臺灣桃園地方法院101年度簡上字第94號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 102 年 03 月 26 日
• 法官: 陳清怡、陳振嘉、徐培元
• 法定代理人: 曾建榮
• 上訴人: 陳月莉
• 被上訴人: 名第大廈管理委員會

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第94號上　訴　人　陳月莉
訴訟代理人　陳永來律師
徐慧齡律師
魏雯忻律師
被　上訴人　名第大廈管理委員會
法定代理人　曾建榮
訴訟代理人　林清漢律師
複　代理人　韓曉玲
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100 年2 月29日本院中壢簡易庭100 年度壢簡字第550 號第一審判決提起上訴，於民國102 年3 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人所有坐落桃園縣中壢市○○段○000000地號、建號為同地段第4854號、第4853號建號即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路000 號1 樓、2 樓之建物（下稱系爭建物），位於伊所在之社區即中壢名第大廈（下稱系爭大廈）。查系爭大廈社區管理費之收費標準為每坪新台幣（下同）40元，而系爭建物之1 、2 樓坪數各為19.25 坪、160.65坪，合計179.9
坪，故上訴人每月應繳管理費7,196 元，詎上訴人自民國97年10月起至100 年2 月止均未繳交管理費，共積欠管理費用208, 684元，且屢經催索均未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條及社區住戶規約之約定，訴請上訴人給付積欠之管理費等語，並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人208,684
元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡原地主湯金春、湯劉益妹及湯金昌（下稱湯金春等3 人）與建商新僑建設企業股份有限公司（下稱新僑公司）預先就系爭大廈所達成地下室停車位各2 分之1 之分管協議（下稱系爭分管協議），因未得系爭大廈其他區分所有權人所週知及同意，是系爭分管協議之效力，應無從拘束第三人。
1.查系爭大廈之共有部分編定為2 個建號，即中壢市○○段0000○號及4944建號（下稱系爭4944建號），且就平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下1 層、地下2 層等公共設施均編列在系爭4944建號內，是系爭大廈之地下1 層、2 層停車位（下合稱系爭停車位）亦並無獨立編列之建號，先予敘明。次查系爭大廈之各區分所有權人就共有部分即系爭4944建號部分之應有部分，係依各該區分所有權人依其主建物之大小比例登記，且與有無購買停車位無關等事實，為兩造所不爭。則依上開說明，可知系爭停車位，無所有權表彰之問題存在，故可藉由區分所有權人間以協議之方式創設並確認使用權之歸屬。且其性質雖屬「約定專用部分」，但因系爭停車位之權利在所有權登記時並無因是否有無停車位而為一定比例之增加，已如前述。故在區分所有權人均享有相同權源之情形下，其使用權之權源即係單純基於分管契約之約定，該分管契約即有創設或形成停車位使用權之權源，且非僅屬確認具有使用權之權能而已。是若業經分管契約辦理相關之權利變動程序，例如向管理委員會為登記等，其因受讓所取得之使用權，依公寓大廈管理條例第24條規定（如分管契約或住戶規約有明文約定，亦得成為權源），即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用部分之所有權人。
2.按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818 條、修正前民法第820 條第1 項分別定有規定。故共有物之管理，原則應由全體共有人共同管理之，例外得經共有人全體同意以契約之方式約定應以何方式為管理使用，此即所謂分管契約或分管協定。次按所謂分管協定，乃共有人間就各自分別占有共有物之特定部分約定如何使用收益之契約，此項關於共有物之管理方式，雖不以訂立書面為必要，但依修正前民法第820 條第1 項規定，仍應經共有人全體之同意為必要。又依司法院大法官會議解釋第349 號解釋（下稱釋字）所揭示之意旨，可知分管契約訂立後，若將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，若應有部分之受讓人不知悉有該分管契約，亦無可得而知之情形存在，即不得認受讓人應受分管契約之拘束，以保障善意第三人。準此，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉或有無可得而知有分管契約之存在為斷。第按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，公寓大廈管理條例第23條第1 項、第2 項第1 款、第2 款亦有明定。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第633 號判決要旨參照）。故揆諸上開規定及實務見解說明，可知公寓大廈之共有部分（含系爭停車位）如係供特定區分所有權人使用，須經約定即⑴全體區分所有權人同意成立分管契約。⑵明文定於公寓大廈規約內。⑶區所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權等方式擇一為之，始得認就該共有部分有分管契約存在，且得拘束其餘共有人或其他受讓人。
3.上訴人雖以原地主即湯金春等3 人於81年5 月2 日與新僑公司簽立提供土地合作建築房屋契約書（下稱系爭合建契約），雙方約定停車位由地主與建商各取得2 分之1 ，且系爭合建契約第4 條第4 款及第27條存有，「地下室及A 部份屋頂：甲方（即地主湯金春等3 人）分得A 部分及B 部分地下1
、2 層產權持分2 分之1 ，乙方（即新僑公司）分得地下1
、2 層產權持分2 分之1 及A 部分屋頂突出部、平台。地下室為防空避難室兼停車場採坡道車道。」及「本契約訂立於81年5 月2 日」等語，主張伊應受系爭分管協議之拘束。然上開約定，僅可證明湯金春等3 人與新僑公司於系爭大廈興建完成前，確先就將來興建完成後之系爭停車位部分有達成停車位由地主及建商各取得2 分之1 之系爭分管協議。惟系爭分管協議得否拘束其後承購系爭大廈之各區分所有權人，依上開說明，仍應視該協議是否業經區分所有建物之原始出賣人即建商或地主，於分批出售區分所有權時，於買賣契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權，或該分管契約是否為自新僑公司購得區分所有建物之所有權人為斷。查系爭大廈於興建完成後辦理第一次所有權登記時，就系爭4944建號及同地段第4943建號之產權登記，係按各區分所有權人所有之主建物面積大小比例登記，業如前述。則新僑公司或湯金春等3 人是否有將系爭分管協議之內容告知各承購戶，並確於渠等簽立之定型化買賣契約內容中，載明就共有之系爭第4944建號有約定其中一半停車位供地主為約定專用之系爭分管協議存在，衡諸常情，即非無疑。再參以訴外人即地主湯金昌出售其名下所有，位於系爭大廈之區分所有建物予訴外人賴淑芳時，渠等之不動產買賣契約書內除一般制式條款外【含買賣不動產之標的，包括基地、建物及其他共同使用部分建號（即系爭4943建號及49 44 建號）等部分】，亦未提及系爭停車位之分管方式，則系爭分管協議是否均為其後承購系爭大廈之其他住戶所週知及同意？自更難謂無存疑之處。
