臺灣桃園地方法院101年度重訴字第338號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 102 年 12 月 31 日
• 法官: 魏于傑
• 原告: 李恩中
• 被告: 江玉秋

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第338號原　　　告　李恩中
被　　　告　江玉秋
李祤辰
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國102 年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原列訴外人昇耕企業社為被告，嗣於程序進行中，發現昇耕企業社為獨資商號，其負責人並已由范志穗變更為李宗儒，且范志穗已於民國101 年1 月16日死亡（見本院卷第74、75、87頁），原告遂於102 年3 月25日及6 月18日具狀更正列范志穗之繼承人李祤辰為被告，並追加原任職於昇耕企業社之仲介員江玉秋為被告，且將原聲明第1 項：「被告應給付原告新臺幣（下同）990 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息」，於102 年6
月7 日本院言詞辯論期日時以言詞變更請求如其後述聲明所示，核原告所為訴之追加及變更，均係基於與昇耕企業社間仲介購屋爭議（詳後述）之同一基礎事實，且被告對此亦無異議而續為本案之言詞辯論，視為同意原告為訴之追加及變更，依上開規定，即應准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告於91年間委託訴外人昇耕企業社仲介購買房屋，經昇耕企業社之仲介員即被告江玉秋介紹坐落桃園縣八德市○○段0000000 ○000000地號土地及其上531 建號房屋（門牌號碼：桃園縣八德市○○街00巷00號，下稱：系爭房地），於簽約付款前，原告曾告知不願購買有計畫道路經過之房屋，並多次請求被告江玉秋確認系爭房地確實無計畫道路規劃，並將此情記載於買賣契約書第14條特約事項第2 項以資保證後，原告遂於91年9 月29日與出賣人黃雲梅簽定不動產買賣契約書，並已付訖買賣總價款255 萬元。詎料，於101 年4 月底該地區進行全面地籍重測時，原告始發現系爭房地大部分早已於72年9 月13日被規劃為道路用地，經徵收後已無法居住。昇耕企業社為專業之房屋仲介公司，未盡提供充足且正確資訊之告知義務，又未以合格之經紀人依據不動產經紀業管理條例提供原告不動產說明書（包含申請土地使用分區證明書）及說明，並將之列為買賣契約之一部分，且未盡仲介業對房屋之調查義務，反而對房屋銷售內容作不實保證，造成原告之財產及精神遭受重大損失。另昇耕企業社為獨資公司，當時負責人范志穗已於101 年1 月16日死亡，被告李祤辰為其法定繼承人，被告李祤辰應與被告江玉秋對原告負損害賠償責任，原告得依民法第184 條、第227 條、第544 條及不動產經紀業管理條例26條第2 項規定，請求被告賠償因解除系爭房地買賣契約所生之損害785 萬元（含房屋價金255 萬元、仲介費5 萬元、房屋整建工程50萬元、房屋裝潢及油漆16萬元、大門雨遮及鐵窗8 萬元、廚房流理台45,000元、浴室電熱水器1 萬元、房貸帳戶管理費5,000 元、契稅11,124元、地政登記及書狀規費616 元、印花稅1,035 元、代書費8,000 元、房屋火災地震保險費15,852元、92年至101
年房屋稅30,039元、92年至101 年地價稅3,511 元、房屋增值損失250 萬元及上開房屋價金至代書費等項金額自91年10月31日起算之法定遲延利息188 萬元），並依消費者保護法第51條規定請求賠償上開損害金額3 倍之懲罰性賠償金，故原告得請求被告賠償2,355 萬元（785 萬元3 ），但原告僅請求其中之990 萬元。
