臺東、成功簡易庭 - 104年度東簡字第19號（給付服務報酬）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　 104年度東簡字第19號原　　　告　宇祥不動產仲介經紀有限公司法定代理人　劉識謙訴訟代理人　傅爾洵律師被　　　告　呂秀女上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國104年4月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟元，及自民國一百零四年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告主張：被告於民國103年12月9日與原告締結「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約）而委託原告銷售被告所有門牌號碼臺東市○○路0段000號之房地（下稱系爭房地），約定委託銷售總價格為418萬元，委託銷售期間自103年12月9 日起至104年6月30日止。嗣被告於103年12月14日同意降低委託銷售底價為345萬元而委由其子陳志瑋簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，後有訴外人夏詩晴表示願以總價350萬元購買系爭房地，經原告磋商後，兩造均同意以355萬元買賣系爭房地，被告遂委由其子陳志瑋於103年12月14 日收受夏詩晴所交付之議價保證金即定金5萬元，並於夏詩晴所簽署之「買賣議價委託書」、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」上簽名以示同意，且在該「委託銷售/出租契約內容變更同意書」載明「賣方以上開價錢出售」，是夏詩晴與被告間之買賣契約業已成立。詎被告嗣竟表示不願出售系爭房地而拒絕辦理簽約等後續手續，屢經催促，仍置之不理。惟被告既已收受定金，依系爭契約第5條第1項、第8 條第2點之約定，業應視為本件買賣成交，是原告已完成被告之委託，則被告自應依約給付實際成交價百分之4之服務報酬即142,000元予原告【計算式：355萬元×4％＝142,000 元】，爰依上開約定提起本訴等語。並聲明如主文所示。二、被告則以：系爭房地為伊之子陳志瑋於伊之配偶過世後繼承取得，然均係由伊管理，而伊所締結之系爭契約並非「專任委託銷售契約書」，任何人均可出售，且有約定不可任意變更出售價格、不同意受託人即原告代為收受買方之定金等情。又原告係趁伊北上為其女產後坐月子之際，於103年12月 14日持訴外人夏詩晴所簽署之買賣議價委託書至伊家中找伊之子陳志瑋議價，且稱業經伊同意而詐騙陳志瑋簽立將委託銷售底價更改為345萬元之「契約內容變更同意書」，致不知情況之陳志瑋誤收原告交付之5萬元定金，惟陳志瑋當時有告知原告不同意以上開買賣議價委託書所載價格出售。伊嗣後始知上情，然因買賣總價未符合系爭契約之委託銷售價格，伊因而不同意出售，陳志瑋知悉此情後，曾找認伊為乾姐之人陪同出面與原告協商，同意返還已收取之5萬元定金、給付買方懲罰性損害賠償5萬元，陳志瑋遂開立面額10萬元之支票1紙予原告，該支票已兌現，原告之業務員並曾告知不再追究。再者，原告於委託期間均未向伊報告銷售資訊及更改委託銷售內容之訊息，亦未就出售總價、付款方式、稅賦等買賣契約內容與伊磋商，是應認買賣契約仍屬斡旋階段而未生效，伊之子雖誤收斡旋金，然已自認理虧而自行交付懲罰性損害賠償予原告等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第153條、第248條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。最高法院69年台上字第1710號判例意旨可資參照。而兩造約定：買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 。委託人簽認買方之議價委託書或要約書者，視為買賣成交。