臺灣臺東地方法院110年度訴字第103號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺東地方法院
• 裁判日期: 112 年 07 月 11 日
• 法官: 蔡易廷
• 法定代理人: 饒慶鈴
• 原告: 許智盈
• 被告: 臺東縣政府

臺灣臺東地方法院民事判決
110年度訴字第103號
原 告 許智盈
訴訟代理人 文志榮律師
被 告 臺東縣政府

法定代理人 饒慶鈴
訴訟代理人 林偉漢
李 駿
劉秀真律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣973,382元，及自民國109年11月7日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之84，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣325,000元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣973,382元為原告預供擔保，得免為假
執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國108年1月23日簽定「臺東縣幸福住宅預售買賣契約書」（下稱系爭契約），向被告承購坐落臺東縣○○市○○段0000地號土地上，由被告興建之「臺東縣幸福住
宅」（下稱系爭建案）第C1棟第3樓第3戶（下稱系爭不動產），約定價金為新臺幣（下同）236萬元，原告並預先支付70萬8,000元。依系爭契約第10條第1項約定，系爭建案已於106年10月12日開工，被告應於開工日後590日內取得使用執
照，詎被告遲至109年3月3日始取得系爭建案使用執照，距
原約定日期已逾283日。又依系爭契約第10條第2款、第24條第3款約定，及內政部於103年4月28日公告修正之「預售屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載及不得記載事項）第12條第2款、第24條第3款規定，被告除應返還房地預付價款外，每逾期一日，被告應給付按已繳房地價款依萬分之5單利計算之遲延利息，及最低賠償按系爭
不動產總價百分之15計算之違約金。原告乃於109年11月6日發函被告解除系爭契約，並請被告按系爭應記載及不得記載事項規定給付遲延利息及違約金。惟未獲被告置理，爰依民法第259條第1款、第179條、系爭契約第10條第2款、第24條第3款約定，及應記載不得記載事項第12條第2款、第24條第3款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,
162,182元，及自109年11月7日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造雖約定應系爭建案於106年10月12日開工後590日內取得使用執照，惟依系爭契約第10條第1款約定，如
有不可抗力致現場無法施工，或有其他非可歸責被告之事由，均可順延取得使用執照之期間。系爭建案雖迨至109年3月3日始取得使用執照，惟此係因如附表一編號一至七所述事
由，導致現場如該附表「各項請求順延日數小計」欄所載天數無法施工，其等事由概非可歸責於被告，而上開事由發生期間合計共532.5日，依前揭契約約定順延後，被告並無逾
期取得使用執照之違約情形。是原告以被告逾期取得使用執照為由解除系爭契約，並依系爭契約第10條第2款、第24條
第3款請求被告返還預付房地價款，及給付遲延利息與違約
金，均屬無據。原告雖另援引系爭應記載及不得記載事項為其請求權基礎，惟行政機關雖與消費者簽定房地買賣契約，然此並非行政機關經常性業務，行政機關自非消費者保護法（下稱消保法）所稱企業經營者，即無該法與其授權訂定之系爭應記載及不得記載事項之適用。如認被告有前述違約情事，然系爭契約第24條第3款約定以房地總價百分之10計算
違約金，顯屬過高，依民法第252條規定，應以酌減。並聲
明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷三第238頁）：
㈠兩造於108年1月23日簽定，約定由原告購買系爭不動產，系爭契約所定房地總價款為236萬元，原告並已給付被告70萬8,000元。
㈡系爭契約第10條第1款約定被告應於開工後590日內，取得使用執照，但如有同條款但書所定3目情事，得順延其期間。
㈢系爭建案已於106年10月12日開工，實際上係於109年3月3日取得使用執照。
㈣兩造同意如本院卷三第23頁背面附表所示編號一（三）、編號二其中106年10月14日之0.5天、編號四（五）其中109年1月19日至同年月21日之上午12時之1.5天等天數，應自逾期
天數中扣除。
四、本院之判斷：
㈠被告取得系爭建案使用執照之日期，已逾系爭契約第10條第1
款所定期限，原告自得依同契約第24條第1款解除系爭契約
。
⒈按系爭契約第10條第1款約定：「本預售屋之建築工程已於民
國106年10月12日開工，開工後590日內取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變或天候等不可抗力之事由，致賣方不能施工者。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者。㈢依政府採購法辦理工程採購所產生之延後決標或完工延後，確非可歸責於賣方者。」第24條第1款約定：「賣方違反『開工及取得使用執照期限
』之規定者，買方得解除本契約。」（本院卷一第17、24頁）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，此觀民事訴訟法第277條前段自明；是被告抗辯系爭建
