臺灣桃園地方法院100年度訴字第298號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第298號

原告

華震精機有限公司

法定代理人

翁玉秀

訴訟代理人

蔡文燦律師

被告

羅秉坤

訴訟代理人

林良財律師

複代理人

李明哲律師

　　　　　　游香瑩律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國101 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告起訴狀原請求確認被告對於本院97年度司執字第29461 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣之桃園縣蘆竹鄉○○○段315-4 地號、面積3,019 平方公尺之土地全部（下稱系爭土地）之優先承買權法律關係不存在；嗣於訴狀送達後具狀變更訴之聲明為：確認原告就執行事件所拍賣系爭土地之優先承買權法律關係存在（卷第30頁）。原告上開訴之變更，其起訴之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。

二、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。系爭執行事件中，因無人聲明應買系爭土地（即甲標執行標的），而由被告聲明承受，然兩造對於原告就系爭土地有無優先承買權存有爭執，致原告之私法上地位有不安之狀態存在，而有賴確認判決除去此不安之狀態，揆諸前開說明，應認原告有請求確認之法律上利益。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠系爭土地為訴外人羅文科所有，羅文科前於該土地上興建門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○村○ 鄰○○街166 巷15 號，未辦理保存登記之700 坪鐵皮倉儲廠房（下稱系爭鐵皮廠房），嗣羅文科將系爭鐵皮廠房讓與訴外人紘映實業有限公司（下稱紘映公司）。原告除於94年4 月5 日出資委由翔安工程有限公司（下稱翔安公司）在系爭土地上擴建廠房（下稱系爭擴建廠房），而成為系爭擴建廠房之所有權人外，復於94年5 月起向訴外人紘映公司承租系爭鐵皮廠房，並於94年6 月15日以新台幣（下同）7,000,600 元，向訴外人紘映公司及羅文科購買系爭鐵皮廠房，並簽立原證2 之買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），而成為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人。嗣原告於94年6 月25 日與紘映公司及羅文科簽立原證3 之租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），向渠等承租系爭土地及坐落桃園縣蘆竹鄉○○○段315-14地號土地（下稱系爭315-14地號土地）。

㈡系爭執行事件甲標，以債務人羅文科所有系爭土地為執行標的，於98年8 月31日進行第一次拍賣，其拍賣公告上所載系爭土地使用情形為：「不點交。本標土地上據債權人提出買賣契約影本稱有原債務人所有，嗣已讓與第三人紘映實業有限公司之鐵皮廠房屋1 間，現出租予第三人華震精機有限公司占有使用…」，備註欄第六點則載為：「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425 條之1 第1項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權」等語；嗣因98年8 月31日第一次拍賣期日無人應買，被告即以執行債權人之地位聲明承受，本院民事執行處通知紘映公司是否願依同樣條件優先承買，紘映公司即先後於98年10月7 日、12日聲明優先承買，被告乃對紘映公司起訴請求確認紘映公司就系爭土地之優先承買權法律關係不存在，經本院99年度重訴字第85號民事判決紘映公司敗訴，經紘映公司提起上訴後，仍經台灣高等法院以99年重上字第364 號判決駁回其上訴而告確定（下稱另案）。

㈢原告為系爭擴建廠房之所有權人，有原告與翔安公司簽訂之合約書可據。至於系爭鐵皮廠房部分，亦經另案第一審判決認定紘映公司已之轉賣予原告，足證原告為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人甚明；又原告為系爭土地之承租人，亦有系爭租賃契約書可據，系爭土地既經執行法院拍賣並由被告承受，依土地法第104 條、民法第426 條之2第1項及最高法院62年台上字第2962號判例意旨，原告就系爭土地自有依同一條件優先購買之權利。

