臺灣桃園地方法院101年度訴字第525號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第525號

原告

李建興

訴訟代理人

陳適庸律師

被告

寶訊電子股份有限公司

法定代理人

陳秀琴

訴訟代理人

許進德律師

　　　　　　蘇夏曦律師

上列當事人間請求返還代墊款事件，本院於民國101 年9 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）4,586,855 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」，嗣經原告核算被告所提出被證12號汽機車租金明細表，被告收取之汽、機車位租金合計共1,011,133 元，原告為被告代墊款項合計5,410,715 元，經抵銷後，被告尚應償還原告4,399,582 元，乃於民國101 年8 月23日具狀減縮訴之聲明為「被告應給原告4,399,582 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」。茲原告前開聲明之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許之。

二、本件被告經受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠原告於96年8 月間起至99年11月30日受被告委託出售坐落新北市泰山區美福堡社區之房地（明細詳如附表一所示，以下簡稱：美福堡房地），原告於受託期間為被告代墊美福堡房地之公寓大廈管理費共新臺幣（下同）5,033,665 元。原告催請被告給付，惟被告竟未償還。另原告分別於99年3 月10日、同年5 月14日、同年8 月20日、同年10月26日因美福堡房地過戶之需要為被告代墊塗銷費用及代書費用合計377,050 元，被告亦未償還。經抵銷原告於受託期間代被告收取之汽、機車位租金共計1,011,133 元，被告尚應償還原告4,399,582 元。原告爰依民法第546 條第1 項規定請求被告返還前開之代墊款。退而言之，若被告否認兩造間之委任關係，原告爰依無因管理之法律關係請求被告償還。

㈡就被告之答辯，駁斥如下：

1.被證9 號有關兩造於97年4 月7 日簽訂之買賣契約書係為便利原告出售美福堡房地所為，兩造均無受系爭買賣契約書所載內容拘束之真意。是被告執系爭買賣契約書第6 條第2 項、第12條第1 項約定辯稱系爭美福堡房地管理費、清潔費需由原告負擔，應無可採。再者，如果兩造曾約定美福堡房地停車位租金歸原告所有，美福堡房地管理費、清潔費需由原告負擔等情，何以系爭買賣契約書未記載美福堡房地停車位租金歸原告所有？

2.被證10號係原告應被告要求代交美福堡房地管理費、清潔費所簽立，不足證明美福堡房地管理費、清潔費需由原告負擔。另被證11號之委託書明白記載，停車位租金由原告收取，但係用以代被告支付管理費等費用，如有餘額尚應退還被告，並未記載美福堡房地停車位租金歸原告所有，亦未記載美福堡房地管理費、清潔費需由原告負擔。且委託書僅記載原告只能代租車位，被告竟指稱得代出租房屋，然被告委託原告銷售之房屋數量甚大，高達2 、3 百戶，總值高達數億元，怎可能任由原告將房屋出租以交換代付管理費用？被告所辯顯有悖於一般情況。

3.證人陳秀琴係被告公司之法定代理人，被告公司之勝敗訴影響陳秀琴利益甚大，陳秀琴所為證述顯然迴護被告公司及其自身利益且與事實不符，應無可採。另證人邱淑瑜證述內容與本件爭執事項無涉。

4.原告係受被告委託被告收取之汽、機車位租金，被告委託原告管理之汽機車停車位高達70餘位，數量龐大，原告僱請專人管理，乃為辦理委任事項所必需，所支出之費用自屬必要之支出。另原告購買停車場遙控器、維修遙控器、購置鐵鍊、鎖頭、配置鑰匙等等均為管理系爭汽機車停車位必要之支出，被告辯稱汽機車租金收入為1,414,566 元，顯未剔除上開管理所必要之支出，應無可採。又本件原告於受託期間代被告收取之汽、機車位剔除上開管理所必要之支出後租金合計1,011,133 元（收費明細表詳如附表二所載）。

㈢並聲明：⑴被告應給付原告4,399,582 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭陳述及所提出書狀辯稱：

㈠依照兩造約定，原告有權出租美福堡房地收取租金，以及賺取銷售美福堡房地之差價；但相對地，原告需負擔被告名下所有美福堡房地之管理費、清潔費。故，原告係依約負擔美福堡房地管理費、清潔費，並非代墊，自不得請求被告返還。