案使用執照期間，得依前揭契約約定順延如附表一「各項請求順延日數小計」欄所示天數，自應就此有利於己之事實，負舉證責任。茲就被告主張之附表一各項順延事由、天數論述如下：
⑴附表一編號一：
①被告主張如附表一編號一（一）、（二）、（四）至（五）、（八）至（十三）、（十六）、（十八）至（二十）、（二二）至（三四）之天數，因天候因素；編號一（三）之天數，則因停電致現場無法施工等事實，業據其提出如附表二上開編號「明正營造申請函」、「鍾昇遠建築事務所審查意見」欄所載證據為憑。觀諸前揭系爭建案施工廠商明正營造有限公司（下稱明正營造）申請函均已檢具施工日誌、現場照片、雨量表、停電證明書等件，敘明各日天候或其他無可歸責於廠商之因素，對於施工要徑之具體影響及無法施工之天數，並經系爭建案監造單位鍾昇遠建築師事務所逐案審查後，認為合於實情及契約約定，建議同意展延工期，堪認上開天數確因天候及停電等不可歸責於被告之因素，導致現場無法施工，被告主張上開天數共66.5天，應依系爭契約第10條第1款但書約定予以順延，應屬有據。原告雖以上開天數
降雨量極微，謂上開未能施工能應歸責於被告云云。惟不能施工之因素，本不限於達於特定降雨量為要件，亦不以連續降雨為必要，如降雨積水、施工材料或工法等因素，導致客觀上因降雨而無法施作者，均屬之，原告僅以一時雨量遽論當日仍可施工，自無可取。
②另附表一編號一（六）、（七）、（二二）之日期，明正營造固分別申請展延工期1、2、4天，惟經鍾昇遠建築師事務
所審查後，僅建議同意各展延0.5、1.5、3天，可見此部分
其餘天數並未影響現場實際施工，則此部分被告得主張順延之天數，自以系爭建案監造單位審查後建議同意之0.5、1.5、3天為限。
③至附表一編號一其餘被告主張順延之天數，如此等天數確因天候因素無法施工，衡情自應由鍾昇遠建築師事務所審查後出具建議同意之函文如上，惟此部分天數僅見被告提出明正營造申請展延工期之函文為證，而該等函文核係施工廠商單方面主張，要難憑此認定該等天數確有無法施工之情，是被告此部分主張，均屬無據。
④從而，附表一編號一部分，被告得主張順延之天數共為71.5天（計算式：66.5＋0.5＋1.5＋3＝71.5）。
⑵附表一編號二：
被告主張106年10月13日至同年月15日，因卡努颱風來襲致
現場無法施工，雖據其提出卡努颱風新聞報導為憑（本院卷二第11頁背面至第12頁），惟被告僅公告臺東縣於109年10
月14日下午停止上班、上課（本院卷一第11頁），此外未見明正營造有因天候無法施工而請求展延工期，則原告爭執除109年10月14日下午外，均無停工必要，自非無據。是被告
主張卡努颱風導致現場於109年10月14日下午無法施工，應
順延0.5天，尚屬可採。
⑶附表一編號三：
①被告固主張此部分天數均屬農曆春節，施工廠商無法施工，明正營造亦已依其等間工程契約，函請被告同意展延工期，應依系爭契約第10條第1款但書約定順延取得使用執照期限
云云。
②然按消保法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時
，應為有利於消費者之解釋。」查系爭契約為被告為與多數消費者訂立，而預先擬定之契約條款，自有上開消保法規定之適用（詳見後述）。又一般營建工程應完工期限之約定，有所謂工作天與日曆天之分。所謂日曆天，係指應自某一定期日至另一定期日所歷經之天數作為應完工期限者而言，約定工期按日曆天計算者，本已將天候、假日等不能施工之因素預估其中，除契約另有約定或不可抗力等因素外，雨天、星期例假及國定假日，均應包含在內，不得任意主張扣除或延長工期；所謂工作天，則係指自開工之日起算，扣除國定假日、星期例假日、颱風、降雨量達一定標準之雨天或變更設計尚未獲准前之不工作或無法工作之實際能工作天數，作為應完工期間而言。系爭契約第10條第1款所定590日如採日曆天計算，顯較有利於消費者，是該契約既無相反之約定，自應將該590日解為日曆天，始與前揭消保法規定相符。
③準此，如認施工期間遇有諸如農曆春節等假日，均可依系爭契約第10條第1款但書第2目或第3目順延，則系爭契約所定590日不啻改採工作天計算，對於消費者殊為不利，核與前揭消保法規範旨趣不符，是被告主張農曆春節未施工期間應予順延，尚非可採，其主張此部分天數應予順延，即嫌失據。被告雖以明正營造同據其等間工程契約，以春節期間未施工為由，向其申請展延等情，主張上開590日亦得以同一事由
順延。惟兩造、被告與施工廠商間分屬不同之契約關係，縱認明正營造得依其與被告間工程契約，就農曆春節未施工期間請求展延工期，被告亦不當然得依系爭契約，以同一事由主張順延，故此部分主張，並無可取。
⑷附表一編號四：
①系爭建案於107年7月14日因辦理住戶觀摩活動，及於108年5月11日、108年8月17日因配合被告辦理住戶參訪活動，致部分工項無法施作，經明正營造申請展延工期，由鍾昇遠建築師事務所審查後，建議同意各展延0.5、0.5、1日等情，有
附表二編號四（一）至（三）「明正營造申請函」、「鍾昇遠建築事務所審查意見」欄所示證據可稽；另附表一編號四（五）部分，其中109年1月19日至同年月21日上午12時，原告亦不爭執該1.5日應予順延（不爭執事項㈣），則被告主張
上開天數應予順延，均屬有據。原告雖以被告應得於契約擬定前，預先將參訪活動期間納入考量，認此部分天數仍可歸責被告云云。惟住戶及臺東縣議會何時安排參訪，實難苛求被告事前推知，原告所執前旨，實屬過論，應無可取。
②至附表一編號四（四）、（五）除上開109年1月19日至同年月21日上午12時之天數部分，則未見明正營造申請展延工期函文，及鍾昇遠建築師事務所審查意見，被告復未說明此部分參訪活動對於施工進度有何具體影響，是其主張上開編號四（四）、（五）天數應予順延，應屬無據。
⑸附表一編號五：
