臺灣桃園地方法院100年度重訴字第35號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第35號

原告

圓泰建設股份有限公司

法定代理人

陳金福

訴訟代理人

李建民 律師

複代理人

鍾添錦 律師

被告

呂政吉

被告

呂李欵

共同訴訟代理人

呂丹琪 律師

被告

呂枝清

被告

呂枝福

被告

兼 共同

訴訟代理人

呂枝文

被告

呂枝聰

　　　　　　呂芳池

上列當事人間請求返還保證金事件，於民國101 年4 月16日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、被告呂政吉、呂枝文、呂枝清、呂枝聰、呂枝福、呂芳池、呂李 （下稱被告呂政吉等7 人）前於民國81年4 月27日提供共有坐落桃園市○○段50、66、66-1等地號土地與訴外人正泰建設股份有限公司（下稱正泰公司）合作興建房屋，嗣兩造及正泰公司於82年12月5 日達成協議，將正泰公司於81年4 月27日合建契約書（下稱系爭合建契約）內之權利義務讓與原告，並於89年11月28日簽立返還保證金協議書（下稱系爭協議書）確認無訛，有系爭契約書、系爭協議書在卷可參。又被告呂政吉等7 人於系爭契約書簽訂後，分別於81年4 月28日收受第1 次合建保證金新台幣（下同）17,784,750元、81年10月10日收受第2 次合建保證金17,784,750元，總計35,569,500元，而今該不動產業於85年1 月31日完工交屋，被告呂政吉等7 人即應依系爭協議書之約定返還合建保證金。

㈡、原告就法務部調查局100 年10月25日調科貳字第1000547200號鑑定書形式上真正並不爭執，惟就被證1-4 之單據上僅記載股東見證人「陳金福、陳進連、黃世宗」，並無以原告名義之簽章，故該單據對原告並無拘束力，被告自應就被證1-4 所載金額合計8,650,000 元部分確由渠等支付另行舉證；次就被告主張地主保留戶未給付尾款4,920,000 元部分，原告並未代被告出售地主保留戶，且被告因合建分得之房屋均委由房屋銷售公司代為出售，有證人黃振德於100 年5 月27日言詞辯論期日之證述及證人余權益於101 年3 月28日言詞辯論期日之證述可參，被告亦無法提出委託原告出售地主保留戶之契約，故其所稱原告欠負代為出售地主保留戶尾款4,920,000 元，顯不足採；再就被告另主張曾代墊代書費466,320 元部分，被告除未能提出代書費收據以實其說外，亦無法提供委託代書姓名及地址以供查證，自不足採。準此，原告雖就除被證1-4 外之被證1-1 至被證1-12單據，合計20,483,155元並不爭執（附表一），然以被告確已收受之原告合建保證金35,569,500元，扣除上開原告不爭執被告已返還之20,483,155元後，被告尚欠原告合建保證金15,086,345元，則原告僅起訴請求返還其中11,204,947元，當屬有據。又被證1-4 並不足採已如上述，故被告依被證1-4 而指稱僅收受保證金35,139,900元云云，亦顯不足採。至於，被告所提出之82年5 月26日協議書並非由原告法定代理人陳金福簽章，且對造欄位僅列被告呂政吉1 人，故原告否認該協議書為真正；另證人余權益雖於84年以前擔任原告公司董事長，然余權益並不識字，自不知協議書所載文字為何，則其陳述關於82年5 月26日之協議內容，顯與卷附之82年5 月26日協議書內容不符，故不足採；又證人余權益固證述「…所以他們就去找銷售公司，地主部分房屋簽約、收款也是原告公司會計小姐代為處理」等語，然原告公司會計代地主收款後有無交予地主，要屬被告與該會計間之問題，應與原告無涉。爰依系爭契約書第25條及系爭協議書約定提起本件訴訟。

㈢、聲明：被告應連帶給付原告11,204,947元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；請准原告供擔保宣告假執行。