㈡原告就本件買賣糾紛，已對出賣人黃雲梅提起本院101 年度重訴字第185 號解除契約及損害賠償訴訟，並另對出賣人黃雲梅及被告江玉秋提起臺灣桃園地方法院檢察署101 年度偵字第19104 號刑事詐欺罪告訴在案。
㈢原告係於101 年9 月17日提起本件訴訟，依民法第129 條消滅時效中斷規定，原告之侵權行為損害賠償請求權並未罹於時效消滅。又不動產經紀業管理條例並未明定請求權時效，依民法第125 條規定，其請求權時效應為15年。
㈣原告購買系爭房地係作為自用之最終消費，符合消費者保護法所稱之消費者。又消費者保護法所稱之企業經營者，解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人，而昇耕企業社係以不動產經紀服務為營業之獨資企業，為消費者保護法規範之企業經營者，原告與昇耕企業社間就本件買賣爭議，有消費者保護法之適用，應無疑義。再昇耕企業社為專業之不動產經紀商號，依不動產經紀業管理條例第22、24條規定，應提供不動產說明書及買賣契約書，並依據不動產說明書應記載及不得記載事項規定，應提供土地使用分區證明書為說明，並作為買賣契約之一部分。然昇耕企業社為求買賣雙方儘快成交，以賺取高額之仲介費用，不僅對系爭土地之使用分區證明書申請置之不理，更漠視原告多次表明不願購買有計畫道路房屋之確認請求，甚至不顧買賣雙方所合理期待之交易及財產之安全性，又在定型化買賣契約之附加條款上為不實之保證，違背誠信原則，此故意之作為，原告當得依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金。
㈤並聲明：被告應給付原告990 萬元，及自102 年3 月25日所提民事聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則辯稱：
㈠本件系爭房地買賣，原告為買受人，出賣人為黃雲梅，被告等並非契約當事人，並無依民法第227 條負契約不完全給付損害賠償責任。
㈡姑不論被告對原告並無任何侵權行為，於本件買賣契約自91年9 月29日成立後，原告迨至102 年3 月25日始對被告等請求損害賠償，其請求權已逾民法第197 條所定10年期間而消滅，原告依民法第184 條請求被告負侵權行為損害賠償責任，於法無據。
㈢系爭房地係出賣人黃雲梅委託訴外人昇耕企業社企畫銷售，被告江玉秋僅為昇耕企業社之員工，被告李祤辰之被繼承人范志穗則為昇耕企業社之負責人，渠等與原告皆無委任關係存在，原告依民法第544 條請求被告賠償其損害，為無理由。
㈣按不動產經紀業管理條例26條第2 項所定之損害賠償責任，本質上屬於侵權行為之損害賠償性質，其請求權時效應比照侵權行為之規定，而如前述，原告之請求權已罹於10年期間而消滅。
㈤原告以本件買賣受詐欺，對出買人黃雲梅及被告江玉秋提起臺灣桃園地方法院檢察署101 年度偵字第19104 號刑事詐欺罪告訴案，經該署檢察官偵查後，以渠等並無詐欺之不法行為而作成不起訴處分在案。
㈥對於原告上開請求之賠償金額答辯如下：
⒈房屋價金部分：系爭房地仍登記為原告所有，且只有系爭土地有道路用地之瑕疵，與房屋無關，原告此項請求並無理由。
⒉仲介費部分：原告與出買人黃雲梅間之買賣契約尚未解除，原告焉受有仲介費之損害。
⒊房屋裝潢及油漆、大門雨遮、鐵窗、廚房流理台、浴室電熱水器等部分：上開裝潢及設備，係原告使用房屋後，為增加生活品質及舒適，而添置或增加之設備，與本件買賣並無直接關連。況該裝潢及設備，原告已使用10餘年，早已超過實物報廢年限，若由被告負賠償責任，顯違誠信及公平原則。再者，該裝潢及設備，均附著於原告所有之房屋上，原告何受有損害可言？
⒋房貸帳戶管理費、契稅、登記書狀費、印花稅、代書費等部分：上開費用係為系爭房地過戶所衍生之相關稅損及代書費用，如前述原告既未解除契約，該些費用，自不應視為原告之損害。
⒌房屋稅、地價稅、房屋火災地震保險費部分：系爭房地登記為原告所有及使用，房屋稅、地價稅自當由所有權人及使用人負擔及繳納，原告並無損害。又原告使用系爭房地，為免因火災地震受損而投保保險，係為保障其所有權，亦與買賣契約無關。