㈣對被告答辯之陳述：

⒈依另案第一審判決書記載：「被告（紘映公司）亦自陳其已於買受系爭鐵皮廠房後約2 、3 個月即再將系爭鐵皮廠房轉賣予訴外人華震公司等語…，是被告即使已取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權，亦已因嗣後將之轉賣予訴外人華震公司而致喪失其權利甚明。…且被告亦已將系爭鐵皮廠房轉賣予訴外人華震公司等事實，既經認定如上」，顯然認定紘映公司已將系爭鐵皮廠房轉售予原告，紘映公司並因而喪失對於系爭鐵皮廠房之權利甚明；同案第二審判決書亦謂：「上訴人（紘映公司）就其與訴外人華震公司有約定由伊行使優先承買權，購買系爭土地作為雙方就系爭鐵皮廠房事實上處分權買賣契約之停止條件，並未能舉證以實其說，故上訴人辯稱：…，自不足取…查上訴人於原審言詞辯論時已自認『我們在買受上開鐵皮廠房之後約兩三個月就把購買的鐵皮廠房轉賣給華震精機有限公司。是賣我們向羅文科買的鐵皮廠房給華震公司，不是賣優先承買權給華震公司』；上訴人…嗣後雖翻異前詞，陳述稱…，惟為被上訴人所否認，且上訴人並未撤銷自認，其事後之陳述自不足取」等情，亦足認紘映公司雖於另案主張就系爭鐵皮廠房事實上處分權買賣契約附有停止條件，惟為被告於該案中所否認，紘映公司又未撤銷其於第一審所為之自認，且未能舉證以實其說，故未為法院所採信，而為紘映公司敗訴之判決。足證被告於本件所為主張與渠於另案所為主張完全相反，且上開主張為另案判決所不採，益證被告所辯系爭買賣合約書附加停止條件云云，並非可採。

⒉系爭買賣合約書並無被告所指「買賣契約書附加停止條件，即系爭鐵皮廠房之點交應俟六年後，無任何人針對系爭鐵皮廠房主張權利後，再將事實上處分權轉讓予原告公司」之記載，且系爭買賣合約書第三條增定第⑷、⑸項係記載付款之時間，亦非指系爭鐵皮廠房之點交。系爭買賣合約書第三條第⑷、⑸項記載「94年6 月25日修改追加⑷支票修改2 年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款。⑸另乙方保留50萬元，待6年後無任何人再來主張才付款」；第四條第⑵項原記載「乙方開立95年3 月22日支票一張，金額台幣肆佰陸拾伍萬元」修改為「94年6 月25日⑵乙方另開立96年7 月27 日 支票一張，金額台幣4,150,000 元整」等對照觀之，可知系爭買賣合約書第三條第⑷、⑸項記載及第四條第⑵項，係從第四條第⑵項原記載修改而來，亦即將原第四條第⑵項「乙方開立95年3 月22日支票一張，金額台幣肆佰陸拾伍萬元」改成二筆，一筆415 萬元，另一筆50萬元；再觀之修改日期為94年6 月25日，及⑷支票修改2 年後期票，而第⑷項內無任何金額及日期等情觀之，⑷支票修改2 年後期票顯係指合約書第四條第⑵項修改後所記載「94年6 月25日⑵乙方另開立96年7 月27 日 支票一張，金額台幣4,150,000 元整」而言甚明。據此，被告辯稱依系爭買賣合約書第三條第⑷、⑸項，原告與紘映公司已約定自94年6 月15日起二年內無任何人再來主張任何權益後始將系爭鐵皮廠房點交予原告云云，即與證據不符，自無可採。至被告雖辯稱：紘映公司於另案上訴理由狀中主張，與系爭買賣合約書第三條所載「支票修改2 年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款。另乙方保留50萬元，待6 年後無任何人再來主張才付款」相符，紘映公司與原告間之系爭鐵皮廠房之買賣契約附有停止條件云云，然紘映公司於另案所提上訴理由狀，並無上開內容之記載，且紘映公司之前揭主張，被告不僅於另案訴訟中否認，且為另案判決所不採。是被告前揭所辯，自無可採。

⒊被證8 之支票乃原告依系爭租賃契約支付租金而簽發，此觀之各該支票發票日期為每月27日，與系爭租賃契約應於每月27日給付租金之約定日期相同，且支票之票面金額與系爭租賃契約第四條所約定之租金均為17萬元，亦可得證。又系爭租賃契約所承租之標的為系爭土地及系爭315-14地號土地，依系爭租賃契約第四條約定，除前揭土地外，尚包含桃園縣蘆竹鄉○○○段464-1 、464-3 及464-4 地號等三筆土地上之建物，租金每月為17萬元，且因當時羅金來與紘映公司就桃園縣蘆竹鄉大竹圍464-1 、464-3 及464- 4三筆土地上之建物尚有爭執，故在第四條末段註明「桃園縣蘆竹鄉○○○段464-1、464-3 及464-4 地號之所有權人羅金來與紘映公司雙方因建物訴訟中，如紘映公司敗訴時，租金改為每月玖萬元」，足見原告所承租之標的，不包括系爭鐵皮廠房甚明。至被證7 之租賃契約其標的不但與系爭租賃契約所承租之標的完全不同，且被證7 租賃契約所載租賃日期自94年6 月26日起，亦與被證8 之支票為每月27日不同，被告前揭所述與證據所示不符，自無可採。另吳天銘於另案第二審訴訟程序中就94年4 月8 日之租賃契約之證述，只能證明吳天銘找原告承租而簽立94年4 月8日之租賃契約，無法證明被告所言屬實。另有關被證7之租賃契約部分，吳天銘亦僅證稱：廠房租給原告後，羅金來與羅秉坤說廠房有五分之一是他們的，而渠查證後係土地確實有五分之一是羅金來與羅秉坤的，所以後來才另立94年6 月26日之租賃契約，原告才每月補貼3萬元租金給羅文科的哥哥，足見補貼係針對土地，與廠房無關。又依吳天銘所證內容亦顯示，被證7 租賃契約未經原告簽名，足見原告與紘映公司並未於94年6 月26日簽訂被證7 之房屋租賃契約書甚明。依前述，原告就系爭鐵皮廠房已於94年6 月15日與紘映公司及羅文科簽訂系爭買賣合約書，原告並於94年6 月25日與紘映公司及羅文科簽訂系爭租賃契約書，承租桃園縣蘆竹鄉大竹圍464-1 、464- 3及464-4 三筆土地上之建物、系爭土地及系爭315-14地號土地，並不包含系爭鐵皮廠房在內，原告並依約給付相關租金。故縱使吳天銘證述原告曾給付租金等情屬實，亦與系爭鐵皮廠房無關。

