臺灣桃園地方法院102年度重訴字第196號

臺灣桃園地方法院民事裁定　　　　　　102年度重訴字第196號

原告

楊靜慈

原告

黃博政

原告

鄭美興

原告

曾增

原告

張凱翔

原告

黃敏珍

原告

呂婷瑩

原告

呂忠愷

原告

蔡忠憲

原告

涂秋紅

原告

楊蕙如

原告

鄭孝慈

原告

陳榮修

原告

應儒萱

原告

林明鳳

原告

郭泰佑

原告

林文琪

原告

黃敏華

原告

孔志民

原告

呂忠愷

原告

李家輝

原告

李瑩瓊

原告

陳錦惠

原告

動向企管顧問有限公司

法定代理人

王秋惠

原告

楊明士

共同訴訟代理人

陳志峯律師

複代理人

陳孟彥律師

被告

連億建設股份有限公司

法定代理人

廖世家

訴訟代理人

莊守禮律師

　　　　　　林宗竭律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院裁定如下：

主文

理由

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第 182條定有明文。

二、原告主張：

㈠坐落桃園市○○區○○路000 號，總戶數93戶之葛里法2W社區大樓（下稱系爭大樓）為被告所興建，於對外銷售時即已全部完工，原告因見系爭大樓外觀顯現之大器氛圍，復被告一再強調系爭大樓之奢華，遂陸續於民國99年間向被告買受系爭大樓之房屋，並經區分所有權人大會於100 年4 月23日決議成立系爭大樓管理委員會後，與被告進行公設點交等事宜；嗣桃園市政府於100 年8 月19日至系爭大樓進行稽查後，原告始知悉該大樓之1 樓大廳、宴會廳、咖啡廳及258 號內部分空間等本應為開放空間，卻遭被告二次施工成為違章建築，而應全部拆除，對外開放，致原告原享有之豪宅休憩空間頓時不復存在。

㈡承上，系爭大樓之1 樓大廳、宴會廳、咖啡廳及258 號內部分空間既經桃園市政府認定係屬違章建築，不僅原作為社區大廳、宴會廳、咖啡廳之通常效用全然喪失，甚已無該公共設施於經濟上之價值，顯屬物之瑕疵，復據公寓大廈管理條例第3 條規定，公寓大廈公共設施如社區大廳、宴會廳、咖啡廳等設施乃供大樓住戶共同使用為共用部分，則按諸一般常情，公共設施之對價本係包含於不動產買賣價金內，且公共設施之良窳為影響房價之重要因素，是原告就系爭大樓公共設施之取得既存有對價關係，自屬契約標的內容之一部，復被告業已將原告所購置之系爭大樓房地含公共設施部分交由原告使用，是被告自應負出賣人瑕疵擔保之責，惟就瑕疵所致價值減損而請求減少價金部分，舉證尚有困難，暫以每人新臺幣（下同）100 萬元作為請求基礎，而本件顯係被告故意不告知瑕疵，業如上述，是本件並不適用6 個月短期時效規定，復原告自發現本件瑕疵迄今未逾5 年，為此，爰依民法第359 條及不當得利等法律關係提起本件訴訟等語。

三、被告則陳稱：觀之桃園市政府處理違章建築稽查通知單稽查結果欄勾選項目及相關新聞報導內容可知該1 樓大廳頂蓋式開放空間內之木、RC、玻璃造隔間是否屬違章建築尚屬有疑，蓋依桃園市政府工務局長表示此情或可經由容積移轉等方式予以補正，而經被告委請訴外人林永發建築師事務所研擬後，亦認為依桃園市都市計劃容積移轉審查許可要點及內政部發布之建築物使用類組及變更使用辦法第8 條規定以容積移轉方式將系爭大樓1 樓之開放空間申請變更為社區大廳應屬可行方式，被告旋於100 年9 月28日寄發承諾書並附以相關法條予系爭大樓全體區分所有權人，然因被告業將系爭大樓共用部分所有權辦理移轉登記予系爭大樓全體區分所有權人，被告遂委請林永發建築師事務所擬妥變更使用執照申請書、委託書於同年月8 日送請系爭大樓管理委員會用印，另被告並出資1,000 萬餘元購得5 筆得作為容積移轉之送出基地，俾上開方案得以順利進行，刻正辦理容積移轉暨使用執照變更申請事宜中等語。

四、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條定有明文。而不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付始足當之。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354 、355 條分別定有明文。民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，雖尚未明文賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利（德國2002年買賣法現代化則確認出賣人有給付無瑕疵之物之義務，並明文規定瑕疵修補請求權，貫徹古典時期羅馬法出賣人負有給付無瑕疵之物義務之原則），惟出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，出賣人如自願補正，並無不可，至瑕疵是否仍然存在，應以言詞辯論終結時之事實狀態為準。

五、經查：被告主張刻正辦理容積移轉暨使用執照變更申請事宜中之事實，業經提出與其所述相符之容移申請函、申請人清冊（含本件原告）、桃園市政府都市發展局函、桃園市政府工務局函、附件二之變更使用執照申請書等附卷可稽（見本院卷二第122-123 頁、第134-136 頁），並經本院函詢桃園市政府都市發展局，有附件一之回函及所附作業流程1 份在卷可考（見本院卷二第152-154 頁），據上開工務局102 年7 月5 日函文內容略以：若經桃園市都市計畫容積移轉審查許可，以及經建造執照審查核可後，對移入容積自可為增建頂蓋開放空間建築物等語（見本院卷二第134 頁），如上開程序審查通過，堪信被告辯稱原告所提原證六桃園縣政府處理違章建築稽查通知單所示違建之位置（見本院卷一第52頁）或可免於拆除一情，尚非子虛。而上開容積移轉及使用執照變更之准否，核屬應依行政爭訟程序確定之法律關係，是本件原告主張之瑕疵於言詞辯論終結前是否已補正、是否仍存在，乃係以附件行政程序之法律關係是否通過審核為據，本院因認有停止本件訴訟程序之必要。

六、依民事訴訟法第182 條第2 項，裁定如主文。

附件一：桃園市政府都市發展局函及作業流程1份附件二：變更使用執照申請書