㈡被告於94年間以拍賣為原因，取得美福堡房地之所有權。嗣後於95年12月20日，被告與影傳有限公司訂定3 份買賣契約，將美福堡房地分為1 、2 、3 期，分別以美福堡房地1 、2 、3 期為買賣標的。依契約第4 條約定，履約期限分別為96年3 月31日（1 期）、96年4 月30日（2 期）、96年5 月31日（3 期），影傳有限公司應於履約期限前付清價款並塗銷抵押權。又契約第6 條第2 項：「（美福堡1 期）……管理費於簽約前由賣方負擔並繳納結清，簽約後由買方負擔繳納；停車位租金亦同，簽約前由賣方收取，簽約後由買方收取……」「（美福堡2 、3 期）……管理費於本合約生效前由賣方負擔並繳納結清，合約生效後由買方負擔繳納；停車位租金亦同，本合約生效前由賣方收取，生效後由買方收取……」、第8 條第3 項：「本件產權登記，買方得指定第三人為產權登記權利人……」、第12條第1 項：「（美福堡1期）賣方同意買方於簽約完成後就合約範圍內開始進行整理施工及進行規劃、銷售及管委會協議等相關事宜。」、「（美福堡2 、3 期）賣方同意買方於本合約生效後就合約範圍內開始進行整理施工及進行規劃、銷售及管委會協議等相關事宜。」以及契約第4 條約定雙方可依各分戶給付買賣價金及塗銷抵押權，直至被告受領所有買賣價款為止。是由前開約定可知，在1 期契約訂定完成/ 2 、3 期契約生效後，影傳有限公司即得就美福堡房地進行整理施工、規劃、銷售、管委會協議等相關事宜，影傳有限公司應負責繳納管理費（包含停車位清潔費），但同時影傳公司亦有權出租美福堡房地（包括房屋及停車位）收取租金。如影傳有限公司在履約期限內，將美福堡房地部分或全部轉售第三人，則依第三人買受之各分戶給付買賣價金及塗銷抵押權（且事實上被告均直接與影傳有限公司覓得之買方訂定買賣契約），直至被告受領所有買賣價款為止。

㈢被告與影傳有限公司買賣契約第12條第2 項本約定，1 期契約如期完成後，2 期契約自動生效；2 期契約如期完成後，3 期契約自動生效。但96年初，影傳有限公司要求先進行2、3 期契約標的物之裝修工程，被告與影傳公司遂於96年1月18日訂定協議書。被告同意影傳有限公司為2 、3 期美福堡房地之裝修工程；且同樣地，以96年1 月17日為分界，在此之後影傳有限公司應負責繳納管理費、清潔費，如有拖欠一概由影傳有限公司自行負責，但影傳有限公司亦有權出租房屋及停車位收取租金。96年4 月21日，雙方就美福堡一期買賣契約訂定增補條款，將履約期限展延至96年5 月31日，並再次載明影傳有限公司必須繳清積欠美福堡社區的管理費、清潔費。惟美福堡1 期買賣契約履約期限屆至，影傳有限公司並未將1 期房地全數轉售，亦不願付清尾款。嗣後，影傳公司股東（包括原告）於96年7 月1 日出具授權書，授權羅世欽代表所有股東，與被告聯絡、協調美福堡房地事宜並繳交款項。96年7 月25日，代表影傳有限公司股東之羅世欽與被告訂定委託書，羅世欽得銷售美福堡房地至96年9 月30日，並以被告同意之價格，由被告與羅世欽覓得之買方訂定買賣契約，羅世欽則同樣賺取其中之差價，負擔美福堡房地管理費、清潔費，以及有權出租美福堡房地（包括房屋及停車位）收取租金。之後，美福堡房地仍未銷售完畢，改由影傳公司另一股東即原告與被告商談美福堡房地銷售事宜。兩造達成合意，於96年11月8 日訂定委託書，原告得銷售美福堡房地至96年12月31日（非原證1 號手寫塗改之97年12月31日，手寫塗改部分未經被告用印），並以被告同意之價格，由被告與原告覓得之買方訂定買賣契約，原告同樣賺取其中之差價，負擔美福堡房地管理費、清潔費，以及有權出租美福堡房地（包括房屋及停車位）收取租金。但原告未銷售完畢，且遲至97年2 月29日始給付96年8 月至96年12月之管理費、清潔費，合計723,791 元。

