臺東、成功簡易庭 - 102年度東簡字第208號（給付違約金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　102年度東簡字第208號原　　　告　宇祥不動產仲介經紀有限公司法定代理人　劉識謙訴訟代理人　葉仲原律師被　　　告　陳崇仁訴訟代理人　傅爾洵律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年2月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：坐落臺東縣臺東市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上農舍（以下合稱系爭不動產）原為被告所有，被告於民國102 年5 月31日委託伊居間介紹買主，並簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第2 條第1 項、第3 條第1 項、第4 條第1 項、第10條第1 項第2 款約定，委託銷售總價為新臺幣（下同）565 萬元；銷售期間自102 年5 月31日起至同年12年30日止；如買賣成交者，原告得向被告收取服務報酬，其數額為實際成交價之4 ％。倘被告與原告覓得之買方私下成交，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付原告以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一次交付。伊遂居間介紹訴外人徐慶雲洽購系爭不動產，並於102 年6 月28日至同年7 月8 日斡旋期間密集主動向買賣雙方回報，最終徐慶雲出價至530 萬元，惟被告仍堅持555 萬元始願出售，故伊於同年7 月8 日退還徐慶雲斡旋金5 萬元。詎被告為避免給付報酬，竟於翌日與徐慶雲私下以528 萬元成交簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於同年7 月28日將系爭不動產之所有權移轉登記予徐慶雲，被告與徐慶雲訂定系爭買賣契約，已違反系爭契約之約定，爰依系爭契約第10條第1 項第2 款（下稱系爭條款），請求被告給付違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告339,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭契約為定型化契約，而系爭條款為定型化契約條款，如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，如有牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，而兩造於系爭契約第16條另訂定個別磋商條款約定：「受託人同意，非經由住商不動產仲介，委託人自行出售，受託人不收取任何費用。」是原告既已同意被告得自行出售系爭不動產，故系爭契約第10條第1 項約定應屬無效。退步言，縱系爭條款有效，亦應限縮解釋限被告明知交易對象為原告所仲介，而徐慶雲係透過訴外人蔡雪美向被告洽購系爭不動產，直至102年7月9 日於訴外人陳勝群地政士事務所簽約時，始知買受人為徐慶雲，故被告出售系爭不動產，非基於原告之服務，且非以規避服務報酬目的而為私下交易，並無可歸責事由，原告請求被告應給付違約金，要屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠被告於102 年5 月31日就其所有系爭不動產出售事宜與原告簽訂系爭契約，約定委託銷售總價為565 萬元，委託銷售期間為同年5 月31日至同年12月30日。㈡被告與訴外人徐慶雲於102 年7 月9 日訂定系爭買賣契約，並於同年月26日完成系爭不動產所有權移轉登記。㈢系爭條款約定：委託人與受託人覓得之買方私下成交者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。㈣系爭契約第16條為手寫之個別磋商條款約定：「受託人同意，非經由住商不動產仲介，委託人自行出售，受託人不收取任何費用。」四、兩造訂定系爭契約，而被告與徐慶雲於102 年7 月9 日訂定系爭買賣契約，為兩造所不爭執，是本件爭點闕為：被告與徐慶雲訂定系爭買賣契約，是否違反系爭契約條款之約定？（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568 條第1 項定有明文。（二）查系爭條款約定委託人如與受託人覓得之買方私下交易者，視為原告已完成仲介之義務之定型化契約條款，乃因居間契約之報酬請求權，係以契約是否因居間人其報告或媒介而成立，此不確定事實之發生為債務之清償期，為避免債務人以不當行為阻止該事實之發生，而類推適用民法第101 條第1 項規定，視為清償期已屆至，系爭條款約定之報酬，以原實際成交價之4 ％之計算基準，變更為以委託銷售總價6 ％計算，應認其性質屬違約金之約定，又與系爭契約第16條兩造個別磋商條款尚無違背，應非無效。