臺灣桃園地方法院101年度訴字第1044號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 103 年 07 月 08 日
• 法官: 魏于傑
• 法定代理人: 黃碧雲
• 原告: 陳國芬
• 被告: 侯嘉妮、阡毅不動產開發有限公司法人、雷安平

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1044號原　　　告　　陳國芬
訴訟代理人　　陳貴德律師
徐文賢
被　　　告　　侯嘉妮
訴訟代理人　　林殷佐律師
被　　　告　　阡毅不動產開發有限公司
法定代理人　　黃碧雲
被　　　告　　雷安平
潘黎香
上三人共同
訴訟代理人　　吳瑞宏
被　　　告　　雷安群
受告知訴訟人　石鼎旭
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103 年6 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告侯嘉妮應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元，及自民國一百零一年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告侯嘉妮負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告侯嘉妮如以新臺幣壹拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁判要旨參照）。本件原告起訴時原僅列侯嘉妮、阡毅不動產開發有限公司（下稱：阡毅公司）、雷安平為被告，並聲明為：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）892,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息」，嗣於民國101 年5
月8 日具狀追加雷安群、潘黎香為被告，因原告對本件數被告間請求權基礎各別（詳如後述），而將上開請求分列如後述所示，核此原告所為訴之追加及變更，均係基於買賣房屋有違章建築瑕疵所生損害之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定及說明，應予准許。
二、本件被告阡毅公司、雷安平、雷安群、潘黎香經合法通知，無正當理由，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告雷安平、雷安群、潘黎香皆為被告阡毅公司之經紀人。原告前於100 年10月23日透過被告雷安平居間媒介向被告侯嘉妮買受其所有門牌號碼桃園縣桃園市○○○街00號3 樓房屋（下稱：系爭房屋），雙方合意買賣價金為510 萬元，並於訂約前被告雷安平、侯嘉妮均稱系爭房屋並無違章建築或違規使用情形，所出示之標的物現況說明書第10項是否有增建部分欄位亦勾選「否」，經確認無誤後，原告遂與被告侯嘉妮簽訂不動產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），且已辦妥所有權移轉登記，原告亦已依約付清價金。詎原告買受並出租予第三人使用後，竟接獲福泰金城社區管理委員會通知，系爭房屋未經許可擅自變更外牆，已違反公寓大廈管理條例第8 條規定，屬違章建築物，應回復原狀，並提示桃園縣政府99年6 月10日府工使字第0000000000號函為憑，且據管理委員會委員告知已將桃園縣政府上開公函轉交被告侯嘉妮知悉，並敦促被告侯嘉妮於期限內回復原狀，故被告侯嘉妮明知系爭房屋存有違章建築及主管機關函文內容，卻故意不告知原告。是則，被告侯嘉妮明知系爭房屋存有陽台外推之違章建築，並經主管機關通知拆除，竟隱匿不告知，致原告不知而買受存有瑕疵之房屋，是原告得依債務不履行或物之瑕疵擔保之法律關係，擇一請求被告侯嘉妮負損害賠償責任。