㈢上訴人雖另以系爭大廈之其他住戶即訴外人邱秋月與朱啟超分別於82年5 月20日及86年11月6 日與新僑公司簽定之房屋預定買賣契約書及房屋買賣契約書（下各別稱系爭房屋預訂契約、系爭房屋買賣契約）為據，並傳訊證人黃沺禮、魏玫玲及李彥碩為憑，主張系爭分管協議業經新僑公司以定型化契約之方式，告知系爭大廈之其他區分所有權人。故系爭大廈之其他住戶既已明知上情，伊自當須受系爭分管協議之拘束等情詞置辯。惟查：
1.黃沺禮係新僑公司之法定代理人，係屬利害關係人，且其證詞諸多臆測。是其證述之真實性，已非無疑。又魏玫玲係上訴人就系爭建物買賣契約之代理人、湯黃玉珍係系爭建物之出賣人、而李彥碩更為其等房屋買賣契約之仲介，故渠等既均為相關利害關係人，其等相關證詞自亦難以憑採。且查，渠等認定系爭停車位上訴人應有4 個停車位之專用權存在，均係依從湯黃玉珍個人主觀上之認知而來，並未再詳察確認。故憑此等片面之詞，應無法認定上訴人就系爭停車位確有4 個停車位之專用權存在。至上開系爭房屋預訂契約及系爭房屋買賣契約書之抗辯部份。核渠等僅為系爭大廈全體263
住戶中之2 戶，且亦均為本件之利害關係人，故究否足以以其等2 戶推定其餘261 戶有告知系爭分管協議存在之事實存在？常情而論，亦非無疑。況賴淑芳、湯金昌之買賣契約並無系爭分管協議存在，亦如前述。更證上訴人辯稱依前開2
者契約，足證系爭大廈全體住戶有約定分管之事實存在云云，應非可採。
2.況系爭大廈社區主委亦於本件證述，系爭停車位地主部分皆依系爭大廈規約繳納管理費，並無以租金抵繳之情事存在，且有部分區分有權人受讓地主之所有權後，仍繳納管理費迄今，諸如A 棟之地主部分住戶有停車位部分共54戶，其中湯東勇、湯朋輝（計19戶）、湯國清等21戶有繳納管理費；B
棟地主住戶有停車位部分共54戶，其中湯秀珍（3 戶）、湯博有（3 戶）、湯元城（7 戶）、湯金昌（9 戶）等22戶亦有繳交管理費等語。是若上訴人辯稱系爭分管協議得以拘束其他系爭大廈之區分所有權人乙事為可採，則何以其他地主未一同主張權利？再證上訴人主張之無據及上開證詞之不足採。
3.承前，可知新僑公司就系爭大廈之銷售契約是否業已明確記載系爭分管協議乙節，仍屬未明。準此，自難遽認承購系爭大廈之各區分所有權人，均已知悉並同意系爭分管協議之事實存在。故系爭分管協議自無從拘束嗣後取得專有部分及共有部分之區分所有權人之效力，上訴人此節之抗辯，仍屬無據甚。
㈣末查，上訴人雖再以系爭大廈曾於85年1 月13日召開第一次住戶大會暨第一次管理委員會（下合稱系爭第一次大會），並決議系爭大廈地下一層之37個停車位、地下2 層之35個停車位，各劃18個車位給地主使用。辯稱系爭大廈之全體共有人應已達成系爭分管協議，故雙方已有分管契約存在，且以系爭第一次大會會議記錄及中壢名第B 棟大樓地下室車輛停車使用辦法等書件為證。惟查，系爭大廈於85年1 月13日前，A 棟建物之區分所有權人除新僑公司外，尚有80戶之區分所有權人，且均已辦妥第一次所有權登記。而依系爭第一次大會會議紀錄所檢附之簽到簿所示，斯時B 棟之住戶有12 0戶，然出席系爭第一次大會之住戶之B 棟住戶僅有69戶，且無任何A 棟住戶出席簽到情事存在。可見系爭第一次大會除無A 棟住戶出席外，亦無全體B 棟住戶出席之事實，已至為明顯。至A 棟部分區分所有權人為地主湯氏家族，且證人湯元秋亦曾證述湯家人有全部出席等語，然此僅可證明當時同具A 棟及B 棟區分所有權人身分之湯氏家族有出席系爭第一次大會，非可代表其他非湯氏家族之其他A 棟區分所有權人亦同意系爭第一次大會決議系爭停車位之使用方式。綜上，系爭第一次大會既無全體共有人之出席，自難認系爭第一次大會就系爭停車位分管使用所達成之決議另具有分管契約之效力。至上訴人雖尚以系爭第一次大會決議，縱有因法定人數不足而有違反法令或章程之虞，亦僅屬得撤銷該決議，再未撤銷該次決議前仍屬有效云云等陳詞主張。惟分管契約之有效成立，係經全體共有人同意為要件，已如前述。故若未得全體共有人同意時，即非分管協議且至多僅能視為具公寓大廈管理條例第31條所指稱之一般決議，核此仍與得拘束全體共有人及其受讓人，且不得嗣後另以區分所有權人會議決議變更之分管契約效力有間，故上訴人此部分之抗辯仍無足採。
二、上訴人則以：
㈠本件爭執與鈞院90年度簡上字第38號給付管理費事件（下稱前案）具有類似爭點效之效力，被上訴人應受前案認定結果之拘束：
1.查前案之爭點為，①湯朋坤積欠之管理費金額為何？②地下室停車位使用權誰屬？③湯朋坤得否因管委會使用其所有地下室停車位據以請求不當得利，並主張與其欠繳之管理費抵銷？而上開事實與本件爭執之當事人雖非相同，但原因事實及主要爭點可謂幾乎一致，故前案所審理之爭點，應發生與「爭點效」同等之效力。況對於系爭停車位之使用權，被上訴人亦曾於前案自承，「36個停車位，被告（即湯朋坤）有4 個停車位，管委會有將4 個停車位用來出租，費用則做為管理基金之用。」等語。顯見被上訴人在前案除對於湯金春等3人 與新僑公司就系爭停車位有系爭分管協議存在及湯朋坤擁有4 個停車位之專用權等節不爭執外，亦對於系爭第一次大會決議所記載之內容並不否認，其僅抗辯住戶已於87年另開會決議將停車位收回管委會統一管理使用等語。則若以本件爭執之訴訟標的係「被上訴人對於上訴人之97年10月起至100 年2 月止之管理費請求權」，與前案之訴訟標的「被上訴人對於湯朋坤之86年7 月起至88年6 月止之管理費請求權」，兩者並非相同，並無一事不再理原則之適用，進而認定被上訴人不受其在前案主張或自認之拘束，則無異認為被上訴人可以以當事人於不同時段所積欠之管理費為由，於前案判決確定後，不斷的再提起訴訟，並以其在前案所不爭執之事實，再於後案翻認及抗辯，如此顯然有違誠信，自非合理。
㈡湯金春等3 人確與新僑公司，於系爭合建契約中，就系爭停車位達成各取得2 分之1 之系爭分管協議：
1.湯金春等3 人曾於81年5 月2 日就渠等所有坐落桃園縣中壢市忠福段第2512-2、2513-9、2434-7、2511-2及2513-7號等地號土地與新僑公司訂立系爭合建契約，並於系爭合建契約第4 條第4 項約定湯朋坤及新橋僑公司各有地下1 、2 層產權持分各2 分之1 之記載。而上開所謂地下1 、2 層產權2
分之1 之約定，參酌邱秋月與新僑公司所簽訂系爭房屋預定契約之附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分之第12條與朱啟超與新僑公司簽具之系爭房屋買賣契約之第3 條第2