二、被告方面：

㈠、被告呂政吉、呂李欵則以：

１、被告等人前於81年4 月27日與正泰公司簽訂合建契約書後，因正泰公司資金虧損無力興建，遂由原告接手經營，然原告亦因資金調度不良，陸續向被告等人借款作為工程款、公電費等用途，而被告所給付之項目及金額除如附表一所示原告不爭執之20,483,155元外，尚有86年9 月11日8,650,000 元（賣屋未付款1,650,000 元、地主監工及1,650,000 元利息1, 500,000元、未照原約定材料施工補貼3,000,000 元、補貼道路暢通500,000 元、地主代墊未竣工工程2,000,000 元）、代繳代書費466,320 元、地主保留戶未給付尾款4,920,000 元，總計34,519,475元；另依被證1-4 單據所載，被告向原告所收取之保證金僅為35,139,900元，非為原告所主張之35,569,500元，且被告所收取之保證金35,139,900元，於扣除上開被告已返還保證金、代墊工程款、代付電費、代書費等項目共計34,519,475元後，僅餘620,425 元。

２、另就代售屋款部分，依證人余權益之證述可知，房屋銷售公司為原告當時董事長余權益所介紹，而銷售中心之股東為證人黃振德即原告公司副總，且全部契約之繕打、簽約及收款均由原告公司會計負責處理，並由原告當時董事長余權益於82年5 月26日與地主簽立協議書為憑；原告代售屋款均由其會計經手，並依房屋完成進度分批向購屋者收取屋款後，再交付被告呂政吉簽收，且原告就代售屋均有收受佣金，此亦有原告付款明細收據可參；被證1-4 單據上亦載明「扣除余權益（原名：余德記）向地主賣房屋款未給付地主1,650,000 元」，並經原告法定代理人陳金福簽名其上，凡此均足徵原告確有代地主收受及交付屋款，是原告未給付之代收屋款4,920,000 元自應扣除之。至於，原告雖指稱被證1-4 單據上僅有原告法定代理人陳金福之名字，而無原告公司之章印云云，然被證1-4 所載金額均係本件兩造間之合建內容，且陳金福與被告間就本件合建案並無其他法律關係存在，故被證1-4 實係陳金福以原告法定代理人之意思而簽名其上。末以，原告法定代理人陳金福曾於89年5 月20日書立承諾書，載明將負責聯絡證人余權益、黃振德出面解決事宜，否則不能追討押金尚餘尾款，而今陳金福迄未能連絡該2 人出面解決相關事宜，自亦不能追討押金尚餘尾款。

３、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

㈡、被告呂枝清、呂枝福、呂枝文、呂枝聰、呂芳池則以：無論訴訟結果為何，均由被告呂政吉、呂李欵承受，蓋就保證金部分已經返還，且有同意書在卷可參。另就本件均係由呂茂林、呂政吉處理，故就始末詳情並不清楚。

三、被告呂政吉等7 人連同訴外人呂福文、呂長江、呂旺森於81年4 月27日與訴外人正泰公司簽定系爭合建契約，約定呂政吉等7 人及呂福文、呂長江、呂森旺等提供渠等共有坐落桃園市○○段50、66、66-1等地號土地；正泰公司則提供同段67-1、146 、174 地號土地，並負責購得同段67-1地號土地且出資，共同合作興建地上12層地下2 層之鋼筋混凝土造住宅。嗣82年12月5 日正泰公司又與兩造達成協議，將該公司關於系爭合建契約之權利義務讓與原告。因正泰公司為系爭合建契約之履行曾經交付保證金予地主即被告呂政吉等7 人，原告受讓系爭合建契約之權利與義務後，於89年11月28日與被告呂枝清、呂枝文、呂枝福、呂枝聰、呂芳池簽定系爭協議書，約定前開被告5 人返還保證金1,100 萬元予原告，原告則同意被告呂政吉雇工修補系爭協議書所指4 項工程瑕疵，所需費用由被告呂政吉自保證金中扣抵等事實，業據原告提出合作興建契約書、交款備忘錄、收款收據、返還保證書協議書、100 年1 月6 日律師函及回執、存證信函、100年1 月19日律師函及回執為證（見本院卷第9 至26頁、第27至28頁、第29至31頁、第32至34頁、第35頁、第36至40頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。