⒋民事強制執行程序乃非訟程序，並無確定實體法上法律關係存否之效力，自不得以強制執行程序相關人之主張，作為論斷實體法律關係存否之依據。故被告以系爭執行事件之另一債權人桃園縣蘆竹鄉農會之陳報狀、本院民事執行處之拍賣公告及通知函（被證13）等之記載內容，主張就系爭土地具有優先承買權者為紘映公司而非原告云云，均與最高法院84年度台上字第1243號判決意旨不符，而不可採。

⒌被告雖稱：千風環保工程股份有限公司（下稱千風公司）、千速通風工業有限公司（下稱千速公司）於93年底出現財務缺口，千速公司所簽發之支票於94年4 月許即已跳票，參照吳天銘於另案在台灣高等法院證述，羅文科似於94年4 月間即遠赴大陸不可能授權他人處分資產，而原證3 租賃契約書內附之印鑑證明核發日期遠在簽約日前七個月，絕非作為簽訂系爭租賃契約之用。又紘映公司全名為「紘映貿易有限公司」，出租人欄竟記載「紘映實業有限公司」，93至95年間公司負責人為「廖永義」未於契約簽名或蓋章，反由「李德隆」簽名、蓋章，不符常理云云。但系爭租賃契約書內附之印鑑證明確為羅文科所有，如非羅文科交付他人豈有可能取得，又羅文科如非交付充作簽訂租賃契約用，他人豈敢任意使用，是被告所謂印鑑證明核發日期遠在簽約日前七個月，絕非充作簽訂租賃契約用云云，並不足採。另紘映公司原名為「紘映貿易有限公司」，而於94年6 月25日簽訂原證3 之租賃契約前已變更公司名稱為「紘映實業有限公司」，故出租人欄記載「紘映實業有限公司」確實與當時公司名稱相同；紘映公司當時經營者為李德隆，此觀之吳天銘於另案台灣高等法院證述：「當時上訴人（紘映公司）的經營者是李德隆」等語甚明，是以當時由「李德隆」簽名、蓋章亦無不合。再依原告98年12月24日之民事陳報狀第二段所載「又，本案標的物於查封當時，業已告知鈞院陳報人公司為承租人即實際使用人，且拍賣標的土地上之廠房有30% 為陳報人公司出資建造…懇請鈞院盡速發文通知優先承買」等語，亦足證原告陳報優先承買時，即已主張對系爭土地有租賃權。

⒍原告僅將原位於桃園縣龜山鄉○○路15號廠區內之機械設備與鐵屋拆遷移廠，移至原告公司新廠址，與原廠房各為獨立之不動產，就系爭土地上全部廠房之面積而言，原告此部分廠房之面積為全部廠房面積之30% ，是被告空言謂依民法第811 條附合之規定，原告即喪失動產所有權云云，與事實不符。又吳天銘於另案在台灣高等法院證述：「（廠房在87年11月已有課稅資料，為何說訂約時才蓋三分之二? ）廠房有兩個部分，早期的是羅文科在87年所建，約占廠區四分之三，另外一部分是交易當時千風千速所建約占廠區得四分之一，承租時有附興建廠房照片」等語觀之，被告僅截取吳天銘就交易時所建部分之證述，並據之謂該廠房乃千風公司、千速公司所建造云云，顯與證據不符。