㈣因原告要求繼續銷售美福堡房地，並表示如果取得銀行貸款也會自行購買美福堡房地，兩造遂依循影傳有限公司買賣契約之約定，於97年4 月7 日訂定買賣契約，第6 條第2 項、第12條第1 項清楚載明，管理費（含之前欠繳）等均由原告負擔繳納；簽約完成後，原告就合約範圍內得開始進行整理施工及進行規劃、銷售及管委會協議等相關事宜。實際運作方式，同樣係以被告同意之價格，由被告與原告覓得之買方訂定買賣契約，原告同樣賺取其中之差價，負擔美福堡房地管理費、清潔費，以及有權出租美福堡房地（包括房屋及停車位）收取租金。被證9 號買賣契約中，縱使兩造間無「買賣美福堡房地」之真意，但兩造確實有約定管理費、清潔費（含之前欠繳）等均由原告負擔繳納；簽約完成後，原告就合約範圍內得開始進行整理施工及進行規劃、銷售及管委會協議等相關事宜等之真意。因此，97年4 月7 日訂定被證9號買賣契約後，原告便依約陸續給付訂約前後（97年1 月至99年4 月）的美福堡房地管理費、清潔費。其中97年5 月至97年8 月的管理費、清潔費合計571,436 元，原告先交付美福堡管委會票號AW0000000 、發票日97年12月5 日、面額571,436 元之支票1 紙，因無法即時兌現，遂於97年12月初換票，另交付票號AW0000000 、發票日97年12月10日、面額250,000 元以及票號AW0000000 、發票日97年12月25日、面額321,436 元之支票共2 紙。但前開面額250,000 元支票仍跳票，原告嗣後另交付現金23萬元，並由訴外人黃淑惠以代收之停車位租金交付現金2 萬元。

㈤由證人陳秀琴、美福堡管委會總幹事邱淑瑜之證述即可得知，美福堡房地的管理費、清潔費都是原告在收取、處理。然因原告無法按月繳納管理費、清潔費，多拖欠數月才繳納，經被告要求後，原告於99年5 月13日立下切結書，載明以面額分別為189,104 元、500,000 元之2 張支票，給付積欠之管理費，該2 紙支票如無法兌現，原告願放棄美福堡不動產之銷售權。上開2 紙支票兌現後，原告仍無法按月繳納99年5 月之後的管理費、清潔費，兩造乃在99年9 月1 日另訂定委託書，原告得銷售美福堡房地至99年11月30日，並以被告同意之價格，由被告與原告覓得之買方訂定買賣契約，原告同樣賺取其中之差價。委託書並明確約定，原告不得拖欠美福堡房地之管理費、清潔費，當月管理費、清潔費最遲應於隔月15日前繳清；原告有權出租停車位（事實上包括房屋）收取租金；原告違約時，願放棄美福堡不動產之銷售權。但嗣後原告只有繳納99年5 月至9 月之管理費、清潔費（7 月免繳管理費、清潔費）。

㈥原告就美福堡停車位收取之租金不只823,860 元，目前被告所知原告請訴外人黃淑惠代收之租金金額即有1,414,566 元。是以，倘若 鈞院認定美福堡房地之管理費、清潔費應由被告負擔，則原告得請求之金額，應扣除原告請訴外人黃淑惠代收之租金金額1,414,566元。

㈦原告另主張給付塗銷抵押權費用及代書費用377,050 元，並未舉證以實其說，被告否認原告有給付塗銷抵押權費用及代書費用377,050 元，以及否認原告製作附表3 之真正。且被告與原告覓得之買方所訂定之買賣契約，第4 條第3 項係約定由買方負擔塗銷抵押權費用及代書費用，何需由原告給付？縱使原告有給付塗銷抵押權費用及代書費用377,050 元，亦僅能請求原告覓得之買方返還，與被告無關。

㈧並為聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告起訴主張伊於96年8 月間起至99年11月30日受被告委託出售美福堡房地之事實，已據其提出委託書影本1 紙為憑（見本院卷第16頁），被告對該紙委託書並不爭執，並核與證人即被告公司之法定代理人陳秀琴於本院證稱：被告公司在96年11月間開始有委託原告銷售美福堡房地等語（見本院卷第124 頁）相符，是原告上開主張之事實，堪信為真實可採。茲本件應審究者為：㈠被告委託原告銷售美福堡房地期間，美福堡房地及停車位之管理費、清潔費是否應由原告負責繳納？㈡原告請求被告返還其已繳納之管理費及清潔費是否有理由？㈢原告請求被告應返還伊於受託期間因辦理房地過戶所支付之塗銷抵押權費用及代書費用377,050 元是否有理由？

