臺灣臺東地方法院107年度訴字第132號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺東地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 18 日
• 法官: 陳兆翔
• 當事人: 陳東成、蕭天賀

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第132號原　　　告　陳東成
訴訟代理人　邱聰安律師
被　　　告　蕭天賀
訴訟代理人　蕭承龍
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年10月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國107年10月09日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣柒仟陸佰元，由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告經訴外人沈杰（即仲介）介紹購買：被告所有坐落臺東市○○段000地號土地（下稱系爭土地）。而被告係經訴外
人王獻豐｛即九井不動產經紀有限公司（下稱九井公司）負責人｝介紹出售系爭土地。在系爭土地買賣契約簽約前之民國107年06月04日，曾由王獻豐帶原告至系爭土地現場時，
發現現場草比人高、無法進入，原告僅能在路邊查看而已。二、107年06月07日買賣雙方之仲介，及原告、被告代理人蕭承
龍（即被告之父，有關系爭土地之買賣相關事宜，均由蕭承龍全權處理），在九井公司（地址：臺東市○○路000號）
，在簽約前討論時，蕭承龍保證：系爭土地非常平坦，中間下方只有一凹洞而已，並無甚妨礙等語，致原告信以為真，遂在陳俊成代書所撰寫之「不動產買賣契約書」上簽名後，成立系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），而原告當場給付被告第一期款新臺幣（下同）35萬元。
三、107年06月09日原告經王獻豐洽得鄰地同段335地號所有權人同意，經由該地號至系爭土地查看後，發現系爭土地：除僅靠路邊約5分之1之土地為平坦外，其餘後方約有5分之4之土地非平坦，而是下陷達三層樓以上，故並未具有：蕭承龍所保證之品質及系爭土地應具有通常之效用，而原告在簽立系爭買賣契約時並不知情。經王獻豐當場聯絡蕭承龍，並告知：現場為何有如此嚴重之瑕疵等語後，並與蕭承龍約定次日（即10日）三方再至現場查看。
四、107年06月10日原告、蕭承龍、王獻豐至系爭土地現場查看
地形現況後，蕭承龍亦不否認：系爭土地後半段約有5分之4土地下陷約3層樓深之凹陷（下稱系爭凹陷）等語。故系爭
土地絕非蕭承龍在簽約時所保證「系爭土地非常平坦，中間下方只有一凹洞而已，並無甚妨礙」乙節，故蕭承龍當場向原告、王獻豐表示：願意解除契約、退還價金35萬元。㈠原告遂於107年06月14日以存證信函通知被告，表示：系爭土
地後方坍塌有三層樓之高，而非被告所稱僅一凹洞差異而已，則被告恐涉詐欺之嫌等語。㈡被告於107年07月09日以存
證信函通知原告，限原告7日內履行買賣契約，屆期本人將
依本契約第9條第2款之約定，沒收原告已付價款充作違約金等語。㈢原告於107年07月12日再以存證信函通知被告，表
示：系爭土地一半之面積土地下陷三公尺深、並向下傾斜三層樓高，系爭土地顯有重大瑕疵，而催告被告在函到七日內改善土地瑕疵，以便繼續辦理所有權及繳納稅金等手續，台端若逾期不為修繕，則解除契約，台端應加倍返還所收受之訂金等語。㈣被告卻於107年07月23日以存證信函通知原告
：以系爭土地係「現況點交」，而原告逾期未支付款項，而已依系爭買賣契約第9條第2項之約定解除系爭買賣契約在案，併沒收原告已交付35萬元之價款充作違約金等語。
五、系爭土地存在系爭凹陷，有欠缺其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而蕭承龍卻隱瞞其情，顯有違反系爭買賣契約第10條信用原則。雖原告因重大過失，而不知上開瑕疵，但因蕭承龍保證系爭土地上僅有一凹洞等語，而蕭承龍在代理被告權限內，所為上開之意思表示，直接對被告本人發生效力，故被告仍應負瑕疵擔保之責任。因系爭土地之狀況，有被告應負之瑕疵擔保責任，則原告自得以起狀繕本送達被告，作為向被告解除系爭買賣契約之意思表示後，並依民法第359