⒎羅文科向吳天銘借款乙節與兩造間之法律關係無關，又被證19之桃園縣龜山鄉○○段631 建號建物及土地亦與本件系爭標的全然無關，是被告稱羅文科向吳天銘借款即指系爭買賣合約書及系爭租賃契約係吳天銘所偽造云云，顯然無稽。又被告所提出之所謂「羅文科所寫書面文件」、「錄影光碟」為片面製作，自文件本身觀之，純粹係為本件訴訟所製作，已難認係表彰特定法律關係或事實之文件，依最高法院97年度台上字第1645號、71年台上字第2635號、86年台上字第1259號等判決意旨，自無文書證據之資格，並無形式上證據力可言。該等證據既不具備形式上證據力，自無實質證據力可言。另被告雖否認系爭買賣合約書之形式及實質真正，然原告就此已提出系爭買賣合約書原本及羅文科身分證影本、印鑑證明及授權書原本。授權書上印文核與印鑑證明書上印文相同，簽名部分亦與羅金來於95年7 月28日所提出之民事聲明異議狀中之羅文科證明書上簽名相符，依法自具有之形式及實質之證據力。再者，依被告所述，羅文科於93年底即已向吳天銘借款約1,000 萬元，顯見羅文科當時經濟已陷入困境，參之授權書所載日期為93年12 月23 日觀之，與羅文科經濟已陷入困境之時間點相符；又依被告所稱羅文科於94年5 月23日出境，授權書所載日期為93年12月23日，則羅文科於93年12月23日授權他人代理處分資產在前，出境時間點在後，亦無不合；被告竟一方面稱羅文科於93年底即已向吳天銘借款約1, 000萬元，顯見羅文科當時經濟已陷入困境，另一方面竟又稱羅文科所經營之千風公司、千速公司經營情況尚佳云云，亦相矛盾。

㈤爰聲明：確認原告就本院97年度司執字第29461 號強制執行事件所拍賣之系爭土地之優先承買權存在。

二、被告則辯稱：

㈠原告自始即知紘映公司對系爭鐵皮廠房始有事實上處分權，原告則無，乃要求紘映公司行使優先承買權，於取得系爭土地所有權後，再連同系爭鐵皮廠房一併移轉予原告。則原告自始即無優先承買之權利與意願，焉得主張優先承買？又焉有確認伊對系爭土地之優先承買權法律關係存在之確認利益？

㈡系爭買賣合約書簽訂後，該合約當事人及代理人，另於同年月25日針對合約書第三、四條為增修。其中第三條增訂第⑷、⑸項，內容為：「支票修改2 年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款。另乙方（原告）保留50萬元，待6 年後無任何人再來主張才付款」，而第四條第⑵項則變更為：「乙方（原告）另開立96年7 月27日支票一張，金額4,150,000 元整」，足見紘映公司與原告雖針對系爭鐵皮廠房簽訂系爭買賣合約書，但已附加上述內容之停止條件。亦即，系爭鐵皮廠房之點交應俟六年後，無任何人針對系爭鐵皮廠房主張權利後，再將其事實上處分權轉讓予原告。

㈢紘映公司在另案訴訟於台灣高等法院主張：「上訴人（紘映公司）買受系爭廠房設備後又將之出租予華震公司，約定每月租金17萬元整，華震公司並按月支付租金，此有上證2 支票可證；嗣系爭土地遭羅文科之債權人查封，上訴人因此就系爭土地有優先承購之權，惟因上訴人公司因故欲結束營業，乃與華震公司商量欲將系爭廠房設備出售予華震公司，華震公司表示有意購買系爭廠房、設備，且希望上訴人行使優先承購權，購入系爭土地後再出售予華震公司，雙方遂約定由紘映公司行使優先承購權承買系爭土地後，再以承購價將系爭土地讓與華震公司，於土地過戶予華震公司前，華震公司仍按月給付上訴人廠房設備租金17 0萬元，如土地過戶予華震公司者，前此所給付之租金則折抵廠房設備之買賣價金，另購買土地之價金、稅賦均由華震公司負擔，華震公司並另給付50萬元予上訴人公司作為酬金。由上開約定可知，上訴人雖約定出售系爭鐵皮廠房予華震公司，惟在土地過戶予華震公司前，該約定尚不生效力，故華震公司仍按月給付租金予上訴人，是可認上訴人（紘映公司）仍為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人。」云云，與原告所提出系爭買賣合約書第三條所載內容「支票修改2 年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款。另乙方（原告）保留50萬元，待6 年後無任何人再來主張才付款。」相符，足見紘映公司與原告間之系爭鐵皮廠房買賣契約關係，確實附有停止條件，在系爭買賣合約書第三條第⑷項「點交」之要件並未成就前，原告當然未取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權。