另被告雷安平、雷安群、潘黎香係不動產仲介人員，仲介系爭房屋時，未能善盡調查義務，誠實揭露重要交易資訊，致原告買受存有違章建築瑕疵之房屋而受有損害，違反不動產經紀業管理條例第22條之規定，依民法第184 條第2 規定，渠等應負侵權行為損害賠償之責。又被告阡毅公司為不動產經紀業，對被告雷安平、雷安群、潘黎香負有選任監督管理之責，竟疏於注意，致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條規定，應連帶負損害賠償之責。
㈡原告得請求之金額及項目：
⒈修復費用：為回復原狀所需支出修繕費用262,500 元（含材料、工資、裝潢維修、建築師出具安全結構證等費用）。
⒉租金損失：系爭房屋已出租第三人，每月租金15,000元，因修繕及檢查期間2 個月，承租人不能使用房屋，致原告受有不能收取2 個月租金損害共3 萬元（15,000×2 ）。
⒊減少契約預定效用之瑕疵：按一般人買賣不動產，通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是若使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少（臺彎高等法院98年度上字第498 號判決意旨參照）。本件系爭房屋因陽台外推，使主建物使用面積增加而增加房屋出售價格，然因回復原狀後主建物使用面積減少，而有減少契約預定效用，並二者面積相差3 坪，以每坪20萬元計算，原告受有60萬元（200,000 ×3 ）差額之損害。另有關減少價
金之計算方式，亦可參考最高法院101 年度台上字第1916號判決意旨，乃應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。則被告侯嘉妮於99年10月9 日向前手買受系爭房屋時之價格為435 萬元，於100 年10月23日出賣予原告時為510 萬元，相隔僅1 年，若無瑕疵，其市場交易價格應以450 萬元為合理，然因系爭房屋陽台外推，致原告誤認使用空間範圍增加而以510 萬元成交，故原告亦據此請求減少價金60萬元（5,100,000 －4,500,000 ）。
㈢對於被告答辯之陳述：
⒈被告侯嘉妮雖辯稱系爭房屋並未有陽台外推之違章建築情形，且其前手亦未告知系爭房屋有外牆拆除並改建落地窗之事實云云。就系爭房屋有無陽台外推之違章建築乙節，參桃園縣政府102 年1 月16日府工建字第0000000000號函附（85）桃縣工建使其字第33號使用執照，系爭房屋原設計建築就陽台部分與辦公室間設有牆壁，因被告侯嘉妮將該牆壁拆除，以增建落地窗之方式將陽台外推至露台界線，虛增室內使用面積而為違章建築，應可認定，況主管機關桃園縣政府已行文限期回復原狀或補辦手續，否則將依公寓大廈管理條例規定辦理，足以證明系爭房屋存有違章建築之瑕疵。至該違章建築是否為被告侯嘉妮所增建？被告侯嘉妮應就此一利己事實負舉證之責。退步而言，縱非被告侯嘉妮所增建或其不知有增建情事，惟依民法第354
條規定出賣人所負物之瑕疵擔保責任，本不以出賣人對於對於該瑕疵之存在或發生有無故意或過失為責任要件，被告侯嘉妮仍不能據此解免其所應負物之瑕疵擔保責任。又兩造買賣時，雖以房屋現況為買賣標的，然房屋現況並不符合建築法規之規定而存有違章建築之瑕疵，被告侯嘉妮於出賣時並未告知此一瑕疵存在，難謂其給付符合債之本旨。至於被告侯嘉妮提出朱午潮建築師事務所開立之建築物安全穩定說明書得否符合建築法規，應由被告侯嘉妮辦理手續完備，非反於事實，無視主管機關之舉發函文，逕謂無違章建築。違章部分，究係變更外牆？抑或陽台外推？就原告或主管機關而言，均屬違章建築。