條本文解除系爭買賣契約後，依系爭買賣契約第9條第1項後段之約定：請求被告應退還已交價款35萬元，及支付已付價款35萬元同額違約金之法律關係起訴等語，併聲明求為判決：被告應給付原告70萬元，及自107年10月09日（即起訴狀
繕本於10月08日送達被告之翌日，第99頁：送達證書回證）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息｛見本院卷
（下同）第157頁至第159頁：筆錄｝。
貳、被告則以：
一、被告就所有系爭土地，以440萬元委託訴外人九井公司銷售
，併由李伊蓮（該公司業務員）、王獻豐（即該公司負責人）與被告（由蕭承龍代理人，即被告之父）於107年06月04
日簽立「土地一般委託銷售契約書」（系爭買賣之相關事宜，均由蕭承龍為被告代理人而全權處理，被告未曾出面），因仲介告知：原告買受系爭土地後需整地，遂依原告於107
年06月06日所提出「買賣議價委託書與要約書」，經協調後，兩造終以350萬元成交，併於107年06月07日在21世紀不動產公司，簽立系爭土地之買賣契約書，嗣被告已收受原告交付之第一期款35萬元，並已支付第一期仲介費4萬元。系爭
買賣過程，均由仲介依其專業負責向原告說明，仲介可借道335地號鄰地，或以google空照地圖，均可瞭解系爭土地之
地形狀況。被告及蕭承龍並未涉入、亦不知情，故原告指控被告欺瞞，有違常理。
二、王獻豐於107年06月10日偕同原告、蕭承龍至系爭土地，係
為勘查水源，而蕭承龍已明確指出水源處、並告知處理之方式。惟原告聲稱無法整地，意欲解約等語後。蕭承龍即向仲介及原告表示：如原告確實無法整地種植時，則被告願退還價金，否則系爭買賣契約當繼續有效等語。經蕭承龍事後請教怪手專業人員表示：要整地種植並無問題等語。且鄰地335地號土地也有種植果樹，並非如原告所陳無法種植。而被
告、蕭承龍非專業農務，目前並無餘力從事土地之開墾，原告指控蕭承龍欺瞞，與事實不符。
三、仲介在協調時，已因原告需整地種植要求減價，而雙方簽立系爭買賣契約時，亦言明現況點交，併由原告自行負責整地種植，而予以減價，由此可知：原告已知悉系爭土地之現況。如今卻已系爭土地下陷為由，欲解除系爭買賣契約，實不足取。而被告曾於107年07月09日以存證信函催告原告：應
於函到七日內履行買賣契約等語，併於原告逾期未履約後，於107年07月23日以存證信函通知原告：依系爭買賣契約書
第九條第二項之約定，沒收台端已付價款，充作違約金，並解除買賣契約在案，故原告訴請如其聲明所示，為無理由等語置辯，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第159頁至第160頁：筆錄）。
參、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日，經辯論後併確認不爭執（第160頁至第167頁：筆錄），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。
一、坐落臺東市○○段000 地號土地（下稱系爭土地），由被告於106年07月06日以買賣為登記原因，於106年08月18日取得所有權登記（第22頁：該土地登記謄本影本）。被告買這塊土地也是由蕭承龍（即被告之父親）全權處理。
二、㈠依卷附第14頁至第19頁兩造於107年06月07日就系爭土地
所簽立之系爭買賣契約書，內載：
①第1條買賣標的：臺東市○○段000地號土地、面積5,389平
方公尺（即系爭土地）。「現況：1.依現況點交。2.點交內容：依不動產現況說明書（確認書）內容點交。」（第15頁：該條文）。
②第2條價款議定：買賣價款為新臺幣350萬元。
③第3條付款約定：
1.原告於107年06月07日已交付被告第一次款35萬元（原告
於107年06月07日簽約時已支付該35萬元）。
2.第2期款115萬元，在「土增稅單核發三日內，買方應支付此款予賣方。」