系爭契約第5條第1項亦有明文。（二）經查：原告主張兩造於103年12月9日締結系爭契約，而委由原告以委託銷售總價格418萬元代為銷售系爭房地；又被告之子陳志瑋於103年12月14日簽署「委託銷售/出租契約內容變更同意書」而同意降低上開委託銷售底價為345 萬元，嗣有訴外人夏詩晴表示願以總價350萬元購買系爭房地，經原告磋商而提高買價為355萬元，被告之子陳志瑋遂於103年12月14日收受夏詩晴所交付之議價保證金即定金5萬元，並於夏詩晴所簽署買價為350萬元之「買賣議價委託書」上勾選「賣方不同意依上開價格出售」，及在夏詩晴所簽署買價提高為355萬元之「委託銷售/出租契約內容變更同意書」上記載「賣方以上開價錢出售」等情，業據原告提出系爭契約書、陳志瑋所簽署之「委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（編號：v752255）」、夏詩晴所簽署並經陳志瑋於上簽名之「買賣議價委託書」、「委託銷售/出租契約內容變更同意書（編號：v752246）」等影本為證（本院卷第5至8頁），被告亦未就此為爭執，自堪信為真實。惟系爭契約既係存在於兩造間，且被告復以上詞辯稱：其子陳志瑋係未經其同意而簽署上開「委託銷售/出租契約內容變更同意書」等文件，並誤收定金5萬元等語。是本件爭點厥為：被告之子陳志瑋所簽署上開「委託銷售/出租契約內容變更同意書」等文件，是否係經原告授權而代為簽訂，並代為收受買方夏詩晴所交付之定金5萬元？查： 1.陳志瑋為系爭房地之所有權人，且與被告為母子關係，並同住一處等情，為被告所自承，則依其等關係之緊密，本難認陳志瑋係在完全不知悉兩造間就系爭房地之委託銷售價格及其異動之情形下，即貿然簽署上開契約文件並收受定金，且被告就其所辯陳志瑋係遭原告詐騙乙節，復未據提出任何證據以實其說，則其此節所辯，本非可採。 2.復以，原告就系爭房地之委託銷售業務中，負責與買方夏詩晴接洽之員工為訴外人張秀麗、負責與賣方即被告接洽之員工為訴外人黃湙詅等情，業據證人張秀麗證述在卷（本院卷第40、41頁），核與前揭系爭契約書及買方夏詩晴所簽署買賣議價委託書上所載經紀人員分別為黃湙詅及張秀麗等情相符，業堪認定為真實。而兩造就本件委託銷售之洽商經過，業經證人黃湙詅到庭證稱：因有客戶於103 年12月11日就系爭房地出價，並於隔日交付斡旋金予原告，伊因而於103年12月11日即先以電話與被告就系爭房地之銷售價格進行議價，嗣於103年12月14日下午3時許於電話中與被告談妥價格為「賣方實拿345萬元，不含任何仲介服務費或規費」，而因被告表示其當時在外縣市幫人坐月子，遂請伊與其子聯絡，由其子簽收定金，被告並於當日下午6時許電覆表示已與其子講好，請伊與其子約時間簽收定金，伊因而當日下午6時至7時間電聯陳志瑋確認被告有告知簽收定金之事；又因伊當日在桃園，而其同事張秀麗當日則在與買方做最後拉價之動作，因此張秀麗與買方談完後，伊就請張秀麗直接去找陳志瑋轉交定金，並於當日下午8時許經張秀麗告知已與陳志瑋完成轉定後，伊即以電話告知被告已完成轉定之事等語（本院卷第42頁反面、第43頁），此與證人張秀麗所證稱：因黃湙詅表示被告要實拿345萬元，伊為爭取公司之服務報酬，因而與買方夏詩晴議價而將買價提高為355萬元，買方同意並下訂5萬元，而當天因黃湙詅不在臺東，遂由伊前去找陳志瑋轉交定金，伊去找陳志瑋時，有向陳志瑋確認收到通知、知悉其母即被告同意以355萬元出售系爭房地後，才做下定之動作，當時陳志瑋並未表示任何疑問；而前揭買方所簽署買價為350萬元之「買賣議價委託書」及買價提高為355萬元之「委託銷售/出租契約內容變更同意書（編號：v752246）」係經陳志瑋同時於上簽名，其目的係要讓屋主知悉原告有將買價提高到355萬元，陳志瑋當時於上開文件上簽名，即係表示同意以355萬元之價格出售等情（本院卷第40、41頁），互核相符，則依上開證人所述，原告乃係於與被告談妥賣價後，依被告之指示始前往被告住處與陳志瑋簽署前揭相關文件並轉交定金，是原告主張陳志瑋係經被告授權而代為簽收定金等情，已非無據。