臺灣桃園地方法院100年度重訴字第209號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第209號

原告

萬豐不動產仲介有限公司

法定代理人

許美苓

原告

陳家松

共同訴訟代理人

李宏文律師

被告

張金鐘

被告

張金榮

被告

張宋秀英

共同訴訟代理人

王年柿律師

范慈雲原名：張范.

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國100 年3 月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告張金鐘出具被告張范玉蓮、張金榮、張宋秀英三人之授權書（下稱系爭授權書），於民國99年11月25日與住商不動產青埔高鐵加盟店萬豐不動產仲介有限公司（下稱原告萬豐公司）簽立專任委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），委託原告萬豐公司以每坪新台幣（下同）36萬0,500 元銷售被告（四人）所共有坐落於中壢市○○段143 地號面積1219.8坪土地（下稱系爭143 地號土地）中，被告應有部分換算可受分配面積770.75坪土地（下稱系爭土地）。原告陳家松於99年12月25日簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），表明願以每坪35萬元購買系爭土地（須面臨三角窗位置），並簽發票號661105，面額500 萬元之本票（下稱系爭本票）交付原告萬豐公司作為保證金；嗣被告張金鐘簽立銷售條件變更同意書（下稱系爭變更同意書），同意以每坪35萬元出售系爭土地，並於系爭議價委託書上簽名。依系爭委託銷售契約第8 條第3 款約定「議價同意書經賣方簽認同意出售時，買賣契約已有效成立，被告依約即負有移轉買賣標的物所有權之義務。惟嗣原告萬豐公司多次欲敲定簽約時間，被告均藉詞推拖而不願出面簽約。嗣原告萬豐公司及陳家松以存證信函要求被告履約，惟遭被告以其他訴外共有人有優先承買權及不同意出售特定位置土地為託詞拒絕履約，並稱渠等無需受系爭議價委託書之拘束云云，可知被告實無履約之誠意。

㈡原告萬豐公司在委託期限內已覓得符合買賣底價之原告陳家松，買賣契約業已成立，被告竟拒絕與買方簽訂買賣契約，顯係因可歸責於被告之事由而解除買賣契約。被告故意不履行買賣契約亦未支付仲介費，依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款及第4 款約定：視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 之服務報酬。又系爭土地總銷售金額為2 億69,76 萬2, 500元，是原告萬豐公司可向被告四人請求總價百分之6 之服務報酬計1,618 萬5,750 元之違約處罰。

㈢又系爭土地買賣契約已有效成立，被告依約負有移轉買賣標的物所有權之義務，然其無正當理由拒不履行契約，依「系爭議價委託書第4 條第4 款約定「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除」，原告陳家松除得依上開約定取回系爭本票外，尚可請求加倍返還保證金500 萬元等語。並聲明：被告張金鐘、張范玉蓮、張金榮、張宋秀英應給付原告萬豐公司1,618 萬5,750 元；被告張金鐘、張范玉蓮、張金榮、張宋秀英應給付原告陳家松500 萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則抗辯：

㈠被告張金鐘雖有於系爭議價委託書上簽名，惟已註明買賣雙方應在100 年1 月20日簽約，此係指再簽訂買賣「本約」而言。是系爭議價委託書雖有標的物及價金之記載，惟其性質僅屬買賣雙方就標的物及價金達成共識之「預約」，雙方仍須再簽立本約，否則即難認買賣契約已成立。原告自承於100 年3 月8 日仍催告被告簽約，足證買賣雙方尚須簽訂本約，本約既未簽訂，買賣契約顯然尚未成立。

㈡買賣契約為雙務契約，買賣雙方互負給付之義務，亦享有同時履行抗辯權。系爭委託銷售契約第8 條第3 款雖約定：「買方簽署買賣議價委託書，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金」，惟系爭委託銷售契約並未具體約定付款方法（僅約略記載各期成數），而系爭土地買賣總價高達2 億6 仟多萬元之價金，買方之支付能力是否約定由金融機構介入為履約擔保、所有權何時移轉、土地何時點交、稅負、費用等其必要之點，均未明確約定，契約尚未成立。原告主張於被告簽署系爭議價委託書時，買賣契約即為有效成立云云，於法不合，殊無足採。又縱被告張金鐘有同意出售系爭土地三角窗位置予原告陳家松，亦不能拘束其餘被告。