④第7條不動產點交「（第1項）1.本買賣標的物，應於『尾款交付日』由賣方於現場負責點交與買方或登記名義人，賣方應於約定交地日前搬遷完畢。交付時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。（第2項）2.因可
歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至實際交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。（第3項）3.買賣過戶期間，雙方暫勿將戶籍遷移，俟過
戶完成後再行辦理遷移。」。
⑤第8條擔保責任：「（前段）本買賣不動產權，賣方需保證
產權清楚正確，絕無來歷不明、抵押設定登記、擔保債權、受假扣押、出租、佔用、一地數賣等違法情形，致與第三人發生糾紛時，應由賣方負責於完稅前清理一切，不得因此而損害買方之權益。有關本『不動產之瑕疵擔保責任，悉依民法』及其他有關法令規定辦理。
⑥第9條違約罰責「（第1項前段）1：若賣方違反..第八條（
擔保責任）時，『買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約』。（後段）解約時賣方除應將買方已支付之價款....全部退還買方外，並應支付與已付價款同額之違約金..。」。（第2項）若買方..如逾期一個月
不付期款..，經賣方以存證信函..催告後，自送達7日內仍
未支付者，賣方得解除契約並沒收買方已付價款充作違約金，..。」。
⑦第10條後段「除本約外，其附件亦視為本約之一部分，契約如有未盡事宜，則依有關法令、善良風俗習慣及公平信用原則處理之。」。
⑧備註欄第2點記載「2.該筆土地上尚無任何農作物，『買方
承諾負責整地』及種植農作物，以利農業使用證明申請，其費用皆由買方負擔。」。
㈡兩造卷附第21頁在「土地標示現況說明書內」，第21項次「是否有其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄位，勾「否」（該說明書影本）。
三、兩造以存證信函往返，其內容：
㈠原告於107年06月14日以台東新生郵局77號存證信函，寄予
蕭承龍、被告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「台端坐落臺東市○○段000地號乙筆面積5389平方公尺民國
107年06月07日經仲介介紹本人，並簽立不動產買賣契約書
。簽約當日因水源問題至該地區尋找源頭，竟然發現該土地後方坍踏有三層樓之高，與台端所云僅一凹洞差異甚大，根本無法填補。契約成立為雙方意思表示一致者（民法第153
條），表示之內容『恐有』詐欺事實之嫌，本人『得行使撤銷權』，並對台端追究損害賠償之責。限台端函到三日內返還簽約金，並解除本契約，希勿自誤。」（第25頁至第26頁：該函影本）。
㈡被告於107年07月09日以台東新生郵局77號存證信函，寄予
原告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「貴我雙方於民國107年06月07日經九井不動產公司仲介買賣，標的坐
落臺東市○○段000號土以筆面積5389平方公尺，並由陳俊
成代書簽立不動產買賣約書，對於土地現況及水電、整地、種植、鑑界、申請農用證明均有清楚約定，詳如契約書備註㈠，水源問題於簽訂買賣契約書時，買方已明確知悉，且有不動產說明書可佐證，『土地凹洞亦為買方所知悉，且言明現況點交』。今台端以該理由作為不履行契約之原因，實屬無理，本人經以書面向台端催告，限台端7日內履行買賣契
約，屆期本人將依本契約第9條第2款之約定，沒收台端已付價款充作違約金，希勿自誤。」（第29頁至第30頁：該函影本）。
㈢原告於107年07月12日以台東博愛路郵局51號存證信函，寄
予被告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「台端所賣之臺東市○○段000地號土地，其中『一半之面積土地下
陷三公尺深並向下傾斜三層樓高，其土地顯有重大瑕疵，台端騙稱只有一小凹洞而已』，核與台端所簽土地現況說明書完全不相符，故特此催告台端於函到七日內改善土地瑕疵，以便繼續辦理所有權及繳納稅金等手續，台端若逾期不維修繕，則解除契約，台端應加倍返還所收受之訂金，特此催告，請勿自誤。」（第31頁：該函影本）。
㈣被告於107年07月23日以台東博愛路郵局54號存證信函，寄