⒉被告雷安平辯稱其無參與系爭房屋銷售，僅代理被告雷安群與賣方簽委託書，與事實不符。原告不識被告雷安群，被告雷安平與原告洽談買賣系爭房屋時出具記載「有巢氏房屋桃園藝文加盟店」、「阡毅不動產開發有限公司」名義之名片，並簽具銷售同意書及不動產買賣意願書，均載有「受託人：有巢氏房屋加盟店阡毅不動產開發有限公司」，故被告阡毅公司允許被告雷安平以其名義在外招攬業務，並使用被告雷安平為之提供勞務，且被告雷安平以被告阡毅公司名義與原告簽訂契約，客觀上屬執行職務行為無疑。按不動產經紀業者多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。而被告雷安平既係被告阡毅公司之仲介人員，具有房屋專業知識，以仲介房屋收取高額報酬為業，自應就所從事之業務負預見危險及調查義務，並如實報告。然被告雷安平仲介系爭房屋時，依其不動產經紀業之專業知識，應知該房屋存有陽台外推之違章建築，或故意隱匿，或疏未調查，致原告以顯不相當之對價買受存有違章建築瑕疵之房屋而受有損害。另被告雷安平復辯稱係代被告雷安群與賣方簽委託書，而賣方委託書內容涉及標的物現況說明不實，被告雷安群自當負有查證義務，又觀系爭買賣契約經紀人簽章欄係由被告潘梨香簽署，被告雷安群、潘梨香與被告雷安平均係不動產經紀業管理條例第4 條第7 款所稱經紀人員，為不動產經紀業管理條例所規範，故被告雷安平、雷安群、潘梨香執行仲介業務，未盡查證義務，自應對原告負損害賠償責任。
㈣訴之聲明：
⒈被告侯嘉妮應給付原告892,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉被告阡毅公司、雷安平、雷安群、潘黎香應連帶給付原告892,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒊前二項被告，任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內，同免責任。
⒋願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告侯嘉妮之答辯：
㈠系爭房屋係其於99年10月9 日向前手即訴外人林邑黛購買，當時林邑黛並未告知系爭房屋有外牆拆除並改建落地窗之情形，買賣契約書亦未標明系爭房屋有無變更外牆之問題，其對於系爭房屋之認知自始即為無違章建築、無任何瑕疵，此見桃園縣政府99年6 月10日之公函早於其購屋之前即明，其確實不知系爭房屋有變更外牆一事，始未告知原告系爭房屋有外牆變更之情形，亦未於系爭買賣契約為此項註明。
㈡系爭房屋買賣，原告訂約時既已數次親臨現場觀看，就系爭房屋之內部裝潢與外部建築皆已知悉，且該房屋之外牆改建為落地窗之情形亦屬一目了然之狀況，原告仍願與其訂立系爭買賣契約，顯見原告已明瞭系爭房屋之現況，亦同意以此現況作為買賣標的，則其據此現況交付系爭房屋予原告，係依債務之本旨而為給付，不構成不完全給付之債務不履行。㈢系爭房屋並未有陽台外推之違章建築情形，其無負物之瑕疵擔保責任：
⒈按違章建築可分為新建、增建、改建、修建等四個類別，雖原告主張之陽台外推屬增建類別，然觀桃園縣政府99年6 月10日函文內容，係指摘系爭房屋有變更外牆之情形，需恢復原狀或補辦手續，並無指摘系爭房屋有陽台外推之違建而需拆除。又系爭房屋雖有將外牆拆除後原地設置落地窗之情形，然此狀態屬違章建築中之「改建」而與陽台外推之「增建」情形顯不相同，是系爭房屋並未有陽台外推之違章建築情形甚明。
⒉參其前手林邑黛於接獲桃園縣政府上開公函後，隨即委託朱午潮建築師事務所於99年6 月14日開立建築物安全穩定說明書，並發函桃園縣政府說明系爭房屋今拆除客廳牆面一處，在建商及營造商依建築主管機關所核准之建築執照圖、簽證圖文件施工，在絕無偷工減料之情況下，不改變原使用分區之使用用途條件，可證明系爭房屋僅就該牆面加以施工改建，並非陽台外推之增建行為。
⒊基上，系爭房屋確實未有陽台外推之增建情形，則於雙方簽署之系爭買賣契約第2 條有關增建或占用部分及附表標的物現況說明書第10項是否有增建部分等欄位，才勾選「無」之選項，足證原告主張系爭房屋有陽台外推瑕疵一事並非事實，原告無由請求其負物之瑕疵擔保責任。