㈣原告於94年4 月8 日即與紘映公司針對系爭鐵皮廠房簽訂房屋租賃契約書，由原告向紘映公司承租系爭鐵皮廠房，每月租金為265,000 元，租期自94年5 月1 日起至99年5月1 日止。嗣因原告欲購買系爭鐵皮廠房乃於94年6 月15日與紘映公司簽訂系爭買賣合約書，然因系爭鐵皮廠房及其坐落基地之所有權歸屬迭生爭議，經吳天銘從中斡旋處理始得以暫時解決，紘映公司乃與原告於94年6 月25日針對原買賣契約書第三條、第四條為增訂及契約變更，附加停止條件，亦即若再無他人對系爭鐵皮廠房主張權利時，原告始取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權。而在原告取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權之前，則由原告向紘映公司承租系爭鐵皮廠房，雙方乃又於94年6 月26日簽訂被證7之房屋租賃契約書，調降租金為每月17萬元，租期自94年6 月26日起至112 年6 月25日止，原告並依約陸續給付租金。由紘映公司於系爭高院案件所提出之原告給付每月租金17萬元予紘映公司之支票顯示，原告至少給付租金至98年5 月份，甚至於98年1 月15日一次簽發2,012,249 元之支票乙紙予紘映公司，用以給付租金，足證原告並未因簽訂系爭買賣合約書而取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權，該買賣合約之停止條件並未成就，原告僅係系爭鐵皮廠房之承租人，並未取得事實上處分權。

㈤系爭執行事件另一債權人桃園縣蘆竹鄉農會，曾於97年6月5 日具狀陳報：「該標的上之地上物係華震精機有限公司租賃中，據華震精機有限公司吳先生稱前已將相關文件陳報鈞院」云云，本院執行處乃於拍賣公告之使用情形欄記載：「點交否：不點交。本標土地上據債權人提出買賣契約影本稱有原債務人（羅文科）所有，嗣已讓與第三人紘映公司之鐵皮廠房屋一間，現出租予第三人華震精機有限公司占有使用，拍定後不點交。又地上建物非拍賣範圍請應買人注意」，備註欄第六點登載「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425 條之1 第1 項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權，請投標人注意」等語。準此，對於系爭土地擁有優先承買權者為紘映公司，而非原告。

㈥羅文科於94 年4月間即遠赴中國大陸躲債，羅文科不可能再於國內處理任何債務事宜，更不可能授權他人代為處理償債或資產處分事務。惟原告所提出之系爭租賃契約書內附有關羅文科之印鑑證明，發給日期卻係93年10月21日，遠在該契約書所簽訂日期（94年6 月25日）之七個月前，顯然羅文科之印鑑證明絕非充作簽訂系爭租賃契約書之用，被告否認系爭租賃契約之形式真正及實質真正。況紘映公司其全名為「紘映貿易有限公司」，惟細觀原告所提出系爭租賃契約書，其出租人欄位卻記載「紘映實業有限公司」；且依據前揭變更登記表所示，93至95年間該公司負責人乃「廖永義」，伊卻未於契約書簽名或蓋章，反而由97 年 間始擔任該公司負責人，並於該公司解散後擔任清算人之「李德隆」，於經手人欄位簽名、蓋章，益徵系爭租賃契約書之虛偽不實。尤以原告前向本院民事執行處提出符合優先承買之證明文件時，僅稱伊係向紘映公司承租系爭鐵皮廠房，而從未主張伊對於執行債務人羅文科所有系爭土地享有租賃權，適足以證明系爭租賃契約書，係臨訟所製作，不足採信。

㈦原告僅提出伊與翔安公司之合約書即試圖證明系爭鐵皮廠房之30﹪乃伊出資建築之事實。但原告並未提出出資建築之各項證據資料，且縱然該合約書約定翔安公司將位於桃園縣龜山鄉○○路15號廠區內之機械設備鐵屋拆遷搬移至系爭鐵皮廠房所在地裝設，原告係與翔安公司約定將舊有鐵屋拆遷搬移至系爭鐵皮廠房所在地，並由翔安公司負責裝設，則依據民法第811 條附合之規定，原不動產所有權人即取得動產所有權，原告即喪失原動產所有權。

㈧另案判決之當事人分別為被告及紘映公司，與原告無涉，該判決之既判力當然不及於原告。紘映公司於另案台灣高等法院審理中，雖主張其與原告間針對系爭鐵皮廠房所簽訂之系爭買賣合約書附有乙則停止條件，在該停止條件未成就前，紘映公司仍為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人云云，惟因伊並未舉證證明上開停止條件存在之事實，因此未為法院所採信。今原告於本件始提出系爭買賣合約書，用以證明伊與紘映公司間之買賣詳情，此份買賣合約書於另案未及審酌，依據該份合約書之記載，顯然紘映公司與原告間就系爭鐵皮廠房之買賣，確實附有停止條件。