予原告（副本：九井不動產經紀有限公司），內載「台端與本人於民國107年06月07日訂立買賣契約，於簽訂契約同時
，即已言明以現況點交併由買方負責自行整地，由此可知，買方已知土地之現況，今台端以土地下陷為由欲解除買賣契約，實屬無稽，今台端反悔不買。本人也於107年07月09日
函請台端於文到7日內依契約內容履約，未料台端屆期仍置
之不理，今函告臺端本人將依契約書第九條第二款之約定，沒收台端已付價款，充作違約金，並解除買賣契約，特此函告。」（第32頁至第33頁：該函影本）。該存證信函於107
年07月24日送達原告（第110頁：掛號收件回執影本）。
㈤兩造前揭等存證信函，分別經對方所收受在案。
四、本件適用之相關法條：
㈠民法
①第103條第1項「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」。
②第354條：「（第1項）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦『無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵』。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。（第2項）出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其
所保證之品質。」。
③第355條「（第1項）買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者（係指交付時之危險移轉），出賣人不負擔保之責。
（第2項）買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱
之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。
④第359條本文「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約..。」。
⑤第373條「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由
買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」。
㈡系爭買賣契約
①第8條「有關本『不動產之瑕疵擔保責任，悉依民法』
及其他有關法令規定辦理。」。
②第9條違約罰責「（第1項）1.（前段）若賣方違反..第八條（擔保責任）時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約。（後段）解約時賣方除應將買方已支付之價款....全部退還買方外，並應支付與已付價款同額之違約金..。」。
五、本院會同兩造於107年10月11日勘驗系爭土地現場，依卷附
第24頁系爭土地，1,200分之1比例尺地籍圖，顯示：土地①南邊地界線長度約160公尺、②北邊地界線長度約140公尺、③東邊臨馬路寬度約34公尺。其勘驗結果：「
一、系爭土地現場：（對面地籍圖方向）由東邊臨馬路端往西邊方向看，為雜木林、約2人高之雜草，無法由從臨
馬路處看到西邊之系爭土地，亦無法由臨馬路處進入系爭土地。
二、藉由系爭土地南邊第2塊鄰地同段335-8地號土地，由該土地臨馬路之位置進入該土地後，由東往西走到底，再往右轉折後、往東沿335-5地號（即系爭土地西南邊臨
地土地）北邊土地範圍內、由西往東方向前進。再繼續向東沿335地號（即系爭土地南邊、東南邊之鄰地）土
地範圍內、由西往東方向前進，至335地號土地距離馬
路邊約40公尺之處為池塘，無法再向東前進。
㈡本次勘驗，並無法進入系爭土地，係從南邊鄰地之335
地號、335-5地號北邊土地上往北看，其北邊與系爭土
地之南邊間，大部分為2人高之雜草，視線無法完全看
見系爭土地。
㈢而本件之勘查點，均選在：335地號、335-5之地號（即系爭土地南邊鄰地）北側之土地範圍內，且能往北看見系爭土地之僅有位置處。
三、在系爭土地北邊之鄰地同段332 地號上，種滿一排高大之雜木林，與南邊之系爭土地，有明顯之分界線。