項所定之「由甲方（即新僑公司）與地主間協議分配取得持分2 分之1 」等規定可知。系爭合建契約第4 條第4 項之上開產權持分各2 分之1 之規定，應非指所有權之登記，而係指車位數量之分配而言。蓋因若非如斯解釋，則上開產權持分2 分之1 之約定，即與其後簽定之系爭房屋預訂契約及系爭房屋買賣契約之上開契約用語矛盾。且既系爭房屋預訂契約及系爭房屋買賣契約之契約條文尚有記載「有關地下室第1 、2 層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔」等語，更可知推知上開產權2 分之1 約定之真意，應係地下室1 、2 層之所有權雖登記為全體住戶之公共設施，但停車位之使用係由地主與建商協議各1 半無訛。2.另據證人林孟昭與王朝樟之證述，諸如「問：當初系爭大廈是你們湯家與建商合建？）對。」、「（問：建商在跟購買戶訂立契約時有無約定有1 半停車位是由你們地主取得？）合約我有看到這一條…」、「（問：你剛剛說合約書有看到地主與建商關於停車位約定各一半，是否即系爭合建契約？）是。」、「（問：你們當時除了剛剛提示之系爭合建契約書外，有無跟建商簽過其他契約書？）就我所知就是那一份。」與「（問：建商跟你們之間到底有無約定停車位應該如何使用？）當初買房子時，建商是有跟我講地主跟住戶一半一半…。」等語及被上訴人於原審之自承即「…我們當初第一屆管理委員會確實有說到地主和建商停車位各分一半停車位可以使用…」。再酌以原審及前案判決所分別肯認之事實即「…系爭合建契約第4 條第4 款及第27條…確先就將來興建完成後之系爭大廈之地下室部分有達成停車位由地主及建商各取得2 分之1 之系爭分管協議…」及「…查名第大廈係由上訴人之被繼承人湯金春及訴外人湯劉益妹、湯金昌提供土地與建商新僑公司合建，雙方約定停車位由地主與建商各取得2 分之1 等情，有上訴人提出合建契約之為證，並為兩造所不爭，堪信為真實。」等情。應可查知湯金春等3 人與新僑公司定有系爭分管協議乙事無疑。
㈢系爭分管協議對於系爭大廈之其他承購戶業已發生分管契約之效力：
1.查新僑公司於81年間與地主湯金春等3 人簽訂系爭合建契約後，旋於82年起陸續出售系爭大廈之預售屋，並曾於82年5
月20日與承購戶邱秋月簽訂系爭房屋預定契約。且待工程完工，亦於86年11月6 日與承購戶朱啟超簽定系爭房屋買賣契約等事實。而上開兩者契約書，據黃沺禮之到庭證述，諸如「（提示系爭房屋預訂契約，問：此份契約是否新僑公司與承購戶訂立？）這是本公司訂立的沒錯，契約書上騎縫章是我們公司騎縫章。」等語。及被上訴人所提之系爭大廈大樓地下室公設持分比例之詳細列表（下稱詳細列表），載以朱啟超現今仍是○○路000 號12樓之9 之住戶及契約書上新僑公司之大小章及騎縫章均與系爭房屋預定契約之印章相符等情，應可確認前開2 者契約書均屬真正無疑。
2.次查系爭房屋預定契約之於契約附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分第12條載有，「…有關地下室第1 、2 層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位（如附圖），對於車位之使用由甲方（即新僑公司）與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。即對於其他停車位不得主張停車權…」等語，而系爭房屋買賣契約亦有將上述附件條文正式納入契約第3 條第2 項即「有關地下室第1 、2 層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲方與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。」之情存在。再審諸上開契約書均係新僑公司所擬定，以供各承購戶訂立之定型化契約，足證新僑公司無論在最初之預售屋買賣以及嗣後之成屋買賣，均有在契約書中將系爭分管協議告知承購戶乙事，已至為明顯。再查契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照。是依承前開說明，再酌以黃沺禮尚於前案證述，「當初契約內容是與之父湯朋坤親簽訂的，我們已將16個停車位移轉給他了…，當初契約內載為建商與地主各平分1 半車位，但管理委員會成立後，就將所有車位之使用交由管委會統一管理。」等事實。更足認新僑公司在被上訴人成立前，即已依系爭分管協議將其中16個停車位交付給湯朋坤之父即湯金春使用，故系爭大廈之承購戶對於系爭分管協議，應有通常即有可得而知情之情況存在，按最高法院98年度台上字第633 號判決所揭櫫之意旨，再證承購戶應亦受系爭分管協議之拘束甚明。從而，新僑公司既已在其與承購戶間之買賣契約書中，將系爭分管協議告知承購戶，足認區分所有權人間已合意成立分管契約。且此項分管契約之約定，應無違法或無效之情事，故系爭大廈全體住戶自應受分管契約之拘束。
㈣伊已合法讓受因系爭分管協議所得取得之4 個停車位之專用權利，且被上訴人亦不得未經分管人之同意，逕行以區分所有權人會議之決議或以管理規約變更原分歸他人使用收益之停車位：
1.查系爭第一次住戶大會暨第一次管理委員會會議（及系爭第一次大會），既已針對系爭停車位之分配決議略以，第一層共計37個車位，編號1-5 、1-6 、1-7 、1-8 、1-9 、1-10、1-17、1-18、1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-26、1-27、1-28、1-29、1-30共18個車位歸屬地主所有使用；第二層共計35個車位，編號2-1 、2-2 、2-8 、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-21、2-22、2-23、2 -24、2-25、2-28、
2-29、2-30、2-31、2-34共18個車位歸屬地主所有使用等語。應知湯金春等3 人已就系爭大廈地下一、二層共計72個停車位中，取得36個停車位之專用權，嗣湯金春過世，由訴外人湯明坤與其他三兄弟共同繼承，湯朋坤乃分得4 個（即地下一、二層各分得2 個）之停車位專用權。嗣湯朋坤死亡後，其繼承人湯黃玉珍、湯修微、湯修典及湯修碩自應承繼上開4 個停車位之專用權，此先敘明。
2.按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。是共有人間所約定之分管特約應有準物權之效力，此業經最高法院48年度台上字第1065號判例闡示在案。而據湯黃玉珍之證述，「（問：關於停車位部分當時跟建商是怎麼約定？）我知道我先生有4 個停車位，當時沒有很確定的位置，只知道是在地下1層2層都各有2個。」、「（
問：你賣房子時，是否一併把停車位出售？）有。」、「（問：停車位的售價是否有分別約定？）沒有，一併就在整個售價裡面。」、「（問：你在訂立買賣契約時，有無把你先生之前判決情況告知給買方？）有。」、「（問：在你的契約 書裡面最後1頁有無加註手寫文字部分？）有，買賣房屋時就寫好。」及「（問：是否因為要把停車位的權利一併賣出去，所以才把判決一併告知買方？）對。」等語，足證湯黃玉珍等4 人於97年間將系爭建物出售與伊時，確已將因系爭分管協定所取得之4 個停車位之專用權一併讓與上訴人無疑。