①被告主張系爭建案施工過程中，分別因配合台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）圖審結果，辦理第一次變更設計（下稱第一次變更設計），此係為配合台電公司所致；另因牛隻於施工期間自林地野林闖入系爭建案工地，慮及將來住戶居住安全，乃辦理第二次變更設計增建圍牆（下稱第二次變更設計），此同屬突發之狀況，而不可歸責被告。又依系爭建案所在之「變更臺東鐵路新站附近地區（康樂車站地區）細部計畫」第二次通盤檢討（下稱系爭細部計畫）結果，第一次變更設計應送都市設計審議委員會（下稱都審會）審議通過始可核發建造執照，此等審議期間皆為取得使用執照之必要工作期間，因此導致推遲取得使用執照，自亦不可歸責被告。故上開二次變更設計各增加履約期間18、109天，及
第一次設計變更都審期間至少33天，均得依系爭契約第10條第1款但書第2目或第3目予以順延云云。
②被告主張第一次設計變更係配合台電公司圖審結果，固據其提出第一次變更設計議定書為憑。惟觀諸該議定書「履約期限」記載「本工程第一次變更設計議定契約後，因本次主要配合台電圖審結果配電場位移、臨時用電設施、增加污水處理包覆結構體及防水工項，故本案履約期間增加18日曆天」等內容（本院卷一第98頁），可知該次增加之履約期限18天，係綜合數項工項之施工期間所得，非全數均在配合台電公司圖審變更，是上開議定書所載，既無從判斷因配合台電公司圖審結果而影響履約期限之具體天數，其不利益自應歸被告負擔。況所謂台電公司圖審程序，乃新用戶為供電需要，而於屋內外設置供作輸配電業裝設相關供電設備之場所，並以圖說送台電公司審議之謂，此觀台灣電力股份有限公司新增設用戶配電場所設置規範第2條、第3條即明。是被告為使系爭建案承購戶於交屋得以順利用電，本負有於建築設計時一併妥善規劃配電場所之設置，以確保通過輸配電業者之圖面審議此契約義務；如台電公司要求變更配電場所位置，係因被告規劃瑕疵所致，因此導致變更設計、增加履約期限，自應仍可歸責於被告。而經本院詢問該次台電公司要求變更之原因，被告亦未就此說明（本院卷三第236頁），難認其
已盡舉證之責，是不足認該次台電公司要求變更配電場位置，確因不可歸責被告之事由所致，則因該次變更設計而需辦理都審程序，被告自同難委卸其責。從而，被告主張上開變更設計增加履約期間，及後續都審期間，應依系爭契約第10條第1項但書第2目或第3目順延，均無可取。
③被告另主張第二次變更設計係因鄰地牛隻闖入，始變更設計增建圍牆，雖提出第二變更設計議定書、圍牆實景照片、牛隻闖進系爭建案照片等件為證。惟觀諸該議定書「履約期限」所載「本工程案第二次變更設計議定契約後，因本次主要鋼筋依拉力強度重新分別列出、新增鋼構工程、新增門窗塞水路及門框崁縫工項、增築界內圍牆、修正水塔容量及數量。故本案履約期限增加109日曆天」等內容（本院卷一第101至102頁），顯見該次增加之履約期限109天，其中包含多種工項之工期，增築圍牆僅屬其一，尚難認上述109天均屬增
築圍牆所致。況被告為系爭建案規劃機關，本應就系爭建案環境情況詳加調查後，再依此結果進行規劃、建築設計，系爭建案周圍既為野林，則日後有野生動物闖入系爭建案基地，應屬被告所得預見，是被告於規劃伊始未為相應措施，致因施工期間遭鄰地牛隻闖入，復變更設計增築圍牆，自難認為無可歸責。且細繹前揭牛隻照片並無拍攝日期（本院卷一第126頁），無從得知牛隻闖入事件與增築圍牆之具體關連
，上開議定書亦未敘明增築圍牆之原因（本院卷一第100至102頁），則增築該圍牆是否確為因應牛隻闖入系爭建案基地，同屬堪疑，是難遽為有利被告之認定。從而，被告主張第二次變更設計增加之109天履約期限，均應順延，自屬無據
。
⑹附表一編號六：
①被告主張系爭建案現場因遭人破壞、竊盜、搶奪，致至少有3
8日無法施工，此應不可歸責於明正營造，更不可歸責於被
告，是此38日得依系爭契約第10條第1款但書予以順延云云
。
②惟按「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」民法第220條第1項、第224條分別定有明文。被告上開主張，業提出明正營造108年2月22日明正（108）甲發字第2019022203號函、現場照片及鍾昇遠建築師事務所108年5月7日昇建幸（乙）字第051712號函等件為憑（本院卷一第90至95頁、本院卷一第270至271頁），固堪信為真實。惟明正營造為系爭建案之承攬廠
商，就被告依系爭契約第10條第1款所定「開工後590日內取得使用執照」契約義務之履行，當屬被告之履行輔助人。而觀諸上開函文及照片所示「工區臨時電表遭人拆除，工區無法施工」、「工區大門被鎖，無法進入施工」、「工區電線、電纜相關材料被竊」、「臨時水井被破壞，無法施工」、「工區大門遭貨櫃阻擋，無法進入工區施工」、「施工架遭強行拆除」、「工區圍籬及大門遭人破壞」、「臺電掛錶送電，臨時電復原完成」等不能施工事由，不論明正營造有無交付工地現場予協力廠商，均係因明正營造在監督、管理工地上有疏失，或未盡與協力廠商間協調以避免糾紛發生所致，此等不能施工之事由，自可歸責於明正營造，則依民法第224條前段規定，被告亦應負同一責任。是被告就上述不能
施工之事由既可歸責，則其主張前述不能施工期間順延38日，應依系爭契約第10條第1款但書約定予以順延，即屬無據
。
③被告雖抗辯民法第224條僅適用於契約責任，而上開不能施工
之事由，係明正營造協理陳清松所為之侵權行為，自無該條規定之適用；且陳清松與明正營造已於107年12月19日合意
終止勞僱契約，陳清松為前述破壞現場之行為，已非明正營造之使用人，明正營造對之亦無監督、管理義務，當無適用民法第224條之餘地。惟被告應就上述不能施工事由負責之
故，乃係因明正營造為被告履行系爭契約義務之履行輔助人，而明正營造就系爭建案現場之管理、監督復有疏失所致，至陳清松與明正營造有無債之關係，或明正營造對陳清松有無監督、指揮之責，要非所問，是被告此部分所辯，當無可取。
⑺附表一編號七：