㈢系爭土地買賣未進一步訂立書面契約（指本約），係因買賣雙方在議價委託書上各別要求之特約條款，及結案之日期尚未能合致，且未於100 年1 月20日再磋商訂約事宜。亦即買賣雙方就買賣契約必要之點意表示未能一致，被告並無違反系爭銷售契約第11條第1 項第3 款情事。又契約成立後始有解除契約之問題，原告陳家松與被告嗣後並未成立買賣契約（指本約），亦無系爭委託銷售契約第11條第1項 第4 款情形，原告萬豐公司請求被告給付賠償其約定酬金6 倍之金額，亦屬無據。又系爭委託銷售契約約定服務報酬為總價之1％，委託人違約時應給付仲介公司6 ％之違約處罰，但並未約定受託人如有違約時，亦應賠償委託人按總價6 ％之違約處罰，是原告請求被告給付按總價6 ％之違約處罰，違反消費者保護法第12條誠信原則及平等互惠原則之規定而屬無效，原告依無效之定型化契約請求，於法無據。

㈣原告陳家松交付原告萬豐公司面額500 萬元之系爭本票做為保證金，並主張該500 萬元本票已轉為定金云云。惟一般買賣交易習慣所稱定金，係指通用貨幣之新台幣或即期票據而言。私人簽發之商業本票，未經賣方同意收受不能充當定金。定金必需由買受人將通用貨幣或可視同現款之金融機構簽發即期票據，已實際交付出賣人收取，始能認已收定金（成約定金）。被告並未授權原告萬豐公司代收定金，其無收取定金之權利，又仲介公司收取買方之斡旋金，應由仲介公司現實轉交出賣人同意收受，始生「轉為定金」之效力。系爭500 萬元本票不能視同現金，且已由買方取回，本件買賣雙方迄未謀面亦未當面洽商買賣事宜，被告迄未收取原告萬豐公司或陳家松交付之分文價金，既未收取成約定金，自可推論買賣契約尚未成立。原告陳家松交付系爭本票予原告萬豐公司作為保證金，此乃買方與原告萬豐公司間之契約，與被告無關。原告依民法24 9條第1 項第3 款規定主張因可歸責於原告之事由，致不能履行契約，請求加倍返還定金，亦屬無據。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本件不爭執事項：

㈠系爭134 地號土地為被告張金鐘、張范玉蓮、張宋秀英、張金榮及訴外人田秋香、張銓豪等六人所共有，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第148 頁至150 頁）。

㈡被告張金鐘出具被告張范玉蓮、張金榮、張宋秀英等三人之授權書於99年11月25日委託原告萬豐公司以每坪36萬0,500元代被告銷售系爭土地，有系爭委託銷售契約及授權書影本各1 份在卷可稽（見本院卷第11頁至第14頁）。

㈢原告陳家松於 99 年 12 月 25 日簽立買賣議價委託書，同意以每坪35萬購買系爭土地，並交付面額500 萬元之系爭本票予原告萬豐公司，有系爭議價委託書及本票各1 紙在卷可稽（見本院卷第19頁至21頁）。

㈣被告張金鐘於 100 年 1 月 12 日同意改以每坪35 萬元出售系爭土地，並於同年1 月14日於系爭議價委託書上簽名，有系爭變更同意書及議價委託書在卷足憑（見本院卷第18頁至20頁）。

㈤系爭土地面積770.75坪，以每坪35萬元計算，總銷售金額為2 億69,76 萬2,500元。

㈥系爭土地買賣，原告陳家松之仲介為原告萬豐公司承辦人陳維皓，被告之仲介為原告萬豐公司之承辦人梁玉英，有系爭委託銷售契約及議價委託書在卷可證。

四、本院判斷

㈠兩造間究係成立買賣契約之預約或本約？

⒈按契約有本約與預約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。是買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，惟究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號判決要旨參照）。又買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、費用及違約等重要事項均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，亦無從認定買賣契約（本約）業已成立。

⒉經查，被告於99年11月25日原係委託原告萬豐公司以每坪36萬0500元出售系爭土地，嗣原告陳家松出價表示願以每坪35萬元購買系爭土地，並交付面額500 萬元之系爭本票予原告萬豐公司作為保證金，有系爭議價委託書及本票各1 份在卷可稽（見本院卷第19頁至20頁）。而細繹系爭議價委託書內容性質上為要約書，而系爭本票則含斡旋金性質。嗣被告張金鐘於100 年1 月12日簽立變更同意書同意以每坪35萬元出售系爭土地，同年1 月14日被告張金鐘再於系爭議價委託書上簽名同意降價以每坪35萬元出售系爭土地，是買賣雙方即原告陳家松與被告間固已就「價金」及「標的物」必要之點達成合意。惟觀諸系爭議價委託書上雖有約略記載買賣價金各期款之給付成數，然雙方就各期買賣價金之付款方法、確切時點、所有權移轉登記時期、標的物何時交點、是否申辦貸款、稅捐之負擔、費用及違約等其他重要事項則均未約定；再細閱系爭議價委託書第5 條亦加註：議價成功7 日內簽約等語（見本院卷第19頁），顯然雙方立約時之真意，系爭議價委託書充其量僅係買賣之「預約」而已，應再另諦結「本約」甚明，否則何需約定應於7 日內再簽約（本約）之必要。依上開最高法院判決見解，原告所提出之證據至多僅能證明兩造已成立買賣「預約」，尚不足以證明兩造間已成立買賣「本約」之事實。