四、在系爭土地臨馬路處往西方向，約60公尺之位置點，在南邊及北邊地界線間，土地開始往西邊凹陷，下凹之土地上長滿高度約2人高之雜草。因為無法爬下到系爭土
地之地面，故以皮捲尺綁石頭往北、往下丟擲到該土地地面，其三角斜線邊之距離為15公尺，經兩造同意：該系爭土地之深度約為9 公尺。
㈡在系爭土地臨馬路處往西方向約120公尺之位置點，在
南邊及北邊地界線間，土地仍然凹陷，深度超過9公尺
。
㈢在系爭土地臨馬路處往西方向約153公尺之位置點，在
南邊及北邊地界線間，土地仍然凹陷，深度約為9公尺
。
㈣故系爭土地臨馬路由東往西約60公尺處往西，在系爭土地南邊及北邊地界線間，土地開始凹陷，其深度約9公
尺。此後再往西邊至100 公尺長度間，在系爭土地南邊及北邊地界線間，仍然凹陷，其深度約為9 公尺。」（第77頁至第97頁：勘驗筆錄、現場圖及照片）。
六、原告起訴狀繕本於107年10月08日送達被告（第99頁：送達
證書回證）。
七、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後，對該等證據資料之形式真正，均不爭執（均同意有證據能力），但其實質之證明力，由本院逕為認定。本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，由本院依卷內證據資料而為判斷。
肆、本件經兩造同意行集中審理，並整理及協議簡化限縮爭點
為（第107頁頁：筆錄）：除兩造不爭執之部分外，原告請
求如其訴之聲明所示，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、被告解除系爭買賣契約，為不合法。
被告雖以：因原告未依被告107年07月09日存證信函、於文
到7日內依契約內容履行契約，而於107年07月23日以存證信函通知原告：依系爭買賣契約第9條第2項之約定解除系爭買賣契約（見兩造不爭執事項第三點㈣）在案。經查：
㈠系爭買賣契約第9條第2項約定「若買方（係指原告）..如逾期一個月不付期款..，經賣方（係指被告）以存證信函..催告後，自送達7日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收買
方已付價款充作違約金，..。」（見不爭執事項第二點㈠⑥）。而原告在107年06月07日簽立系爭買賣契約時，已交付
第一期款35萬元，故原告原應繼續履行契約者，應係第2期
款115萬元。而依系爭買賣契約第3條付款約定，該第2期款
項應在「土增稅單核發三日內，買方應支付此款予賣方。」（見不爭執事項第二點㈠③），故原告原應繳納之第2期款
項，應係在被告通知原告：系爭土地增值稅單核發後之三日內。
㈡據①被告訴訟代理人表示：「（法官問：被告何時拿到系爭土地增值稅單？）被告訴代：系爭土地之土地增值稅單，必須是在原告買了這個土地之後經過整地、種植、申請農用證明之後，該土地增值稅才會核定下來。所以被告在107年7月23日解除系爭買賣契約時，該土地的增值稅單尚未核定下來。」等語（第161頁：筆錄），②證人王獻豐在言詞辯論中
（下同）結證稱：「（法官問：㈠系爭土地之土地增值稅單，是否亦由你去申請？㈡該土地增值稅單約何時核定下來？）證人答：一、系爭土地的土地增值稅單都是交由代書去處理。二、因為107年6月10日兩造在代書事務所本來要解除系爭買賣契約時，代書也在現場，代書也知道系爭土地有買賣的爭議，所以代書後續就沒有去申辦土地增值稅單。」等語（第171頁：筆錄）。據上，系爭土地之土地增值稅單既尚
未核定，則依系爭買賣契約第3條所約定之第2期款之履行期限之條件尚未成就，故原告即無先為繳納之義務。則被告以：原告在存證信函通知後，逾期未繼續履行契約（即係指未繼續繳納第2期款）為由，而逕為解除系爭買賣契約乙節，
依上說明：則被告解除系爭買賣契約為不合法，在該時之系爭買賣契約仍繼續有效，應為明確。
二、原告解除系爭買賣契約，為合法：
㈠原告在107年06月07日簽立系爭買賣契約後，始知系爭土地
上，有：未具通常效用或系爭買賣契約預定效用之凹陷之瑕疵：
⑴依本院會同兩造於107年10月11日勘驗系爭土地現場，依卷
附第24頁系爭土地，1,200分之1比例尺地籍圖，顯示：土地南邊地界線長度約160公尺、北邊地界線長度約140公尺、東邊臨馬路寬度約34公尺。而勘驗結果：從系爭土地臨馬路由東往西約60公尺處往西，以後在系爭土地南邊及北邊地界線間，土地開始凹陷，其深度均約9公尺以上（即系爭凹陷）