四、然原告主張正泰公司先後於81年4 月28日及81年10月10日各交付合建保證金17,784,750元予被告，保證金總計為35,569,500元，扣除附表一所示應由原告負擔之20,483,155元，尚餘保證金15,086,348元，原告仍得請求被告返還其中11,204,947元等情則為被告否認，並以前揭情詞為辯解。是本件主要之爭點乃：被告辯稱86年9 月11日簽立被證1-4 文書時，保證金餘額為35,139,900元，是否屬實？被告主張原告尚欠被證1-4 文書所載5 筆款項共865 萬元、代書費466,320 元、代收屋款4,920,000 元未支付，應自保證金中扣除，是否有理由？茲判斷如下：

㈠、86年9 月11日保證金餘額若干？需否從中扣除865 萬元予被告？

１、原告主張正泰公司為系爭契約之履行先後交付2 筆保證金予被告，每筆金額為17,784,750元之事實，固據原告提出交款備忘錄及收款收據為證（見本院卷第27至28頁），前開單據固可證明81年間正泰公司交付被告之合建保證金之數額為35,569,500元（即17,784,750×2 ＝35,569,500），然系爭建案合作期間，建商即原告曾經以如附表一所示之事由向被告取回保證金（押金）周轉，或以保證金墊付程費用之事實，為兩造所不爭執，是正泰公司交付被告保管之保證金其數額應係視實際動支狀況時有變動而非恆久不變，尚難徒以保證金繳納時之單據證明所餘保證金之數額。從而，原告所提前開交款備忘錄及收款收據僅足以證明正泰公司當初所提保證金之數額，卻無從以之證明系爭返還保證書協議書簽定之時，保證金之餘額仍然相同。惟正泰公司確已提出前開數額之保證金予被告，既如前述，則被告主張正泰公司或原告嗣後業將部分保證金領回，或有應自保證金中扣款之事由，自應由被告就各該事實為舉證。

２、被告主張至86年9 月11日止，保證金之數額為35,139,900元之事實，業據被告提出被證1-4 如附表二所示書面為證，又該書面上陳金福之簽名（編號為戊）經送法務部調查局與原告法定代理人陳金福當庭簽名之字跡（編號為C4）、陳金福於84年4 月7 日合作金庫銀行雙和分行之支票存款往來約定書之簽名（編號為C5）是否相符，該局鑑定結果認為筆跡相同，有法務部調查局100 年10月25日調科貳字第10000547200 號鑑定書可憑（見本院卷第210 至215 頁）。足見前開文書確實經原告公司當時之法定代理人陳金福確認無訛後簽名。

３、原告雖辯稱被證1-4 文書未蓋用原告公司大小章，陳金福等人係以個人名義簽名見證，故不得以文書內容拘束原告等語。然查，證人即代表地主簽立被證1-4 約定書（內容見附表二）之呂茂林於本院審理時證稱：「（被證）1-2 我有看過，請款證明是用小章，與1-5 一樣，1-3 、1-4 、1-9 都是我寫的，原告法代陳金福親自簽名的，我有看到，是當場簽名」、「（請分別說明前開文書出具簽名的過程，何部分文字是陳金福寫的）......1-4 是原告陳金福要來拿錢，我說前面拿去的款項都沒有交代，所以寫這一張証明前面已經取走的款項的用途，這些文字都是陳金福自己寫的，只有『股東見證人』5 個字是我寫的。其他見證人的簽名是他們自己寫的。上面所載的各筆款項沒有包含在1-2 及1-3 的肆佰萬裡面。該文書是在86年9 月11日寫的，之前有陸續給原告法定代理人陳金福如上所載的所有款項約合865 萬元。因為第一項是因為賣房子的帳沒有轉到我們這裡，卻轉到原告公司，所以要從原告可以領得的押金裡面扣除，第二項原告法代有承諾要補貼監工相關費用，所以從相關押金扣除，第三、四項都是原告法定代理人承諾的補貼，第五項是我從我們的戶頭裡面轉到社區的委員會，但是是原告承諾要給社區委員會的錢，承諾是來自於原告對於管委會的契約，當時要我先支付該筆款項，我就先支付」等語（見本院卷第121 頁），顯見該文書所載保證金餘額35,139,900元應經雙方代表會同計算之後所得。且依當日地主及建商雙方代表，亦即證人呂茂林與原告公司法定代理人陳金福、股東陳進連、股東黃世宗等人計算之結果，原告公司應給付被告之款項數額為865萬元（計算式：165 萬＋150 萬＋300 萬＋50萬＋200 萬＝865萬）。