⒍房屋價值減少部分：如前述系爭房屋並無任何瑕疵，並經原告點收，焉有房屋價值減少？
⒎原告請求3 倍之懲罰性違約金賠償，其計算之基準及請求依據為何，均屬不明。
㈦原告當初係以總價金255 萬元購買系爭房地，目前市價已超過300 萬元以上，原告並無損失，況原告仍不願意解除契約，如此原告權益焉有損害？縱若系爭土地有瑕疵，但該瑕疵仍不足以影響本件買賣契約之成立，並不構成解約之事由，遑論原告亦已超過解除契約之除斥期間等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張其於91年間委託訴外人范志穗即昇耕企業社仲介購買房屋，經范志穗即昇耕企業社之仲介員即被告江玉秋介紹系爭房地，於簽約付款前，原告曾告知不願購買有計畫道路經過之房屋，並多次請求被告江玉秋確認系爭房地確實無計畫道路規劃，並將此情記載於買賣契約書第14條特約事項第2 項以資保證後，原告遂於91年9 月29日與出賣人黃雲梅簽定不動產買賣契約書，並已付訖買賣總價款255 萬元，嗣於101 年4 月底該地區進行全面地籍重測時，原告始發現系爭房地大部分早已於72年9 月13日被規劃為道路用地等語，業據提出不動產買賣契約書、都市計畫土地使用分區證明書及都市計畫圖說為證（見本院卷第8 至16頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。然原告主張范志穗即昇耕企業社應依不動產買賣契約書、不動產經紀業管理條例第21條第3 項及民法第184 條、第22 7條、第544 條之規定負損害賠償責任，及主張被告江玉秋應依民法第184 條、第227 條、第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任等語，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠原告所提出之不動產買賣契約書，係其與黃雲梅間就系爭房地所簽立之買賣契約，故該份契約書僅能拘束原告及黃雲梅，故原告主張范志穗即昇耕企業社應依該不動產買賣契約書負損害賠償責任，並非可採。
㈡原告既係委託范志穗即昇耕企業社負責仲介購買房屋，則該委任關係自應存在於原告與范志穗即昇耕企業社之間，故原告依民法第544 條之規定請求被告江玉秋負委任契約之受任人責任，難認有據。又原告與被告江玉秋間既無委任契約之債權債務關係，則原告自亦無從依民法第227 條之規定請求被告江玉秋負損害賠償責任。且觀諸不動產經紀業管理條例第26條第2 項「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」之規定可知，該條項係針對經紀業應就經紀人員之故意或過失負連帶賠償責任之規定，其規範之對象為「經紀業」而非「經紀人員」，故原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定請求被告江玉秋負損害賠償責任，亦非可採。
㈢原告雖主張其因與黃雲梅解除系爭房地之買賣契約而受有785 萬元之損害（含房屋價金255 萬元、仲介費5 萬元、房屋整建工程50萬元、房屋裝潢及油漆16萬元、大門雨遮及鐵窗8 萬元、廚房流理台45,000元、浴室電熱水器1 萬元、房貸帳戶管理費5,000 元、契稅11,124元、地政登記及書狀規費616 元、印花稅1,035 元、代書費8,000 元、房屋火災地震保險費15,852元、92年至101 年房屋稅30,039元、92年至101 年地價稅3,511 元、房屋增值損失250 萬元及上開房屋價金至代書費等項金額自91年10月31日起算之法定遲延利息188 萬元），並提出服務費及其他費用收據、工程合約、估價單、收據、照片、中國商業信託銀行帳戶管理費收據、91年契稅繳納證明書、土地登記書、火險及地震險之保險費收據、92年至101 年之房屋稅繳納證明書及92年至100 年地價稅繳納證明書等為證（見本院卷第19至51頁），然查：