㈨被證7 之租賃契約書確為紘映公司與原告所簽訂，而租賃契約並非要式契約，縱然原告未於該份租賃契約書簽名、蓋章，亦無礙於契約之成立、生效；且原告確實有給付租金，租金給付之方式，係每年6 月以前繳納，每次應納壹年份，而細觀被證8 支票，其發票日為95年6 月27日、7月27日、8 月27日、9 月27日、10月27日、11月27日、12月27日、96年1 月27日、2 月27日、3 月27日、4 月27日、5 月27日支票12紙，支票號碼為AU0000000~0000000 （連號），每期租金均為17萬元；另有發票日為97年1 月27日、2 月27日、3 月27日、4 月27日、5 月27日之支票五紙，支票號碼為AV000000 0~0000000（連號），每期租金均為17萬元；又有發票日為97年6 月27日、7 月27日、8月27日、9 月27日、10月27日、11月27日、12月27日、98年1 月27日、2 月27日、3 月27日、4 月27日、5 月27日支票十二紙，支票號碼為AA 0000000~0000000（連號），每期租金均為17萬元，其租金給付方式，與94年6 月26日租賃契約書第四條所約定租金給付方式（每年6 月以前繳納，每次應納壹年份）相符，則被證8 支票確為原告為給付被證7 租賃契約之租金所為之給付。

㈩羅文科經閱覽本案各項卷證後，將其意見撰寫成文後，並錄製口述畫面二段，已說明伊僅係向吳天銘借款1,000 萬元，從未將系爭土地或系爭鐵皮廠房出租或出售予吳天銘或吳天銘經營之紘映公司，原告更從未向伊承租系爭土地。系爭買賣合約書及系爭租賃契約書雖均列黃明元為羅文科之代理人，然系爭買賣合約書簽約日期為94年6 月15日，系爭租賃契約書簽約日期為94年6 月25日，但授權書所載日期則為93年12月23日，而羅文科於94年5 月23日即已出境，無授權他人代為出售系爭鐵皮廠房或承租系爭土地之可能，更遑論羅文科於93年底始向吳天銘借款約1,000 萬元。千風公司及千速公司經營情況尚佳，根本無須處分羅文科或千風公司、千速公司之資產，況羅文科不認識被授權人黃明元，自不可能授權黃明元代為辦理土地租賃地上物點交事宜。又前揭授權書所載授權範圍，僅限於「辦理315-4 、31 5-14 土地租賃地上物點交事項」，授權範圍並不包括系爭鐵皮屋之出售，故系爭買賣合約書、系爭租賃契約書及授權書均屬偽造，否認其形式真正及實質真正，並聲明駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地為訴外人羅文科所有，經本院民事執行處於98年8 月31日進行第一次拍賣，嗣於第一次拍賣期日因無人應買系爭土地，乃由債權人即被告聲明承受（卷第23至26頁）。

㈡坐落於系爭土地上之系爭鐵皮廠房及系爭擴建廠房，均未經辦理保存登記。

四、兩造爭執事項：

㈠原告是否為系爭鐵皮廠房之事實上處分權人？

㈡原告是否為系爭擴建廠房之所有權人？

㈢原告是否為系爭土地之承租人？

五、本院之判斷：

㈠原告已取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權：

⒈系爭買賣合約書、系爭租賃契約書及羅文科出具之授權書均屬真正：

⑴訴外人羅文科於93年12月23日出具授權書，授權黃明元代為處理系爭土地及系爭315-14地號土地之租賃及地上物點交事項，有授權書一紙在卷足稽（卷第36頁）。黃明元乃根據該項授權，先於94年6 月15日以羅文科之代理人名義，與訴外人紘映公司共同將系爭鐵皮廠房出售原告，而簽訂系爭買賣合約書（卷第34頁），復於94年6 月25日以羅文科代理人名義，與訴外人紘映公司共同將系爭土地及系爭315-14地號等出租原告，而簽訂系爭租賃契約書（卷第37至38頁）等情，分別有附卷買賣合約書、房屋租賃契約書等影本足憑外，復據證人即黃明元到庭證述明確（卷第276 頁以下），堪信為真實。至於被告所提出羅文科口述畫面及陳述書摘要等，因無法確認其陳述是否出於任意，尚難遽為有利被告之認定。