再者，被告就證人上開證述乃係陳稱：其當日係向黃湙詅表示要實拿350萬元，但原告既向其表示只能用345萬元賣，最後卻跟買方簽355萬元，其是因此才不願意賣，且其係跟陳志瑋表示同意用350萬元出售，可能是陳志瑋誤會是345萬元，才會在文件上簽名等語（本院卷第44頁），則其此節所述，不僅與其於前開證人到庭作證前所辯稱：其係因買賣總價未符合系爭契約之委託銷售價格418萬元而不同意出售、陳志瑋係因不知情況而遭原告詐騙致簽署上開文件並收受定金5萬元等情（本院卷第25頁），顯有前後不一之情事而已難認其所辯為真；且依被告此節所述，亦顯見被告確曾於103年12月14日與證人黃湙詅於電話中洽商本件委託銷售事宜，並於當日告知其子陳志瑋洽談結果及原告將前往轉交定金之事，則衡諸常情，若非被告已與原告談妥委託銷售之條件，原告應不致依被告指示而派員前往被告住處轉交定金，被告亦應不致即時通知其子陳志瑋兩造洽談結果及原告將前往轉交定金等事，是更足信被告確有授權其子陳志瑋代為簽署本件委託銷售之契約文件及收受定金之事宜。（三）準此，被告既有授權其子陳志瑋代為簽署本件委託銷售之契約文件，並經陳志瑋簽署「委託銷售/出租契約內容變更同意書」而同意降低委託銷售底價為345萬元，且於買方夏詩晴所簽署買價提高為355萬元之「委託銷售/出租契約內容變更同意書」上記載「賣方以上開價錢出售」，是足認買方夏詩晴與賣方即被告就不動產買賣之必要之點，即標的物為系爭房地、價金為355萬元等，均已達成意思合致，揆諸系爭契約第5條第1項後段「委託人簽認買方之議價委託書或要約書者，視為買賣成交」之約定、前揭民法第153條規定及判例意旨，自已足認買方夏詩晴與被告間就系爭房地之買賣契約業已因必要之點意思合致而成立。況查，本件復又足認被告有委由其子陳志瑋收受原告所轉交之定金5萬元，則揆諸前揭民法第248條規定，益應認買方夏詩晴與被告間就系爭房地之買賣契約確已成立。而被告雖另以其子陳志瑋有於買方夏詩晴所簽署買價為350 萬元之「買賣議價委託書」上勾選「賣方不同意依上開價格出售」為由，辯稱陳志瑋當時有告知原告不同意以上開買賣議價委託書所載價格出售等語。然查，該買賣議價委託書所載之買價既為350萬元，則陳志瑋上開勾選之意自僅為「不同意以350萬元之價格出售」，而非不同意買方夏詩晴所另提高之買價355萬元，是被告此節所辯，自無足採。（四）綜上，被告既因原告媒介而與買方夏詩晴就系爭房地成立買賣契約，則原告本於系爭契約第5條第1項前段之約定，請求委託人即被告按實際成交價355萬元之百分之4計算給付服務報酬142,000元【計算式：355萬元×4％＝142,000 元】及法定遲延利息，核屬有據。（五）至被告固另辯稱：系爭契約並非專任契約，任何人均可出售；其子陳志瑋業已簽發10萬元支票而返還所收受定金5 萬元、交付懲罰性賠償5萬元，且原告之業務員並曾告知不再追究等語。惟查，系爭契約是否為「專任委託銷售契約」，其差別僅為委託人即被告就系爭房地之銷售依約得否另委由受託人即原告以外之人代為媒介、仲介，對於原告於依約履行受託義務後得向被告請求服務報酬之權利並無影響；而被告之子陳志瑋所簽發面額10萬元之支票，乃係委由原告轉交予買方即夏詩晴，有被告之子陳志瑋所寄發之存證信函附卷可稽（本院卷第9、11頁），是該面額 10萬元之支票既非對原告所為之給付，自與原告本件請求之勞務報酬無涉；此外，被告就其所辯原告曾表示不再追究乙節，復未據提出任何證據以實其說，是被告上開所辯，均難認可採。四、綜上所述，原告本於系爭契約第5條第1項之約定，請求被告給付服務報酬142,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年3月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 5 月 13 日臺東簡易庭法官趙彥強上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 104 年 5 月 13 日書記官陳憶萱

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