再居間人請求報酬之前提為契約是否因居間人之報告或媒介而成立，則系爭條款即應限於契約因居間人之報告或媒介已得成立，而委託人故意利用居間人之報告或媒介機會，與居間人覓得之買方以私下交易之不正方法成立契約，始得視為原告已完成仲介之義務；復依系爭契約第16條，兩造約定被告亦得自行出售，原告不收取任何費用，則原告就系爭買賣契約之成立，非因被告自行出售或經他人斡旋而成立，而係基於其之報告或媒介而成立，此有利於己之事實，應負舉證責任。（三）本件原告主張其與徐慶雲於102 年6 月28日訂定買賣議價委託書，委由原告以480 萬元向被告斡旋，並於同年7 月3 日加價至530 萬元，但因被告要求555 萬元始願出售而未成立買賣契約，其即於同年7 月8 日將斡旋金5 萬元返還徐慶雲乙節，有徐慶雲簽署之買賣議價委託書、確認書、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書影本在卷可佐（見本卷第13至15頁），且經證人徐慶雲證述相符（見本院卷第92頁），堪信屬實。然被告辯稱徐慶雲係透過蔡雪美向其洽購系爭不動產，直至同年7 月9 日於訴外人陳勝群地政士事務所簽約時，始知買受人為徐慶雲等語。經查： ⒈證人徐慶雲證稱：我加錢到530 萬，後來原告跟我說賣家地可能不賣了，但我還是請原告去講講看，後來拖過10天沒有成交，原告就還我5 萬元。因為在與原告解約之前，原告已告訴我賣家沒辦法賣，所以我同時有跟另一個仲介蔡雪美說有一塊喜歡的地，但價錢談不攏，並帶她去看地，蔡雪美說系爭土地寫自售，可以自己打去問，我跟蔡雪美說賣家不肯降低價錢，蔡雪美說她要去幫我講。請蔡雪美處理後，就沒有請原告去談價格，也沒有與原告來往，都交給蔡雪美去處理。蔡雪美跟我說價格講的跟我要的差不多後，我才說找上次賣過地的代書處理，到代書事務所才第一次見到被告，當時與被告講話時，被告、被告之配偶、仲介蔡雪美及代書陳勝群都在場等語（見本院卷第92 至96 頁）。 ⒉又證人蔡雪美證稱：徐慶雲當時有跟某家仲介請他們斡旋，因為講不成，仲介把錢退他，所以他主動告訴我要買被告的地，且帶我去看地，因為系爭土地鐵皮屋上有地主的電話，所以我就直接在現場打給地主，電話中我有說徐慶雲希望的價錢是520 萬，對當時被告說賣地的確切金額沒有印象，但應該超過550 萬，後來我跟被告見面，經過互相折讓才說到528 萬。洽談過程只有直接談價錢，其他沒有講到，所以沒有告訴被告有仲介帶徐慶雲去看過地，被告也沒有說有委託仲介出售系爭土地。在代書事務所簽訂買賣契約前，是我去跟被告見面，幫被告跟徐慶雲約在代書事務所，所以之前沒有引薦他們二人見面或通電話，買賣契約簽訂時我在場，過程中沒有印象被告有無詢問徐慶雲，或徐慶雲有無告訴被告，原告是否曾帶徐慶雲去看過系爭土地。成交之後徐慶雲有包紅包給我，而被告沒有給我報酬等語（見本院卷第112 至115 頁）。 ⒊復以證人陳勝群證稱：徐慶雲與被告簽約當天本人都有到事務所，當時金額已經談妥，只有在談分期付款的條件，徐慶雲沒有提到曾經委託原告議價系爭土地或原告曾帶其去看系爭土地。而被告在簽約完畢後，單獨詢問我委託契約之方式，且拿出仲介契約問簽的是不是一般契約等語（見本院卷第117 至第118 頁）。 ⒋綜上，足認徐慶雲係因原告無法為其與被告斡旋成立買賣契約後，始經由蔡雪美向被告斡旋，而買賣契約價金係由蔡雪美與被告見面後互相折讓而談妥，而被告與徐慶雲於代書事務所簽約前並未見面，且於買賣契約簽訂前，被告亦不知悉原告曾為徐慶雲與其斡旋，是被告上揭辯詞，應堪採信。（四）至於原告主張被告為避免給付報酬，與徐慶雲私下以528 萬元成交簽訂系爭買賣契約等語，並援引證人徐慶雲證稱：被告與我簽約當時，我應該有跟被告講哪一家仲介公司曾帶我去看過系爭不動產，但我記得不太清楚，依照正常情況我應該會講等語（見本院卷第94頁），然此與系爭買賣契約是否因原告之報告或媒介而成立無涉，且原告亦未提出其他證據以明其實，是其主張，尚難採信。（五）從而，系爭買賣契約因蔡雪美斡旋而成立，業經認定如前，則縱最終買賣價金528 萬元，低於原告斡旋期間徐慶雲之最高出價530 萬元，因原告斡旋當時未促成兩造成立契約，即難認被告與徐慶雲之系爭買賣契約得因原告之報告或媒介而成立，揆諸前旨，原告依系爭條款請求被告給付違約金339,000 元，應屬無據。五、綜上所述，系爭買賣契約非因原告之報告或媒介而得成立，故原告依系爭條款請求被告給付違約金339,000 元及法定利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 3 月 7 日臺東簡易庭法官徐晶純以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（95047臺東市○ ○路000號）提出上訴狀。中華民國 103 年 3 月 7 日書記官凌浚兼

臺東、成功簡易庭102年度東簡字第208號

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