臺灣桃園地方法院100年度訴字第1703號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1703號

原告

陳文旺

原告

兼 訴 訟

代理人

李家銘

被告

李昌順

被告

李美滿

共同訴訟代理人

宋英華律師

複代理人

張茂煒

被告

柏德不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

葉金德

訴訟代理人

劉敏聰

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255 條第1 項第2 、3 款亦定有明文。原告原起訴請求：㈠被告李明學應將坐落桃園縣中壢市○○段197 地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼桃園縣中壢市○○路157 號及163 號未辦保存登記之建物拆除，且將土地回復原狀後，將其所占用之土地（實際位置與占用面積以經地政機關實測為準）返還予原告及其他全體土地共有人。㈡被告柏德不動產仲介經紀有限公司應自門牌號碼桃園縣中壢市○○路157 號之建物遷出，並將其占用之土地（實際位置與占用面積以經地政機關實測為準）返還予原告及其他全體土地共有人。㈢被告李美滿應自門牌號碼桃園縣中壢市○○路163 號之建物遷出，並將其占用之土地（實際位置與占用面積以經地政機關實測為準）返還予原告及其他全體土地共有人。㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。嗣因系爭土地如附圖編號197 （B） 、（C） 所示之地上物實為被告李昌順所有，原告於起訴時誤認為被告李明學所有，故原告於民國101 年2 月9 日具狀追加李昌順為被告，並於101 年2月29日言詞辯論期日時撤回對被告李明學之訴訟，被告當庭表示同意，是原告撤回對被告李明學之訴訟，已生撤回效力，另原告追加李昌順為被告部分，查原告前揭追加之訴，其亦係因追加被告李昌順無權占用原告所有之土地，其請求之基礎事實同一，亦與前揭法律規定相符，其追加之訴，自應准許。又原告於桃園縣中壢地政事務所就被告李昌順所有地上物占用系爭土地之位置及面積進行測量後，依土地複丈成果圖所示之位置及面積變更聲明（見本院卷第161 、162 、170 頁）為如下列聲明所示，核為擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，亦應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為系爭土地之共有人，被告李昌順所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路157 號及163 號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）占用系爭土地，顯屬無權占有，系爭建物坐落系爭土地上之位置及面積詳如桃園縣中壢地政事務所鑑測日期100 年12月23日之土地複丈成果圖即附圖編號197(B)所示部分：面積31平方公尺（即系爭163 號建物），及編號197 （C)所示部分：面積45平方公尺（即系爭157 號建物）所示。其後，被告李昌順又將系爭157 號建物一樓出租予被告柏德不動產仲介經紀有限公司（下稱柏德公司）使用，將系爭157 號建物二樓以上及系爭163 號建物供被告李美滿經營快餐店及供渠等居住使用，爰依民法第767 條、第821條規定起訴。並聲明：㈠被告李昌順應將坐落系爭土地上如附圖編號197(B)所示部分（面積31平方公尺）之地上物（即系爭163 號建物）及編號197 （C)所示部分（面積45平方公尺）之地上物（即系爭15 7號建物）拆除並回復原狀後，將該部分土地返還予原告及全體土地共有人。㈡被告李美滿應自坐落系爭土地上如附圖編號197(B)所示部分（面積31平方公尺）之地上物（即系爭163 號建物）、編號197 （C ）所示部分（面積45平方公尺）之地上物（即系爭157 號建物）遷出，並將該部分土地返還予原告及其他全體土地共有人。

㈢被告柏德公司應自坐落系爭土地上如附圖編號197 （C ）所示部分（面積45平方公尺）之地上物（即系爭157 號建物）遷出，並將該部分土地返還予原告及其他全體土地共有人。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告李昌順、李美滿辯稱：被告李昌順於50年間向訴外人盧元妹買受系爭土地之應有部分時，盧元妹曾告知系爭土地存有分管契約，故李昌順始購買系爭土地之應有部分，並於系爭土地上興建系爭建物以供居住使用。又買賣不動產非如同買賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產，尤其是土地之人，不可能在不知土地占有情形及緣由之情況下輕率購買土地，則原告明知系爭土地原共有人眾多，且土地上之建物與土地共有人非屬同一人之情形，仍交易買賣系爭土地，嗣移轉登記於其所有後，請求命被告李昌順應拆除坐落系爭土地上之建物，其動機與目的顯屬惡意，原告本於所有權而為請求，即有以侵害他人為目的可言，是原告請求命被告等人拆屋還地，實有權利濫用等語。並聲明：原告之訴駁回。

㈡柏德公司辯稱：伊係向被告李昌順承租系爭157 號建物一樓使用，若將來出租建物遭拆除，被告李昌順無法履約，需對伊負責等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地係原告陳文旺於99年2 月10日以買賣為原因，登記取得應有部分為252000分之18132 之所有權；原告李家銘則係於98年12月17以贈與為原因，登記取得應有部分6000分之185 之所有權，有土地登記謄本在卷可證（參本院卷第41、42頁）。

㈡系爭土地上現況經本院於100 年12月23日會同兩造及中壢地政事務所人員至現場履勘及測量，有如附圖編號197 （B）所示面積31平方公尺、編號197 （C） 所示面積45平方公尺之加強磚造地上物存在，此有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可考（參本院卷第151 至153 頁、第頁）。