（第77頁至第97頁：勘驗筆錄、現場圖及照片。另見兩造不爭執事項第五點）。
⑵據證人王獻豐在言詞辯論終結證稱：①「（法官問：㈠曾經做過之職業？㈡目前之職業？）證人答：一、我大概從民國76年當仲介一直到現在。二、為九井不動產經紀有限公司之負責人。」、②「（法官問：提示卷附第14頁至第19頁：兩造就被告所有坐落臺東市○○段000地號土地（下稱系爭土
地），於於107年06月07日簽立之不動產買賣契約書（下稱
系爭買賣契約），問證人：你在系爭買賣契約之角色？）證人答：為兩造之仲介。」、③「（法官問：在系爭買賣契約簽約前之107年06月04日，你是否曾陪同原告陳東成到系爭
土地現場查看？其現場之狀況？）證人答：當日由我、原告、李伊蓮（九井公司的業務員）到系爭土地現場。由系爭土地東邊臨馬路的位置向西邊看，為雜木林、約兩人高的雜草，所以無法由馬路看到系爭土地的地形狀況，也沒有辦法由該馬路進入系爭土地。所以當日在場人都無法進到系爭土地，去查看系爭土地的地形全貌。」、④「（法官問：在系爭買賣契約於107年06月07日簽約時，有何人在場？）證人答
有：原告陳東成、蕭承龍、我、李伊蓮、沈杰在場。」、⑤「（法官問：107年6月7日簽完約之後，你有沒有再去看過
土地現場？）證人答：一、簽約當天下午三點後，我和原告及蕭承龍、李伊蓮又到現場找水源，經過蕭承龍說明：水源地距離系爭土地約在兩公里外，而已經牽管到南邊鄰地335
地號上。當天在場人也沒有進到系爭土地查看系爭土地的全貌。二、因為原告希望知道水源的出水量，所以107年6月8
日由我跟原告、李伊蓮又到系爭土地現場查看335地號上的
水源水量大小，正好那邊有志工，所以我們就趁這個機會，站在335地號上面往北邊觀看系爭土地之地形地貌，這時候
才發現系爭土地存在凹陷的情形（該凹陷的情形與鈞院107
年10月11日履勘現場的情形相同），因為凹陷的深度很深，所以在場人無法下到凹陷土地的地面。我就以手機聯絡蕭承龍在隔天再到系爭土地看現場。」、⑥「（法官問：㈠你在107年06月09日為何有無再陪同原告陳東成到系爭土地現場
？㈡有無查看系爭土地西邊之地形？後續處理情形？）證人答：一、該日原告蕭承龍、我、李伊蓮又到系爭土地現場。原告當場表示：系爭土地凹陷太厲害，他無法使用來種植農作物和養狗，希望能夠解除契約。蕭承龍當時並沒有回應，後來說：我們到代書那邊去做解除契約的動作。二、107年6月10日原告、蕭承龍、我和李伊蓮，就到代書事務所，代書也有在現場。本來我們公司是要為雙方解除契約，要將原告所交付的35萬元第一期款項（內含被告從該款項中所交付4
萬元的仲介費）還給原告，但是後來蕭承龍並沒有把錢拿出來，當場主張不解除契約。三、事後才發生兩造以存證信函通知及本件訴訟。」、⑦「（法官問：原告陳東成在簽約時，是否已知悉系爭土地上，有系爭凹陷情形？）證人答：原告陳東成在簽約時並不知道系爭土地有凹陷。」、⑧「（法官問：系爭土地既有系爭凹陷之情形，在一般買方而言，是否有：缺少：通常效用或契約預定效用之瑕疵？）證人答：依照我仲介土地的經驗，如果買方知道系爭土地有如此程度的凹陷，則應該不會購買系爭土地。」等語（第168頁至第
171頁：筆錄）。
⑶據證人李伊蓮（即九井公司之業務員）在言詞辯論終結證稱：①「（法官問：㈠曾經做過之職業？㈡目前之職業？）證人答：一、民國89年左右做美容業，做到100年左右，103年開始就在九井公司從事仲介業直到現在。二、為九井不動產經紀有限公司之仲介。」、②「（法官問：提示卷附第14頁至第19頁：兩造就被告所有坐落臺東市○○段000地號土地
（下稱系爭土地），於於107年06月07日簽立之不動產買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），問證人：妳在系爭買賣契約之角色？）證人答：雙方仲介的業務員。」、③「（法官問：在系爭買賣契約簽約前之107年06月04日，妳是否曾陪同
原告陳東成到系爭土地現場查看？其現場之狀況？證人答：一、有，我有跟王獻豐、原告去看現場。二、因為當時系爭土地面臨馬路的位置雜草叢生，比我還高，所以沒有辦法進入系爭土地查看，不知道系爭土地的地形地貌。」、④「（法官問：（係指107年06月07日）簽完約之後，當天有無再