3.觀諸臺灣高等法院93年度上易字第1052號判決所揭示之意旨及前案判決所揭櫫之內容，諸如「…而前揭決議核與上開合建契約訂明由建商及地主各取得2 分之1 停車位之約定相符，足見系爭地下室停車空間部分，經全體共有人同意，由地主就其中36個停車位取得專用權（查原地主湯金春已死亡，由上訴人與其他3 兄弟共同繼承，依全體繼承人約定，上訴人分得4 個停車位之使用權），此項分管之約定，並無違法或無效之情事，該大樓住戶應受分管契約之拘束，而被上訴人即社區之管理委員會既為區分所有權人團體之代表機關，衡情亦應受該分管契約之拘束，而不得未經分管人之同意，逕行以決議之方式占有出租分歸他人使用收益之停車位。」等語。顯見本件被上訴人於未經分管人同意之情況下，並無逕行以區分所有權人會議之決議或以管理規約變更原分歸他人使用收益之停車位之權利存在。至被上訴人雖尚以林孟昭之證述，即其配偶即地主湯朋輝每月均有繳交管理費且湯金昌出售其所有，位於系爭大廈之建物予賴淑芳時，亦未同時出售其分管之停車位專用權等陳詞為憑，主張伊未繳納管理費乙事，應非合理。然上開陳述，實因被上訴人已得渠等同意，而委由被上訴人管理其等原所分管之停車位所致。而本件爭執，被上訴人既就伊之系爭停車位專用部分，未得到分管人湯朋坤或其繼承人或伊之同意，被上訴人自不得逕以區分所有權人會議之決議或管理規約變更原已分歸分管人使用收益之停車位即現屬伊所得使用收益之停車會，乃屬當然。㈤被上訴人雖以系爭第一次會議決議違法，故系爭分管協議應屬無效等陳詞置辯。惟查：
1.被上訴人於前案既對系爭第一次會議決議所記載之內容未予否認，則其於本件爭執復為與前案相異主張，其真實性已非無疑。且雖被上訴人抗辯系爭第一次會議並未通知A 棟之區分所有權人，並提供B 棟住戶簽到簿為證云云。惟見系爭第一次會議之會議記錄載明「系爭大廈之系爭第一次大會決議」，開會內容亦未區分A 棟或B 棟，係就整棟大樓之事項為討論，且簽到簿多年來均為被上訴人所保管，然其於本件爭執卻刻意不為提出。及觀諸湯博有於原審之相關證稱，如「（提示系爭第一次大會會議紀錄）（問：是否有湯家人全體及新僑建設代表出席所約定？）湯家人有全部出席。」、「（問：湯家人是否有跟新僑建設代表約定地下停車場如何使用？）有約定湯家人分得2 分之1 的停車位，其餘交由管委會出租。」、「（問：當時召開會議時，湯家人及新僑建設代表有無在簽到簿上簽名？）有簽名。」等情。應認被上訴人指稱當初僅通知B 棟住戶、並未通知A 棟住戶云云，除有違常情外，亦與證人所述不符，而非可採。況上開辯詞係屬變態事實，而此等事實本應由被上訴人負舉證責任。然被上訴人迄今仍無法提出相關資料，按民事訴訟法第342 條至第345條之規定意旨，自應認伊之主張為真。
2.且查，湯朋坤等4 人與新僑公司於81年間就系爭合建契約達成系爭分管協議後，系爭大廈尚於85年間召開之第一次大會，就系爭分管協議，再次予以確認並公示。且依斯時公寓大廈管理條例第28條即「區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日。」之規定。可知系爭大廈之所有住戶衡情應無不知系爭第一次大會之開會內容係為討論系爭停車位之分管協議之理。
3.按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，本不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追認），亦均足以當之，最高法院83年度台上字第1282號判決參照。按上開說明，既系爭第一次大會到場住戶於開會時就系爭分管協議均無異議，且嗣後除作成會議紀錄，並訂立「中壢名第B 棟大樓地下室車輛停車使用辦法」公告住戶以資遵循，且數年來住戶亦無反對意見外，甚至在前案審理期間亦均未見被上訴人抗辯不知地主與建商已就系爭停車位位達成系爭分管協議，核此應認渠等已屬默示同意系爭分管協議無疑。綜上，可知縱認湯朋坤或新僑公司並未將系爭分管協議之內容於定型化買賣契約中告知各承購戶，仍難謂系爭大廈之住戶對於系爭分管協議均屬不知而對其不生效力。況將被上訴人所提之詳細列表與其所提出之85年1 月13日前之住戶名冊相互對照，即可查知大部分住戶取得系爭大廈所有權之時間均在系爭第一次大會之後，甚在前案判決之後，故以常情論之，系爭大廈之其他住戶對於地主與建商間之系爭分管協議，實難謂無並非有可得知悉之情況存在。然若鈞院未納上開見解，查系爭第一次大會係對於系爭分管協議之再予確認及公示，亦如前述。是縱系爭第一次大會存有瑕疵，亦與系爭合建契約簽訂時，湯金春等3 人與新僑公司所合意之系爭分管協議之效力無涉。故被上訴人此節之辯稱應非可採。
㈥末查釋字第349 號解釋固揭示分管契約訂立後，若將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，若應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，即不得認受讓人應受分管契約之拘束，以保障善意第三人。惟亦有不同意見書指出，上開見解⒈忽視共有物由共有人多數決定處分原則之比較，即民法第819 條關於共有物之處分，應得共有人全體同意之規定，在共有物為不動產時，已為土地法第34條之1 所定「過半數之同意行之」所取代。後者深符物權以利用為中心，非以處分為中心之理念，與社會脈動相適合。而本件爭議，係由不動產之共有而引起，祇應就不動產共有之分管契約而為論列。設土地共有人百人訂立分管契約，僅其中1 、2 人之應有部分由並無過失之善意（非明知亦非可得而知）第三人受讓，其受讓之應有部分亦不過1%、2%。竟可依本件解釋推翻全部分管契約。衡情共有物之處分應較共有物之分管為嚴重，則舉重明輕，重者尚且以過半數同意行之即可，輕者反使每一共有人均有否決權，有是理乎？⒉忽視信賴分管契約者利益之保護，即共有人因信賴分管契約而各自投資實行分管，卻因共有人中之一人將其應有部分讓與無過失之善意第三人，致其投資意外化為烏有，不能謂非不測之損害。通過之解釋，雖以避免善意第三人受不測之損害，作為分管契約對之不生拘束力之理由，殊不知在應有部分讓與立場言，其他共有人亦係善意第三人，何以又不須避免其受不測之損害？且將不測之損害強加於其他共有人，將使分管即令達十年百年之久，亦隨時有被否定之虞。共有人中若有藉此生端與訟，所謂善意或非善意、有過失或無過失，又悉憑舉證責任之分配及證據力之判斷而定，勝敗難卜。共有制至此全失「定分止爭」之作用，徒增共有人之訟累而已。查本件爭執，上訴人亦係信賴前案之確定判決，方購入系爭建物，並同意援用前手之方式抵銷管理費，且前案判決確定至今亦長達10年，足認前案判決所確認之事實，已呈現法律安定之狀態，實難認系爭分管協議對於承購戶有何不測之損害。況上訴人，亦屬善意之第三人，為何就不受法律之保障？反因被上訴人嗣後翻認，而使購屋時之投資考量意外化為烏有，對於上訴人而言又豈是公平？甚而可能因此對於前手主張相關責任，誠如不同意見書所言，徒增訟累矣！綜上，既由系爭房屋預定契約之附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分之第12條與系爭房屋買賣契約書第3 條第2 項，已可查知新僑公司確已將其與湯金春等3 人之系爭分管協議，以定型化契約之方式告知嗣後承購系爭大廈之區分所有權人，則區分所有權人及身為其等代表之被上訴人，自均應受系爭分管協議之拘束無疑。從而，伊主張以被上訴人出租系爭停車位之4 個停車位之專用權之不當得利與伊所積欠之管理費互為抵銷，即屬合法有據。