４、又被證1-4 文書所載保證金之數額雖與81年間正泰公司交付被告之款項總額不符，然證人呂茂林證稱：「（1-4 第一行地主押金與契約上押金為何不符合？）因為當時土地所是五人共有，我第四個叔叔呂方恭要賣不想合建，所以以前原告的前負責人余德記叫我們與原告各買一半，但是我們沒有錢，所以原告前負責人就說以押金的支票來買，但是因為當初押金的支票都是開整數，無法與價金完全吻合，我們地主比起原告公司多支付了30幾萬，所以後來結算的押金就是1-4的部分，該部分已經有扣除向呂方恭買土地時多支付的金額」等語（見本院卷第121 頁背面），足見被證1-4 所載保證金（押金）35,139,900元應係86年9 月11日當時雙方會算之後保證金之餘額無訛，雙方會算之時既就應以保證金扣抵之款項先行扣除計算餘額，自然會與81年間給付保證金之數額不符，86年9 月11日簽立被證1-4 文書時既然已就保證金餘額重新計算，自應以最後計算結果最為接近真實而堪採信。

５、至於前開文書未蓋用原告公司大小章，是否得以拘束原告？證人呂茂林證稱：「（被證1-4 為何沒有記載原告公司的名字而由陳金福以法定代理人名義簽名？）我也不懂，這都是有收據的，如果不行，房屋就沒有辦法交屋了，1-4 是陳金福寫的」等語（見本院卷第123 頁），本院審酌被證1- 4文書簽立之時，陳金福確實擔任原告公司負責人，對於原告公司事務對外得代表公司，而被證1- 4文書所載內容均關於兩造間之金錢往來，而非陳金福個人與被告金錢往來之事項，且其餘見證人陳進連、黃世宗亦係以股東身分為見證，足見該文書係為處理兩造間財務事項而書立，依在場當事人之真意，陳金福應係以原告法定代理人之身分出具該文書予被告，縱使文書未蓋用原告公司大小章，亦無礙於該文書內容經陳金福以原告公司代表人身分而為確認之事實。

６、是以，被證1-4 文書記載86年9 月11日之時，保證金餘額35,139,900元，原告尚應從中給付865 萬元予被告等情，堪信屬實。

㈡、代書費466,320元應否自前開保證金中扣除？

１、被告主張伊代原告支出代書費466,320 元之事實為原告否認，被告自應就此有利於被告之事實為舉證。

２、證人呂茂林於本院審理時證稱：「（本件合建案是否有支出代書費466,320 元？何人支付？有無收據？）代書費是我先墊付，代書有開收據給我，原告公司又說要做帳，希望我將原本給他，但是我沒有留下影本。這筆費用是後來辦理過戶時大約85、86年間的事情。（代書費是委託何代書？）名字我忘記了，是台北的代書，是女的，目前年約55歲。（代書費的收據正本交給原告，原告有無給你承諾或付代書費給你？）原告沒有給我代書費，他說還有押金可以從中扣除」之語（見本院卷第122 頁），本院審酌證人呂茂林確曾積極參與系爭合建案，顯見呂茂林對於合建過程知之甚詳，其於審理中業已具結證明有前開代書費用之支出，且由地主方面墊繳等情，對照兩造為履行系爭合建案必須委任代書辦理相關手續，自需支付代書之報酬，而觀諸系爭合建契約第5 條關於產權移轉之約定可知，辦理系爭建案產權移轉之代書係乙方即建設公司所委任，是代書之報酬理應由建設公司即原告方面支付等情，足認被告主張前開代書費用應自保證金中扣除，並非子虛。

