臺灣臺東地方法院八十八年度東簡字第二四五號

台灣台東地方法院民事判決　八十八年度東簡字第二四五號

原告

戊○○

訴訟代理人

張政衡律師

被告

東麟建設股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

丙○○○

右當事人間確認承租耕地事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

甲、原告之聲明：如主文第一項、第二項所示。

乙、事實摘要：

一、本件原告起訴主張：台東縣太麻里香蘭段五五之二地號土地，面積一‧○五七三公頃，原為被告乙○○之父張煥然所有。張煥然與原告之父陳培洲於民國四十二年一月一日依耕地三七五減租條例訂立耕地租賃契約，租期六年，並經送請太麻里鄉公所登記在案。該租約雖於四十七年十二月卅一日期滿，然仍由陳培洲繼續耕種，該項租約已為不定期租賃，雙方之租賃關係仍有效存在。五十年間政府主動清查三七五租約登記情形，由台東縣政府核定延長六年，而自五十年一月一日延至五十五年十二月卅一日止。張煥然於五十四年間死亡，系爭土地由被告乙○○繼承，並於同年四月十二日向地政機關辦妥繼承登記。自斯時起，被告乙○○繼受前開租佃關係出租人之權利義務。陳培洲復於五十七年十月二十六日死亡，原告戊○○繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作。雙方當事人雖變更為出租人乙○○，承租人戊○○，仍保持不定期租賃關係。詎系爭五五之二地號土地於五十六年八月分割出同段五五之五地號土地，面積○‧七一六八公頃，並於同年九月二日登記，因母地號即分割前之五五之二地號土地原告之父陳培洲與被告乙○○有三七五條例不定期租佃關係之存在，則由母地號分割而來之同段五五之五地號土地，當然仍有該租佃關係之存在，嗣於陳培洲死後，並由原告繼承其租佃權，要無疑義。七十三年四月，該五五之二地號土地再度分割出五五之一二地號土地，僅餘○‧六八九六公頃。八十五年六月，被告東麟建設股份有限公司（下稱東麟建設公司）明知系爭土地所有人乙○○與原告間有三七五減租條例之租賃關係存在，仍向被告乙○○購買系爭五五之五地號土地，並於同月十七日辦妥移轉登記完畢。依三七五減租條例第二十五條規定，前開租賃契約對於受讓人繼續有效，受讓人並應會同原承租人辦理為租約變更之登記。本件租佃爭議，經台東縣政府耕地租佃委員會二次調處均不成立，為此起訴請求如主文第一項、第二項所示。

二、被告乙○○則以：其未曾收受原告所繳納之租金，至張久方簽收一萬八千元之簽收單，應係原告支付其向被告乙○○之堂兄張金峰另筆租金等語置辯。

三、被告東麟建設公司則以：其於八十五年八月間購入時，經向被告乙○○查詢得知並無出租行為，且經太麻里鄉公所簽註：無三七五租約登記，原告與被告乙○○間之租佃爭執，自與被告東麟建設公司無涉，又登記具有絕對之公信力，被告東麟建設公司自應受保護等語置辯。

丙、法院之判斷：

一、本件原告起訴主張被告乙○○之父張煥然於四十二年一月一日將其所有坐落台東縣太麻里香蘭段五五之二地號耕地，出租予原告之父陳培洲耕種，租期六年。該租期屆滿後，陳培洲仍繼續耕種，該項租約已為不定期租賃。張煥然於五十四年間死亡，系爭土地由被告乙○○繼承，陳培洲復於五十七年十月二十六日死亡，原告戊○○繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作。系爭五五之二地號土地於五十六年八月分割出同段五五之五地號土地。被告東麟建設公司嗣於八十五年六月十七日受讓同段五五之五地號土地，本件租佃爭議，經台東縣政府耕地租佃委員會二次調處均不成立等情，業為被告二人所不爭執，並有調處會議紀錄、調處程序筆錄、所有權移轉契約書、耕地租賃契約書各乙件、土地登記簿謄本附卷可稽，原告此部分之主張堪信為真實。又按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地減租條例第一條，適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約。本件張煥然於四十二年一月一日將其所有同段五五之二地號耕地，出租予陳培洲耕種，租期雖於四十七年十二月卅一日屆滿（五十年間政府主動清查三七五租約登記情形，由台東縣政府核定延長六年，而自五十年一月一日延至五十五年十二月卅一日止），既仍由陳培洲繼續耕種，揆諸前開規定，該項租約視為不定期租賃。張煥然嗣於五十四年間死亡，系爭土地由被告乙○○繼承，陳培洲復於五十七年十月二十六日死亡，原告戊○○繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作，被告乙○○亦繼受該項租賃當事人之權利義務，亦屬明確。再按，租約之登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始得生效，最高法院五十一年度台上字第二六二九號判例可資參照。另按，在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第二十五條亦有明文。系爭同段五五之五地號土地既係於五十六年八月自同段五五之二地號土地分割而來，則前開租賃契約之效力，自應及於分割後之系爭五五之五地號土地，迥然甚明。且依照前開判例意旨，該項租賃效力亦不因未經登記而受影響。況且，被告東麟公司之前負責人即其訴訟代理人甲○○先生，曾於初談土地買賣時，即曾與乙○○之母到原告家表示將出售系爭土地予被告東麟建設公司，並要求原告直接與沈丁鑽洽談等情，業經被告乙○○之訴訟代理人即丙○○○坦承在卷（詳見本院八十九年五月三日言詞辯論筆錄），足認被告東麟建設公司於買賣之初即已明知被告乙○○與原告間就系爭土地有三七五租約之存在甚明。其抗辯稱：其與被告乙○○間之所有權移轉契約書經太麻里鄉公所簽註：無三七五租約登記，不知有三七五租佃關係云云，自無足採。從而，原告據以起訴請求確認租賃關係存在，被告東麟建設公司應與原告訂立新租約，並為租約變更之登記及三七五租約之登記，為有理由，應予准許。

二、被告乙○○於八十九年七月二十四日所提出之民事答辯續狀，因係於言詞辯論終結後始提出，本院不及加以調查，自不予斟酌。另原告租金之交付與否及應交付金額多少，與本件租賃關係之存在與否，係屬二不同之法律關係，原告縱未交付租金，租賃關係並不因此當然消滅，被告乙○○該部分之抗辯自無加以論列之必要，附此敘明。

丁、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段但書、第四百三十六條第二項判決如主文。

台灣台東地方院法院台東簡易庭~B法官　姜麗香

~B法院書記官陳俊德