㈡兩造嗣後未簽立系爭買賣契約「本約」，是否可歸責於被告？

⒈原告主張依系爭銷售委託契約第8 條約定，被告已簽認系爭議價委託契約同意出售，買賣契約已成立，被告故意不履行契約，依該銷售契約第11條第3 、4 款及第6 條第5 款約定，應以系爭土地總銷售金額2 億69,76 萬2, 500元核計，原告萬豐公司可請求按總價百分之6 計算之違約處罰1, 618萬5,750 元云云。

⒉按居間契約係屬有償契約，仲介公司受出賣人之委託銷售買賣標的物，依法應盡善良管理人之注意義務，此就民法第529 條，535 條、566 條規定對照觀之自明。又買賣契約為雙務契約，買賣雙方權利義務對等。尤以本件土地買賣，原告陳家松與被告之仲介分別為原告萬豐公司之仲介陳維皓與梁玉英屬同一家公司，有系爭委託銷售契約及議價委託書在卷可證，更應兼顧買賣雙方權益以期公平。依系爭委託銷售契約第16條明定「本契約如有末盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之」。查依系爭委託銷售契約約定，被告委託原告之銷售期間係至100 年1 月31日止，有系爭變更同意書可證（見本院卷第18頁）；再者，系爭議價委託書第4 條第3 款載明：「議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部份，買方應於3 日內補足以購屋款總價款百分之（備註）計算之定金」；系爭委託銷售契約書第7 條第7 款、第8 款亦載明：「受託人應於收受定金後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委託人同意由受託人保管者，不在此限」；「有前項但書無法通知者，受託人應於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人」等語。是本件縱認依系爭銷售委託書第8 條第3 款規定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立」，惟該條款同時約定，議價保證金同時轉為購屋定金，則依上揭約定，原告萬豐公司即負有應於被告張金鐘於100 年1 月14日簽認系爭議價委託書後2 日內，將成交價之一定比率之定金（含保證金）轉交予被告，始符合善良管理人之注意義務之本旨，然並無證據證明原告萬豐公司有依約將一定比率之定金（或保證金）交付予被告。且一般不動產買賣交易常情，定金通常為買賣總價之1 成至少為5％，以本件買賣總價為2 億69, 76萬2,500 元而論，原告陳家松僅交付500 萬元，僅占總價之百分之1 點85，顯然遠低於交易常情，且亦無證據證明原告陳家松有補足任何定金。是尚難認原告陳家松與被告已就買賣之「付款方式」此一必要之點達成合意，原告萬豐公司之承辦人梁玉英雖到庭證稱曾多次通知被告出面簽約，但並無證據證明原告萬豐公司有代收全部定金之權利，則原告萬豐公司未依系爭委託銷售契約約定先行交付一定比率之定金予被告，自難認被告有何違約可言。

⒊又解釋意思表應探求當事人真意，不得拘泥於所用辭句。而解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。經查，原告陳家松於系爭議價委託書上加註特別條款；「①77 0.75 坪持分『先行分割完成』（留449.05坪，須靠青平144 地號附圖）分割後位置須臨站前東路及8 米路三角窗地點（下稱系爭三角窗土地）」，足證原告陳家松所擬購買者為系爭134 地號土地之特定三角窗位置土地，然系爭134 地號土地為被告四人與其他訴外共有人兩人田秋香、張銓豪所共有，被告欲出售其應有部分土地，其他訴外共有人田秋香、張銓豪均有優先承買權，為土地法第34 條 之1 所明定；況訴外共有人田秋香、張銓豪既未出售其應有部分，則縱經協議或判決分割，被告亦未必能取得該特定三角窗位置之土地，以原告萬豐公司之專業無法諉為不知；而原告陳家松既於系爭議價委託書上註明「需先行分割完成」，當亦知悉此一事實。而被告張金鐘、張金榮、宋秀英固曾於系爭議價委託書上簽名，惟被告張金鐘僅加註：結案時間為100 年3 月31日等語（見本院卷第19頁），是就系爭議價委託書買賣雙方所加註之特約條款之文句前、後對照觀之，至多僅能認被告張金鐘、宋秀琴、張金榮三人有承諾先行與訴外共有人田秋香、張銓豪兩人『協議分割』系爭三角窗特定位置而已，尚難認渠等有承諾出售系爭三角窗之特定位置予原告陳家松。至於嗣後被告與其他訴外共有人無法協議出分割特定三角窗位置予原告陳家松，解釋上應認係不可歸責買賣雙方之事由致契約無法成立，雙方互不負任何責任。

