臺灣桃園地方法院100年度訴字第1447號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1447號

原告

陳宗良

訴訟代理人

李宏文律師

複代理人

林珪嬪律師

被告

環球英皇國際商務徵信事業有限公司

法定代理人

陳健昇

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。另原告於判決確定前，得撤回訴之ㄧ部或全部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第256 條、第262 條第1 項分別定有明文。查原告原係以環球英皇國際商務徵信事業有限公司（下稱環球英皇國際商務徵信公司）及高大永為被告，並聲明：⑴被告環球英皇國際商務徵信公司與被告高大永應將門牌號碼為桃園縣中壢市○○路71號7 樓房屋遷讓返還予原告。⑵被告環球英皇國際商務徵信公司與被告高大永應連帶給付原告新台幣（下同）21萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶被告環球英皇國際商務徵信公司與被告高大永應自民國100 年9 月21日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告21,000元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行；嗣原告先於100 年11月24日具狀變更其聲明第二項為：被告環球英皇國際商務徵信公司與被告高大永應連帶給付原告161,000 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。原告前開聲明之變更核屬擴張縮減應受判決事項之聲明，復其請求之基礎事實同一，按諸前揭規定，應予准許。另原告於101 年3 月6 日撤回對被告高大永之訴訟，並更正前開訴之聲明有關連帶給付之部分，核其所為，僅係將原訴之聲明請求為法律上之更正，並非訴之變更；另被告高大永未曾為本案之言詞辯論，是原告撤回對被告高大永之訴訟，已生撤回效力，併予敘明。

二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：門牌號碼為桃園縣中壢市○○路71號7 樓之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，原告於99年10月20日將系爭房屋出租予被告，並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自99年11月21日起至101 年11月20日止，租金為每月21,000 元。詎被告僅繳付押金42,000元，從未按月繳付租金，經原告分別於100 年3 月29日、同年8 月11日以存證信函通知被告繳納租金，被告除於同年4 月6 日曾以存證信函表示系爭房屋漏水、冷氣不冷及房屋稅單未交付以外，均置之不理，計至100 年9 月20日所積欠租金已達10個月，共210,000 元，扣除押金及原告依約同意補貼被告之燈具2,000 元、蓮篷頭5,000 元後，被告尚積欠161,000 元。被告於99年11月21日迄今積欠租金1 年又6 個月餘，已超過2 期數額未給付，原告曾於存證信函催告被告履行，而被告仍不履行，原告再以民事準備程序（續）狀繕本送達，作為終止系爭租約意思表示之通知，是系爭租約業已終止。而被告除負有遷讓交還系爭房屋之義務外，並因繳納積欠之租金，及其繼續占有使用而受有相當租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求自100 年9 月21日起至終止系爭租約之日止，按月21,000元之租金及自系爭租約終止後至返還系爭房屋前，以每月21,000 元計算之相當相當於租金之不當得利。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本訴，聲明求為：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告161,000元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶被告應自100 年9 月21日起至遷還房屋之日止，按月給付原告21,000元。⑷願供擔保為假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠ 原告主張系爭房屋係其所有，且兩造於99年10月20日簽立系爭租約，約定租期自99年11月21日起至101 年11月20日止，每月租金21,000元，業據原告提出系爭房屋所有權狀、系爭租約為憑（見本院卷第7 頁、第9 至第11頁）。又原告主張被告從未繳付租金，僅繳付42,000元押租金，經於100 年3月29日、同年8 月11日以存證信函催繳，被告除於同年4 月6 日曾以存證信函表示系爭房屋漏水、冷氣不冷及房屋稅單未交付以外，均置之不理，並即消失無蹤，惟至言詞辯論終結前仍存有被告之物品而由被告占有使用中，亦據其提出存證信函3 份、調解不成立證明書為佐（見本院卷第12頁至第22頁），而被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到庭爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述以供本院斟酌，則本院依上開調查證據之結果，自得認原告前述主張，堪信為真實。

㈡ 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條亦定有明文。查被告自99年11月21日承租後即未依約給付租金，而原告業於100 年3 月29日及同年8 月11日寄發存證信函，催告被告應於同年3 月31日清償積欠之房租，屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，而被告雖於同年4 月6 日另以存證信函表示系爭房屋存有漏水、冷氣不冷及房屋稅單等問題，此有存證信函在卷足稽（見本院卷第14頁、第15頁），足徵被告已收受上開100 年3 月29日催告給付租金之意思表示，然觀之前揭100 年3 月29日之存證信函，其係於100年3 月29日以該存證信函催告被告應於100 年3 月31日前給付租金，顯與前開法律規定出租人得定「相當期限」，催告承租人支付租金一節不符，後原告再於同年8 月11日以存證信函再次請被告給付租金，然亦無有何定期催告之意思表示，嗣原告於101 年6 月1 日才向本院具狀，催告被告應於民事準備程序（續）狀繕本送達被告後2 週內支付租金，如不為支付，則終止系爭契約之意思表示，而該狀繕本並於101年6 月8 日公示送達予被告之法定代理人陳健昇，此有本院之公示送達證書可憑（見本院卷第109 頁），既被告斯時已積欠達2 個月租金以上，復已遲延給付租金逾2 個月，且被告復未依原告催告之內容給付租金，則原告於終止系爭契約之意思表示，於催告給付租金期滿之翌日即101 年6 月23日自生終止系爭契約效力。又系爭契約既已終止，被告當無權繼續占有、使用系爭房屋。是以，原告主張依民法之租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還，當屬有據。

㈢ 再原告主張被告至99年11月21日起至100 年9 月20日止，積欠租金210,000 元，扣除被告前已支付之押租金42,000元及依約應由原告貼補之燈具2,000 元、熱水蓮篷頭5,000 元後，尚應給付原告161,000 元。而被告自99年11月21日起，即未給付任何租金，如於前述。是以每月租金21,000元計算，至100 年9 月20日止，被告業已積欠10個月之租金210,000元，再扣除前揭押租金及原告補貼款項，則原告訴請被告至100 年9 月20日止，須給付161,000 元，自屬有據；另系爭契約係至101 年6 月23日終止，業於前述，是自100 年9 月21日起，至前開系爭契約終止之日止，原告自得依系爭契約之約定，按月請求被告給付租金21,000元。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695號判例意旨闡述明確。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件被告原係以每月21,000元之租金向原告承租使用系爭房屋，而其於系爭租約經終止後，仍續為占有使用，為其所不爭執，已如前述，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平。故原告請求自租約終止後之101 年6 月23日起至返還系爭房屋之日止，按月以21,000元計算相當於租金之利益，亦屬有據。

六、綜上所述，原告主張被告未依約繳納租金，而系爭租約業經合法終止，爰依系爭租約及不當得利等法律關係，請求被告將系爭房屋返還，並應給付算至100 年9 月20日尚積欠之租金161,000 元及起訴狀繕本送達之翌日即101 年1 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自100 年7 月21日起至系爭租約終止之日即101 年6 月22日按月給付租金21,000元，另自101 年6 月23日起每月給付不當得利21,000元，故被告應自100 年9 月21日起至返還系爭之日止，按月給付21,000元，為有理由，應予准許。又本事件屬於民事訴訟法第427 條第2 項第1 款所規定因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，依同法第389 條第1 項之規定應依職權宣告假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第78條，判決如主文。