①被告又主張取得使用執照牽涉其他諸多行政機關或單位審查，該等機關或單位如逢例假日均無法作業，且各該機關或單位審查亦需耗費相當時日，因此推遲取得使用執照期間，自不可歸責於被告，是就為取得系爭建案使用執照，送請各機關或單位審查之期間，應得依系爭契約第10條第1款但書約
定順延202天云云。
②然查，系爭契約所載「開工後590日內取得使用執照」，既係
採日曆連續計算之日曆天計算工期，而非以扣除國定假日、星期例假日等不工作或無法工作之實際能工作天數之工作天計算工期，則被告於上開期間中如遇有週休二日例假日、公務機關休息日，自均不得扣除。又被告為主辦本件住宅政策之行政機關，相較於一般私人，顯具有更高之營造及法律專業，則被告就取得系爭建案使用執照所需經歷之行政審查程序、耗費之審查期間，應知之甚詳，堪認其於系爭契約約明取得使用執照之590日期限，已就前述所需審查期間計算在
內，自不容被告嗣後再藉系爭契約第10條第1款但書各目約
定，再將取得使用執照所需之行政審查期間計入得順延之期間。是被告主張因使用執照審查所耗費期間，得依上開契約約定順延使用執照取得期間202日，核無可取。
⑻綜上以觀，被告就附表一編號一至七項目，得主張順延附表一編號一之71.5日、附表一編號二之0.5日、附表一編號四
之3.5日，合計75.5日。又依系爭契約第10條第1款約定系爭建案應於106年10月12日開工後590日內取得使用執照，經順延75.5日後，被告應於上述開工日後665.5日（計算式：590＋75.5＝665.5）內取得使用執照，即被告應於108年8月9日中
午12時前取得使用執照，然被告遲至109年3月3日始取得使
用執照，顯已逾期三個月，則原告依系爭契約第24條第1款
解除系爭契約，並以本件民事起訴狀繕本送達被告，為解除契約之意思表示，即屬有據。系爭契約既經原告合法解除，則原告另主張依民法物之瑕疵擔保規定及系爭契約第24條第2款解除系爭契約，自無庸再為審酌。
㈡本件被告非消保法第2條所稱之企業經營者，自無消保法與該
法授權訂定之系爭應記載及不得記載事項之適用。
⒈按「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。……」「中央主管機關為預防消費糾紛，保護
消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」消保法第2條、第17條第1項定有明文。又稱定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。然倘行政機關與消費者所定房地買賣契約，非屬該機關以出售房地為其經常性業務，亦非為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約，應無上開消費者保護法與應記載及不得記載事項規定之適用。
⒉查兩造雖不爭執系爭契約為定型化契約，惟被告係基於社會福利目的而興建系爭建案出售，其向承購者收取價金僅係為收回興建成本，並非以此為其經常性業務，與行政機關單純基於私經濟目的處分其公有財產有別，更與一般建商需反覆藉由興建、出售建物獲利顯有不同，自難認被告係基於企業經營者之地位，與原告簽署系爭契約。至原告雖執內政部110年3月17日台內地字第1100271158號函、行政院消費者保護處109年5月21日院臺消保字第1090089803A號函、110年3月4日院臺消保字第1100083431號函、「臺東縣幸福住宅」預售屋建案落實「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」情形檢討會議紀錄等件（本院卷一第28至31、191至197頁），主張本件應有前揭應記載及不得記載事項之適用，惟上開函文及會議紀錄僅屬行政機關就法律適用表示之意見，本院自不受其拘束。
㈢系爭契約第24條第3款所定之違約金並無過高之情。
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按違約金有賠償總
額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒉按系爭契約第10條第2款約定：「賣方如逾前款期限未取得使
用執照，每逾一日應按已繳房地總價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未取得使用執照。視同賣方違約，雙方同意依本契約第二十四條違約之處罰規定處理。」第24條第3款約定：「買方依第一款或第二款解除本契
約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之十之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（本院卷一第17、18、20頁）觀諸系爭契約第10條第2款
前段遲延利息之約定，係約定被告未於同條第1款所定期限
內履行取得使用執照之債務為給付要件，依民法第250條第2項規定，應視為損害賠償總額預定性質違約金，則同契約第24條第3款雖亦有違約金之約定，惟該違約金之性質自應與
系爭契約第10條第2款之違約金予以區別；參以系爭契約第10條第2款後段已約明同契約第24條第3款之違約金具有處罰
性質，故系爭契約第24條第3款之違約金，即應解為懲罰性
違約金，被告辯稱該違約金性質為損害賠償，尚非可取。
⒊被告雖抗辯系爭契約第24條第3款所定之違約金過高，應依民
法第252條予以酌減云云。惟按預售屋應記載事項，乃行政
院消費者保護委員會（下稱消保會）依消保法第17條第1項
之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進消費安全，提昇消費品質之立法目的，本於其專業判斷而為規定。且違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，原則應受該違約金約定之拘束（最高法院110年度台上字第2345號判決意旨參照）。質之內政