四、本院判斷如下：

㈠被告委託原告銷售美福堡房地期間，美福堡房地及停車位之管理費、清潔費是否應由原告負責繳納？依兩造於99年9 月1 日簽立並為兩造不爭執之委託書第2 條約定：「受託期間受託人（即指原告）不得拖欠美福堡之管理費及清潔費，當月管理費及清潔費最遲必須於隔月15 日前繳清……」、第3 條約定：「受託期間之停車位租金由受託人收取……」、第4 條約定：「若受託人違反上述條款，願放棄對美福堡不動產之銷售權，亦不會以任何理由向寶訊電子進行追訴求償或作其他要求。」（見本院第16頁），另依原告於99年5 月13日書立且為兩造所不爭執之切結書所載：「本人（即指原告）已於99年5 月10日繳交二張支票給美福堡管委會以支付至99年4 月份所欠之管理費計新臺幣689,350 元，分別為票號AA0000000 到期日99年6 月5 日金額189,104 元及票號AW0000000 到期日99年6 月30日金額500,000 元，若這二張支票到期無法兌現，本人願放棄對美福堡不動產之銷售權，亦不會以任何理由向寶訊電子進行追訴求償或作其他要求。」等語（見本院卷第67頁）；又證人陳秀琴證稱：「當時原告來被告公司說他找到金主可以將被告公司所有美福堡房地全部買走，所以我們才會跟原告買賣契約書（指被證9 號買賣契約書），他說對方金主要看他有獲得權來處理這些房地…」、「當初在96年11月時被告公司有簽一份委託書給原告，裡面有載明授權期間到96年12月21日止，授權內容為被告公司與影傳公司在95年12月20日簽訂的買賣契約中相關的約定一樣，有特別約定在美福堡房屋與車位的清潔費及管理費全部由原告繳納，原告也同意所以我們簽委託書。」、「（問：在簽訂被證9 號契約後雙方關於銷售的約定是否與96年的約定一樣還是不同？）答：其實是一樣的，因為利義務雙方已經口頭講過了，原告有權銷售中間的差價歸他，停車位的租金也歸他，但他的義務是幫被告公司繳納管理費及車位的清潔費，而原告也同意。」、「…我們在99年5 月時，原告來公司說他又找到買主，原則上我們也同意，但是因為原告管理費及清潔費都沒有繳，所以我們叫他簽這份切結書（即指被證10號之切結書）。」、「〔問：當時被告公司為何與原告簽訂這份委託書（即指被證11 號 之委託書）？〕答：因為99年5 月份簽的委託書已經過期了，他所繳的管理費又退票，他又想賣，所以我們特別約定原告不能拖欠管理費及清潔費。」等語（見本院第124 頁正頁、背頁），證人黃淑惠證稱：「（問：當時為何幫原告來收取停車位金？）答：剛開始我是受被告公司的委託，後來被告公司有通知我要把停車位的所有權可能要轉給原告，並告訴我將車位以後的租金都匯給原告。」、「我常常有到原告有帶人來看房子該是買方，原告有說美福堡的房子都是他的……」等語（見本院卷第125 頁背頁），證人邱淑瑜結證稱：「（問：這房產是被告公司所有為何向原告來連絡收取管理費及清潔費？）答：我到職前就是一直向原告收取，到職後原告有一段時間沒繳，我就寄存證信函催告被告公司來繳，後來是原告來繳費。」、「（問：原告是否有跟你說為何是他來繳費？）答：原告說這些都是他在處理。」（見本院卷第126 頁）；復有兩造於97年4 月7 日簽訂之買賣契約書影本1 份及於99年9 月1 日書立之委託書影本1 份附卷可參（見本院卷第63頁至第66頁、第68頁）；而依兩造於97年4 月7 日簽訂之買賣契約書第6 條第2 款之約定，管理費（含之前欠繳）由買方即原告負擔繳納。綜上可知，兩造間以簽訂買賣契約及委託書之方式，由被告將美福地房地委託原告銷售，並由原告管理，原告銷售之金額如高於兩造於買賣契約書所約定之金額，中間之差價即歸原告所有，且停車位由原告管理，如有出租，租金亦歸原告收取，惟原告負有繳納美福堡房地之管理費及停車位清潔費之義務。從而，被告辯稱依兩造之約定，原告有權收取停車位租金及賺取銷售房地之差額，但原告應負擔美福地房地之管理費及清潔費等語，尚堪採信；至原告主張伊幫原告代墊美福地房地之管理費及清潔費，故依委任法律關係或無因管理法律關係，被告應返還伊所代墊之管理費及清潔費云云，並無可採。

㈡原告請求被告應返還伊於受託期間因辦理房地過戶所支付之塗銷抵押權費用及代書費用377,050 元是否有理由？次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告主張伊於受託期間因辦理房地過戶手續共支付塗銷抵押權費用及代書費用合計377,050 元云云，及依兩造於97年4 月7 日簽訂之買賣契約書第6 條第3 款之約定，抵押權塗銷之代書手續費等由賣方（即被告）支付云云（見本院卷第63頁背頁），惟此為被告所否認，原告亦未能舉證證明其確有前開費用之支出，是原告請求被告應返還代墊塗銷抵押權之費用云云，為無理由；又依同條款之約定，辦理移轉登記所需稅費用、移轉之代書手續費等均由買方（即原告）支付，則原告請求被告返還伊辦理過戶手續所代墊之代書費用云云，洵屬無據。

五、綜上所述，本件美福地房地之管理費及停車位之清潔費，兩造既已約定由原告負責繳納，且原告無法舉證證明其確有支付塗銷抵押權費用及代書費用，則其依委任、無因管理之法律關係，請求被告應給付原告4,399,582 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；至其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之事證，經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。