⒋縱認被告張金鐘有同意出售三角窗位置土地予原告陳家松，然能否拘束其餘被告，亦有爭議。且被告張金鐘於系爭議價委託書上曾註記：結案時間為100 年3 月31日，綜合契約前文觀之其真意應認至少在同年3 月31日之前雙方應就買賣價金各期付款之方法及金額若干、是否申辦銀行貸款、何時分割共有土地完成，何時辦理移轉過戶、點交、稅負、其他費用等之其他買賣必要之點達成合意。然買方原告陳家松則註記：結案時間在100 年6 月30日，順延20日；再參以原告萬豐公司之承辦人梁玉英曾向被告表示：．．這種事也很快，印鑑證明先請出來，『可以辦分割，辦好買方可以付第二次款』，買方也很有誠意他是等我們公司對面的房子，等驗收，為什麼會到六月份，因為驗收的事情，他不敢打包票，什麼時侯驗收得過，如果驗收過，他錢就會趕快給我們，驗收不過，他要準備錢，或從別的地方籌錢過來，不是故意拖，他的確有來公司講給我們聽等語，有原告提出之錄音譯文在卷可參（見本院卷第23頁）；足證原告陳家松提出之承買條件，係需俟被告將系爭三角窗位置分割完成，始願付第二次買賣價金。惟一般交易習慣，購買部分共有土地之特定位置，買方通常需先給付部分價金予賣方，賣方始能以此價金與訴外共有人協商補償，以系爭134 土地尚有其他訴外共有人田秋香、張銓豪尚需磋商分割特定位置情形，且無證據證明被告有同意此一付款條件，自難認買賣雙方已就各期買賣價金之付款方法達成合意。再者，原告亦未舉其他證據證明買賣雙方已就系爭土地買賣價金尾款，是否申辦銀行貸款？成數若干？稅負、其他費用之負擔、何時移轉登記、點交不動產、違約處罰等其他買賣契約必要之點已未達成合意，自難認雙方已成立買賣契約（本約）甚明。

⒌綜上，原告陳家松與被告固已就系爭買賣之標的物及總價金達成合意，而成立買賣預約，但尚未就買賣之其他必要之點達成合意而未成立本約，依卷附證據尚難認有何可歸責於被告之事由，從而，原告萬豐公司請求被告應負違約賠償責任云云。洵屬無據。

㈢原告陳家松依系爭議價委託書第4 條4 款請求加倍返還保證金，可否准許？原告主張兩造間買賣契約業已成立，係因可歸責於被告之事由致未履行買賣契約，被告應依民法第249 條第3 款規定加倍賠償其所付定金云云。惟按，定金契約屬要物契約，除應經當事人合意外，並以交付定金為成立要件。又支票雖係有價證券，惟其本身係不代替物，原不能充作定金，故當事人之一方交付支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思，契約始視為成立（71年3 月13日司法院第一期司法業務研究會研究意見意旨參照）。經查，原告陳家松與被告並未成立系爭買賣契約之本約，僅成立預約，已如前述，原告陳家松主張交付面額500 萬元之本票予原告萬豐公司，具有定金性質云云。惟系爭本票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用信用之工具，非為金錢之其他代替物，況並無證據證明系爭本票具有代物清償之意，自與定金之要件不符，且系爭本票已由原告陳家松收回，亦未證明其受有有何損害，再者，系爭買賣契約未成立，係雙方尚未就買賣契約其他必要之點合意，屬不可歸責於雙方事由所致，則原告陳家松主張被告未履行買賣契約，應加倍返還定金云云，委無可採。

五、綜上所述，原告萬豐公司依專任銷售契約書第11條第1 項第3 、4 款之約定，請求被告給付違約金1618萬5,750 元；被告陳家松依買賣議價委託書第4 條第4 款之約定，請求被告加倍退還買方保證金500 萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。