三、本件訴訟經原審審認後，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項
㈠坐落於桃園縣中壢市○○段○000000地號、建號為同地段第4854、4853建號即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路000 號1
樓、2 樓之建物（即系爭建物）原為訴外人湯朋坤所有。俟湯朋坤死亡後由受告知人訴訟人湯黃玉珍、湯修微、湯修典及湯修碩等4 人（下稱湯黃玉珍等4 人）繼承。嗣湯黃玉珍等4 人與信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）就系爭建物簽訂買賣仲介專任委託書，且於上開委託書所屬附表即標的物現況說明書之「是否有成立公寓大廈管理委員會？」乙欄，勾選「有」之記載，並註記管理費每月0 元。其後，湯黃玉珍等4 人復以湯黃玉珍為代表合同信義房屋所屬員工李彥碩及上訴人之代理人即其胞姊魏玟玲等於97年8 月19日就系爭建物簽訂買賣契約，雙方約定買賣價金（含停車位使用權）共1,550 萬元，且除說明系爭建物之管理費因與停車位之租金相抵，故毋須繳納，於契約末段附註「賣方應於完稅前補齊法院判決書佐證管理費不用繳納證明交付予買方」等記載外，並有信義房屋中壢店店經理廖鎮邦於97年10月8 日所出具之同意書，載明「系爭建物買方毋須繳納管理費，如後續管委會有變更造成對本判決不了解，信義房屋同意協助說明或幫忙擬相關存證信函回覆管委會」等語。且渠等亦於97年10 月9日完成移轉所有權利之登記予上訴人在案。另系爭建物1 樓之使用面積為19.25 坪、2 樓之使用面積為160.65 坪 ，合計179.9 坪，且系爭建物所屬社區即中壢名第大廈（即系爭大廈）之住戶規約約定，每月管理費用，以每坪40元為計，而系爭建物之每月之管理費用為7,196 元。此外，系爭建物自97年10月起至100 年2 月間之管理費用，上訴人至今仍未繳納，合計金額共208,684 元。
㈡系爭大廈坐落於桃園縣中壢市○○段000000地號之土地，且包含同地段第4680號至第4944號等建號，共計265 筆建號之建物。另系爭大廈共有263 戶，其中4943及系爭4944二建號部分，係屬系爭大廈之公共設施部分。且系爭4944號建號之建物部份，經登記為共有部分，總面積為4,837.70㎡，包括一層，平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下一層、地下二層。且本件爭執之系爭停車位，亦附屬於系爭4944建號內。㈢湯朋坤之被繼承人湯金春及訴外人湯劉益妹與湯金昌（即湯金春等3 人）前於81年5 月2 日合同第三人新僑公司之法定代理人黃沺禮與見證人湯政賢簽訂提供土地合作建築房屋契約書（即系爭合建契約），雙方約定由湯金春等3人 提供坐落於桃園縣中壢市忠福段2512-2、2513-9、2434-7、2511 -2 、2513-7等地號之土地，新僑公司則提供資金，雙方合作建築系爭大廈。並於系爭合建契約第4 條約定，「土地及建物權利分配等有關事項列明如左：地下室及A 部分屋頂：甲方（即湯金春等3 人）分得A 部份及B 部份地下壹、貳層產權持分2 分之1 ，乙方分得地下壹、貳層產權持分貳分之壹及A 部份屋頂突出部、平台。地下室為防空避難室兼停車場採坡道車道（下稱系爭合建分管約定）。」等語。另湯金春過世後，由湯朋坤與其兄弟3 人，共4 人，繼承之湯金春之上開權利。
㈣系爭大廈曾於85年1 月13日召開第一次住戶大會暨第一次管理委會員（即系爭第一次大會），並推選訴外人湯元秋（現更名為湯博有）擔任主任委員、趙仲平擔任副主任委員、李菊珍擔任會計委員、林建勳擔任協助委員及林明輝擔任監察委員。且於系爭第一次大會會議紀錄載有「⑷本大樓A 、B
棟汽車停車位及機車停車位數量分配辦法如左：①第壹層車號0-0 至1-37共計37個車位：編號1-5、1-6 、1-7 、1- 8
、1-9 、1-10、1-17、1-18、1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-26、1-27、1-28、1-29、1-30計有18個車位歸屬地主所有使用，其餘編號1-1 、1-2 、1-3 、1-4 、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-19、1-25、1-31、1-32、1-33、1-34、1-35、1-36、1-37計有19個車位歸屬本大樓A 、B 棟住戶共同管理使用，其方式均由A 、B 棟管理委員會負責共同管理分配出租使用。②第貳層車號0-0 至2-35共計35個車位：編號2-1 、2-2 、2-8 、2-10、2-11 、2-12 、2-13、2-14、2-21、2-22、2- 23 、2-24、2-25、2-28、2- 29 、2-30、2-31、2-34計有18個車位歸屬地主所有使用，其餘編號2-3 、2-4 、2-5 、2-6 、2-7 、2-9 、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、2-26、2-27、2-32、2-33、2-35計有17個車位歸屬本大樓A 、B 棟住戶共同管理使用，其方式均由A 、B 棟管理委員會負責共同管理分配出租使用。」等語。此外，於85年1 月13日所制定之中壢名第B 棟大樓管理規則第三項任期及開會時間及方式規定部分，亦存有「⑶住戶會議：每半年由本會召開一次，須有半數以上住戶參加始能決議」之記載。又於同日所制定之中壢名第B 棟大樓地下室車輛停車使用辦法之第5 點即「本大樓A 、B 棟汽車停車位及機車停車位數量分配辦法」之部分，亦有如上開A
、B 棟汽車停車位及機車停車位數量分配規定之登載。另系爭第一次大會之會議簽到簿，共有69名B 棟住戶之簽名，而斯時系爭大廈B 棟之住戶共有12 0戶，而系爭大廈A 棟之住戶則有80戶。
㈤系爭大廈前於87年10月1 日修訂其住戶管理規約，並於其第12條即本大廈地下樓停車場管理辦法部份，規定「本大廈地下樓分為第一層及第二層，設有法定停車位，計：汽車位72個、機車位43個，由管委會統一管理使用。」等語。另自97年10月起至100 年2 月止，被上訴人均將本件爭執之4 個停車位出租使用，每月均收取租金8,000元。
㈥被上訴人及新僑公司之法定代理人黃沺禮前各分別於本院90年度簡上字第38號給付管理費事件（即前案）之言詞辯論期日自承「36個停車位，被告（即湯朋坤）有4 個停車位，管委會有將4 個停車位用來出租，費用則做為管理基金之用」及證述「當初契約內容是與被告（即湯朋坤）之父親簽約，我們已將16個停車位移轉給他了…，當初契約內載為建商與地主各平分一半車位，但管理委員會成立後，就將所有車位之使用交由管委會統一管理。」等語。