３、按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例可參）。本件被告既已就渠等代墊代書費用為相當之證明，而原告否認證人呂茂林所證稱伊代地主出面支付該筆報酬之真實性，然未能提出反證證明依已履行繳納代書費用義務，且前開合建房屋於85年間興建完成，代書費用繳納之時間距今至少有15年之久，加以證人呂茂林證稱原告公司需要作帳，故先取回代書費用單據，並表示相關費用於保證金中扣除等情，並無違於常情與兩造往來之前例，是難單以呂茂林未提出繳納代書費之收據而認其證詞不可採。綜上，被告主張原告所得請求返還之保證金應扣除被告方面代墊之代書費466,320 元，應堪採信。

㈢、代收屋款4,920,000元部分：

１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（47年台上字第1784號判例可參）。被告主張渠等曾委任原告公司代收渠等出售因系爭建案分得房屋之售屋款，然原告尚欠尾款4,920,000 元未交付被告等情，為原告否認。是被告應渠等與原告就系爭建案被告所分得房屋售屋款之收取定有委任契約，且原告尚欠尾款4,920,000 元未給付等事實負舉證責任。

２、經查，證人即系爭合建案之代銷公司總經理黃振德於本院審理時證稱：「（地主保留戶部分有無委託全陽廣告公司出售？）我針對的是建設公司，地主是兩房後來來找我們公司代銷售，沒有透過公司」、「地主來委託我們說房子要賣，地主會先說底價，出售成功地主就會拿印章來蓋，該傭金明細因為時間有點久，我簽收到底是給建設公司還是地主，我不記得，如果有簽收，給建設公司的部分我就會開發票。（兩房的人委託，傭金是何人支付？）地主是個別委託我們，傭金當然比較少，至於傭金是地主直接支付給我，還是透過建設公司我就忘記了，因為當時有現場經理出面處理，實質上如何收，我忘記了。與建設公司是有統一的合約。（是否認識徐美玲？）我認識，是原告公司的會計。（為何有徐美玲的簽名？）可能是地主拜託原告公司的會計幫忙處理金錢方面」、「大家稱我為黃副總是因為我在總元建設擔任副總經理，我在原告公司沒有任職職務，也不支薪。委託銷售部分是地主自己找到我們來委託我們銷售，因為我的對象都是建設公司，所以此算是個案。至於有無可能地主透過建設公司委託把自己分得的房屋委託我們銷售要問被告，我剛才說的是以我的認知有該案地主單獨來找我們銷售他們分得的部分，至於有無透過公司委託我們我就不知道」等語（見本院卷一第123 至124 頁）；而證人即原告公司前負責人余權益（原名余德記）則證稱：「（地主分得的房子有無委託原告公司來賣？）我們蓋好的房子當時有請人幫忙銷售，地主也有請銷售中心幫忙賣房子，但是不是與原告公司簽約，只有原告公司的會計有幫忙簽約、收屋款再轉交給呂政吉等人。（銷售中心與你們是何關係？）是原告公司股東的一位副總有在銷售公司股份，他介紹該公司幫我們賣房子，依照銷售的成數給他一定比例的報酬。（地主的部分請他們賣房子如何計算報酬？）我不知道，他們自己與銷售中心談的」、「（黃振德是何人？）是原告公司的股東，他原是銷售中心的股東，後來他出來蓋房子後，就介紹銷售公司給我們，就是我前述的副總」、「（你們當初委託銷售公司，地主的房屋簽約收款是否也是你們會計小姐收取？）銷售公司賣原告公司的房子簽約收款是原告公司會計小姐收取。後來地主問我說銷售房屋銷售公司如何，他們的房屋也需要銷售，我說不錯，你們要賣的話，也可以託他們賣，所以他們就去找銷售公司，地主部分房屋簽約、收款也是原告公司會計小姐代為處理」、「（提示本院卷第191 頁82年5 月26日協議書，該協議書是否你簽立？協議書上所載房屋出售後，簽約款經雙分協議由乙方即圓泰公司全權代為處理等記載，為何與你前述所言，是由銷售中心處理不同？）是我簽立，錢的部分公司的小姐有處理，應該交給誰，就交給誰，因為地主沒有辦法請一位專門的會計來收。因為地主委託銷售公司賣，原告公司幫地主收錢，我們才會寫該份協議書」等語（見本院卷二第5 至6 頁）。依據證人前開所言，固然無法證明被告與原告公司之間就系爭建案房屋之銷售定有委託銷售之契約，然若原告未同意代替被告等地主收受房屋銷售之款項，該公司之會計小姐無可能逕自經手房屋款之處理，原告公司當時之負責人余德記更不可能與被告呂政吉等簽立82年5 月26日之協議書（見本院卷一第191 頁），載明原告公司代地主收取房屋款，簽約款及貸款由原告公司全權處理等意旨。是被告主張原告公司受被告等地主委託，代為收受代銷公司銷售房屋款項之事實，應堪認定。

