美蘭於105年7月初向陳葉五妹給付 1萬元，並主張要抵扣先前之修繕費用，經陳葉五妹拒收後，故被告105年6月份租金，尚未繳付。105年7月份後之租金，迄今亦均未繳付。
㈤系爭房屋自105年11月6日起斷水斷電，迄今未修復。
㈥兩造訂定系爭租約時，有關終止、使用、收益方式並無特別約定。
四、本件爭點：
㈠原告終止系爭租約是否合法？
㈡承上，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，是否有理由？
㈢原告請求被告將坐落270地號土地上如附圖所示A部分之花草樹木移除清空、B、D兩座水池清空填平及C涼亭乙座拆除後
，並將土地返還原告，有無理由？
㈣原告請求被告給付1萬3,333元，及自105年8月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理由？
㈤原告請求被告自105年8月19日起，至遷讓返還系爭房屋及270地號土地之日止，按月給付原告1萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠被告違反約定方法使用租賃之 270地號土地，經原告阻止後仍繼續為之，原告終止系爭租約為有理由。
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第 438條定有明文。
2.原告主張被告擅自在 270地號土地上興建涼亭、水池等地上物係違反約定方法使用租賃土地，被告則以予否認，並以其興建涼亭、水池係經原告同意等語置辯。經查，兩造訂定系爭租約時，有關終止、使用、收益方式並無特別約定，業如上揭三、㈥所述。是有關270地號土地之使用，
應以土地之性質而定。依 270地號土地之土地登記謄本所載，該地之使用地類別為「農牧用地」、使用分區為「特定農業區」（見本院卷第31頁），而被告所興建之涼亭、水池以現況外觀判斷應係供休閒之用，此有本院勘驗時所拍攝之照片（見本院卷第149至153頁）在卷可參，核與農牧之使用無關，已屬違反 270地號土地農地使用之方法。且據證人李麗文到庭所述：是被告去我家請我幫他介紹土地可以蓋房子，後來這棟房子是我幫原告配偶（即陳葉五妹）申請執照，就想到這塊土地，我就帶被告去現場，也有去找陳葉五妹。因為這塊土地上面有現成房屋，我有跟被告講不用蓋了，直接租房子就可以了，事後他們如何訂定契約我就不知道，據陳葉五妹說第二天被告就去訂約。當初我帶他去是晚上，只有看外表，沒有看裡面，所以就直接帶他去找陳葉五妹，談說被告要租房子，陳葉五妹說很好，可以收租金，好像說一間伍仟元，要承租兩間。至於有無說要使用土地？被告有說他有一些盆栽沒地方放，是否可以將空地借給他用，原告說好，有叫他去整理沒關係，有說只能放盆栽，當時被告有說他想要蓋一個涼亭，我有告訴他只要地主願意，契約有載明就可以。但當天晚上有談到、有提到而已。原告有無同意他蓋涼亭，當時都沒有講。當時我帶被告去找陳葉五妹介紹房子的時候，被告自己講說修繕房子的屋簷、土地放盆栽的地面整理他要負擔等語（見本院卷第223至228頁），就兩造間租金之計算係以房屋1間5,000元計算，可見被告與原告簽訂系爭租約主要在在承租系爭房屋，至於土地部分應僅限於可讓被告在270地號土地放置盆栽或種植花草樹木而已，益徵原
告未同意被告於270地號土地興建涼亭、水池等地上物應
可信實。是原告主張被告違反約定方法使用270地號土地
，即屬有據。
3.因被告違反 270地號土地之使用方法，經原告告知拆除，被告均置之不理乙情，業據原告提出系爭存證信函影本（見本院卷第21至23頁）為證，而原告以系爭存證信函通知被告終止系爭租約，被告已於105年8月18日收受，復如上揭三㈢所述。是以，原告依上揭1.之規定終止系爭租約，自屬有據，為有理由。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋及將270地號土地上之地上
物拆除清空、水池填平後交還土地，均為有理由。
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。
2.查兩造間之系爭租約，因被告違反 270地號土地之使用方法，既經原告合法終止，則原告依民法第 455條租賃物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、拆除清空地上物返還土地，均為有無理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付1萬3,333元，及自105年8月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。
1.兩造對於被告租金繳至105年5月份為止，被告自105年6月後之各月租金，被告迄今均未繳付等情，均不爭執，業如上揭三、㈣所述，而系爭租約業經原告以系爭存證信函通知終止，業經本院認定如前。則以105年 6月9日（原告係以每月 9日為月租應付日）計算至系爭租約終止時，被告尚有2個月又10日之租金即2萬3,333元未付，扣除押金1萬元，被告尚應付原告1萬3,333元。又被告於收受系爭存證信函催告時，即應負給付遲延之責，是原告請求自105年8月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息亦屬有據，應予准許。
2.至於被告雖以系爭房屋存在瑕疵，致被告遲至105年1月10日才入住，原告經其通知修繕均置之不理，其自行修繕已花費修理費6萬7,000元，自得抵扣租金云云。查，被告上揭主張雖提出估價單乙紙為據，惟該估價單業經原告否認其真正，並質疑其上「春澤明開發建設有限公司」戳印係屬偽造，因估價單係105年7月才開具，且依戳印上之電話號碼去電竟是林岳賢議員服務處電話，非上開公司之電話，被告固於準備程序時分別陳明：該公司有執照，確係存在，可以庭後再提供等語（見本院卷第 102頁）；事前請公司估價，原告提告後才請公司蓋章，其餘部分，待閱卷後再陳報等語（見本院卷第 199頁），惟被告至言詞辯論終結時未再提出相關事證以供查核，且本院依職權至經濟部商工登記公示資料查詢網頁查詢調取「春澤明開發建設有限公司」之公司登記資料（見本院卷第 341頁），該公司址設「臺東縣○○○鄉○○村○○路00號」，核與本院依職權調取被告戶籍資料（見本院卷第57頁）所示之戶籍地址相同，則該估價單之真偽確屬可疑，難可信實。是依被告之舉證，無從認以被告確有上揭6萬7,000元之修繕費用支出，被告此部所辯難認可採。