㈢坐落系爭土地上之系爭建物為被告李昌順所有，系爭157 號建物1 樓部分由被告李昌順出租予被告柏德公司使用，系爭163 號建物1 、2 樓則由被告李昌順提供其女兒即被告李美滿供作經營獨資商號「佳欣快餐店」使用，而系爭157 號建物2 至4 樓及系爭163 號建物3 、4 樓部分則由被告李美滿及其家屬居住（見本院卷第152 、153 頁）。

四、原告主張被告李昌順應拆屋還地，被告柏德公司、李美滿應分別自如附表所示占用面積之建物遷出等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠被告李昌順之前手盧元妹與土地共有人間就系爭土地有無訂定分管協議？㈡被告李昌順是否應拆除系爭建物，並返還所占用之系爭土地予原告及其餘全體共有人？被告柏德公司、李美滿應否自如附圖所示197 （B ）、（C ）部分建物遷出？㈢原告請求被告李昌順拆屋還地是否有權利濫用之情事？茲分述如下：

㈠系爭土地並無訂定分管協議：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863 號裁判參照）。本件原告陳文旺、李家銘主張渠等為系爭土地應有部分各252000分之18132 、6000分之185 之所有權人，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記公務用謄本（見本院卷第41、42頁）在卷可稽。又被告李昌順就系爭建物有事實上處分權乙節，亦為兩造所不爭執，則被告李昌順抗辯其向盧元妹購買系爭土地時，盧元妹曾向其表示系爭土地訂有分管協議等情，自應由被告李昌順舉證以實其說，惟被告李昌順就此迄未提出任何證據資料供本院審酌，自不足認系爭土地之所有權人間有何分管協議存在。

㈡系爭建物無權占有系爭土地，被告李昌順應拆除系爭建物，並返還所占有之系爭土地予原告及其餘全體共有人，被告柏德公司亦應自如附圖所示197 （C） 部分建物遷出，被告李美滿應自如附圖所示197 （B） 、（C） 部分建物遷出：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分（最高法院78年度台上字第335 號判決參照）。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號裁判參照）。經查：系爭土地為原告及其餘共有人等216 人所共有，系爭建物為未辦保存登記房屋，而被告李昌順為系爭建物之事實上處分權人，其未能證明系爭建物占有系爭土地係基於分管契約之事實，業如前述，系爭建物自無占有系爭土地之正當權源，則原告主張被告李昌順無權占有系爭土地，本於所有權人之地位，依前開規定，請求被告李昌順拆除系爭建物，並將所占用之土地返還予全體共有人，於法即屬有據。

⒉復按對於物有事實上管領之力者為占有人。又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。經查，被告柏德公司向被告李昌順承租系爭157 號建物1 樓，則被告柏德公司即為系爭157 號建物1 樓之直接占有人，被告李昌順則為間接占有人，但系爭157 號建物無占用系爭土地之正當權源，已如前述，自無從對抗系爭土地所有權人，依上開說明，原告本於所有權之作用，請求系爭157 號建物之直接占有人即被告柏德公司自如附圖所示197 （C ）部分建物遷出，應為法所許。

⒊又查土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用；且遷讓房屋係拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出。本件被告李美滿係經其父親即被告李昌順之同意，而無償使用系爭163 號建物全部及系爭157 號建物2 至4 樓，供作其經營快餐店及居住，業經被告李美滿自承在卷（見本院卷第153 頁），且為原告所不爭執，則被告李美滿即為現占有人。又因系爭建物係屬無合法權源而存在於原告所有之系爭土地上，是依前揭說明，原告自亦得請求占用土地者遷出，故原告請求被告李美滿應自如附圖所示197 （B） （C）部分建物遷出，亦屬於法有據，應予准許。

㈢原告請求被告李昌順拆屋還地並無權利濫用之情事：被告雖辯稱，原告前開請求係屬權利濫用，有違誠信原則云云。惟查，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148 條第1 項定有明文，次按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上第105 號判例要旨參照）。又所謂以損害他人為主要目的，包括權利行使之結果於自己所得利益極小而於他人損害甚大之情形（參最高法院70年台上字第3283號判決意旨）。本件原告本於所有權人之權能，訴請被告李昌順拆除無權占有系爭土地之系爭建物，僅係為求回復對於土地得自由使用、收益、處分之權利，尚難謂以損害被告李昌順為主要目的。又原告與被告李昌順於本院審理中，曾進行協商，或由原告向被告李昌順購買占用系爭土地之系爭建物，或由被告李昌順向原告購買系爭建物所占用之土地，然均因雙方價購之金額未達共識而無結果，有本院歷次筆錄在卷可參（見本院卷第181 、188 頁背面），是可認原告並無故意損害被告李昌順利益之意圖。

五、綜上所述，被告李昌順不能證明系爭土地有分管契約之存在，系爭建物自屬無權占有系爭土地，原告依民法第767 條及第821 條規定，請求被告李昌順拆除系爭建物，並將所占用之系爭土地返還予原告及其餘全體共有人，暨請求被告李美滿自如附圖所示197 （B） （C） 部分建物遷出，請求被告柏德公司自如附圖所示197 （C） 部分建物遷出，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，茲酌定相當擔保金額併准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2 項、第390條第2項，判決如主文。