３、再者，被告尚須證明原告尚有代收之房屋尾款4,920,000 元未交付被告，被告雖提出本院卷一第71頁原告代為出售地主保留戶未給付尾款明細為憑，然前開明細為被告片面所製作，原告否認該文書內容之真實，被告就各該房屋確已銷售且買方業已支付價金，而代銷公司業已將屋款交由原告轉交被告等情，並未提出相關證據以實其說，是被告逕指原告收受房屋尾款4,920,000元未轉交原告，難認有據。

五、綜上所述，至86年9 月11日之時，正泰公司所繳交之保證金餘額為35,139,900元，此部分保證金除應扣除附表一所示原告所不爭執應自保證金中扣除之款項外，尚應扣除原告依被證1-4 應支付被告之8,650,000 元及466,320 元，故原告依系爭合建契約及協議書之約定，請求被告給付5,540,425 元（計算式：35,139,900－20,481,355－8,650,000 －466,320 ＝5,540,425 ）為有理由，及自100 年2 月16日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，則其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。

附表一：原告不爭執應自保證金扣除之款項┌──┬──────┬──────┬─────────┬────┐│編號│日期 │金額 │用途 │備註 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│01 │85年11月28日│ 100,000元│86年11月社區公電費│被證1-1 ││ │ │ │70000元；支借30000│ ││ │ │ │元 │ │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│02 │86年8月5日 │ 2,000,000元│向地主取回合建押金│被證1-2 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│03 │86年8月10日 │ 2,000,000元│向地主取回合建押金│被證1-3 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│04 │86年12月12日│ 120,000元│公電費 │被證1-5 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│05 │87年1月21日 │ 340,000元│電梯保修費 │被證1-6 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│06 │87年6月12日 │ 240,000元│電氣及排水工程 │被證1-7 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│07 │87年7月23日 │ 3,000,000元│消防費用 │被證1-8 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│08 │89年11月27日│ 1,199,155元│公電費 │被證1-9 │├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│09 │89年11月28日│11,000,000元│返還保證金 │被證1-10│├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│10 │90年1月21日 │ 245,000元│水溝工程款 │被證1-11│├──┼──────┼──────┼─────────┼────┤│11 │90年2月26日 │ 239,000元│ │被證1-12│├──┼──────┴──────┴─────────┴────┤│合計│ 20,483,155元 │└──┴────────────────────────────┘