部103年4月28日內政部內授中辦地字第1036650687號公告之系爭應記載及不得記載事項第12條第2項所定遲延利息係每
逾一日按已繳房地價款依萬分之2計算；另同事項第24條第3項規定賣方因違反第12條，而遭買方解除契約時，應賠償不低於房地總價百分之15之違約金，但賠償金額超過已繳房地價款者，以已繳價款為限。本院衡以被告為具有相當專業知識之行政機關，系爭契約係經兩造審酌彼此履約能力後始簽署，且系爭契約第24條第3款之約定，已較諸上揭消保會所
定明顯為低，復設有違約金額度之限制；另依約被告應於108年8月10日中午12時前取得使用執照，卻遲至109年3月3日
始取得，違約時間難認短暫等情，認為系爭契約第24條第3
項之違約金數額均屬合理。至被告雖援引土地法第97條第1
項，主張應按系爭不動產申報地價計算違約金始屬合理云云，惟上開土地法規定係就城市地方房屋租金之規範，核與懲罰性違約金是否合理之判斷無關，自無任意比附之餘地。
㈤被告應依系爭契約第10條第2款、第24條第3款約定，返還原告已繳房地價金，及108年8月9日中午12時起至109年3月3日止之遲延利息與違約金，暨自109年11月7日起至清償日止之利息。
⒈按賣方如逾前款期限未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地總價款依萬分之2單利計算遲延利息予買方；買方依系爭
契約第24條第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地
價款退還予買方，並應同時賠償房地總價百分之10之違約金，此觀系爭契約第10條第2款、第24條第3款自明。查系爭契約已經原告合法解除，業如前述，則被告自應依系爭契約第24條第3款約定，將原告已繳房地價款70萬8,000元返還予原告。又本件加計被告得依系爭契約第10條第1款但書順延之75.5日後，被告應於108年8月9日中午12時前取得系爭建案使用執照，惟被告遲至109年3月3日始取得使用執照，共逾期207.5日，應依系爭契約第10條第2款約定，給付原告遲延利
息29,382元（計算式：708,000×207.5×0.0002＝29,382）；並依同契約第24條第3款約定，給付按系爭不動產總價236萬元之百分之10計算，亦即236,000元（計算式：2,360,000×0.1＝236,000）之違約金。從而，被告依系爭契約約定，應給
付原告973,382元（計算式708,000＋29,382＋236,000＝973,38
2）。
⒉次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。茲依系爭契約第24條第3款約定，被告於系爭契約解除時，即應一併
給付違約金及遲延利息，上開債務均以金錢為給付標的；又原告解除系爭契約之信函業於109年11月6日送達被告，有原告同日函文上存被告總收文章日期可稽（本院卷一第27頁），是被告於該日即負有返還原告已繳房地價金、違約金及遲延利息之義務，被告迄未給付，則原告併為請求自109年11
月7日起自清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2款、第24條第3款等約定，請求被告給付如本判決主文第一項所示，為有理由；逾此範圍，則無理由，應予駁回。至原告另依民法第179條、
第259條等規定為同一請求，經本院審酌後，亦無從更有利
於原告之認定，爰不予論述。
六、兩造均陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　11　　日民事第一庭 法 官 蔡易廷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　11　　日書記官 李彥勲
附表一
附表：被告請求順延之總整理(事因、對應證據、日數統計) 編號 被告請求順延之依據及證據 各項請求順延日數小計 各項合計 一 因天候等不可歸責被告事因發生、致不能施工皆非可歸責被告之順延事因 　 　 (一) 107年1月5日至107年1月7日 3 　 (二) 107年5月8日至107年5月9日 2 　 (三) 107年6月13日下午 0.5 　 (四) 107年6月14日至107年6月19日 6 　 (五) 107年6月20日 1 　 (六) 107年7月2日 1 　 (七) 107年7月12日至13日 2 　 (八) 107年8月22日、23日、24日、26日、27日、28日、29日 7 　 (九) 107年9月10日 1 　 (十) 107年9月15日至16日 2 　 (十一) 107年10月31日至11月2日 3 　 (十二) 107年11月19日 0.5 　 (十三) 108年2月24日下午及108年2月28日下午 1 　 (十四) 108年3月7日 1 　 (十五) 108年3月8、10、11日 3 　 (十六) 108年3月30日、4月3日、5日、6日 4 　 (十七) 108年4月16、18、19、21日 4 　 (十八) 108年5月2日、3日、4日上午、5日下午及6日 4 　 (十九) 108年5月15日下午、16日下午、18日、20日、21日、23日至25日 7 　 (二十) 108年5月27日至29日 3 　 (二一) 108年6月4日、6日 2 　 (二二) 108年6月10、11、12、14日 4 　 (二三) 108年6月25日下午 0.5 　 (二四) 108年7月22日 1 　 (二五) 108年7月28日 1 　 (二六) 108年8月15日及16日 2 　 (二七) 108年8月18日、19日及21日 3 　 (二八) 108年8月24日及25日 2 　 (二九) 108年9月1日及2日 2 　 (三十) 108年9月6日至9日 4 　 (三一) 108年9月10、11日 2 　 (三二) 108年9月22、23日 2 　 (三三) 108年9月30日 1 　 (三四) 108年10月6日、7日 2 　 (三五) 108年11月1日及4日 2 　 (三六) 108年11月30日、108年12月1日 2 　 (三七) 108年12月4日至6日 3 　 　 小計 91.5 91.5 二 因天候影響施工致不能施工(同時亦符合大雨、與因法令規定而無法施工)、皆非可歸責被告之順延事因 　 　 　 106年10月13日、106年10月14日、106年10月15日 3 　 　 小計 3 3 三 因採購法辦理工程採購所定農曆春節不計入工期(致完工日延後)，非可歸責被告之順延事因 　 　 (一) 107年 107年2月15日至107年2月20日 6 　 (二) 108年 108年2月2日至108年2月10日 9 　 (三) 109年 109年1月23日至109年1月29日 7 　 　 小計 22 22 四 臺東縣議會議員、住戶等參觀工地，皆非可歸責被告之順延事因 　 　 (一) 107年7月14日 1 　 (二) 108年5月11 1 　 (三) 108年8月17日 1 　 (四) 108年10月23日至24日 2 　 (五) 109年1月7日至8日、1月13日18日及1月19日至21日 11 　 　 小計 16 16 五 變更設計非可歸責被告之順延事因 　 　 (一) 因變更設計而辦理工程採購(議價)致完工日延後而需順延 　 　 　 第一次變更設計 18 　 　 第二次變更設計 109 　 (二) 前述「變更設計」牽涉工程採購外，為完備、不可或缺以符合相關法令適用，而須處理衍生召開都審會議、變更原建造執照等後續法令要求之變更，致完工日延後之必要順延事因與日數 33 　 　 小計 160 160 六 系爭建案工地現場履約標的遭第三人破壞、竊盜、搶奪或阻擾施工，以致影響施工，非可歸責被告之順延事因 38 　 　 小計 38 38 小計 前述一、至六、 　 330.5 七 取得使用執照牽涉其他諸多星期(五)、(六)例假日不上班之行政單位，無法進行取得使用執照之工作，非可歸責被告之順延事因 202 　 　 小計 202 202 合計 前述一、至七 　 532.5

附表二
編號 請求日期 請求順延日數小計 明正營造申請函 鍾昇遠建築師事務所審查意見 原告意見 本院認定 一 因天候等不可歸責被告事因發生，致非可歸責被告之順延事因 （一） 107年1月5日至1月7日 3天 107年1月11日明正東工（幸福乙區）字第066號函、107年1月5日至107年1月7日施工日誌、現場照片、逐時氣象資料（卷二第12頁背面至15頁背面） 2天 107年1月15日昇建幸（乙）字第011503號函（卷三第155頁） 否認 2天 （二） 107年5月8日至5月9日 2天 107年5月10日明正東工（幸福乙區）A字第107051001號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第16至20頁） 2天 107年5月18日昇建幸（乙）字第051803號函（卷三第157頁） 否認 2天 （三） 107年6月13日下午 0.5天 107年7月27日明正東工（幸福乙區）A字第107072702號函、停電證明書（卷二第20頁背面至21頁背面） 0.5天 108年4月17日昇建幸（乙）字第041710號函（卷三第159頁） 無意見 0.5天 （四） 107年6月14日至6月19日 6天 107年6月20日明正東工（幸福乙區）A字第107062001號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第22至34頁） 6天 107年6月28日昇建幸（乙）字第062806號函（卷三第161頁） 否認 6天 （五） 107年6月20日 1天 107年6月27日明正東工（幸福乙區）A字第107062701號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第34頁背面至36頁背面） 1天 107年6月28日昇建幸（乙）字第062807號函（卷三第163頁） 否認 1天 （六） 107年7月2日 1天 107年7月9日明正東工（幸福乙區）A字第107070901號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第37至39頁） 0.5天 107年7月19日昇建幸（乙）字第071907號函（卷三第165頁） 否認 0.5天 （七） 107年7月12日至7月13日 2天 107年7月16日明正東工（幸福乙區）A字第107071602號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第39頁反面至43頁） 1.5天 107年7月27日昇建幸（乙）字第072702號函（卷三第167頁） 否認 1.5天 （八） 107年8月22日至8月24日、8月26日至8月29日 7天 107年9月7日明正東工（幸福乙區）A字第107090701號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第43頁反面至55頁反面） 7天 109年9月17日昇建幸（乙）字第091705號函（卷三第169頁） 否認 7天 （九） 107年9月10日 1天 107年9月13日明正東工（幸福乙區）A字第107091301號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第56至58頁） 1天 107年9月20日昇建幸（乙）字第092002號函（卷二第171頁） 否認 1天 （十） 107年9月15日至9月16日 2天 