臺東、成功簡易庭九十二年度東簡字第一一二號

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。訴訟標的及理由要領

一、原告起訴主張被告丁○○於民國九十年十一月五日起委託原告代為銷售坐落臺東市○○段三○二之八地號土地連同其上門牌號碼為台東市○○街三十號，建號為同市段○○○二八–○○○號之三層房屋一棟，雙方約定以成交價百分之三為服務費用，被告丁○○雖仍住在上開房屋內，惟為配合勘驗系爭房屋，被告遂將系爭房屋鑰匙交予原告，至九十一年一月五日原約屆滿時，為簡化委託手續，延續原約，被告繼將房屋鑰匙留在原告處供帶看客戶使用，兩造間之居間契約應屬續存。被告丙○○亦委託原告代為議價，並口頭約定居間費用為成交價百分之一，原告遂多次帶領被告丙○○及其家人勘察系爭房屋，詎被告等二人為規避居間費用，竟違約私下成交，爰依居間之法律關係，請求被告丁○○給付居間報酬新臺幣（下同）十二萬元及遲延利息，被告丙○○給付居間報酬四萬元及遲延利息，並願供擔保請求准予宣告假執行。被告丁○○則抗辯稱曾委由原告代售系爭房地，原告也曾仲介曾先生來看房子，惟並未成交，委託期滿後，原告之仲介人員賴先生有要伊續約，伊說不要，只答應如果有客戶要來看房子，伊可以配合，如果成交當然會付傭金，與前訂之書面契約內容無關，後來伊都沒有跟曾先生接觸，直到九十一年七月暑假的時候，有一天在路上遇到曾太太，才談起買賣房屋的事，最後方達成交易等語；被告丙○○則以渠係於九十年十一月間看到系爭房屋上貼有「售屋」廣告，經依上載行動電話聯絡後，方知到場導引看屋者是原告的仲介人員賴先生，嗣因屋主即被告羅小姐開價過高，銀行貸款額度又太低，致未成交，原告在存證信函中也提到委任期間已過沒有順利達成交易，且事後再與被告羅小姐達成買賣，也已超過羅小姐與原告原訂書面契約約定之六個月期限，所以不必付服務費等語，資為抗辯。

二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院亦著有十七年上字第九一七號判例可資參照。本件原告主張之事實，固據提出委任代理銷售契約、郵政存簿、土地及建物登記謄本、存證信函等件影本為證，惟為被告等所否認，經查：

（一）就被告丁○○部分：被告丁○○於九十年十一月五日和原告簽訂委任代理銷售契約，約明自九十年十一月五日至九十一年一月五日止委任原告代理銷售系爭房地，如買賣成立，應支付原告總價百分之三的服務費，並於契約第十三條特別約明被告如於委任期滿後六個月內，與原告曾經媒介之買方簽訂系爭房地買賣契約時，亦應支付上開服務費；嗣被告與原告曾媒介之買方即被告丙○○於九十一年七月十七日簽訂系爭房地之買賣契約，並於同年月三十日完成系爭房地所有權移轉登記於被告丙○○之妻乙○○名下，有委任代理銷售契約及土地、建物登記謄本在卷可稽，且為兩造所不爭，應堪信為真實。原告復主張被告丁○○於上開居間契約期滿後，為簡化委託手續，延續原約，故將系爭房屋鑰匙繼續留在原告處，由原告繼續仲介銷售系爭房屋一節，為被告丁○○所否認，被告丁○○抗辯稱原約屆滿後就堅不續約，只答應如有客戶要看房子，可以帶來洽商，如果成交就付仲介費，與原約無關等語，核與證人即原告之仲介人員賴建昆之證述：「契約期滿後我有跟羅小姐提要續約，羅小姐說不用那麼麻煩，只要你帶來的客戶能成交我照付傭金，羅老師也不收回鑰匙，然後我就繼續帶客戶去看房子，前後有二、三十人去看房子，羅老師放假時都住在系爭房屋內，他都知道。」等語相符，顯見兩造間原書面訂立之居間契約屆滿後，雙方口頭所成立之新約，僅有原告繼續仲介客戶看屋，如買賣成交被告即需支付服務費的合意，原告既不能舉實證以證明雙方有前述書面契約第十三條所定委任期滿後六個月內再與原告曾媒介之客戶成交仍應支付務費的約定，自不能認兩造有前揭特別約款之合意，被告丁○○抗辯伊與被告丙○○間買賣契約成立於原書面契約委任期滿後六個月以後，依約自不必給付服務費等語，核屬正當，應堪採信。

（二）就被告丙○○部分：被告丙○○抗辯稱係於九十年十一月間看到系爭房屋上貼有「售屋」廣告，經依上載行動電話聯絡後，方得知到場導引看屋者是原告的仲介人員賴先生，嗣因屋主即被告羅小姐開價過高，銀行貸款額度又太低，致未能成交，其與原告既無口頭約定，而且原告帶其去看的房子也沒有成交，所以不必付服務費等語，然查原告在系爭房屋上張貼「售屋」廣告，乃要約之誘引，被告丙○○依該廣告所示電話和原告聯絡，為要約，原告隨即派仲介人員到場，出示名片導引看屋，為承諾，兩造間居間契約成立，被告抗辯雙方無契約關係一節與事實不符，不足採信；惟就立約當時之情形觀之，兩造間應只有原告仲介房地，協商貸款，居間議價，如達成買賣，被告應付服務費之合意，原告既不能舉證證明雙方有如前述書面契約第十三條委任期滿後六個月內與原告仲介之一方成交仍應付服務費之特別約定，則被告抗辯原告帶其去看的房子都沒有成交，且與被告丁○○成立買賣契約，已在丁○○與原告約定期限以外，所以不必付服務費等語，即屬信而有徵，足堪採認。

三、從而，原告本於原書面居間契約之特別約款，請求被告丁○○履行給付服務費之義務，既不能舉證證明雙方事後口頭約定成立之新約，有包含前述特別約款之合意，則請求於兩造間委任契約期滿失效後六個月以外成交之買賣仍應給付服務費一節，即屬於法無據，應予駁回。再原告對其和被告丙○○口頭約定成立之議價契約，亦無法證明有前述之特別約款，則被告丙○○與被告丁○○間成立系爭房地買賣契約既非原告仲介而成，原告據此向被告丙○○請求居間費即非正當，不能准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，亦應併予駁回。

臺灣台東地方法院臺東簡易庭

法院書記官 許瑞權