⑵被告雖以：羅文科於94年4 月間即遠赴大陸，不可能再於國內處理或委託他人代為處理任何債務云云為辯，但羅文科於93年11月9 日入境後至94年1 月14日出境為止之期間內，並無其他入出境記錄，有入出境查詢結果可憑（卷第268 頁），足見羅文科於93年12月23日出具上揭授權書時確實仍在國內。至羅文科於93年10月21日申請印鑑證明書，並於同年12月23日簽立授權書，二者時間僅相隔約2 個月，難謂相距甚久。雖上開授權書並未明載授權事項是否包含系爭鐵皮廠房之買賣事宜，但不動產之買賣既不以訂立書面契約為要，其委任即毋需訂立書面契約。證人黃明元既已證述羅文科確曾授權其代為辦理系爭買賣及租賃事項（卷第276 頁至第277 頁），亦未見附有期限，堪認黃明元就上開買賣及租賃事宜，均已取得羅文科之授權，縱令黃明元實際代為簽訂系爭買賣合約書及系爭租賃契約書時，在羅文科出具授權書半年之後，且羅文科已經出境，均不影響各該契約之有效成立。

⑶再查，紘映公司原名為「紘映貿易有限公司」，於94年6 月9 日始經辦理公司變更登記為「紘映實業有限公司」，有該公司變更登記表在卷可證（卷第154 頁），系爭租賃契約書係在上開公司變更登記後之94年6 月25日始行簽訂，則其上出租人欄載為「紘映實業有限公司」，即無不合，並無被告所稱原告未卜先知，以97年變更後之名稱簽訂之情事。被告空言否認上開授權書、系爭買賣合約書及系爭租賃契約書之真正，均非可採。

⒉系爭買賣合約書事後手寫附加之文字內容，並非對於系爭鐵皮廠房之交付時間所附加之停止條件：被告固辯稱：上開買賣合約書簽訂後，雙方於94年6 月25日以手寫方式修改並追加：「⑷支票修改2 年後期票，且期間無任何人再來主張任何權益後點交付款、⑸另乙方保留50萬元，待6 年後無任何人再來主張才付款」等給付之停止條件，故在該停止條件未成就前，原告尚未取得對於系爭鐵皮廠房之事實上處分權，但查：

⑴上開約定內容均以一定期限內，無人就買賣標的物對買受人主張權利，作為買受人支付買賣價金之條件，亦即，該附加部分文字，係對於出賣人之價金給付請求權所附加之條件，與買賣標的物交付時點無關。此由94年6 月25日配合第三條手寫文字之修正，而於第四條增添：「乙方另開立96年7 月27日支票一張金額415 萬元整」等語即明。被告辯稱上開附加文字，係指在各該期限屆滿後，出賣人始將系爭鐵皮廠房事實上處分權轉讓原告云云，尚非可信。

⑵系爭鐵皮廠房確已點交原告完成乙節，業經證人黃明元證述：「地上物就是在315-4 地號上的鐵皮廠房，還有工廠內的一部分機具，最主要就是點交廠房，當初羅文科是交代我到現場去確認點交的內容跟契約上約定的內容是否相符。」等語（卷第27 6頁背面）在卷，倘確如被告所述，上開買賣合約書所附加之文字內容係為交付買賣標的物之停止條件，訴外人羅文科豈可能在該條件未成就前，即交待黃明元赴現場點交地上廠房及機具予原告？證人黃明元既已代羅文科將系爭鐵皮廠房及機具交付原告，並經原告受領，原告自已取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權（最高法院84年度台上字第2483號、91年度台上字第2154號判決意旨參照），此復經另案歷審判決書認定明確（卷第69頁、第72頁背面）。

⑶此外，訴外人紘映公司在另案第一審訴訟程序中，亦自認：「我們在買受上開鐵皮廠房之後約兩、三個月就把購買的鐵皮廠房轉賣給華震精機有限公司。是賣我們向羅文科買的鐵皮廠房給華震公司，不是賣優先承買權給華震公司」（詳該卷第35至36頁）等語。雖其嗣後翻異前詞，陳稱：系爭鐵皮廠房為伊公司耗費鉅資購買，因此在結束公司營業時，需予以處分變現；當時系爭鐵皮屋已出租予華震公司，伊公司與華震公司磋商過程，華震公司因伊公司對於系爭土地有優先承購權，乃向紘映公司表達購買系爭鐵皮屋之意願，但因土地非伊公司所有，華震公司乃要求伊公司屆時將土地買下後，連同鐵皮屋一併再轉售予華震公司云云，但其並未撤銷自認，其事後之陳述自不足取，亦經另案台灣高等法院民事判決認定明確（卷第72頁背面），足見原告確已取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權。