㈦被上訴人前就湯朋坤名下所有，坐落於系爭大廈，門牌號碼為桃園縣中壢市○○路000 號2 樓及同號6 樓之建物，提起給付管理費之訴，經鈞院以88年度壢簡字第703 號給付管理費事件受理，並於89年7 月12日判決被上訴人勝訴，湯朋坤不服提起上訴，經鈞院於91年7 月4 日以前案判決，認湯朋坤上訴有理由，而將原判決廢棄並駁回被上訴人第一審之請求而告確定。被上訴人不服，亦為此向本院提起再審之訴，然亦經鈞院於92年10月21日以91年度再易字第15號判決駁回其再審主張。另前案判決之理由欄第5 項及第6 項分別載有「…前揭決議（即系爭第一次大會會議紀錄）核與上開合建契約訂明由建商及地主各取得2 分之1 停車位之約定相符，足見系爭地下室停車空間部分，經全體共有人同意，由地主就其中36個停車位取得專用權（查原地主湯金春已死亡，由上訴人與其他三兄弟共同繼承，依全體繼承人約定，上訴人分得4 個停車位之使用權），此項分管之約定，並無違法或無效之情事，該大樓住戶應受分管契約之拘束，而被上訴人即社區之管理委員會既為區分所有權人之代表機關，衡情亦應受該分管契約之拘束，而不得未經分管人之同意，逕行以決議之方式占有出租分歸他人使用收益之停車位。」及「…。本件被上訴人依公寓大廈管理條例之規定，就公寓大廈管理事務所生之法律關係為訴訟上之請求，並據以請求本件管理費，乃係依法律規定以自己名義為他人（即區分所有權人）而為原告，又管理委員會就社區之公共基金等費用有概括之管理權，從而被上訴人以自己名義為區分所有權人實施訴訟時，上訴人對區分所有權人所為抵銷之意思表示即得向被上訴人為之，是本件上訴人主張以出租停車位所生不當得利主張與積欠管理費抵銷，自無不合。」等語。
㈧湯朋坤前分別於88年2 月9 日及同年4 月6 日各以中壢26支郵局第437 號及第549 號存證信函告知被上訴人略以，「因被上訴人擅自出租伊所有之4 個停車位，故伊毋須繳納伊所有，位於系爭大廈，門牌號碼為中壢市○○路000 號2 樓及6 樓之建物管理費及伊之先父湯金春、母親湯劉益妹與叔父湯金昌等前於81年5 月2 日就系爭大廈所坐落之土地與新僑公司簽定系爭合建契約，渠等約定伊之先父可取得系爭大廈地下壹層、二層共16個停車位，並由伊與另三兄弟各自分得4 個停車位，惟自系爭大廈開始交屋時起，新僑公司迄未點交，而被上訴人無端擅自出租伊所有之4 個車位，並收取租金，容有竊佔及相當於租金之不當得利之事實存在，故要求被上訴人出面洽談處理相關事宜。」等語。另永旭法律事務所亦於97年8 月6 日以97. 旭法字第0806號函代湯黃玉珍等4 人寄發律師函與被上訴人，內容略以「自85年1 月起，被上訴人即未交付湯朋坤所有之4 個停車位，反將其出租作為管理基金之用，故湯朋坤對被上訴人有相當於租金之不當得利債權，經抵銷後，湯朋坤毋庸給付管理費。而湯朋坤過世前，業將桃園縣中壢市○○路000 號6 樓之房屋出售，而被上訴人仍未將4 個停車位交付渠等，是仍獲有相當於租金之不當得利，渠等仍得主張抵銷而毋庸繳納管理費。」等語。㈨被上訴人所呈，訴外人湯金昌與賴淑芳就位於系爭大廈，建號為中壢市○○段○0000號之建物所簽訂之不動產買賣契約，於上開買賣契約之不動產標示處部分，存有「權利範圍：全部」與「及其共同使用部分建號：4944、4943；持分64/30000、59/30000」等記載。另上訴人所呈，訴外人邱秋月與新僑公司就系爭大廈所屬編號為B6之建物所簽訂之系爭房屋預定契約，除契約第1 條約定，買賣標的之範圍包含系爭大廈地上1 層至12層及地下1 層、2 層之部分外，亦於上開契約所屬之附屬條款即「規格、管理公約、詳細說明」部份之第12點，載有「公共設施及使用說明：本大樓之公共設施為除屋頂瞭望台之屋頂突出部份、地面層之電樓梯間、門廳、門廳前騎樓、地下室壹、貳層。有關地下室第壹、貳層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位（如附圖），對於車位之使用由甲方（即新橋公司）與地主間協議分配取得持分2
分之1 後歸A 棟7 至12樓全部、B 棟壹至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。即對於其他車位不得主張停車權…」等語。此外，朱超前於86年11月6 日與新僑公司就系爭大廈所屬，坐落桃園縣中壢市○○段000000地號（建號為同地段第4739號）、即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路000 號12樓之9 及其分擔之公共設施等部份建物所簽定之系爭房屋買賣契約，亦於該契約第3 條即「乙方（即朱超）完全瞭解，訂購本戶以外之本大樓任何空間、他戶均非買賣之內，劃分使用如左」部份，載明「⑵有關地下室第壹、貳層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲方與地主間協議分配取得持分2 分之1 後，歸A 棟7 至1 2 樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6之所有權人共同管理使用。」等事項。
㈩系爭大廈之A 棟住戶，受讓地主所有權，且有租用地下室停車位者共54戶，而B 棟住戶，受讓地主所有權，且有租用停車位者，亦共54戶。又被上訴人所呈之系爭大廈101 年7 月至102 年6 月地主繳納管理費明細，有A 棟住戶湯東勇、湯朋輝及湯國清等21戶繳納管理費及B 棟住戶湯秀珍、湯博有、湯元成及湯金昌等22戶繳納管理費之記載。
五、本件之爭點及本院得心證之理由：
被上訴人主張上訴人為被上訴人社區即中壢名第大廈之區分所有權人，其所有門牌號碼為桃園縣中壢市○○路000 號1
樓、2 樓建物，且原告社區每坪管理費為40元，而被告自97年10月起至100 年2 月止，尚積欠原告社區管理費208,684
元未付等情，業據被上訴人於原審提出中壢名第住戶管理規約、管理費繳交明細等為證，復為上訴人所不爭執，應堪信為真實。至被上訴人主張上訴人應給付積欠管理費208,684
元，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠被上訴人社區地下室停車位之使用有無分管協議存在？㈡上訴人主張抵銷抗辯有無理由？茲分述如下：
㈠本件首應審究者厥為被上訴人社區地下室停車位之使用有無分管協議存在？
