臺灣桃園地方法院100年度訴字第2006號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2006號

原告

施來興

訴訟代理人

江旻書律師

被告

翁財記食品股份有限公司

兼上1人

法定代理人

林宗沂

被告

王志綋

上列當事人間返還房屋事件，本院於民國101年4月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告自鈞院99年度司執字第31005 號清償債務事件（下稱系爭強制執行事件）之強制執行程序中，拍定取得桃園縣桃園市○○路○ 段284 及286 號地下層房屋之所有權（下稱系爭房屋），因系爭強制執行事件之拍賣公告記載「1085建號（即系爭房屋）：內有車輛停放，占有人不明，使用法律權源不明，拍定後不點交」，是原告於取得系爭房屋之所有權後至現場查看，竟見有第三人於系爭房屋施作裝璜，遂報警提告，裝璜工人於警訊中陳稱係被告林宗沂委託施作。然被告占有使用系爭房屋，並無任何正當權源，侵害原告對於系爭房屋之所有權，為此，爰依民法第348 條、第767 條前段、第184 條第1 項前段、第179 條規定，求為判決如其聲明第1項所示。

㈡被告無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害，被告則獲有相當於租金之不當得利，又依當地租金行情及被告所述，系爭房屋每月租金約為新臺幣（下同）15,000元，而原告於100 年4 月14日取得系爭房屋所有權，依民法第184 條及第179 條規定，求為判決如其聲明第2項所示。

㈢被告翁財記食品股份有限公司（下稱翁財記公司）為系爭房屋之出賣人，依民法第348 條規定，負有將系爭房屋交付予原告之義務。又翁財記公司與王志紘間之租賃契約所載租金低（每月新臺幣｛下同｝2,000 元，該租約第3 條），租期長（15年，租期自94年4 月26日起至109 年4 月25日止，該租約第2 條），有違常情，且約定每次繳5 年120,000 元（該租約第4 條），然房租收付款明細表則僅付50,000元，明顯相左。而王志紘雖抗辯因翁財記公司對伊欠款750,000 元，用以抵作租金，當時約定租金每月2,000 元，實際上5 年付一次，每次50,000元，差額以上述債務抵償云云，亦與租約之內容有間，蓋既以債抵租，又何以部分付現，部分以債抵租，另上開租約係於94年4 月23日簽立，而王志紘主張伊對翁財記公司有債權之本票，發票日為95年10月20日，本票裁定日期為97年4 月16日，被告豈可能未卜先知於94年4 月23 日 即合意以嗣後發生之債務抵付租金。此外，林宗沂係於96 年12 月24日始擔任翁財記公司負責人，該租約記載訂約時間為94年4 月23日，斯時林宗沂尚非翁財記公司法定代理人。綜上，翁財記公司與王志竑間就系爭房屋並無租賃關係存在。

㈣縱認被告所提租約為真正，然該租約租期為15年，又未經公證，依民法第425 條規定，本件無買賣不破租賃規定之適用王志紘不能對買受系爭房屋之原告主張該租約繼續存在，即原告並不繼受該租約，被告占有使用系爭房屋並無法律上之權源。

㈤聲明：

⒈被告應將門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○ 段284 、286 號地下層房屋騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應自100 年4 月14日起至上開房屋返還之日止，按月連帶給付原告15,000元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告翁財記公司及林宗沂雖未於最後言詞辯論期日到場，然據其之前所為之陳述略以：

㈠目前系爭房屋出租給王志紘，且本件拍賣公告已註記不點交，何來侵害所有權。況且，原告承買前，系爭房屋已經出租給王志紘，租約從94年4 月26日至109 年4 月25日。伊與王志紘有債權債務關係，伊於94年初向王志紘借款60幾萬，之後總計借款750,000 元，伊有開本票給王志紘，王志紘也有申請本票裁定。

㈡答辯聲明：原告之訴駁回。

三、被告王志紘經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、法院之判斷：

㈠原告主張其自系爭強制執行事件之強制執行程序中，拍定取得系爭房屋等情，業據其提出不動產權利移轉證書、建物登記第2 類謄本、拍賣公告各1件為證（參見本院卷第7至11頁），翁財記公司及林宗沂對此並不爭執，而王志紘經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院綜合上開事證認與原告主張各節相符，堪認原告之上開主張為真實。

㈡原告復主張其於取得系爭房屋之所有權後至現場查看，見有第三人於系爭房屋施作裝璜，遂報警提告，裝璜工人於警訊中陳稱係林宗沂委託施作。然被告占有使用系爭房屋，並無任何正當權源，侵害原告對於系爭房屋之所有權等語，翁財記公司及林宗沂則抗辯目前系爭房屋出租給王志紘，且本件拍賣公告已註記不點交，何來侵害所有權。況且，原告承買前，系爭房屋已經出租給王志紘，租約從94年4 月26日至109 年4 月25日，伊與王志紘有債權債務關係，伊於94年初向王志紘借款60幾萬，之後總計借款750,000 元，伊有開本票給王志紘，王志紘也有申請本票裁定等語。