㈣原告請求被告自105年8月19日起，至遷讓返還系爭房屋及交還270地號土地之日止，按月給付原告1萬元部分。因系爭房屋自105年11月6日起即斷水斷電，無法供被告正常使用，應於請求被告給付2萬5,667元（即105年8月19日起，至同年11月6日止，共計2月17日之租金）及自105年11月7日止至被告遷讓返還系爭房屋及交還 270地號土地之日止，按月給付原告1,000元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍則為無
理由，應予駁回。
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故不當得利返還請求權之請求人得
請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋或土地，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，當然如租賃物因現狀變更，已非原約定時可正常使用之狀態，自不得概以原約定之租金作為加害人可得利益之計算標準。
2.系爭租約業經原告合法終止，被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋及270地號土地，則被告自105年 8月19日起即屬缺乏占有權源仍占有系爭房屋及 270地號土地，此消極不遷讓並繼續占有使用系爭房屋及 270地號土地，即屬無法律上之原因而受利益。又系爭房屋自105年11月6日起斷水斷電，迄今未修復，業如上揭五、㈤所述，則被告自105年8月19日起至同年11月5日止即獲有如前述中相當於
租金之利益，應負返還不當得利之責任。而兩造於系爭租約存續中，係約定租金每月 1萬元，業如上揭三、㈠㈣所述。是以，被告自105年 8月19日起至同年11月5日止每月獲有相當於租金1萬元之不當得利，自應返還原告共計2萬5,667元《期間計2月又17日，計算式：10,000×（2＋17/
30）＝25,667，元以下四捨五入》。
3.又系爭房屋自105年11月6日起斷水斷電，迄今未回復，業如前述，上開斷水斷電乃原告配偶陳葉五妹偕同他人所為，此復為原告所知悉（見本院卷第337頁），系爭房屋無
法正常使用，顯可歸責於原告，是有關被告自上開期日起至被告遷讓系爭房屋及270地號土地前之不當得利計算，
自應另予酌定。本院衡以系爭房屋遭斷水斷電後，顯無法正常使用，甚至系爭房屋因斷電致電捲門無法開啟及關閉，造成被告無法正常從前門進出或關閉電捲門作為門防（上情均經本院現場履勘明確）及被告仍占有使用系爭房屋及270地號土地等一切情形，認被告自105年11月 6日起至遷讓系爭房屋及270 地號土地之日止應按月給付相當於租金1,000元之不當得利予原告，較為合理，原告依原約定
租金請求按月給付1萬元，要屬無據。
六、綜上，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係，請求如主文第1項至第4項所示，即請求被告遷讓返還系爭房屋及將 270地號土地上之地上物拆除清空、水池填平後交還土地、給付租金1萬3,333元暨自105年8月19日起至清償日止，按年利率5%計算之利息、給付相當於租金之不當得利2萬
5,667元及自105年11月6日起至遷讓返還系爭房屋與270地號土地之日止，按月給付原告1,000元之範圍內，為有理由，
應予准許，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。被告陳明不願供擔保免為假執行，爰不另為免為假執行之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日民事第一庭 法 官 楊憶忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日書記官 蘇美琴
附件：
㈠被告應將門牌臺東縣○○○鄉○○村0鄰○○00○00號，如附
圖所示M(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積16.90平方公尺)、N(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積7.51平方公尺) 、K(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積66.06平方公尺) 、J(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積16.10平方公尺)部分之建物，遷讓返還原告。
㈡被告應將門牌臺東縣○○○鄉○○村0鄰○○00○00號房屋，
如附圖所示H(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積3.22
平方公尺) 、G(坐落臺東縣○○○段000號、面積12.13平方公尺) 、F(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積36.99平方公尺) 、E(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積39.59平方公尺)部分之建物，遷讓返還原告。
㈢被告應將如附圖所示B(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、
面積9.46平方公尺)、D(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、面積13.80平方公尺)水池兩座清空填平，回復原狀後將土地返還原告。
㈣被告應將如附圖所示C(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、
面積19.80平方公尺)涼亭乙座拆除清空，回復原狀後將土地返還原告。
㈤被告應將如附圖所示A(坐落臺東縣○○○鄉○○段000地號、
面積337.07平方公尺) 部分土地上之花草樹木移除清空後，將土地返還原告。
㈥被告應給付原告1萬3,333元，及自105年8月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈦被告應自民國105年8月19日起，至遷讓返還第1至5項房屋及土地之日止，按月給付原告1萬元。
㈧願供擔保請准宣告假執行。