㈣系爭房屋既未有陽台外推之違章建築情形，則原告以拆除陽台外推回復原狀為依據所估算之上開修復費用、租金損失、減少契約預定效用之瑕疵等項賠償金，即屬無據。甚且，原告請求之修繕費用、租金損失部分，顯高於一般行情，經其向其他裝潢工程公司詢價，同款項之工程僅需花費101,000
元，且施工期間僅需15日，況系爭房屋原告至今未進行修繕，仍繼續出租他人收取租金，足見原告顯無修繕、回復原狀之意，更無任何修繕費用之支出及損失。又原告請求減少契約預定效用之瑕疵部分，依系爭房屋建物測量成果圖所示陽台外推範圍之面積為3.346 平方公尺（長3.56公尺寬0.94公尺），換算後面積僅約1 坪，且原告以每坪20萬元計算該損失費用，並未提出任何依據；縱依最高法院101 年度台上字第1916號判決意旨所揭示減少價金計算方式，作為此項賠償金額依據，然依該最高法院判決意旨，係指同一時間點上，標的物有瑕疵之狀態與無瑕疵之狀態間之差額，占標的物無瑕疵時之比例，計算應減少之數額。而參原告前述所引435 萬元（其向前手林邑黛買受之價格應為438 萬元）與510
萬元兩金額並非於同一時點所估價得來，且435 萬元亦非標的物無瑕疵時之價值，其計算過程顯有錯誤。換言之，顯然原告本件請求之損害賠償金額仍並未盡其舉證責任，而無理由。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告阡毅公司、雷安平、潘黎香、雷安群雖均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前提出答辯書狀或到庭答辯略稱：㈠被告阡毅公司、雷安平、潘黎香部分：
⒈被告侯嘉妮於100 年9 月間委託被告阡毅公司銷售系爭房屋，因被告雷安平僅係業務助理，乃由當時仍任職於被告阡毅公司且為本件銷售之主要業務承辦人員即受告知訴訟人石鼎旭於100 年9 月14日與被告侯嘉妮簽立銷售同意書及製作售屋資料表，其中之標的現況說明書由業務人員一一詢問被告侯嘉妮，並經其親自簽名、確認無誤，被告侯嘉妮簽訂委託書時，並未告知系爭房屋有陽台外推可能涉及違章建築之事。嗣於同年10月間，因原告之配偶徐文賢欲購買系爭房屋，即由徐文賢與受告知訴訟人石鼎旭簽立不動產買賣意願書，待買賣雙方就價金達成合意，再於同年10月23日由受告知訴訟人石鼎旭及被告雷安平會同被告阡毅公司店長，在被告阡毅公司簽訂系爭房屋之買賣契約。
⒉被告向桃園縣政府地政科申請建物測量成果平面圖與現場比對結果，位置並未改變，僅將原女兒牆打掉變成落地窗，乃使用方式變更，對於建物測量成果平面圖、建物總面積並未減少，業務人員已明確將上情告知原告，亦為原告所知悉接受。又觀系爭房屋與露台間只有一道牆及窗戶，露台與屋內之間並無設置陽台，故並無原告主張陽台外推或將內牆改變之情形。且於訂約前，被告阡毅公司之業務助理暨業務人員亦應原告之要求，協助親臨現場觀看房屋的內部及社區環境，被告阡毅公司對於原告之服務未曾有怠慢或失職。再於被告侯嘉妮委託賣屋時，被告阡毅公司業務人員尚親自至房屋內現場了解並對週遭環境多所觀察、詢問，本件買賣之標的物現況說明書，均係經被告阡毅公司業務人員逐一與買賣雙方說明及由雙方親簽、確認。是被告阡毅公司業務人員確己對於區域內之不動產概況竭盡所知向原告誠實揭露，善盡預見危險及調查之義務。若認被告阡毅公司於本件買賣中應負賠償責任，被告阡毅公司同意無息退還向原告收取之仲介服務費5 萬元予原告，以平息訴訟。
⒊被告雷安平另辯稱其並非負責本件買賣之仲介人員，其僅係在被告阡毅公司擔任被告雷安群之助理，並加入被告阡毅公司之健保而已，其名片係被告阡毅公司自行印製，且只有帶原告看過1 次房屋。本件買賣係被告雷安群先與原告接觸，但被告雷安群沒空，方交給受告知訴訟人石鼎旭處理。
⒋被告潘梨香並無實際參與現場帶原告看屋等之仲介行為，其僅於簽訂銷售委託書時見過被告侯嘉妮1 次，遑論知道系爭房屋之屋況，而對原告有故意或過失之侵權行為，以致原告受損。