⒈按公寓大廈所附設之停車位，其所有權或使用權之登記或取得方式並非一致，約略可區分為3 種形態：①單獨編定建號：即在其他共用部分（即俗稱公共設施）外另再單獨編定建號之方式為登記（土地登記規則第81條第1 款參照），而由有購買停車位者依共有方式登記取得所有權（含使用權），未購買停車位者則未登記取得此部分權利。該停車位已非公共設施之一部分，而單獨為主建物，其權利之得喪變更即與一般區分所有之專有部分相同。②附屬於共同部分之建號，但應有部分比例較多：即將停車位空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但有購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例較未購買停車位者為多，其多出之應有部分比例，即係表彰停車位之權利。故因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，自應一併取得此停車位之所有權及使用權，而自專有部分所有權人單純受讓取得停車位使用權者，如未經就此表彰停車位所增加之應有部分為移轉登記時，即無從取得此部分之所有權，其所受讓取得之停車位使用權，僅係與原專有部分所有權人間之債權契約，亦不得據此受讓契約所謂分管契約而對抗取得專有部分及共用部分（含停車位）之所有權人。③附屬於共用部分之建號，但應有部分比例並未增加：即將停車位空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但不論有無購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例按其主建物面積大小或應有部分比例均相同，與有無購買停車位無關。此時，停車位所使用之範圍係公共設施之一部分，但其使用權之有無則可藉由分管契約之約定為處理（例如依有無購買使用權或依登記使用順序之先後或依抽籤等方式）。若已經依分管契約辦理相關之權利變動程序（例如向管理委員會為登記），其所受讓取得之使用權，依公寓大廈管理條例第24條規定（如分管契約或住戶規約有明文約定，亦得成為權源），即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用部分之所有權人。
2.經查，中壢名第大廈之共有部分編定為2 個建號，即中壢市○○段0000○號及4944建號（下稱系爭4943建號、4944建號），而就平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下一層、地下二層等公共設施僅編列在4944建號內，即就地下室停車位並無獨立編列建號，有地籍資料查詢在卷可按（詳見本院卷第92至130 頁）。再者，各區分所有權人就該共有部分建號即4944建號部分所登記之應有部分依其主建物大小按比例登記應有部分，而與有無購買停車位無關，亦據被上訴人提出按系爭區分所有各主建物面積及其就4944號持分面積明細表及地籍資料查詢為憑（見原審卷第92頁至第111 頁、第131 頁至第138 頁），由此觀之，系爭中壢名第大廈之停車位係附屬於4944建號建物中，則包括停車位之共同使用部分係屬全體住戶所共有，應屬前開第三種停車位之性質。準此，該地下室停車位使用權之有無，則仍需視其有無足以創設或形成停車位使用權權源之分管契約存在而定。
⒊按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818 條、修正前民法第820 條第1 項分別定有規定。是以，共有物之管理原則應由全體共有人共同管理之，例外得經共有人全體同意以契約之方式約定究以何法為管理使用，此即所謂分管契約或分管協議。次按所謂分管協議，乃共有人間就各自分別占有共有物之特定部分約定如何使用收益之契約，此項關於共有物之管理方式，雖不以訂立書面為必要，但依修正前民法第820 條第1 項規定，仍應經共有人全體之同意為必要。又依大法官會議釋字第349 號解釋意旨，分管契約訂立後，若將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，若應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，即不得認受讓人應受分管契約之拘束，以保障善意第三人。準此，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉或有無可得而知有分管契約存在為斷。又按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，公寓大廈管理條例第23條第1 項、第2 項第1款 、第2 款亦有明文。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第633 號判決要旨參照）。綜上，依上開規定及目前實務見解可知，公寓大廈之共有部分（如地下室停車位）如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：(1) 全體區分所有權人同意成立分管契約；(2) 明文定於公寓大廈規約內；(3) 區所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。據此，須有該當上揭3 種情形，始認就該共有部分有分管協議存在，而得拘束其餘共有人或其他受讓人。
⒋本件上訴人抗辯原地主湯金春等三人於81年5 月2 日有與新僑公司簽立系爭合建契約，約定由地主提供土地與建商合建原告社區即中壢名第大廈，雙方並約定停車位由地主與建商各取得二分之一等情，固據其提出「提供土地合作建築房屋契約書」為證（見原審卷第423 頁至第424 頁反面），原告雖不爭執該合建契約之真正，惟否認建商嗣後與承購戶訂立買賣契約時，有將該地下室停車位使用之分管協議告知或載明於買賣契約內，故該地主與建商私下達成之分管協議對地主以外之承購戶不生效力等語。經查：
①系爭合建契約第4 條第4 款及第27條固約定：「地下室及A
部份屋頂：甲方（即地主湯金春等三人）分得A 部分及B 部分地下壹、貳層產權持分貳分之壹，乙方（即新僑公司）分得地下壹、貳層產權持分貳分之壹及A 部分屋頂突出部、平台。地下室為防空避難室兼停車場採坡道車道。」、「本契約訂立於中華民國捌拾壹年伍月貳日」等語，已可證明地主湯金春等3 人與新僑公司於中壢名第大廈興建完成前，確先就將來興建完成後之中壢名第大廈之地下室部分有達成停車位由地主及建商各取得二分之一之分管協議。
②又新僑公司旋於82年起陸續出售系爭大廈之預售屋，並於82年5 月20日與承購戶邱秋月簽訂系爭房屋預定契約。且待工程完工，亦於86年11月6 日與承購戶朱啟超簽定系爭房屋買賣契約等事實，業據上訴人提出房屋預定買賣契約書、房屋買賣契約書等影本各1 份為證（見本院卷第118 頁至第125
頁、第161 頁至第162 頁）。而上開兩者契約書，據證人即新僑公司負責人黃沺禮於本院審理時到庭結證稱：「（提示系爭房屋預訂契約，問：此份契約是否新僑公司與承購戶訂立？）這是本公司訂立的沒錯，契約書上騎縫章是我們公司騎縫章。」等語。被上訴人對此亦不爭執，堪認上開2 份契約書均屬真正無訛。
③依據卷附前開房屋預定契約之於契約附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分第12條載有，「…有關地下室第1 、2