107年9月19日明正東工（幸福乙區）A字第107091901號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第58頁反面至62頁反面） 2天 107年9月20日昇建幸（乙）字第092004號函（卷三第173頁） 否認 2天 （十一） 107年10月31日至11月2日 3天 107年11月5日明正東工（幸福乙區）A字第107110501號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第63至69頁反面） 3天 107年11月13日昇建幸（乙）字第111301號函（卷三第175頁） 否認 3天 （十二） 107年11月19日上午 0.5天 107年11月20日明正東工（幸福乙區）A字第107112001號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第70至71頁） 0.5天 108年4月17日昇建幸（乙）字第041706號函（卷三第177頁） 否認 0.5天 （十三） 108年2月24日下午、2月28日下午 1天 108年3月4日明正（108）乙發字第2019030402號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第71頁反面至73頁反面） 1天 108年3月22日昇建幸（乙）字第032202號函（卷三第179頁） 否認 1天 （十四） 108年3月7日 1天 108年3月8日明正（108）乙發字第2019030802號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第74至76頁） 卷內無 否認 （十五） 108年3月8日、3月10日、3月11日 3天 108年3月18日明正（108）乙發字第2019031802號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第76頁反面至81頁反面） 卷內無 否認 （十六） 108年3月30日、4月3日、4月5日、4月6日 4天 108年4月8日明正（108）乙發字第2019040801號函、現場照片、施工日誌（卷二第82至88頁） 4天 108年5月17日昇建幸（乙）字第051706號函（卷三第181頁） 否認 4天 （十七） 108年4月16日、4月18日、4月19日、4月21日 4天 108年4月30日明正（108）乙發字第201904304號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第88頁反面至96頁反面） 卷內無 否認 （十八） 108年5月2日、5月3日、5月4日上午、5月5日下午、5月6日 4天 108年5月10日明正（108）乙發字第2019051001號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第97至106頁） 4天 108年5月17日昇建幸（乙）字第051708號函（卷三第183頁） 否認 4天 （十九） 108年5月15日下午、5月16日下午、5月18日、5月20日、5月21日、5月23日至5月25日 7天 108年5月30日明正（108）乙發字第2019053001號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第106頁反面至123頁反面） 7天 108年6月5日昇建幸（乙）字第060506號函（卷三第185頁） 否認 7天 （二十） 108年5月27日至5月29日 3天 108年6月5日明正（108）乙發字第2019060501號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第124至131頁反面頁） 3天 108年6月18日昇建幸（乙）字第061810號函（卷三第187頁） 否認 3天 （二一） 108年6月4日、6月6日 2天 108年6月11日明正（108）乙發字第2019061105號函、現場照片、逐日氣象資料（卷二第132至134頁） 卷內無 否認 （二二） 108年6月10日至6月12日、6月14日 4天 108年6月20日明正（108）乙發字第2019062003號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第134頁反面至138頁） 3天 108年6月24日昇建幸（乙）字第062410號函（卷三第189頁） 否認 3天 （二三） 108年6月25日下午 0.5天 108年6月27日明正（108）乙發字第2019062702號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第138頁反面至140頁反面） 0.5天 108年6月28日昇建幸（乙）字第062804號函（卷三第191頁） 否認 0.5天 （二四） 108年7月22日 1天 108年7月25日明正（108）乙發字第2019072501號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第141至143頁反面） 1天 108年9月10日昇建幸（乙）字第091004號函（卷三第193頁） 否認 1天 （二五） 108年7月28日 1天 108年8月2日明正（108）乙發字第2019080201號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第144至146頁） 1天 108年8月20日昇建幸（乙）字第082002號函（卷三第195頁） 否認 1天 （二六） 108年8月15日、8月16日 2天 108年8月22日明正（108）乙發字第2019082204號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第146頁反面至149頁） 