⒌本件買賣之仲介服務，從被告侯嘉妮之委託銷售、製作銷售廣告，並陪伴原告至房屋現場看屋、原告出價給付斡旋金等之磋和議價、雙方之簽約及點交等，均由受告知訴訟人石鼎旭為原告服務，業如前述，然原告始終不願追加受告知訴訟人石鼎旭為被告，卻對未參與實際仲介行為之被告四人提告，且原告與受告知訴訟人石鼎旭間有證詞上不實陳述之合意聯絡，原告起訴請求高額賠償之動機令人懷疑，而有濫用權利、浪費訴訟資源之嫌。
⒍並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告雷安群部分：被告雷安平當時為其助理，僅將被告雷安平之勞健保借用被告阡毅公司名義投保，讓被告雷安平有個保障，實際被告雷安平之薪資，係從其在被告阡毅公司之業績內扣給被告雷安平，被告雷安平僅偶爾會在被告阡毅公司幫忙影印東西。本件系爭房屋買賣，被告雷安平只有1 次去幫忙開門，後續帶看全由受告知訴訟人石鼎旭處理。至其雖負有告知責任，但其均未在場，亦不知系爭房屋有陽台外推情形，若其在場並知悉陽台有外推情事，定會告知原告，況房屋的變動只是很小一部分，只要回復原狀即可等語，並聲明：駁回原告之訴。
四、受告知訴訟人石鼎旭則陳稱：當時其係依被告侯嘉妮提供之資料去銷售，但公司確實有未盡調查工作之情形。而被告侯嘉妮在出售系爭房屋前，即知悉陽台牆面有遭打除之情形，若被告侯嘉妮有告知此事，其不會出售系爭房屋。又本件買賣係被告雷安平發DM時遇到被告侯嘉妮，被告侯嘉妮請求被告雷安平幫忙賣房子，但因被告雷安平無證照，被告阡毅公司才將其填載為承辦人，然自始至終其均未參與本件買賣。其為經紀營業員，非經紀人，房子仲介要有通過國家考試之經紀人蓋章才可成交等語。
五、原告主張其於100 年10月23日透過被告阡毅公司之仲介，向告侯嘉妮買受系爭房屋，詎嗣後竟接獲福泰金城社區管理委員會提示桃園縣政府99年6 月10日府工使字第0000000000號函（下稱：系爭函文），通知原告系爭房屋未經許可擅自變更外牆，已違反公寓大廈管理條例第8 條規定，屬違章建築物，應回復原狀等情，有不動產買賣契約書、系爭函文、不動產買賣意願書在卷可參，且為被告所不爭執，堪信為真正。而原告主張被告侯嘉妮應負債務不履行或物之瑕疵擔保責任，及被告雷安平、潘黎香、雷安群應負民法第184 條第2
項侵權行為損害賠償責任，暨被告阡毅公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條規定負損害賠償責任等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。故本件爭點即為㈠原告各依上開法律關係請求被告負損害賠償責任，究有無理由？㈡若有理由，被告應賠償之金額為何？
六、本院得心證之理由：
㈠被告侯嘉妮部分：
⒈經本院比對系爭房屋使用執照卷宗內參層平面圖（圖號：A2-5）及系爭房屋之現況照片後，認系爭房屋客廳與露台間之外牆確有變更之情事。另參酌系爭函文所示，桃園縣政府亦認定系爭房屋有未經許可擅自變更外牆之情形，而有恢復原狀及補辦手續之必要，稽此益徵原告主張系爭房屋屬違章建築，遭桃園縣政府函令回復原狀等語，可以採信。且依上開使用執照卷宗內之平面圖可知，系爭房屋原設計建築就陽台部分與辦公室（即使用現況之客廳）間設有牆壁，牆壁外則為陽台，則系爭房屋顯係拆除陽台外牆後，將原陽台之範圍納入室內空間，此舉實屬陽台外推之情形，故被告侯嘉妮辯稱系爭房屋並未有陽台外推之違章建築情形，其無負物之瑕疵擔保責任云云，尚非可採。況系爭房屋擅自變更陽台外牆而應回復原狀既屬事實，不論其屬何種違章情形，並不影響系爭房屋存有物之瑕疵之認定。再者，被告侯嘉妮於系爭房屋買賣契約中之標的物現況說明書中，既於是否有增建部分之說明內容中勾選「否」，則系爭房屋陽台外推之瑕疵，顯已欠缺被告侯嘉妮所保證之品質，原告依物之瑕疵擔保之法律關係請求被告侯嘉妮負損害賠償責任，自屬有據。