去看現場？）證人答：本件買賣契約最重要的問題在於水源，所以當天簽完約之後下午我就跟王獻豐、原告、蕭承龍去到系爭土地現場找水源。那時候還沒有看到系爭土地的地形全貌。」、⑤「（法官問：107年6月8日有無再到現場？）
證人答：為了要瞭解水源，我和王獻豐、原告又去到系爭土地現場，因為當天有隔壁335地號鄰地的志工在場，所以我
們有繞到335地號土地的後面去看系爭土地的狀況。那時才
發現在系爭土地：南北寬度間、至少一半以上的土地，凹陷的程度都達到三層樓以上的深度，這種凹陷跟蕭承龍在6月7日簽約時，所講的小凹洞有很大的落差。」、⑥「（法官問：系爭土地既有系爭凹陷之情形，在一般買方而言，是否有：缺少：通常效用或契約預定效用之瑕疵？）證人答：如果是這種凹陷，我認為無法用土方來填平，而且凹陷的地方已經造成大面積的土地無法使用，所以一般買家是不會買的。」等語（第173頁至第175頁：筆錄）。
⑷按證人為不可代替之證據方法，如果證人確係在場見聞待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與原告有其他利害關係，其證言亦非不可採信，應無疑義。故本院在斟酌當事人證人王獻豐、李伊蓮，在開庭時身心、精神狀態、健康狀況、年齡，及從事不動產仲介職業之年資、專業知識、身份地位，及參酌證人在刑事偽證罪規範下，均結證以擔保其分別為仲介兩造買賣系爭土地之公司負責人、業務員，就：因系爭土地雜木叢生、無法進入該土地查看地形地貌，而原告於107年06月07日簽立買賣契約時，並不知系爭土地有系爭凹
陷之瑕疵，至107年06月08日經由繞道鄰地後始發現系爭土
地有系爭凹陷，而該凹陷未具有通常效用或契約預定效用之瑕疵等，就勘查系爭土地之地形地貌等相關過程，所為始末之陳述、證言，及觀其當庭所為陳述之表情及舉止，而反覆比對證人間證述之可信度及是否真實性等情後，認為：證人對勘查系爭土地過程之重要事項，所為前揭證述，大致相符再考量得以佐證之卷證資料後；復斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以認定其證言之證明力後，認證人之上開陳述、證言之證明力，已達足以採信之程度。據上，本院認為：原告在簽約時，並不知系爭凹陷瑕疵，而該凹陷並未具有通常效用或契約預定效用之瑕疵等情，應堪認定。
㈡原告在簽約時不知系爭凹陷瑕疵，為有重大過失。但被告代理人明知該瑕疵卻為保證，則被告仍應負該瑕疵擔保之責任：
⑴按「（第1項）買受人於契約成立時，知其物有前條第一項
所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。（第2項）買受人因
重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」（民法第355條）。經查：系爭土地面積達5,
389平方公尺（第22頁：土地登記謄本影本），故原告購買
系爭土地欲為整地、種植，自應瞭解系爭土地之地形等狀況，卻因輕率而未查明系爭土地上，有系爭凹陷致無法整地、種植之瑕疵，原告本具有重大過失。
⑵「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」（民法第103條第1項）。據證人王獻豐結證述：「法官問：法官蕭承龍代理被告蕭天賀簽立系爭買賣契約，則系爭買賣之相關事宜，是否由蕭承龍全權代理？）證人王獻豐答：是的。」（第168頁至第169頁：筆錄）、證人李伊蓮結證稱「（法官問：蕭承龍代理被告蕭天賀簽立系爭買賣契約，則系爭買賣之相關事宜，是否由蕭承龍全權代理？）證人李伊蓮答：是的。」（第173頁：筆錄）。據
上，蕭承龍既在：與系爭買賣相關之事宜，以本人名義所為之意思表示，則應直接對被告發生效力，應為當然。經查：①蕭承龍在言詞辯論中（下同）陳稱：「（法官問蕭承龍：提示第22頁：該土地登記謄本，問被告訴代：被告於系爭土地於106年07間購買時，是否也是由你全權處理？㈡在購買
前，你是否看過該土地之地形（該地形是否如本院107年10
月11日勘察現場之狀況）？）蕭承龍答：一、該土地是由我全權處理。二、我在106年7月買受該土地的時候，就已經知道該土地的西邊有地形凹陷的狀況。該凹陷的情形與107年