⒈房地價金255 萬元在解除買賣契約後，應由黃雲梅返還予原告，難認原告受有此項損失，則原告請求被告賠償該項價金，並無理由。至仲介費5 萬元則係原告基於與范志穗即昇耕企業社間之委任關係而支付之報酬，尚難認屬解除買賣契約所受之損害。
⒉原告固曾支出房屋整建工程50萬元、房屋裝潢及牆面油漆16萬元、大門雨遮及鐵窗8 萬元、廚房流理台45,000元、電熱水器1 萬元等費用，然觀諸原告於本院101 年度重訴字第185 號民事事件中陳稱：房屋裝潢及牆面油漆與房屋整建工程同時進行，房屋整建工程在92年年初完工，因為20多年之房屋，所以全部都要整修才可以使用，且後面院子有增建1 、2 樓，房間加了浴廁，地板、樓梯很殘破，也有整建等語，並參酌大門雨遮、鐵窗、流理台、電熱水器等物品之性質及功能，足認上開花費係原告為提升生活之舒適性及便利性而支出，尚難認與系爭房地之買賣契約具有關連性，而將之列為解除買賣契約所生之損害。況原告已使用上開整建、裝潢後之房屋及雨遮、鐵窗、流理台、電熱水器等設備近10年，顯已享受該等費用所產生之利益，然原告竟主張其因支出該等費用而受有損失，顯非可採。
⒊原告主張之房貸帳戶管理費5,000 元、契稅11,124元、地政登記及書狀規費616 元、印花稅1,035 元、代書費8,000 元等花費，係因原告與黃雲梅間締結系爭房地買賣契約所生之費用，原告若認解除買賣契約而受有該等損失，亦應向黃雲梅請求，故原告主張被告應賠償該等費用，並非可採。又原告固支出系爭房地之房屋稅及地價稅，然因原告於此段期間內有實際占有、使用系爭房地，且為系爭房地之所有權人，本應負擔稅捐，自難認原告該部分支出屬原告所受之損失。至原告為系爭房屋投保火災、地震保險，係為保障其所有權，原告亦已享受其利益，自不得指為係因解除買賣契約所生之損害。
⒋又房地增值之利益，應以取得房地所有權為前提，本件原告既主張其已與出賣人黃雲梅解除買賣契約，原告顯已喪失對系爭房地之所有權，自無享受房屋增值之權利，故原告請求被告賠償250 萬元之房屋增值損失，亦非有據。
⒌原告雖另請求系爭房屋價金、仲介費用、房屋整建費用、相關房屋稅費等金額之法定遲延利息188 萬元，然因該等費用原告並無從向被告請求賠償乙節，已如前述，原告自不得就該等金額請求遲延利息。
㈣另查，本件被告江玉秋仲介系爭房地買賣之過程，據證人即承辦系爭房地過戶事宜之地政士古得勳於桃園地檢署101 年度偵字第19104 號詐欺案件中證稱：仲介江玉秋有先調取謄本、地籍圖，因本件是一般透天厝買賣，其謄本及地籍圖均無逕為分割之註記，一般來說會認定為住宅區而非道路用地，不會再申請土地使用分區證明書確認，且土地若為道路用地，地價稅及土地增值稅皆為免稅，過戶之土地亦會註明「公設移轉」，但本件土地增值稅並未減稅，繳款書上亦載明「一般買賣」，再者，土地使用分區為道路用地而尚未徵收之土地，需由土地所有權人主動向地政事務所測量隊辦理分割，並取得分割原圖，持向縣政府城鄉發展局變更土地使用分區為道路用地，再以變更後之土地使用分區證明書向縣政府地方稅務局辦理免稅事宜等語，足見被告江玉秋並非未就系爭房地是否位於道路預定地上一節進行查證。況參酌證人古德勳之證詞，並對照435-127 、437-25地號土地之土地登記謄本（見本院卷第52、53頁）上使用分區及使用地類別均為空白乙情，益徵被告江玉秋就系爭房地並非位於道路預定地上之認定，並非全然無憑，尚不得率認被告江玉秋已有違反善良管理人之注意義務之情事。酌上各情，實難僅因被告江玉秋之查證結果與事實有所差異，即遽認被告江玉秋已構成侵權行為，或認范志穗即昇耕企業社有債務不履行之情事。
五、縱上所述，原告依不動產經紀業管理條例第21條第3 項、第26條第2 項、民法第184 條、第227 條、第544 條等規定，請求被告給付990 萬元，及自102 年3 月25日所提民事聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 31 日民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 1 月 2 日書記官 洪明媚