⒉被告侯嘉妮雖辯稱其不知系爭房屋有變更外牆之情形云云，然出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，故被告侯嘉妮此部分辯解並非可採。至被告侯嘉妮雖另辯稱系爭房屋外牆改建為落地窗之情形屬一目了然，原告已明瞭系爭房屋之現況等語，然系爭房屋客廳落地窗之現況，係經拆除陽台外牆並加以裝潢後之樣貌，一般人顯難查知是否有變更外牆之情形，本件被告侯嘉妮既未舉證證明原告於定約時即已知悉系爭房屋有變更外牆之瑕疵，則被告侯嘉妮執此辯稱原告不得請求損害賠償，非有理由。
⒊原告雖主張其為回復原狀所受之修復費用損害為262,500
元，但被告侯嘉妮則辯稱該項金額過高等語，則原告對此有利於己之事實自應負舉證之責。而原告雖舉原證4 工程報價單為證，然該報價單並無任何人之簽認，則其真實性及正確性已非無疑，本院尚無從遽予採用，且本件原告又拒絕送請專業鑑定機關鑑定修復所需之費用，故本院審酌一切情況，認應以原告所提報價單總金額262,500 元扣除設計製圖費20,000元及稅金12,500元後，再以扣除後金額之半數即115,000 元〈（262,000 －20,000－12,500）2 〉為原告回復原狀所受之損害金額為當。
⒋原告雖另主張其受有租金損失30,000元等語，然查，原告就修復、檢查時間為期2 個月，承租人無法使用房屋乙節，並未舉證以實其說，所述自難遽採。且系爭房屋迄未進行回復原狀之修復工作，原告顯尚無該租金損失之發生，則原告請求租金損失，尚非有據。況系爭房屋縱開始進行回復原狀之修復工作，因其施工範圍僅限陽台外牆之部分，系爭房屋並非無法使用，且回復原狀期間，承租人是否拒繳租金，亦屬未知，故原告請求被告侯嘉妮賠償租金損失30,000元，非有理由。
⒌原告固又主張其受有主建物使用面積減少之損害60萬元等語，然原告此部分主張之計算方式，係以室內使用面積減少3 坪，並以每坪20萬元計算其損失金額，然原告所主張之坪數及每坪損失金額究係如何得來，未見原告詳予說明，尚難遽認其所述屬實。且系爭房屋之買賣契約書中，已將土地、建物之面積詳予記載，而原告所取得之土地、建物所有權範圍，與契約所載之面積亦屬一致，易言之，原告購得之土地及建物面積均無短少，則原告主張其因使用面積減少而受有損害等語，即非有據。況系爭建物於回復原狀前及回復原狀後之價值是否有所差異，及系爭房屋是否因主建物使用面積減少而減損其價值等事項，原告本聲請送請專業鑑定機關進行鑑定，惟原告嗣後又撤回該聲請，足見原告就其因系爭房屋回復原狀後受有價值之減損乙節，並未盡其舉證之責，則原告主張其受有60萬元差額之損害或請求減少價金60萬元，均非有理由。
㈡被告雷安平部分：
⒈原告雖主張被告雷安平為不動產仲介人員，但為被告雷安平所否認，則原告對此有利於己之事實自應負舉證之責。而原告雖提出雷安平之名片為證，然該名片上僅記載「有巢氏房屋」、「阡毅不動產開發有限公司」、「雷安平」等文字，並未記載被告雷安平係擔任何種職務，故該張名片至多僅能證明被告雷安平在被告阡毅公司任職，尚無法證明被告雷安平為不動產經紀業管理條例所指之經紀人或經紀營業員。準此，原告主張被告雷安平基於經紀人之地位有告知系爭房屋陽台外推之義務等語，並進而主張被告雷安平違反不動產經紀業管理條例之規定，應依民法第184 條第2 項負損害賠償責任，自非有據。
⒉另查，觀諸原告之夫徐文賢簽立之不動產買賣意願書及被告侯嘉妮所簽立之銷售同意書所示（見本院卷第183 、185 頁），負責系爭房屋仲介之承辦人均記載為石鼎旭，足見被告阡毅公司係指派經紀營業員石鼎旭負責系爭房屋之仲介工作，故被告雷安平辯稱其非仲介系爭房屋之經紀營業員等語，可以採信。準此，被告雷安平既非負責系爭房屋仲介之經紀營業員，其自無原告所稱應善盡調查、誠實揭露重要交易資訊之義務。
㈢被告雷安群部分：