10月11日會同鈞院勘查系爭土地現場的狀況相同。」等語，據上，蕭承龍在107年06月07日代理被告與原告簽立系爭買
賣契約時，即已知悉系爭土地尚有系爭凹陷之情形。②另據證人王獻豐結證述「（法官問：在簽約當時，蕭承龍有無對原告陳東成說過：系爭土地非常平坦，中間下方只有一凹洞而已，並無甚妨礙等語（當時之對話狀況？）？證人王獻豐答：當天蕭承龍對系爭土地的狀況為陳述時，說：土地中間有一個洞，因為該土地東邊的土方較高，但是可以找怪手回填該凹洞等語。」、「（法官問：你對蕭承龍上開的說明如何理解？）證人王獻豐答：依我對土地買賣仲介多年的經驗，我認為依蕭承龍上開說明，其意思是：可以用系爭土地東邊的土方，就可以把土地西邊的凹洞填平。」等語（第169
頁至第170頁：筆錄）。另證人李伊蓮結證稱「（法官問：
在簽約當時，蕭承龍有無對原告陳東成說過：系爭土地之狀況（當時之對話狀況？）？證人李伊蓮答：當時我有拿地籍圖給蕭承龍看，讓他說明系爭土地的地形，蕭承龍說：系爭土地中間有個小凹洞，土地東邊土方較高，把該土方往西邊撥一下，就可以回填該凹洞。我的理解是：系爭土地的凹洞是可以被填平的。」（第174頁：筆錄）。據上，蕭承龍顯
就：系爭土地中間僅有小凹洞，土地東邊土方較高，把該土方往西邊撥一下，即得回填該凹洞乙節為保證，而蕭承龍對前揭保證事項之意思表示，其效力當然及於被告，故被告自應就系爭凹陷之瑕疵，負擔保之責任，應為昭然。且依本院勘驗系爭土地現場狀況（見兩造不爭事項第五點），系爭土地從臨馬路由東往西約60公尺起至160公尺止，在系爭土地
南邊及北邊地界線約34公尺之寬度間，土地凹陷之深度均約9公尺以上，則該凹陷之程度，顯非以系爭土地東邊之土地
，即得以填平，應無疑義。
㈢原告以起訴狀繕本送達被告之日起解除系爭賣賣契約，為有理由：
按系爭買賣契約第9條違約罰責「（第1項前段）1：若賣方
違反..第八條（擔保責任）時，『買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除契約』。（後段）解約時賣方除應將買方已支付之價款....全部退還買方外，並應支付與已付價款同額之違約金..。」。經查：原告於107
年07月12日以存證信函，催告被告應在函到七日內改善系爭土地之系爭凹陷瑕疵，以便繼續辦理系爭土地所有權及繳納稅金等手續，被告若逾期不為修繕，則解除契約等語（見兩造不爭執事項第三點㈢）。嗣在被告逾期未改善系爭凹陷瑕疵後，以起訴狀繕本送達被告之日起解除系爭賣賣契約後，依該條約定，請求被告應返還已付價金35萬元，及給付同額之違約金，並無不合。
㈣至於被告訴代質疑：「被告全權委託仲介賣系爭土地，仲介怎麼可以說他們不知道這塊土地的現況？而且從被證五的空照圖也可以看得出來這塊土地的地形。」乙節，經證人李伊蓮陳述「土地買賣本於誠信原則，仲介本來是應該要查知土地的狀況，但是系爭土地無進出的路徑，且雜木林雜草叢生幾人高，並無法看到系爭土地的全貌。而南邊鄰地335地號
養狗一百多隻流浪狗，且有些流浪狗並沒有綁好，要從鄰地進出必須事先取得鄰地所有人的同意。經過多次查看系爭土地的狀況後，才有機會取得鄰地地主的同意，經由鄰地始知系爭土地的凹陷狀況，所以才多次協調兩造。」等語，上情，則與被告應負系爭凹陷瑕疵擔保責任，尚屬無涉，併為敘明。
三、綜上所述，原告依民法第359條本文解除系爭買賣契約後，
依系爭買賣契約第9條第1項後段約定之法律關係，求為判決：如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，對判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項（第385條第1項前段之規定，判決如主文第1項所示。
柒、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第2項所示。
中 華 民 國 107 年 10 月 18 日民事第一庭 法 官 陳兆翔
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 18 日書記官 戴嘉宏
計算書：
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 7,600元（第06頁：裁判費收據）