⒈經查，本院於101 年3 月15日會同兩造至現場履勘，確認系爭房屋均為王志紘停車使用，現場有3 輛車，其中HONDA 為王志紘所有，並停放於地下室，另1 台福特是林宗沂所有，並於今日臨時停放於地下室，另有1 台賓士為大極國際開發有限公司向林宗沂商借放於該地下室。現場桌椅均為王志紘所有，有該次勘驗筆錄1 件在卷可稽（參見本院卷第40至41頁），是原告主張系爭房屋目前由被告占有使用中等情，應屬可採。

⒉次查，系爭房屋之拍賣公告中雖有記載略以：內有車輛停放，占有人不明，使用法律權源不明，拍定後不點交等語（參見本院卷第11頁），惟系爭房屋之所有權既已由原告拍定取得，並經本院於100 年4 月14日核發不動產權利移轉證書（參見本院卷第7 頁），則原告基於系爭房屋所有權人之地位即可對無權占有人行使排除侵害之權利，不因拍賣公告有無記載是否點交一事而有不同。

⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項及第2 項分別定有明文。經查，依被告提出之房屋租賃契約所示，其上記載租賃期間自94年4 月26日起至109 年4 月25日止（參見本院卷第31頁），共計15年，揆諸上開規定，因該租約期間逾5 年以上，自無民法第425 條第1 項所謂「買賣不破租賃原則」之適用。易言之，縱認上開租賃契約確在原告拍定取得系爭房屋所有權之前即已存在，該租約之承租人即王志紘仍不得持上開租賃契約主張對於原告繼續存在。是以原告主張王志紘已無占有使用系爭房屋之合法權源等語，堪予採信。

⒋按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣（最高法院100 年度台上字第432 號判決意旨參照）。經查，系爭強制執行事件之債務人為翁財記公司，債權人為花旗（台灣）商業銀行股份有限公司，嗣由原告拍定取得系爭房屋之所有權，有不動產權利移轉證書1 件在卷可佐（參見本院卷第7 頁），揆諸上開規定及說明，原告依買賣之法律關係，請求翁財記公司將系爭房屋交付予原告，於法有據。

⒌再者，林宗沂係翁財記公司之負責人，有該公司變更登記表1 件附卷可稽（參見本院卷第21頁），而林宗沂對於系爭房屋並無占有使用之權限，伊卻擅自同意他人將車輛停放於系爭房屋內，則原告基於系爭房屋所有權人之地位，請求林宗沂將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬可採。

⒍綜上，被告不得以翁財記公司與王志紘間之租賃契約對抗原告，且王志紘與林宗沂或翁財記公司間之債權債務關係，亦不得作為被告占有使用系爭房屋之合法權源，是原告主張被告無權占有系爭房屋等情，堪信屬實。

㈢原告主張被告無權占有系爭房屋，侵害其對於系爭房屋之所有權，致其受有相當於租金之損害，被告則獲有相當於租金之不當得利，復依當地租金行情及被告所述，系爭房屋每月租金約為15,000元，而原告於100 年4 月14日取得系爭房屋所有權，爰依民法第184 條及第179 條規定，求為判決如其聲明第2 項所示等語。經查，被告無權占有系爭房屋之事實，業如前述，被告此舉即屬侵害原告對於系爭房屋之所有權，致其受有相當於租金之損害，被告則獲有相當於租金之利益，已符合不當得利之法律構成要件，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益。又被告對於原告所述依當地租金行情，系爭房屋每月租金為15,000元一事並未爭執，是原告請求被告自100 年4 月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金即15,000元之利益，為有理由。

㈣按「連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法律明文規定者為限，民法第272 條定有明文」（最高法院74年度台上字第154 號判決意旨參照）。經查，原告係依民法第184 條第1 項前段及第179 條之規定，向被告請求相當於租金之不當得利，被告既未向原告明示願意就此部分不當得利負擔連帶債務，亦未法律明文被告間有成立連帶債務關係，是原告請求被告按月「連帶」給付其15,000元之不當得利，於法不合。

五、綜上所述，被告無權占有使用系爭房屋，已侵害原告對於系爭房屋之所有權，致原告受有損害，被告則獲有相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第348 條、第767 條前段、第184 條第1 項前段、第179 條規定，請求⒈被告將門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○ 段284 、286 號地下層房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自100 年4 月14日起至系爭房屋返還之日止，按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。至於原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項、第390條第2項，判決如主文。