⒈原告雖主張被告雷安群為負責系爭房屋買賣之仲介人員，但被告雷安群則辯稱其未參本件房屋買賣，亦未與原告接洽買賣事宜等語，則原告對此有利於己之事實自應負舉證之責。然查，原告就被告雷安群係負責系爭房屋仲介工作之人員乙節，迄未提出積極證據以實其說，原告此部分主張自非可採。況原告於準備㈢狀內既自承原告未曾見過被告雷安群等語（見本院卷第103 頁），益徵被告雷安群並未負責系爭房屋之仲介工作。
⒉另查，觀諸原告之夫徐文賢簽立之不動產買賣意願書及被告侯嘉妮所簽立之銷售同意書所示（見本院卷第183 、185 頁），負責系爭房屋仲介之承辦人均記載為石鼎旭，足見被告阡毅公司係指派經紀營業員石鼎旭負責系爭房屋之仲介工作。酌上各情，被告雷安群既非負責系爭房屋仲介之經紀營業員，其對原告自不負告知陽台外推資訊之義務，則原告主張被告雷安群應負民法第184 條第2 項之損害賠償責任，難認有據。
㈣被告潘梨香部分：
依原告準備㈢狀所載內容可知，原告已自承其於買受系爭房屋之過程中，並未與被告潘梨香接洽，於買賣雙方簽約時，被告潘梨香亦不在場等事實。且不動產經紀業管理條例第22條第1 項第6 款規定：「不動產之買賣，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章」等內容，僅係規定文件應由經紀業指派經紀人簽章以示負責，並未規範不動產經紀人須於簽訂買賣契約書時在場，此由該條例第4 條第7 款規定：「…經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」，益可徵斯理。原告與被告侯嘉妮簽立系爭房屋之買賣合約書時，被告阡毅公司既指派經紀營業員石鼎旭在場協助，自無須由在系爭房屋買賣合約書上簽章之不動產經紀人即被告潘梨香亦陪同在場之必要。準此，被告潘梨香既非系爭房屋仲介之承辦人員，要難認為其對系爭房屋交易之相關事宜，對原告負有注意義務，即無可能因故意或過失違反注意義務而應對原告負侵權行為損害賠償責任，是原告主張被告潘梨香應依民法第184 條第2 項規定負損害賠償責任，亦屬無據。
㈤被告被告阡毅公司部分：
原告雖依不動產經紀業管理條例第26條及民法第188 條第1
項前段之規定，請求被告阡毅公司與其受僱人即被告雷安平、雷安群、潘梨香連帶負損害賠償之責，惟被告雷安平、雷安群、潘梨香等人均無庸對原告負侵權行為損害賠償責任，前已詳論，被告阡毅公司自無須依前開規定與彼等連帶賠償。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，原告之起訴狀係於101 年8 月3
日送達被告侯嘉妮，有送達證書1 紙在卷可憑，則原告請求被告侯嘉妮自101 年8 月4 日起至清償日止，按週年利率5%給付遲延利息，自屬有據。
八、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保之法律關係請求被告侯嘉妮給付115,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年8
月4 日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。至原告依侵權行為之法律關係，請求被告阡毅公司、雷安平、雷安群、潘梨香連帶給付892,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。末按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5
款定有明文。本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件判決所命給付之金額未逾500,000 元，爰依職權就原告勝訴部分宣告假執行及被告侯嘉妮得供相當擔保金額免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385 條第1 項前段、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日書記官 洪明媚