2天 108年8月26日昇建幸（乙）字第082605號函（卷三第197頁） 否認 2天 （二七） 108年8月18日、8月19日、8月21日 3天 108年8月22日明正（108）乙發字第2019082203號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第149頁反面至153頁） 3天 108年8月26日昇建幸（乙）字第082603號函（卷三第199頁） 否認 3天 （二八） 108年8月24日、8月25日 2天 108年8月26日明正（108）乙發字第2019082602號函（卷二第153頁反面至157頁） 2天 108年8月26日昇建幸（乙）字第082607號函（卷三第201頁） 否認 2天 （二九） 108年9月1日、9月2日 2天 108年9月6日明正（108）乙發字第2019090601號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第157頁反面至160頁） 2天 108年9月10日昇建幸（乙）字第091002號函（卷三第203頁） 否認 2天 （三十） 108年9月6日至9月9日 4天 108年9月10日明正（108）乙發字第201909101號函、現場照片、逐時氣象資料、施工日誌（卷二第160頁反面至166頁） 4天 108年9月16日昇建幸（乙）字第091602號函（卷三第205頁） 否認 4天 （三一） 108年9月10日、9月11日 2天 108年9月12日明正（108）乙發字第2019091201號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第166頁反面至168頁） 2天 108年9月16日昇建幸（乙）字第091604號函（卷三第207頁） 否認 2天 （三二） 108年9月22日、9月23日 2天 108年9月26日明正（108）乙發字第2019092601號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第168頁反面至169頁反面） 2天 108年9月26日昇建幸（乙）字第092604號函（卷三第209頁） 否認 2天 （三三） 108年9月30日 1天 108年10月2日明正（108）乙發字第2019100201號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第170至171頁） 1天 108年10月3日昇建幸（乙）字第100302號函（卷三第211頁） 否認 1天 （三四） 108年10月6日、10月7日 2天 108年10月9日明正（108）乙發字第2019100901號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第171頁反面至173頁） 2天 108年10月9日昇建幸（乙）字第100903號函（卷三第213頁） 否認 2天 （三五） 108年11月1日、11月4日 2天 108年11月8日明正（108）乙發字第2019110802號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第173頁反面至175頁） 卷內無 否認 （三六） 108年11月30日、12月1日 2天 108年12月6日明正（108）乙發字第2019120601號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第175頁反面至177頁反面） 卷內無 否認 （三七） 108年12月4日至12月6日 3天 108年12月9日明正（108）乙發字第2019120901號函、現場照片、逐時氣象資料（卷二第178頁至180頁） 卷內無 否認 二 因天候影響施工致不能施工（同時亦符合大雨、與因法令規定而無法施工），致非可歸責被告之順延事因 106年10月13日至10月15日 3天 卷內無，僅有卡努颱風報導（卷二第11頁） 卷內無 依被證39，僅106年10月14日下午停班0.5日 0.5天 三 因採購法辦理工程採購所定農曆春節不計入工期，致非可歸責被告之順延事因 （一） 107年2月15日至2月20日 6天 卷內無 卷內無 否認 （二） 108年2月2日至2月10日 9天 108年2月22日明正（108）乙發字第2019022201號函（卷二第264頁） 9天 108年2月26日昇建幸（乙）字第022602號函（卷三第215頁） 否認 （三） 109年1月23日至1月29日 7天 卷內無 卷內無 否認 四 臺東縣議會議員、住戶等參觀工地，致非可歸責被告之順延事因 （一） 107年7月14日 1天 107年7月16日明正東工（幸福乙區）A字第107071602號函（卷三第70頁反面） 0.5天 107年7月27日昇建幸（乙）字第072702號函（卷三第216頁） 否認 0.5天 （二） 108年5月11日 1天 108年5月13日明正（108）乙發字第2019051301號函（卷三第71頁） 0.5天 108年5月17日昇建幸（乙）字第092604號函（卷三第218頁） 否認 0.5天 （三） 108年8月17日 1天 108年8月22日明正（108）乙發字第2019082202號函（卷三第71頁反面） 1天 108年8月26日昇建幸（甲）字第082601號函（卷三第220頁） 否認 1天 （四） 108年10月23日、10月24日 2天 卷內無 卷內無 否認 （五） 109年1月7月、1月8日、1月13日至1月15日、1月16日至1月18日、1月19日至1月21日 11天 卷內無 卷內無 原告為C1棟承購戶，依被證41-4參觀日為109年1月19日至1月21日上午10時至12時，共1.5日 1.5天