⒊被告又謂：原告至98年5 月間，仍按期交付面額17萬元之支票予紘映公司，以支付其向紘映公司承租系爭鐵皮廠房之租金，原告與紘映公司間就系爭鐵皮廠房既有租賃契約存在，可證原告尚未取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權云云，並提出相關支票及轉帳傳票、房屋租賃契約書等影本為證（被證8 ，卷85至95頁、第83頁），但此為原告所否認，並稱：上開支票並非用以支付原告向紘映公司租用「系爭鐵皮廠房」之租金，而係用以支付向紘映公司租用「系爭土地及系爭315-14地號土地等」之租金等語。經查：原告固曾於94年4 月8 日向訴外人紘映公司承租系爭鐵皮廠房，並簽訂租賃契約書，但該租賃契約書（被證6 ，卷第80至82頁）所載月租金為265,000 元，與上揭租金金額不符。對此，被告雖提出94年6 月26日訴外人紘映公司與原告間之房屋租賃契約書（被證7 ，卷83至84頁），主張上開租金額嗣經雙方合意調降為17萬元云云，但被證7 之租賃契約書原告簽章欄係為空白（被證7 ，卷第84頁），此外被告復無法證明94年4 月8 日所簽訂之原租賃契約，已經契約當事人合意變更之事實，被告辯謂契約當事人已合意將租金調降為17萬元云云，委無可採。此外，被告復無法證明各該支票係用以支付原告向紘映公司承租系爭鐵皮廠房之租金，要不得以原告曾交付上揭支票乙事，遽認渠等間就系爭鐵皮廠房之租賃契約存在，進而推論原告尚未取得系爭鐵皮廠房之事實上處分權。反之，原告於94年6月25日所簽訂之系爭租賃契約書，其租賃標的為系爭土地、系爭315-14地號土地及桃園縣蘆竹鄉○○○段464-1 、463-3 及464-4 地號等三筆土地上建物（該契約書第1 條及第4 條），約定承租人即原告應於每月27日給付租金17萬元（該契約書第4 條），依其約定之租金額及給付日期，適與上揭原告簽發並交付訴外人紘映公司之支票面額均為17萬元、發票日均為每月27日相符，並有支票及轉帳傳票影本足證（被證8 ，卷85至95頁），原告之主張信而有徵。堪信被證8 之支票，係原告用以支付其向紘映公司租用「系爭土地及系爭315-14地號土地等」之租金而簽發，與系爭鐵皮廠房無涉。

㈡原告為系爭擴張廠房之所有權人：

⒈原告於94年4 月5 日與訴外人翔安公司訂立契約，約定由原告出資250 萬元委託翔安公司，進行位於桃園市○○鄉○○路15號廠區內之機械設備買賣及鐵屋拆除，及遷移至桃園縣蘆竹鄉○○街166 巷15號之相關工程，有合約書影本可稽原證1 之合約書（卷第33頁），依該合約書協議⒊即載明「鐵屋拆遷搬移擺置需負責運送建造於甲方（即原告）新廠」等語，是系爭擴建廠房乃原告出資委請翔安公司自原告舊址拆除後遷移新建者，原告即為原始起造人，並取得其所有權。

⒉依民法第66條第1 項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。參以系爭擴建廠房照片（原證6，卷第244 頁），足堪避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，既非動產，即不生民法第811條動產附合之效果。又縱系爭擴建廠房不具有獨立性，而附合於系爭鐵皮廠房而歸系爭鐵皮廠房所有權人所有，然原告基於系爭買賣契約書受讓系爭鐵皮廠房之事實上處分權，亦隨同取得系爭擴建廠房之事實上處分權。

㈢原告為系爭土地之承租人，復為地上物之所有人及事實上處分權人，故得依土地法第104 條就系爭土地主張優先承買權：

⒈系爭租賃契約書確屬真正，已詳述如上，足證原告確向紘映公司及訴外人羅文科承租系爭土地，並依約支付17萬元租金予紘映公司，而為系爭土地承租人。

⒉按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項定有明文。次按，土地法第104 條規定﹕「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用（最高法院62年台上字第2962號判例）。依系爭租賃契約書，原告確已向系爭土地所有權人羅文科承租土地，同時除已受讓該土地上之系爭鐵皮廠房之事實上處分權外，復出資委請翔安公司在該地上興建系爭擴張廠房而取得其原始所有權，揆諸上揭判例意旨，於基地出賣時，原告即得依土地法第104 條第1 項主張優先承買權。

㈣綜上所述，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。