層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位（如附圖），對於車位之使用由甲方（即新僑公司）與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。即對於其他停車位不得主張停車權…」等語，而上開房屋買賣契約亦有將上述附件條文正式納入契約第3 條第2 項即「有關地下室第1 、2 層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲方與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。」之情存在。再審諸上開契約書均係新僑公司所擬定，以供各承購戶訂立之定型化契約，足證新僑公司無論在最初之預售屋買賣以及嗣後之成屋買賣，均有在契約書中將系爭分管協議告知承購戶乙事，已至為明顯。再查契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。是依承前開說明，再酌以黃沺禮尚於本院88年度壢簡字第703 號給付管理費案件中證稱：「當初契約內容是與之父湯朋坤親簽訂的，我們已將16 個 停車位移轉給他了…，當初契約內載為建商與地主各平分1 半車位，但管理委員會成立後，就將所有車位之使用交由管委會統一管理。」等語（見88年度壢簡字第703 號卷第65頁反面）；證人即被上訴人前主委，現為被上訴人長年顧問王朝樟於本院審理時到庭證稱：當初買房子時，建商是有跟我講地主跟住戶一半一半等語（見本院卷第214 頁）；證人即湯朋輝之妻林孟昭於本院審理時證稱：「（建商在跟購買戶訂立契約時有無約定有一半停車位是由你們地主取得？）合約我有看到這一條，但從交屋後我就不曾看到有停車位。」等語（見本院卷第216 頁），足認新僑公司在被上訴人成立前，即已依系爭分管協議將其中16個停車位交付給湯朋坤之父即湯金春使用，故系爭大廈之承購戶對於系爭分管協議，應有通常即有可得而知情之情況存在。至於日後之住戶大會暨管理委員會議，均係多數決，並未經全體共有人同意，無法更動上開分管契約之效力，附此敘明。
④按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照），本件原地主湯金春因死亡，由湯朋坤與其他三兄弟共同繼承，依全體繼承人約定，湯朋坤分得四個停車位之使用權，業經本院90年度簡上字第38號民事判決認定在案。嗣湯朋坤死亡，而由其繼承人湯黃玉珍等4 人繼承該4 個停車位之使用權。而湯黃玉珍等人再將系爭房地出售予被告，並連同地下室停車位專用權一併移轉，此業據證人湯黃玉珍證述屬實（見本院卷第218 頁），並有上訴人提出之不動產買賣合約書、買賣仲介專任委託書、標的物現況說明書、建物登記第二類謄本等為證，是被告確實取得名第大廈地下一樓及地下二樓1- 5、1-6 、1-7 、1-8 、1-9 、1-10、1-17、1-18、1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-26、1-27、1-28、1- 29 、1-30、2-1 、2-2 、2-8 、2-10、2- 11 、2-12、2-13、2-14、2-21、2-22、2-23、2-24、2-25、2-28、2-29、2-30、2-31、2-34等36停車位中四個停車位之專用權。雖上開買賣合約書記載並未出售停車位，然此係因本案停車位係附屬於共用部分之建號，但應有部分比例並未增加，無具體確定位置，故於買賣契約上無法標示。另證人李彥碩於原審固證稱：未將車位租金與管理費相抵一事記載於買賣契約書等語，惟此不僅與證人湯黃玉珍之證詞相左，亦與卷附不動產買賣契約書特約事項「賣方應於完稅前補齊法院判決書佐證管理費不用繳納之證明交付予買方」（見本院卷第55頁）不符。而證人魏玫玲於本院審理時證稱：「（為何買賣合約忽用藍筆忽用黑筆書寫？第五項是否事後加註？）不是事後，是當場，湯黃玉珍告訴我說停車位的費用可以抵繳管理費，我認為口說無憑，所以我要求看判決書，那天湯黃玉珍判決書並沒有帶來，第五項是由代書寫的，不知道是李彥碩寫的還是信義房屋仲介寫的。合約書第四項應該也是代書寫的，第四項、第五項都是同一天寫的，有可能是合約書看過後，沒有保證我認為應該要加上第五項，所以後來他拿什麼筆我就沒有注意。」、「（合約書第一條第二項註記本買賣標的物無停車位，是否如此？）因為停車位沒有編號，沒有辦法寫在合約書上，所以才會勾選沒有停車位。」等語（見本院卷第172
頁）明確，足見證人李彥碩之證詞不足採信，尚難以此為不利於上訴人之認定。準此，上訴人自取得系爭建物之日起，依據雙方分管契約即有權對系爭停車位為使用、收益。
⑤被上訴人雖又舉系爭停車位地主部分皆依系爭大廈規約繳納管理費，並無以租金抵繳之情事存在，且有部分區分有權人受讓地主之所有權後，仍繳納管理費迄今，諸如A 棟之地主部分住戶有停車位部分共54戶，其中湯東勇、湯朋輝（計19戶）、湯國清等21戶有繳納管理費；B 棟地主住戶有停車位部分共54戶，其中湯秀珍（3 戶）、湯博有（3 戶）、湯元城（7 戶）、湯金昌（9 戶）等22戶亦有繳交管理費等語。惟查地主固取得對部分停車位為使用、收益之權利，然若彼等願放棄上開權利而繳納管理費亦不在禁止之列，是尚難憑此遽認並無系爭分管協議存在。
㈡上訴人主張抵銷抗辯有無理由？
⒈本件被上訴人無正當權源將停車位出租他人，致上訴人無法使用、收益，而受有無法行使使用、收益車位之損害。因被上訴人每月出租之價格為每個車位2,000 元，此有中壢名第大廈第壹次住戶大會暨第壹次管理委員會會議記錄影本1 紙在卷可稽（見原審卷第47頁），則上訴人即受有每月8,000
元之不當得利，自97年10月起至100 年2 月止，共計29個月，總金額為232,000 元（計算式：8,000 ×29＝232,000 ）
。
⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷，民法第334
條第1 項定有明文。故被上訴人訴請上訴人清償管理費，倘被上訴人對上訴人亦負有種類相同，清償期業已屆至之債務，上訴人於事實審法院言詞辯論終結前，即任得以意思表示向被上訴人主張抵銷。則上訴人請求返還其所受之上開232,000 元利益，並以其此部分債權與被上訴人之系爭管理費債權208,684 元主張抵銷，即屬有據，經上訴人主張抵銷後，被上訴人對上訴人已無債權可資行使。
六、綜上所述，本件被上訴人訴請上訴人給付管理費208,684 元及法定遲延利息，然該管理費債權業經上訴人以其不當得利債權據以主張抵銷而消滅，從而，被上訴人提起本件訴訟請求上訴人給付管理費208,684 元及遲延利息，為無理由，不應准許。原審就上訴人之前手與名第大廈區分所有權人間已合意成立分管契約，湯黃玉珍等人取得4 個停車位之權利，且系爭大廈全體住戶自應受分管契約之拘束，卻仍將上開停車位出租他人，致上訴人無法使用、收益，而受有無法行使使用、收益車位之損害，上訴人得為抵銷權之行使之主張未詳予審究，判命上訴人給付管理費，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日民事第一庭 審判長法 官 陳 清 怡
法 官 陳 振 嘉
法 官 徐 培 元
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 26 日書記官 邱 仲 騏